四川成都房地产行业与市场研究月报品质研发中心24页.docx

1、四川成都房地产行业与市场研究月报品质研发中心24页“经典资料，WORD文档，可下载修改”品质研发中心2012-2-8目 录第一部分：本月市场热点 31.1 宏观环境 31.2 金融信贷 41.3 政策法规 4第二部分：成都房地产信息 62.1 总体概况 62.2 市场动态 82.3 土地情况 102.4 城市建设 13第三部分：房产企业情况 173.1 开发商动态 173.2 开盘资讯 203.3 成都商品住宅1月销售前十统计 213.4 当月热销楼盘解读 21第一部分：本月市场热点1.1 宏观环境 1.1.1 2011年GDP增幅9.2% 房地产开发增幅回落国家统计局于2012年1月17日上

2、午十时公布2011年国民经济运行情况数据。初步测算，全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落。全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%。分析：2011年GDP增长持续向好，但作为其中重要组成部分的房地产开发投资开始出现了增幅回落，特别是随着调控政策的深入，该增速逐月递减，国家对房地产市场的调控效果越来越明显。如今年如宏观环境不发生改变，预计全国房地产开发投资增速还将持续走低。1.1.2 2011年全年CPI较上年涨5.4%，超4%预期2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。其中，城市

3、上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。分析：通过据国家统计局发布的数据可以看出，2011年全年CPI一直在高位徘徊，虽然经过一系列控通胀措施，CPI涨幅在7月开始逐月回落，但全年CPI高达5.4%的涨幅超出之前的预期，物价水平仍然较高。因此控通胀仍是2012年宏观经济工作的重要

4、内容之一。1.1.3房价环比连跌3个月 全国性下调通道开启1月18日，国家统计局发布数据显示，去年12月全国70个大中城市中，有52个城市的新建商品住房价格环比下降。房价持平的有16个，仅2个城市环比上涨。据北京中原地产市场研究部发布的分析数据显示，反映目前市场情况的商品住宅环比指数，在最后一个月的平均下调幅度达0.24%，继去年11月份平均下调0.19%后再次扩大降幅。同时，全国房价平均同比指数也降至101.63，涨幅比上月缩小。分析：各种数据显示，在房地产调控的持续作用下，全国房价回落的趋势仍在继续，房价出现下跌的城市范围不断扩大，楼市由升转降的拐点已经确立，全国性下调通道开启。部分业内人

5、士预计，随着库存压力的加大和开发企业资金状况的进一步紧张，房价整体下降的趋势还将持续，并可能转为实质性的同比下跌。1.2 金融信贷 1.2.1首套房贷利率重回“基准” 四大行申请基准难度大于小行新年伊始，房贷利率开始下调、重回基准的消息开始在市场传开。在广州、深圳等地，目前中小银行的首套房贷利率已基本回到基准水平。“只要不是资质太差，中小商业银行都不再对客户上浮利率了。”业内人士透露，四家国有大行虽然会对客户的资质要求更高一些，但申请到基准利率的情况也不少见。分析：由于近期房地产市场的成交量较低，新年开始，银行在房贷业务上的额度比去年四季度宽松了不少，额度充足了，利率水平自然会有所下降。业内人

6、士认为，在目前观望氛围仍然浓厚的情况下，相比利率折扣的调整，降价对买家而言是更大的利好。毕竟利率调整是一个长期过程，而价格的下降则是一次性的，所以如果价格下降能够配合利率的调整，部分地区有望在3月左右出现“小阳春”的局部回暖局面。1.2.2成都近7成商品房和全部保障房可公积金贷款2011年，成都公积金中心与成都市房管部门加强协作，联合发文对成都市商品房项目使用公积金贷款进行统一管理，要求开发企业在取得商品住房预售许可证之日起30日内，提出公积金贷款项目合作申请。在相关举措的规范和促进下，2011年，成都市新增住房公积金贷款合作项目281个，累计合作项目达到1330个，占全市在售商品房项目的69

7、%，住房公积金贷款楼盘覆盖面创历年新高，而保障房覆盖率则达到100%。分析：目前公积金贷款利率仅为4.9%，远远低于商业贷款利率。根据统计，2011年，成都市住房公积金贷款额达到51.6亿元，超过2万户成都家庭享受到了住房公积金贷款的实惠，通过提高公积金使用效率，增加可贷楼盘覆盖面，在当前环境下对市场整体销售有着积极的促进作用。1.3 政策法规 1.3.1财政部官员称不排除广州、南京跟进房产税在1月5日召开的“第二届中国房地产新年峰会”上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，继上海、重庆实施房地产税试点之后，类似广州、南京这样的大城市，以及一些中西部的二、三线城市都不排除跟进实施的可能。同时，全

8、国工商联地产商会会长聂梅生指出：2011年房价真正下降的城市其实并不多。土地出让制度不解决，调控就是表面。聂梅生进一步解释称，“土地财政包括了税收和非税收部分，土地财政的内涵就是将土地作为抵押贷款，作为抵押物向银行融资。我们不能忽视地根、银根绑定的问题，必须形成长效的税收机制。总而言之，“以房产税取代土地出让金这一步迟早要走，越早越好”。分析：从理论上来说，房产税的开征将有利于房地产市场结构均衡、合理,将有助于抑制市场上投机行为,最终取代土地出让金，从根源上调控房地产市场，经过上海重庆的试点后，相关政府部门表态将继续推进房产税实施，一些区域重点城市或将跟进。但是从目前来看，未来房产税替代土地出

9、让金成为稳定财源的转换需要很长时间。中国人不习惯在住房上加税，买房子时已交了土地出让金，现在再交一笔税，心理上不能接受，这需要综合改革。1.3.2住建部承诺2012年中实现40城市住房信息联网在本月召开的“住房和城乡建设部召开机关工作会议”上，住建部部长姜伟新提出要求：全国个人住房信息系统将在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。这40个城市包括除拉萨和港澳台之外的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚十个房地产热点城市。目前，北京、上海、青岛等城市已补充登记完毕，相关工作人员可查询城市内的个人住房信息情况，但要实现住房信息的系统联网并不一帆风顺。照

10、原部署， 2011年底实现40个城市住房信息互联查询，到2013年实现全国住房信息系统联网。但姜伟新在对全国人大常委会的报告中坦言，“住房信息系统启动两年多，目前还在艰难建设中”。分析：其实从技术上来说，住房信息录入、联网并不困难，但全国的住房信息系统之所以迟迟难以推动，在于地方上有对信息安全的顾虑。房产涉及个人隐私，如何使用、管理系统里的信息，必须有明确的规则，没有全国层面的管理，把使用信息规范起来，系统就很难真正有效应用，目前住建部正在着手制定相关规定，该系统的建立对房地产市场调控有重大意义。点评：本月各项年度宏观数据相继发布，在GDP方面，2011年GDP增幅为9.2%，仍保持较高增长，

11、但受制于政策调控，房地产投资增幅逐月回落，下降趋势明显。在CPI方面，2011年涨幅为5.4% ，超出之前预期，虽然经过一系列宏观政策调控，CPI增幅在下半年特别是第四季度有所放缓，但目前物价水平仍然较高，通胀压力依旧明显。根据国家统计局公布数据显示，全国主要大中城市房价均出现不同程度下跌，房地产调控政策威力愈发显现。由于新年伊始银根有所放松，在广州，深圳等地，有关房贷利率开始下调、重回基准的消息开始在市场传开，但业内普遍认为，利率的调整对市场观望者起到的作用并不如房价直接下跌来得明显，但如果利率的下跌配合房价的下降，有望给目前冷清的市场带来些许暖意。政策方面，房产税试点在2012年继续深化，

12、未来会有更多中心城市被纳入其中，房产税是对土地出让制度的重大变革，对抑制房价过快增长及房地产市场的平稳发展将起到举足轻重的作用。同时从长远来看，房产税将最终取代土地出让金成为地方政府财政主要来源。“个人住房信息系统”建设是今年住建部的一项重点工作，该系统建设主要是对全国住房情况的摸底，对房地产市场调控有重大意义，全国住房信息系统联网后，中央可以由此分析市场走势，制定调控政策，也可为今后房地产税的实施提供更多依据。第二部分：成都房地产信息2.1 总体概况 2.1.1 成都主城区房地产供求关系及成交价格走势图2012年1月成都主城区新增供应面积约10.64万方，本月恰逢农历新年，是传统销售淡季，因

13、此新增面积与上月相比出现大幅下滑，成交量也同步出现下滑，而去年同期之所以供应量和成交量均保持在高位是因为当时市场盛传成都要出台限购政策，引发了一波“抢购”风潮，属于特殊情况。本月成都主城区成交均价8488元/，在各大开发商打折促销的活动中，1月成都楼市价格持续下降。 2.1.2 成都1月主城区商品住宅分区成交统计2012年1月成都市主城区商品住宅共成交2685套，比上月的4661套减少了1976套,成交套数锐减42.4%。从成交区域来看，高新区成交最多，共成交765套，武侯区成交最少，仅为320套；高新区成交均价最高，为9221元/，成华区成交均价最低，为8211元/平米。2.1.3 成都主城

14、区商品住宅存量统计从总体存量统计来看，由于上个月开发商集体冲量，新增供应激增，而销售却没有跟上，供需矛盾突出，因此上月成都主城区总存量达到了847.27万方的短期高点。虽然本月存量面积与上月相比有所下降，但幅度并不大，截止到2012年1月底，成都主城区存量为835.26万方。2.1.4 成都主城区商品住宅分区存量统计截止1月底，成都主城区存量房源套数为78315套。在各行政区中，高新区存量房源最多，共有23271套，其次为金牛区，共有13459套，虽然目前成都仅有锦江区9000套以下，存量相对较少，但随着今年攀成钢板块高端项目陆续入市，预计未来该区域的存量压力并不小。点评：2012年1月恰逢传

15、统农历新年，是房地产销售的传统淡季，各开发商大多以消化存量房源和年底扫尾工作为主，因此新增供应量和成交量都非常少，成交价格也持续走低，出现成交，供应和价格三者齐跌的局面，受上个月开发商冲量影响，本月主城区存量房源依然维持在835万方的高位，虽然本月情况较为特别，但结合近几个月的总体情况来看，市场仍为弱势，短期内也看不见有回暖迹象。2.2 市场动态 2.2.1 世联发布上季度楼市信心指数 成都位居第一 2012-1-10提要：2011年四季度世联购房者信心指数为51.8，较三季度下降2.4，下降幅度超过2011年前三季度降幅的总和，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度明显下降。从本季度调

16、查结果来看，未来地产形势已非常明朗，购房者的降价预期已经形成。造成购房者信心下降的主要原因是购房者期望的降价幅度高，而开发商的降价力度和范围小。 降价预期已经形成； 西部二线城市购房信心最高； “观望”之后暗藏商机。分析：世联购房者信心指标体系主要是从“居住环境”和“当前房价”来反映购房者对现状的满意程度，以及从“未来房价”和“购房时机”来反映购房者对未来的预期。在世联此次提供的数据中，成都购房信心指数排名第一，一方面说明成都购房者对于本地楼市更有信心；同时也显示，尽管全国楼市总体处于低谷，但成都市场显然更为理性和稳健。该机构认为，未来一段时期内, 房地产市场将进入由买方决定的市场，了解购房者的心态是非常重要的。从调查结果来