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1、建筑工程的概预算和建设项目的财务评价工程经济第十八讲 建筑工程的概预算和建设项目的财务评价 一、内容提要：本讲主要是讲解工程概预算的定义和作用，建筑产品价格形成的特点和构成，建筑工程定额，工程量及建筑面积计算规则，建筑工程概预算文件和组成，施工图预算和概算编制，建设项目可行性研究，建设项目财务评价的概念、内容和程序。 二、本讲的重点是：建筑产品价格的构成，建筑工程定额及其分类，工程量用建筑面积的计算规则。本讲的难点是： 建筑工程概预算文件及组成，施工图预算及概算编制。三、内容讲解：1、建筑工程的概预算 1.1工程概预算的定义和作用工程概预算是设计概算和施工图预算的总称。设计概算是由设计单位根据

2、初步设计图纸及说明、概算定额(或概算指标)、各项费用定额或取费标准、设备、材料预算价格等资料数据编制的，从筹建至竣工交付使用所需的全部费用的文件。设计概算是编制建设项目投资计划、确定和控制项目投资的依据；是签订建设工程合同和贷款合同的依据；是控制施工图设计和施工图预算的依据；是衡量设计方案技术经济合理性和选择最佳设计方案的依据；是工程造价管理及编制招标标底和投标报价的依据；是考核建设项目投资效果的依据。施工图预算是由设计单位在施工图设计完成后，根据施工图设计图纸和现行预算定额、费用定额以及地区设备、材料、人工施工机械台班费等预算价格编制和确定的建筑安装工程造价的文件。施工图预算是控制工程造价的

3、重要依据，是控制施工图设计不突破设计概算的重要文件；是确定工程承包合同价款的基础；是办理财务拨款、工程贷款和工程结算的主要依据；是控制工程施工项目投资费用支出的依据。1.2工程项目的划分一个工程建设项目是一个工程综合体。可分解为许多有内在联系的独立和不独立的工程。为了便于对工程项目的建设进行管理和费用的确定，把工程项目按其组成划分为工程建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。 (1)工程建设项目是指按一个总体设计进行建设的工程项目的总称。工程建设项目由一个或几个单项工程组成， (2)单项工程，是指一个工程建设项目中，具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的工程。例如，一个

4、新建学校的教学楼、办公楼、食堂、宿舍、体育馆等都是该建设项目的单项工程。一个单项工程由若干个单位工程所组成。(3)单位工程，是指具有独立的专业设计文件，可以按专业组织施工，具有独立施工条件的工程。一个单位工程由若干个分部工程组成。(4)分部工程，是指单位工程中，由不同材料、不同的主要工种，或由不同的施工机械所完成的各个部分。分部工程由若干个分项工程组成。(5)分项工程，每一个分部工程，按照它不同的施工方法，不同的结构类型，不同的材料规格等可分为各分项工程。分项工程是计算人工、材料、机械消耗的最基本的计算要素。如下图，工程建设项目的划分是一个从大到小，从总体到最基本单元的分解过程。各个分解单元都

5、有与之对应的工程造价。建设项目的这种划分决定了建设项目造价确定的过程是一个逐步组合的工程，其组合顺序为：分部分项工程造价、单位工程造价、单项工程造价、工程总造价。其中分部分项工程造价是工程总造价的基础，它是可以用定额等技术经济参数测算价格的基本单元。只有将工程项目的各分部分项工程划分清楚，才能正确地反映工程总造价。1.3工程项目投资的构成工程项目投资，是指进行工程项目建设所花费的全部费用，即从工程项目确定建设意向开始直至建成竣工验收为止整个建设过程中所支出的总费用，这是保证项目建设正常进行的必要资金。工程项目投资主要由建筑安装工程费用、设备和工器具的购置费用，以及有关工程的其他费用等组成。(1

6、)建筑安装工程费用建筑安装工程费用，是指花费在建筑安装工程施工过程中的费用，它按工程内容分为建筑工程费用和安装工程费用。建筑工程费用通常指建筑物和构筑物的土建工程费用，包括房屋、桥梁、道路、堤坝、隧道工程的建造费用，建筑物内的给排水、电气照明、采暖通风等工程费用，以及农田水利、场地平整、厂区整理和绿化等工程费用。安装工程费用一般包括各种需要安装的机械设备和电气设备等工程的安装费用，如进行各类生产、动力、电讯、起重、医疗、实验等设备的安装，附属于被安装设备的管线敷设，被安装设备的绝缘、保温、油漆、测定、单体试运转等的费用。(2)设备、工器具及生产用具购置费用设备购置费用，包括一切需要安装与不需要

7、安装的设备的购买原价和设备运杂费，如各类生产、动力、电讯、起重、医疗、实验等设备的购置所支出的费用。工器具及生产用具购置费用是指未达到固定资产标准的工具、器具、家具和仪器的购置费用，如各种计量、分析、化验、烘干仪器、五金工具、工具台、办公台等的费用。(3)工程其他费用 工程其他费用是指在进行工程筹建、建筑安装和设备购置工作中为保证工程建设顺利完成所发生的各类费用，以及为使工程建成以后能够正常发挥效用需发生的有关费用。具体包括：土地费用，建设单位管理费，工程勘察、设计费、研究实验费，市政公用设施等的配套工程建设费用(如供电贴费)，联合试运转费，生产职工培训费等与建筑安装工程、设备购置费用无关但又

8、必须支出的工程建设费用。(4)预备费用预备费用是指在初步设计和设计概算中难以预料的工程费用，包括基本预备费和涨价预备费。(5)建设期借款利息。(6)固定资产投资方向调节税。2、建筑产品价格形成的特点和构成2.1定义建筑产品是指房屋、构筑物的建设和设备的安装，它是建筑业的物质生产成果，是建筑业提供给社会的产品。建筑产品同其他工业产品一样有价值和使用价值，并且是为他人使用而生产的，具有商品的性质。建筑产品价格，是建筑产品的货币表现，是物化在建筑产品中社会必要劳动时间的货币名称。由于建筑产品的生产是通过建筑安装工程来完成的，建筑产品的生产过程就是该建筑产品的建筑安装工程的实施过程。因此，建筑产品的价

9、格的具体形式就是该建筑产品的建筑安装工程费用，亦即建筑安装工程造价。在建筑市场上，建筑产品的价格表现为建筑安装工程招投标的定标价格，也表现为建筑安装工程的承包价格和结算价格。2.2建筑产品价格的特点建筑产品价格包括生产成本、利润和税金等三部分，其中生产成本又可分为直接成本和间接成本。建筑产品价格除具有一般商品价格的特性外，还具有许多与其他商品价格不同的特点：(1)建筑产品价格的大额性。(2)建筑产品价格的个别性、差异性。(3)建筑产品价格的动态性但这一价格不是一成不变的，任一项工程从决策到竣工交付使用，都有一个较长的建设期间，而且由于不可控制的因素影响，在预计工期内，许多影响工程造价的动态因素

10、，如工程变更，设备材料价格、工资标准、以及费率、利率、汇率会发生变化。2.3建筑产品价格的计价特征建筑产品价格特点，决定了建筑产品价格有如下的计价特征。(1)单件性计价特征。(2)多次性计价特征。其过程如图所示：(3)组合性特征(4)依据的复杂性特征。由于影响工程造价的因素多，计价依据复杂，种类繁多，主要可分为：例如，计算工程量依据。包括设计图纸、设计说明等。计算人工、材料、机械等实物消耗量依据。包括投资估算指标、概算定额、预算定额等。 2.4建筑产品价格的构成建筑产品价格构成是建筑产品价格各组成要素的有机组合形成。我国现有建筑安装工程费用的组成如下：（一）工程直接费建筑安装工程直接费由直接费

11、、其他直接费和现场经费组成。（1）直接费：直接费是指在工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各种费用。它包括人工费、材料费和施工机械使用费。1)人工费。它是指直接从事于建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。 2)材料费。它是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转材料的摊销(或租赁)费用。 3)施工机械使用费。它是指使用施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安、拆和进出场费。（2）其他直接费：其他直接费是指除了直接费之外的，在施工过程中直接发生的其他费用。1)其他直接费的组成内容a冬、雨季施工增加费： b夜间施工增加费： c材料二次

12、搬运费：d仪器仪表使用费：e生产工具用具使用费： f检验试验费： g特殊工程培训费： h工程定位复测、工程移交、场地清理等费用。i特殊地区施工增加费： 2)其他直接费的计算。其他直接费是按相应的计取基础乘以其他直接费费率确定。计算公式为土建工程：其他直接费=直接费其他直接费费率安装工程：其他直接费=人工费其他直接费费率 （3）现场经费：现场经费是指为施工准备、组织施工生产和管理所需的费用，包括临时设施费和现场管理费两方面内容。1)临时设施费。它是指施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施的搭设、维修、拆除费用或摊销费用。2)现场管理费。它是指发生在施

13、工现场这一级，针对工程的施工建设进行组织经营管理等支出的费用。现场管理费的计算： 现场管理费是按相应的计取基础乘以现场管理费费率确定。土建工程：现场管理费=直接费现场管理费费率安装工程：现场管理费=人工费现场管理费费率（二）间接费建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。间接费是按相应的计取基础乘以间接费费率确定。计算公式为：土建工程：间接费=直接工程费间接费费率安装工程：间接费=人工费间接费费率(三)利润及税金建筑安装工程费用中的利润及税金是建筑安装企业职工为社会劳动所创造的那部

14、分价值在建筑安装工程造价中的体现。1)计划利润计划利润是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润。它是按相应的计取基础乘以计划利润率确定。计算公式为：土建工程：计划利润=(直接工程费+间接费)计划利润率安装工程：计划利润=人工费计划利润率2)税金建筑安装工程税金是指按国家税法规定的应计人建筑安装工程费用的营业税、城乡维护建设税及教育费附加。a营业税。营业税是按营业额乘以营业税税率确定。其中建筑安装企业营业税税率为3。计算公式为：应纳营业税=营业额3b城乡维护建设税。城乡维护建设税原名城市维护建设税，它是国家为了加强城乡的维护建设，稳定和扩大城市、乡镇维护建设的资金来源，而对有经营收入的单位和个人征

15、收的一种税。城乡维护建设税是按应纳营业税额乘以使用税率确定，计算公式为：应纳税额=应纳营业税额适用税率城乡维护建设税的纳税人所在地为市区的，其适用税率为营业税的7；所在地为县镇的，其适用税率为营业税的5；所在地为农村的，其适用税率为营业税的l。c教育费附加。教育费附加是按应纳营业税额乘以3确定，计算公式为：应纳税额=应纳营业税额33、建筑工程定额3.1建筑工程定额及其分类建筑工程定额，是指在一定的施工条件下，完成规定计量单位合格产品所消耗的人工、材料和施工机械台班的数量标准。建筑工程定额的主要作用是确定和控制建筑产品生产中人力、物力和财力的消耗，是确定建筑产品价格的重要依据。建筑工程定额的种类

16、很多，它可以分为以下几大类，如下图 所示：(1)按生产要素。可分为劳动消耗定额、材料消耗定额和机械台班使用定额。这三种定额总称为施工定额。(2)按定额的编制程序和用途来分类。可以把工程建设定额分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算等5种。a、施工定额。它由劳动定额、机械定额和材料定额3个相对独立的部分组成。b、预算定额。这是在编制施工图预算时，计算工程造价和计算工程中劳动、机械台班、材料需要量使用的一种定额。 c、概算定额。这是编制扩大初步设计概算时，计算和确定工程概算造价、计算劳动、机械台班、材料需要量所使用的定额。 d、概算指标。是在三阶段设计的初步设计阶段，编制工程概算，计

17、算和确定工程初步设计概算造价，计算劳动、机械台班、材料需要量时所采用的一种定额。 e、估算指标。它是项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。 (3)按照投资的费用性质分类 可以把工程建设定额分为建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额。(4)按照专业性质分类工程建设定额分为通用定额、行业通用定额和专业专用定额3种。全国通用定额是指在部门间和地区间都可以使用的定额；行业通用定额系指具有专业特点在行业部门内可以通用的定额；专业专用定额是指特殊专业的定额，只能在指定范围内使用。(5)按主编单位和管理权限分类工程建设定额可分为全国统一定额、行业统一定额、地区

18、统一定额、企业定额和补充定额5种。3.2建筑工程定额的特点(1)科学性(2)系统性 建筑工程定额是相对独立的系统。它是由多种定额结合而成的有机的整体。 (3)统一性建筑工程定额的统一性，主要是由国家对经济发展的有计划的宏观调控职能决定的。 (4)权威性建筑工程定额具有很大权威，这种权威性在一些情况下具有经济法规性质。 (5)稳定性和时效性3.3建筑工程定额的作用1在建筑工程中，定额具有节约社会劳动和提高生产效率的作用。 2定额有利于建筑市场的公平竞争。 3定额是对市场行为的规范。4定额有利于完善市场的信息系统。 4、工程量及建筑面积计算规则4.1工程量计算规则 (1)工程量计算规则工程量是指将

19、建筑工程分解成各个基本单元子项，即分部分项工程的实物工程量。工程量与对应的定额单价组合成分部分项工程的工程费用。因此工程量的大小直接影响着建筑安装工程费用的大小。工程量计算规则分别按土石方工程、桩基础工程、脚手架工程、砌筑工程、混凝土及钢筋混凝土工程、楼地面工程、装饰工程等分部工程，给出相应所包括的各个分项工程的计算规则。(2)工程量的计算注意事项工程量的计算应注意以下事项：a应耐心细致阅读图纸，计算中遵循一定的规则和顺序，循序进行。b计算各个不同项目的工程量时，应注意定额中相应的分项工程的工程量计算规则说明，计量单位应与定额的计量单位一致。c计算工程量时每计算完一项，应在图纸上做记号，以避免

20、重复或遗漏。d计算中应尽可能减少重复劳动，简化计算过程。4.2建筑面积计算规则房屋建筑的建筑物各层外围水平投影面积的总和，称为该建筑物的建筑面积，是建筑物的一项重要技术特征指标。(1)计算建筑面积的范围a、单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。b、高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外边面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。c、

21、多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围水平面积计算。e、用深基础做地下架空层加以利用，层高超过22米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。f、坡地建筑物利用吊脚做架空层且层高超过22米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。g、穿过建筑物的通道，建筑物的门庭、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分，按其水平投影面积计算建筑面积。h、图书馆和书库按

22、书架层计算建筑面积。i、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。j、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。k、建筑物内的技术层，层高超过22米的，应计算建筑面积。l、有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。m、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构的外围水平面积计算建筑面积。o、突出墙体的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。p、封闭式阳台、挑廊，

23、按其投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。q、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。r、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；无顶盖的架空走廊按其投影面积的一半计算建筑面积。s、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按其水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯而室外又设楼梯者，其室外楼梯则按其水平投影面积的一半计算建筑面积。t、跨越其他建筑物、结构物的高层单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。(2)不计算建筑面积的范围a突出墙面的构件配件和艺术装饰，

24、如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。b检修、消防等用的室外爬梯。c层高在2.2米以内的技术层。、(含2.2米)d构筑物如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮仓、圆库、地下人防干线、支线等。e建筑物内外的平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。f没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。g单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。h层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。(3)其他在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。5、建筑工程概(预)算文件和组成概(预)算文件由单位工程概(预)算、单项工程综合概(预)算，总概(

25、预)算等文件组成。5.1单项工程概(预)算(1)单项工程概(预)算文件单项工程概(预)算是确定一个单位工程费用的文件，需要按设计图纸，定额等通过计算编制单位工程概(预)算文件组成。(2)单项工程综合概(预)算单项工程综合概(预)算是确定一个单项工程费用的文件，是一个单项工程所包括的各个单位工程概(预)算费用的汇总，单项工程综合概(预)算文件包括编制说明、综合概算表。单项工程综合概(预)算表包含了单位工程概(预)算表全部内容外还有其他工程和费用，并列出了技术经济指标，以便于分析该单项工程设计的技术经济合理性。5.2建设项目总概(预)算建设项目总概(预)算是确定某一建设项目从筹建到建成的全部费用的

26、文件，它是根据各单项工程综合概(预)算以及其它费用概(预)算汇总编制而成的。总概算文件一般包括：编制说明、总概算表。编制说明基本上与单项工程综合概算编制说明的几个方面相同，但对工程概况和建设条件要做更全面的阐述。 总概算表的项目组成一般分为四个部分：第一部分，为建筑安装工程费用项目；第二部分，为其他费用项目；第三部分为预备费；第四部分为固定资产投资方向调节税。(1)建筑安装工程费用是指直接发生在建筑安装工程施工过程中的费用，施工企业在组织管理施工生产经营中间接地为工程支出的费用，以及按国家规定收取的利润和缴纳的税金的总称。(2)工程建设其他费用此项费用是根据有关规定应在投资中支付，并列入建设项

27、目总造价或单项工程造价的零用，主要包括土地动拆迁费，各类增容配套费、勘察设计费、建设工程监理费、建设单位管理费等。(3)基本预备费预备费是指在初步设计和概算中难以预料的工程费用。(4)固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税是国家为控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续稳定协调发展，而对固定资产投资的单位和个人征收的调节税。5.3单位工程概(预)算的费用组成按照上海市建筑安装工程概(预)算定额的费用标准，单位工程概(预)算的费用由：直接费(包括其他直接费)、综合间接费、利润、开办费、其他费用、税金等组成。(1)直接费直接费由定额直接费和其他直接费组成，定额

28、直接费是施工过程中耗费的构成工程实体和有助于工程形成的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。其他直接费是指定额直接费以外施工过程中发生的其他费用，按率计取，包干使用。其他直接费=定额直接费其他直接费率(2)综合间接费综合间接费是指施工企业为组织和管理施工生产，经营活动所发生费用。综合间接费=(定额直接费+其他直接费)综合间接费率(3)利润a利润是指按国家规定应计入建筑安装工程造价的费用。b计算方法(定额直接费+其他直接费+综合直接费)差别利润率式中差别利润率见下表 (4)开办费开办费是指完成单位工程建筑产品所必须发生的，但没有计入定额直接费，其他直接费和综合间接费内的费用，这部分费用由

29、承发包双方按照施工组织设计或有关规定，通过合同形式或现场签证加以确认。(5)其他费用 其他费用是定额编制管理费，工程质量监督费，行业管理费的和。 定额编制管理费=直接费0.5o 工程质量监督费=直接费1.5o 行业管理费=(直接费+综合间接费+利润+开办费+其他费用)1.5。(6)税金 税金指国家税法规定的应计人工程造价内的营业税，城市建设维护税和教育费附加。 计算方法为：(直接费+综合间接费+利润+开办费+其他费用)税率 税率按纳税所在地为： 市区：3.41 县镇：3.35 其他：3.326、施工图预算和概算编制6.1施工图预算编制依据(1)施工图纸和说明，(2)施工组织设计或施工方案(3)

30、预算定额包括单位估价表及主管部门颁发的有关部门文件，规定取费标准，预算定额是确定建筑产品价格的法定依据，而主管部门发布的有关取费标准，是编制施工图预算的必备依据。(4)工程招标文件和工程承包合同6.2施工图预算的编制步骤(1)准备工作，编制预算前应首先熟悉施工图纸，全面了解建筑造型、平面布置、结构类型所使用的材料、构配件、设备系统、设计说明等，了解熟悉施工方案，施工组织设计等。(2)参加技术交底，踏勘施工现场，对于设计单位提送的施工图，一般都由建设单位组织设计单位，施工企业和有关单位进行细致的审查。预算编制人员可主动在技术交底会上，就施工图中的疑问，进行询问核实，为了编制出符合施工实际的施工图

31、预算，必须全面掌握施工现场情况、施工条件、可采用的施工方法等。(3)项目划分根据图纸的设计内容和定额中所列子目，将整个工程分为可以计价的基本单元子项。(4)计算工程量项目划分完成后，就可以按照图纸尺寸及定额规定的工程量计算规则，逐个计算所列出的分项工程的实物数量。工程量计算是编制预算最繁重的工作，花费时间最长，需要耐心和细致。(5)套用定额单价这一项工作是将每一分项工程的计算单价从预算定额中摘出，即套用定额单价，作为计算工程直接费的价格依据。(6)计算工程直接费计算分项工程直接费分项工程直接费就是每一分项工程的工程量与相应定额单价的积数。分项直接费=分项工程量相应的定额单价计算工程直接费工程直接费是各个分项工程直接费的总和数，即：工程直接费=(工程量定额