新区高山片区危旧房改造项目可行性研究报告修改稿.docx

1、新区高山片区危旧房改造项目可行性研究报告修改稿*高山片区危旧房改造项目可行性研究报告*高山片区危旧房改造项目可行性研究报告 附图： 1、项目地理位置图2、项目总平面图3、项目红线图附件：1、企业法人营业执照；2、泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知（泉政文2010114号）；3、市政府第70次市长办公会议纪要（2010年8月）；4、泉州市人民政府关于*高山片区危旧房改造项目用地批复（泉政地201074号）；5、泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州*高山片区危旧房改造项目业主单位的通知（泉鲤政文201042号）；6、泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州*高山片区危旧房改造项目

2、的批复（泉鲤发改审201014号）；7、泉州市房地产管理局关于泉州*高山片区危旧房项目房屋拆迁公告（泉房拆20104号）；8、项目建设用地规划许可证；9、泉州市城乡规划局关于*高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函（泉规函2010362号）；10、建设项目用地预审意见书；11、泉州市国土资源局关于*高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明；12、泉州市国土资源局关于*高山片区危旧房改造项目用地的批复（泉国土资2010151号）；*高山片区危旧房改造项目可行性研究报告1.总论1.1 项目概况（1）项目名称：*高山片区危旧房改造项目（2）承办单位：泉州市城市综合开发公司（3）项目性质：改

3、建（4）项目负责人：李斯阳（5）项目选址：本项目位于笋江路的北侧，东临兴贤北路，范围涵盖金龙街道石崎社区、高山社区和江南街道锦美社区。（6）建设内容及规模：本项目总用地面积267亩，将该片区村建危旧房拆除后对土地进行平整，分四个地块进行开发建设，其中本项目主要建设A、B地块共152.5亩用于安置拆迁户，并配套完善城市基础设施；A1地块26亩用地将以招拍挂形式出让用于平衡资金；C地块则为江南公园用地。（7）投资总额及筹措：项目总投资估算为135204.56万元，其中建安工程费用96039.24万元，工程其他费用19216.84万元，基本预备费9220.49万元，建设期贷款利息10728万元。本项

4、目建设资金中申请银行贷款90000万元，业主自筹资金45204.56万元，资本金比例为33.43%。（8）建设期限：4年1.2 编制依据（1）泉州市城市总体规划（2008-2020年）；（2）泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知（泉政文2010114号）；（3）市政府第70次市长办公会议纪要（2010年8月）；（4）泉州市人民政府关于*高山片区危旧房改造项目用地批复（泉政地201074号）；（5）泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州*高山片区危旧房改造项目业主单位的通知（泉鲤政文201042号）；（6）泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州*高山片区危旧房改造项目的批复（泉鲤

5、发改审201014号）；（7）泉州市房地产管理局关于泉州*高山片区危旧房项目房屋拆迁公告（泉房拆20104号）；（8）泉州*高山片区危旧房改造项目房屋拆迁计划；（9）泉州*高山片区危旧房改造项目房屋拆迁补偿安置方案；（10）项目建设用地规划许可证；（11）泉州市城乡规划局关于*高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函（泉规函2010362号）；（12）建设项目用地预审意见书；（13）泉州市国土资源局关于*高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明；（14）泉州市国土资源局关于*高山片区危旧房改造项目用地的批复（泉国土资2010151号）；（15）项目红线图；（16）国家和福建省有关规范和

6、标准；（17）开发建设相关基础资料和其它相关文件；（18）编制项目可行性研究报告的委托书。1.3 主要技术经济指标主要技术经济指标表表1-1 序号项目名称单位指标备注一规划用地面积m2178000约267亩二总建筑面积m2430565.4A+B地块1计容建筑面积m23247451.1住宅建筑面积m22640401.2商业建筑面积m2573301.3公建建筑面积m233752不计容建筑面积m2105820.42.1架空层m298702.2地下室m295950.4三建筑占地面积m211375四建筑密度%11.2五容积率-3.2六绿地面积m230516七道路及广场面积m259775八入户数户2312

7、九地面停车位个910十地下停车位个2225十一总投资万元135204.561工程费用万元96039.242工程建设其它费用万元19216.843预备费万元9220.494建设期利息万元10728银行贷款90000万元十二财务指标1内部收益率%9.91io=8%2净现值万元4758.1io=8%3投资回收期年4.74含建设期1.4 主要结论（1）本项目建设符合鲤城*的规划要求，是解决高山片区困难群众住房问题，改善市民居住条件的重大举措，项目实施在一定程度上缓解了城市建设与土地资源紧缺的矛盾，为城市的发展提供了用地保障，对调整经济结构、提高土地利用效率有着现实意义。项目有利于提升城市形象，改善城市

8、品质，扩大城区规模，加快城市化进程，为构建和谐社会做出了贡献。（2）项目总投资135204.6万元，总建筑面积430565.4m2，可安置拆迁户555户。项目资金平衡来源为土地拍卖和房屋销售收入。经计算，项目内部收益率9.91%大于房地产开发项目基准收益率8%，净现值4758.1万元大于零，投资回收期4.74年（含建设期）。（3）建设本项目还可为社会提供一定的劳务就业岗位，增加务工人员的劳务收入；项目建成后还留有一定的物业管理服务岗位，为提高社会劳动就业率作贡献。综上所述，项目具有良好社会经济效益，项目建设符合*城市规划要求，建设条件完备，建设方案合理，因此，项目建设是必要及可行的。2.项目背

9、景2010年是“十一五”规划的关键之年，也是精心谋划“十二五”发展的重要一年。泉州市城市建设工作紧密围绕市委、市政府“项目带动、转变提升、和谐进步、奋力发展”的工作思路，以构建“产业型宜居城市”的工作目标，进一步深化、拓展、提升“项目建设年”活动，进一步完善老城区市政基础设施，加快发展新区市政配套设施，确保泉州市经济平稳较快发展。改善人民群众居住条件，解决人民群众住房困难是党中央关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的一项重要内容。破旧不堪、参差不齐的旧城区肯定会影响城市的形象，摇摇欲坠的危房更是严重威胁人们生命财产的安全。高山片区因为大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理

10、、功能不完善、安全隐患多”等问题，与鲤城区发展及整个城市的现代化有较大距离，对该片区进行危旧房改造，通过科学的规划和合理的布局来提升城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。2010年泉州市政府第70次市长办公会议同意了*高山片区危旧房改造项目的建设，并提出了具体实施中要符合城市总体规划要求，坚持高标准规划设计，坚持依法依规，积极稳妥，努力把工程建设成为精品工程、廉政工程的要求。2.1项目区概况高山片区危旧房改造项目位于泉州市鲤城区*。自省委、省政府提出并全面实施海峡西岸经济区发展战略以来，鲤城区立足实际积极对接融入，始终以科学发展观为统领，把鲤

11、城的发展置于海西和泉州产业港口城市建设大局中去思谋、去推进，有效实现了小空间里的大发展。全区上下风正气顺、人和业兴，建设海峡西岸经济区已成为大家的共识，形成了先行先试的浓厚发展氛围。*是为加快鲤城现代化建设，为保护历史文化名城，呼应建设大泉州的需要的一个重大战略决策，该战略与泉州市城市建设西拓战略实现了有效对接。 2002年底，鲤城区将区行政中心由老城区迁往*，*建设全面启动，2003年完成*镇村改制，在中心市区率先结束农村行政建制的历史。经过几年的建设，*旧貌换新颜。如今，一座宜居新城矗立在晋江南岸，与文化古城遥相呼应，实现了古城新区比翼齐飞。新区“三纵四横”道路网络初步形成，投资环境进一步

12、改善，防洪排涝排污安全保障体系基本构就。侨乡旧货市场、江南商贸物流中心等一批商贸载体先后建成和投建，进一步提升了城市综合服务功能。新区中小学改扩建及升级达标工程、江南医院、老年人休养中心和江南、笋江、金柄公园等项目相继投建和完工，进一步改善人民群众生产生活条件。笋江花园城、江南经济适用房、江南雅园限价房等项目的开发建设以及“城中村”改造的逐步推进，引发了美化环境、聚集人气、促进税源增长、推动城市经济发展的综合效应。 同时，*作为鲤城区的行政服务中心，在构建城市框架时，强调以项目建设带动城市发展。在配套设施建设方面，鲤城区将加快发展现代化服务业，发展以信息咨询为重点的各种中介服务机构，做强社区服

13、务业；加快新区房地产开发，把房地产业作为新区建设的重头戏来抓，建设10万平方米经济适用房，以此带动、吸引各种所有制房地产商到*开发建设，重点开发江滨两岸商住区、江南居住小区、浮桥商业街改造、笋江路、池峰路片区改造等，起步区的开发面积达到100万平方米；以及开发特色旅游业，新建扩建江滨公园、苏夫人生态旅游公园、江滨商贸文化旅游繁荣带等景点，进一步提升历史文化名城的形象和品位，把鲤城区建设成为泉州市乃至福建省的经营城市示范区。2.2项目承办单位概况 泉州*高山片区危旧房改造项目由泉州市城市综合开发公司负责开发建设，该公司是1984年成立的泉州市国有三级房地产开发企业，隶属鲤城区建设局，主营城市土地

14、综合开发，承建和委托建筑房屋、商品房出售。现有注册资金3000万元，在册干部、职工38人，其中具备各种专业技术职称人员22人。按照城市规划要求，公司先后开发建设了前坂、希夷、团结、霞淮、庄厝埕、东大路华友、临江、团结新村等现代公寓、花苑，完成了后坂、汀州廉价房及涂门街东、中段旧城改造、笋江花园城等项目建设，累计房地产开发建设面积30多万平方米，工程合格率100%，在泉州城市规划建设过程中，公司发挥了十分重要的推动作用，各类项目取得了较好的社会经济效益，因此公司具备开发建设高山片区危旧房改造项目的经济、技术、实力。3.项目建设必要性危旧房改造是改善民生、提升城市品质的大事。鲤城区*是泉州市的南大门，定位为鲤城区新的行政服务中心、新型工业中心和现代经贸中心，为进一步实施城市跨江发展战略，就必须高起点、高标准建设*，按照加速推进新区的“三化三转变”发展思路，应着力推进“城中村”、“城中厂”和社区改造，进行村庄和土地整理，做大做优街道社区，壮大社区经济。因此，作为市委市政府2010年的重点项目，*高山片区危旧房改造项目的实施是十分必要的。3.1是改善该片区居民生活居住条件的需要项目区除了大片废旧办公楼，厂房外，还有大量的自建房，由于年代久远，