项目立项可行性论证.docx

1、项目立项可行性论证深圳市立项可行性研究报告1项目总论 41.1项目背景 41.1.1 项目名称 41.1.2开发公司简介 41.1.3承担可行性研究公司 41.1.4研究工作依据 41.1.5项目建设规划内容 51.1.6项目开发手续 61.2可行性研究结果 71.2.1 市场预测 71.2.2项目建设进度 71.2.3投资估算和资金筹措 71.2.4项目综合评价结论 92项目投资环境和市场研究 112.1市场宏观背景 112.1.1 全国投资环境 112.1.2深圳市投资宏观背景 142.1.3区域发展及前景预测 182.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 182.2区域市场分析 192.2.1

2、区域市场界定 192.2.2供给分析 192.2.3需求分析 212.2.4竞争分析 222.2.5片区房地产市场分析结论 223项目分析与评价 243.1 地块解析 243.1.1项目地理位置 243.1.2地形、地势 243.1.3 规划限制条件 243.2项目SWOT分析 253.3项目评价 264市场定位及项目评估 274.1项目定位 274.2方案建议 28 5项目开发建设进度安排 305.1有关工程计划说明 30 -5.2施工横道图 306投资估算与资金筹措 316.1项目总投资估算 316.2资金筹措 336.3投资使用计划 347销售及经营收入测定 357.1物业销售收入估算

3、357.2资金来源与运用分析 367.3销售利润 368财务与敏感性分析 388.1项目盈利能力分析 388.2项目不确定性分析 388.3社会效益和影响分析 40419 可行性研究结论与建议9.1拟建项目的结论性意见 449.2项目主要问题的解决办法和建议 429.2.1项目的主要问题 429.2.2建议 429.3项目风险及防范建议 43 10 附表 441项目总论1.1项目背景1.1.1 项目名称项目名称暂定为“ ”。1.1.2开发公司简介1.1.3 承担可行性研究公司1.1.4 研究工作依据（1）关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局： 深计 200

4、3590 号）（2）房地产开发项目经济评价方法（建设部： 建标2000205 号）（3）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资 1993530 号）（4）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）（5） 深圳建设工程价格信息（2003 ）（6） 企业提供的相关资料1.1.5项目建设规划内容根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证、方案设计等相关资料,项目经济技术指标如下表：表1 ：项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号2001 补-05总用地面积（m2）4,4811.4建设用地面积（m2）4,4811.4道路用地面积（m2）0容积率2.22覆盖率

5、30%计容积率面积（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200商业（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商业（m2）4,000建设配套幼儿园3000 m 2，居委会100m 2，水电房和管理房300m 2总建筑面积（m2）99,6001.1.6项目开发手续1、 项目已取得土地使用权项目已取得土地使用权，并已补交地价款。2、 项目开发合法性手续表2:项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照建筑业企业资质证书3、结论项目用地的土地使用权出让合同书已签订，开发、建设手续正在办理1.2可行性研究结果1.2.1 市场预测122项目建设进度项目计划于2004年下半年

6、动工，在资金及时到位的情况下，预计 2006年三季度竣工，其开发建设期为2年2个月。1.2.3投资估算和资金筹措1、投资估算根据测算，项目的总投资为 43,255.71万元（含地价），详见下表：表3 :项目总投资估算表序号项目名称总额万兀单价 （元/平方米）占总投资比例1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程费747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理费763.8276.691.8%5不可预见费763.8276.691.8%6其他费用527.8853.001.2%7财务费用615.0061.751.4%8销售费用1,896

7、.11190.374.4%9公用设施专用基金498.0050.001.2%10合计43,255.714,342.94100.0%项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。项目总投资约43,255.71万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、 销售收入，其中自有资金16,318.92万元，银行借款8,000.00万元，销售收入 18,936.79 万元。序号项目名称总额（万元）比例1自有资金16,318.9237.73%2银行融资8,000.0018.49%3销售收入18,936.7943.78%4总投资43,255.71100.00%表4 :项目资金来源表注：自有资金为项目土地

8、成本（按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算）1.2.4 项目综合评价结论1、 项目建设手续正在办理之中项目属房地产住宅开发项目， 符合国家城镇住宅开发建设产业政策， 并已 取得项目土地使用权。2、 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。3、 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境， 改善城市功能， 增加财政税收， 创作就业 机会。4、 经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示：序号项目指标12占地面积（m ）44,811.402总建筑面积（m 2）99,600.003项目总投资（万兀）43,255.714项目经营收入（万元）54,17

9、4.505利润总额（万元）8,155.896税后利润（万元）6,932.517成本利润率（税前）17.72%8成本净利润（税后）15.06%9财务净现值（FNPV万元3,221.5410财务内部收益率（FIRR）16.54%11动态投资回收期（年）2.9612贷款偿还期（年）2.0表5 :项目主要经济技术指标注：上表指标按住宅销售率为 95 %和商业销售率为 100%的情况下预测的经济效益指标。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。2项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境1、 2003 年国民经济发展势头良好2003 年中国国内生产总值 11669

10、4 亿元，比上年增长 9.1% ，人均 GDP 达 到 1090 美元 ,首次突破 1000 美元大关。是 1997 年以来增长最快的年份。规模 以上工业实现增加值 41045 亿元，同比增长 17% ；全社会固定资产投资 55118 亿元，增长 26.7% ；社会消费品零售总额 45842 亿元，增长 9.1% ；居民消费 价格指数增长 1.2% 。中国加入 WTO 后，开始融入全球经济一体化大潮， 经贸合作将进一步扩展。 2003 年1-12 月全国进出口总值为 8512.1 亿美元，同比增长 37.1% ，其中：出 口 4383.7 亿美元，同比增长 34.6% ；进口 4128.4 亿

11、美元，同比增长 39.9% 。 随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈的国际竞争。权威资料显示， 从 2001 年开始居民消费结构已显示升级势头，新一轮以住 宅、汽车、通讯等为代表的消费市场持续升温， 拉动了我国相关产业生产和投资 的不断发展。 2003 年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成 以上。我国社会消费结构正朝着发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器将 加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。我国经济进入重化工业阶段， 高新技术产业发展和产业结构调整加速， 正迎 来一个新的发展起点。 2003 年重工业增长明显快于轻工业。2、全国房地产市场状况房地

12、产市场继续保持增长势头2003 年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及 政府启动内需的政策， 都为房地产业的发展注入了新的动力， 在诸多利好因素的 驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2004 年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企 业间的差异将很大； 产品结构调整步伐加快， 新兴建材和高科技广泛应用； 外资 进入加速， 房地产企业将加强联盟， 在海外资金加速进入的同时， 国内房地产企 业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落 有国家计委经济研究所与北京新华在

13、线联合推出的中国行业景气分析报 告指出， 2004 年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整 阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后， 正趋于明显递减； 个人购买继续成为市场主流。 因区域发展的不平衡， 房价发展趋势呈现较大的差 异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头， 发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露 端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。 2004 年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成 为各个房

14、地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 （银发 2003121 号），其要点如下：1、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；2、 严格控制土地储备贷款的发放；3、 规范建筑施工企业流动资金贷款用途；4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；5、 强化个人商业用房6、 贷款管理；7、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；8、 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。 ；9、 切实加强房地产信贷业务的管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （国发 200318 号）， 积极鼓励房地产市场发展。1、房地产业已经成为国民经

15、济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康 发展的重要意义；2、完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等） ；3、改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务） ；4、发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管） ；5、改进规划管理，调控土地供应；6、加强市场监管，整顿市场秩序。2.1.2 深圳市投资宏观背景深圳是一座充满活力的外向型海滨城市，得天独厚的区位优势、体制优势 以及智力优势使深圳在短短 20 多年的时间，迅速发展成为中国综

16、合实力最强的 特大城市之一， 在世界史上成就了经济快速成长的奇迹； 同时深圳也是一座不断 发展、不断完善中的城市，深圳中心区、地铁 1号线、大学城、 “ 9+2高”新产业 带等项目均在快速建设中，预计 2004年中心区六大工程及地铁 1 号线将陆续投 入使用， 2005 年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进一步美化 城市形象，改善投资环境，使深圳的综合实力更强，吸引力更大。政策目标：深圳市委、市政府明确指出：深圳市将围绕建设国际性城市、现代化中心城 市的目标定位， 努力把深圳建设成为高科技城市、 现代物流枢纽城市、 区域性金 融中心城市、美丽的海滨旅游城市、高品位的文化和生态城市，

17、争取在 2010 年基本实现现代化。正式签署出台的深圳市近期建设规划 (2003-2005)指出，到 2005 年，深圳 市年度国内生产总值将达 3000亿元人民币；第三产业增加值占 GDP 比重大于 50%；总人口 600万610万， 2010年和 2020年规划人口规模分别控制在 750 万人和 900万人以内。城市建设用地规模控制为 570 平方公里；人均居住面积 25 平方米；绿化覆盖率 48%；港口吞吐量 1.2 亿吨；城市污水处理率 60%。规划确定了以下五大目标：1、区域协调发展：深化深港合作关系， 重点加强跨境大型基础设施项目建设、 口岸通关及环境保护等方面的合作； 促进“珠三

18、角 ”城市群协调发展， 增强城市间 的城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平， 推动区域内生态环境保护的合作。进一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。2、可持续发展：近期建设用地范围 570 平方公里，基本生态用地控制范围 1100平方公里。建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。3、城市空间发展：构造一个 “中心 ”、八大组团的组团式网状空间结构，推进 特区内外城市的一体化发展，提升城市整体标准与质量。4、支柱产业发展：有计划、有重点地建设 “9 2”高新技术产业带，促进工业 的集群化和现代农业的产业化。 完善六大物流园区基础设施， 重点推进前海区域性物流中心的建

19、设。建设市中心区金融商贸区，加强区（组团）级商贸中心的建设， 推动东部旅游资源的保护性开发。5、交通运输发展：初步建立以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体的新 型公共交通服务体系；调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通； 加快快速路系统的建设；加强主干道和微循环道路的建设，完善城市道路系统的 网络结构；重点推动城际铁路及站场的建设。经济指标:表6 :深圳市主要经济发展指标指标1979 年1999 年2001 年2002 年2003 年国内生产总值（亿元）1.961,436.031,908.15i 2,239.412,860.51工业总产值（亿元）0.712,163.393,204.4

20、73,57126 5,073.77地方预算内财政（亿元）0.17183.79265.65304.34进出口总额（亿美元）0.17504.28686.11872.311,173.99出口总额0.09282.08374.8465.57629.62（亿美元）社会消费品零售总额（亿元）1.13467.45609.26689.59801.77全社会固定资产投资（亿元）0.59569.59673.37747.15946.49实际利用外资（亿美元）0.1527.5436.0349.0250.42金融机构存款（亿元）1.012,558.994,092.574,952.73人均国内生产总值（元）60635,89

21、642,32346,030职工年均货币工资（元）76920,71425,94128,087年末常住人口（万人）31.41405.13468.76504.25年末户籍人口（万人）31.26383.4422.4422.4交通地理：深圳是连接中国和世界大市场的主要门户， 也是中国内地特别是华南地区人流、物流和经贸往来的主要通道。深圳公路、高速公路、铁路、高速铁路四通八达，京广、京九铁路大动脉在深圳交汇。现有 8 个港口、 12个货运码头。深圳是目前中国内陆唯一拥有海陆空口岸的城市。2.1.3 区域发展及前景预测1、 地理位置竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华 侨城以东、

22、深南路以北、侨香路以南这个区域。2、总体规划中的竹子林及预测根据深圳市城市总体规划( 1996-2010 )(送审稿)和深圳市福田分 区规划( 1998-2010 )(送审稿)，其对本片区的功能定位是：以组团绿化隔离 带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区。该片区主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有厂房、公寓、宿舍 等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围、配套 等有一定提高。2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴1、 中国人民银行新近出台的 121 文件通知指出要严格控制房地产信贷管 理，给部分开发商带来资金动作上的压力；2、 国务院发表关于促进房

23、地产市场持续健康发展的通知 ，通知明确指 出全国房地产市场是健康发展， 并明确提出 “房地产业已经成为国民经济的支柱 产业”。对房地产市场是一个重大利好；3、 深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争 将十分激烈；4、 市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更 高的要求，这对发展商的开发、经营带来一定压力。2.2区域市场分析221 区域市场界定竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。2.2.2 供给分析据调查，周边竞争项目一览表如下表表7 :周边竞争项目一览表开发项目宗地位置开发规模均

24、价（元/m 2）风临左岸农林路占地面积：15000.6m 2 m2 建筑面积：54000.93m26200容积率：3住宅楼楼高：18层124层绿化率：总户数：49%424户红荔西路占地面积：15000 m 2m建筑面积:52500 m 2香荔绿洲与香蜜湖容积率：3.5绿化率：60%8000路交汇处住宅楼楼咼：17-19层总套数：200多套占地面积：14500 m 2建筑面积34900 m 2俊安苑农轩路m27800翠海花园莲花西路占地面积：20882m 2 m建筑面积：90000m 27500二期与农园路容积率：4.31绿化率：50 %31 32总套数:568套竹子林片区早年开发的商品房项目较

25、少，主要是市二建、 公司自身的住宅项目，竹子林靠近香蜜湖的边缘地带由于有香蜜湖这个绝无仅有的市内天然资 源，楼盘开发非常火爆，如深圳的顶级楼盘东海花园、 亚洲唯一的“金块奖”得 主香榭里花园、翠海花园、俊安苑等，这些楼盘构成了一道豪宅风景线，极大的 提升了片区的形象，促进了片区的楼市发展，带动了整个片区甚至整个深圳市楼 市的发展。竹子林片区的楼盘主要有采曦庭、鑫竹苑等低价位楼盘满足片区的需 求。随着世贸中心的落成，成为片区的标志性物业，以及喜年中心、中国有色大 厦的即将落成、泰然金谷的酝酿开发，新的世贸商圈正在逐渐形成，这将为片区 带来巨大的商机，也必将极大的带动片区房地产的发展。 未来几年内

26、，片区的房 地产将有一定的上涨空间。2.2.3 需求分析区域市场需求分析据我司市场调研部在竹子林、车公庙一带的定点定量问卷调查显示， 80% 的人打算购置新房，而购房的人大多为自住，计划最近购房的人占 47% ，一年 后购房的人占 17% ，市场的潜在需求比较旺盛。在位置选择上，福田区是首选， 中意小高层的人最多。在户型选择上，选择两房、三房的最多，其次为一房、四 房。购房者家庭年收入一般在 12 万元以上，以两人世界、 三口之家的比例较大， 最希望的生活配套设施依次为：超市、学校、医院。片区的主流置业群体为都市年轻白领，本地二次置业换房者、私企小老板， 追求舒适便捷，注重教育、配套、关注环境

27、、品质与生活配套，对开发商实力、 物业管理有相当要求。年龄介于 28 38 岁之间，付款方式以按揭为主，月供多 选择在 1500 元-2500 元之间。这部分置业者对楼盘因素的关注度从高到低依次为：位置、价格、环境、户 型、配套、交通、质量、发展商信誉、物业管理、智能化。位置依然是影响购房 的主要因素，尤其是首次置业的年轻业主， 暂未购置私家车， 对位置与相应的交 通状况要求较高。同时也有相当一部分置业者对小区周边的环境及小区的环境非 常重视，甚至将其排在首位。置业者对于户型结构、厅室布局的设计非常重视，喜欢方正、客厅宽大、明 亮、功能分区明确合理的布局设计。置业者最担心的问题是：楼盘烂尾、面

28、积缩 水、房产证以及工程质量问题。2.2.4 竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土 地，区内竞争压力较小。2.2.5 片区房地产市场分析结论通过上述 2003 年的总体情况以及各物业的调查情况，可得出以下结论及市 场预测：1、2003 年房地产经济发展应进入缓冲期， 2000 2002 年上半年是高速 增长期， 2002 年下半年已略显疲态。尽管房地产已经供大于求，但由于特区内 的土地资源已呈稀缺状态，这将在一定程度上缓解供求不平衡；2、如果 2004 年撤二线关口成为事实，关外房地产将会得到极大的发展， 尤其是梅林关和宝安关， 这将对关内物业产生一定的冲

29、击。 但由于交通问题短时 间内还无法解决， 关外的整体环境及配套与关内比还有不小差距， 因此冲击尚需 一段时间；3、主体依然是新移民，未来几年内，深圳的购房主体依然是首次置业的新 移民，而非二、三次主力置业群；4、中小户型依然是主流，深圳是个很纯粹的移民城市，所以对于移民而言， 面积 60-100m 2 之间的中小户型依然是“大众情人” 。5、城市中心、重心将全面西移，以中心区为首的，包括香蜜湖、车公庙、 竹子林、华侨城、前海、后海等各小片区将成为未来几年深圳房地产发展的主力 市场。6、竹子林片区毗邻香蜜湖、华侨城，南有强大的正蓬勃发展的世贸商圈的支持，位置承东启西，交通便利并拥有一定的景观资源，东海花园、香谢里花园 等豪宅开发极大的提升了片区的形象， 促进了片区的配套成熟， 为新楼盘的开发 奠定了较好的基础。与香蜜湖片区、华侨城片区相比， 竹子林片区