戴德梁行某酒店公寓项目策划58.docx

1、戴德梁行某酒店公寓项目策划58戴德梁行某酒店公寓项目策划（58水晶岛项目的定位调整工作是项目目前的重点，是项目开展营销工作的前提和基础。在前一时期，我行通过对西安写字楼、住宅、商业等本项目所涉及到的各类市场的详细供需调查，把握了西安目前的市场特点和以后进展走势，明确了项目所面临的市场压力和机遇。同时对与项目区位、档次、物业类型有类似性的北京商务综合建筑体进行了专题研究，以把握综合建筑体的差不多规律，作为本项目定位的依据。此外对项目自身条件也进行了详细分析，作为项目定位的前提条件。在上述分析的基础上，结合市场特点及以后进展走势、综合建筑体的规律、项目自身条件三个方面提出了我们的定位建议。即：项目

2、总体定位为高档次商务综合建筑体，项目的三个要紧功能之间，应形成运转良好的互动作用，成为西高新乃至西安市专门的高品质综合性项目。具体表达在整体项目应以写字楼为要紧功能，公寓配合写字楼，形成项目的主体；商业配套作为对二者功能的补充和完善，三种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成1+1大于2的合力效应，最终能够以较强的综合实力参与市场竞争。通过与贵司的沟通和研讨，以上的差不多定位差不多达到了双方的共识。但在此基础上还需要进一步细化有关问题，才能够达到可操作的程度。由于时刻紧迫，而且定位工作的深化也需要时期性深入，在第一时期报告中，定位的细化程度还不足，因此我们在项目差不多定位确定的基础上，结合项目急

3、待解决的具体问题，对项目的定位进行了补充和细化，以便促进项目的定位落实到可操作的层面。目前需要细化的问题要紧包括：公寓的详细定位，以及相应的细化定位问题，如交通组织、大堂分割、装修、经营治理方式、与已售出物业的关系问题等；公寓底商定位，包括业态、布局、规模等；写字楼低商定位，包括业态、布局、规模等；水晶石的功能细化、业态组合、经营治理模式等；作为综合建筑体，上述需细化定位的内容之间是有联系的，专门是作为项目要紧功能的公寓的定位更是关键。在项目总体定位于高档商务综合建筑体的前提下，写字楼、商务俱乐部水晶石的定位方向差不多明确，而且是与总体定位吻合，提升项目总体价值的。但公寓的定位还需要明确，公寓

4、内应当包含何种功能才能够与项目的总体定位吻合，与写字楼、水晶石等起到相互促进的作用。而且公寓的功能细化，公寓与其他物业的关系明确之后，公寓的功能划分、交通组织；公寓低商的定位、写字楼底商的定位等将迎刃而解。因此，在项目定位细化调整时期，核心的问题是公寓的定位问题。二、公寓细化定位在公寓细化定位上，关键的问题是在公寓中是否需要设立酒店的功能。在是否需要酒店明确之后，才能够确定公寓内还应安排何种类型的公寓产品，以及公寓、写字楼低商配套等定位细化的问题。因此，我们第一对酒店功能的必要性和具体产品模式进行确定，在据此考虑其他功能的设置。（一）酒店功能定位一酒店功能存在的必要性分析1.市场需要高档酒店西

5、高新作为西安经济进展最活跃的区域，入住企业达到近5000家，其中不乏世界500强企业和国内知名企业。企业的集合，除了进行生产、研发等活动，也同时会产生商务交流的需要，对高档次酒店有较为强烈的需求。同时西高新通过多年的进展，差不多成为综合性的城区，商务活动日趋频繁。目前的酒店设施明显不足，全区知名酒店仅有一家三星级酒店，已无法满足商务活动的需要。因此从市场情形来看，高新区存在着对高档次四星级、五星级商务酒店的需求。2.酒店是商务型综合建筑体中的重要功能通过对商务综合建筑体的专题研究，在大型的商务综合性项目中，写字楼、公寓、酒店和商业是最重要和差不多的功能。而且酒店的比重在综合性项目中，所占比例一

6、样介于1030，公寓差不多为服务式公寓，比例介于1525。本项目中公寓部分的规模比例在50%左右，假如考虑酒店功能和投资服务型公寓两种功能，其比重完全吻合较为理想的综合建筑体酒店与公寓的规模比例。3.符合贵司的长期进展战略贵司作为西安最具实力的开发企业之一，多年来开发了大量的房地产物业，都在市场中产生了较大的阻碍力，贵司一直是市场的引领者和开拓者。在高新区经济快速进展，房地产市场竞争日趋猛烈的情形下，贵司为自己提出了新的要求和挑战，涉足新的市场领域，开发西安市场还几乎属于空白的高档次综合性项目和酒店类产品，连续保持对市场的引导，是企业进展的新的一步和重要的战略。综合来看，西高新区域酒店设施不足

7、，而市场又对高档酒店有较大的需求，开发高档次酒店产品能够满足市场需求，有良好的市场空间。同时作为商务综合建筑体，酒店是必备的功能，对项目的品质保持在高水平是有力的支撑，并使项目总体价值有较大的提升。此外，开发酒店产品也是贵司引领市场的重要举措，是涉足新的市场领域的重要步骤。因此综合而言，关于本项目安排酒店类产品是必要的。二酒店功能的具体类型分析酒店功能类型能够分为三种类型：纯酒店、产权式酒店和进行酒店式经营和治理的公寓式酒店。下面我们对三种酒店类型在本项目中的适应性进行分析，选择较为适合本项目的酒店功能类型。1.纯酒店纯酒店是拥有40年产权，产权与经营权统一，通过经营猎取长期收益的酒店类型。通

8、过我们对北京商务综合建筑体的专题研究，在商务综合建筑体内的酒店一样差不多上4星级、5星级高档次的纯酒店，产权与经营权不分离，由知名酒店治理公司经营治理，是商务综合建筑体高品质的有力保证，对综合建筑体内的其它功能有较强的支持作用。关于本项目而言，设置纯酒店的有利因素是：1.市场当中缺乏高档次酒店，而对高档酒店的需求在不断增长；2.酒店是商务综合建筑体中的重要功能，有利于综合建筑体不同功能的和谐，促进总体价值提升。但不利因素也专门明显：纯酒店是进行长期经营猎取收益的，一样不出售，资金的回收期限比较长。贵司开发酒店物业，是涉足新的市场领域，迎接新的挑战的战略考虑，纯酒店的开发存在着高投入与难以快速回

9、笼资金的矛盾，对公司连续做市场市场领航者在资金支持方面有不足。四、五星级高档酒店是西高新市场所需要的，高档酒店对装修、设施设备的要求较高，本项目假如建设纯酒店无疑需要加大成本投入，风险大，而长期经营是否能够保证项目成本的顺利回收存在不确定性，而且后期的经营也存在风险。作为纯酒店，国家有严格的星级评定标准，而本项目本身是公寓，不管在空间上、设施设备配置、配套设施的配备等方面，都无法达到国家标准，难以按照星级评定的标准进行改造，从而无法保证作为纯酒店所必须的档次标准。依照项目目前的现状条件，差不多无法作成纯酒店，而且差不多有相当数量的房间出售出去，使后期进行酒店式治理的难度专门大。因此在经营治理方

10、面，找到知名酒店治理公司进行经营和治理是比较困难的。通过以上分析，能够判定，本项目不适合开发纯酒店。2.产权式酒店产权式酒店是旅行与房地产相结合的产物。产权式酒店即投资者购买酒店的客房后一样不在酒店居住，而是将客房托付给酒店治理公司统一出租经营，猎取一定的投资回报，同时获得酒店治理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店一样位于自然景色优美的旅行度假区，满足投资者休闲度假和猎取投资收益的双重需求。产权式酒店也是真正的酒店，产权为40年，进行酒店式经营与治理，长期收益。作为一种投资产品，投资者拥有产权和收益权，但没有经营权。从国外的体会来看，产权式酒店的成功要素中有几个必要的因素：有庞大的客户

11、群位于自然景观、娱乐休闲资源优越的旅行度假区专业的治理公司和网络化经营关于本项目而言，开发产权式酒店不是理想的方案，存在以下制约问题：产权式酒店的土地使用权限是40年，也需要进行星级的评定才能保证品质，吸引投资者，因此需要加大前期的成本投入。西高新是产业区，不是旅行区，对客户的吸引力比较差。由于不是旅行区，产权式酒店只能作为投资工具，而西安客户的投资多带有多重需求属性，仅能满足其投资需求的产品对其吸引力不足。与本项目商务氛围不和谐。为吸引投资者，大多数产权式酒店需对投资者有投资回报的承诺，无疑加大了开发商的经营风险。由于存在上述制约因素，有产权式酒店治理体会的酒店治理公司会对项目的经营前景进行

12、评估，达成合作的可能性会比较低。3.公寓式酒店依照北京、上海等发达都市的体会，在高档商务综合建筑体内或在商务区内，差不多显现了起到酒店功能同时进行酒店治理的公寓式酒店。尽管在本质上，它们是有70年产权的公寓，但它们实现了一定时期内产权与经营权的完全分离，同时通过酒店的销售渠道获得租客，由专业的酒店治理公司统一经营治理，从品质到治理到服务都接近或达到高档酒店的水平，客户以短期的商务客人为主。此类公寓式酒店兼顾了产权式酒店与居住型公寓的属性，购买者能够满足其自用与投资的多重需求，对购买者而言比较有保证。此类产品的差不多操作模式是：1开发商通过高品质的装修和组建专门的酒店治理公司，将项目包装成高端产

13、品四、五星级酒店，从而使投资者感受到项目以后的保值增值能力，吸引投资者注意；2通过长期的返租、承诺替投资者还月供款等专门的投资模式，促使有意向的投资者进行实质的投资，同时实现较长时刻内的投资者的产权与经营权分离，酒店治理公司能够获得长时刻的经营治理权，从而保证了将公寓按照酒店的方式进行经营治理，实现酒店的功能。3在项目进入经营时期，为投资者提供一定期限的免费使用权。4通过后期的经营，猎取经营收入，实现对投资者的承诺。关于本项目而言，采取此种方式关于投资者有一定吸引力：由于一定时期的产权与经营权分离，使得项目实现了酒店的功能，而酒店在西高新是有良好的市场前景的，因此，作为酒店功能的产品其产品本身

14、的品质有保证，而且开发商的承诺和市场潜力能够使投资者获得稳固的回报，物业有升值的可能性。对投资者而言，用较少的投资获得了高品质的物业，而且物业保值增值的能力比较强，通常还能够得到一定期限的免费使用权，因此有较强的吸引力。关于开发商而言，采取此种方式要紧的好处在于：将公寓产品包装成高档酒店，在按照高档酒店的价格出售给投资者。用高总价猎取较高的首付款，一次性获得大部分成本的回收。西高新高档酒店缺乏，使得经营收入有保证，在扣除承诺的返租或按揭款以及经营成本后，可能不仅回收了全部成本，而且能够获得额外的经营利润。通过获得长期的统一经营治理权，实现高档酒店的功能，关于综合建筑体总体功能的和谐和总体价值的

15、提升有促进作用。能够带动其它物业的保值增值，提高公寓的品质，促进其销售。但此种模式在市场及经营方面也存在着一定风险：投资者实质上是用较高的首付款购买了15年后的能够连续使用55年的公寓产品，是一种期货投资。15年后产品的价值如何难以得到保证。而且投资者让渡了首期款的时刻价值，丧失了用其投资其它项目的收益。因此投资者对项目15年后的品质和市场情形最为担忧，而且会期望在15年内获得一定的附加权益。因此开发商应当定期更换装修和家具，保证项目的品质，同时给予投资者一定期限的使用权或其它优待。此种模式适合于对项目成本构成不了解，投资渠道少，不明白得资金时刻价值的投资者。为达到酒店的品质，开发商在前期必须

16、要增大投资成本，使项目销售风险加大。必须与专业的酒店治理团队合作，有良好的酒店销售渠道，才能够保证项目的稳固回报。在项目经营期间，还要定期重新装修和更换家具，需要追加投资，增大了经营风险。项目目前的公寓价格平均在3600元/平方米，而高档酒店的价格会专门高，与项目前期定价有较大区别，价格跨度大，对销售会造成不利阻碍。4.适合本项目的酒店类型通过以上三种酒店类型的分析，能够看出，酒店式公寓是较为适合的类型。符合公司的经营进展战略，从单纯的住宅开发向复合房地产开发过渡。符合商务综合建筑体的差不多规律。对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的

17、。能够提升公寓及其它物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款速度。酒店的直截了当客户是投资者，间接客户租客是短期居住的商务客人。直截了当客户是投资者，他们是将本项目作为酒店和一种投资产品来购买的，他们所看中的是高档酒店和专业的经营治理为项目带来保值和增值。间接客户是短期居住的商务客人。由于商务团体客人对配套的要求比较高，而项目本身是公寓，配套设施与专门的酒店会存在一定差距，一方面尽管能够通过商业配套设施在一定程度上加以补偿，但另一方面能够将重点侧重在短期居住的商务散客，因为短期居住的商务散客承租能力较强，关于保持较高的经营收益，进而实现对投资者的承诺有好处。而关于旅行客人，因为西高新不是旅行区，

18、对旅行客人的吸引力不强，而且旅行客人的价格承担能力也比较低，因此不是理想的客户。关于西安，专门是西高新而言，由于商务活动越来越活跃，短期的商务客人数量比较多，周边众多企业、写字楼的商务人士应当是酒店式公寓的要紧客户，而且假如本项目酒店特色较为鲜亮，提供与住酒店不同的居住感受，专门可能会吸引更大范畴的商务客人。二公寓类型定位关于本项目的公寓而言，除了设置酒店功能以外，还应当有其他的公寓类型。我们下面对有可能的公寓类型一一进行分析，从而判定最为适合的公寓类型。1.纯公寓纯公寓是以自用为要紧目的，兼顾其它需求的公寓。依照我们的对西高新住宅市场的调查，目前住宅市场的进展态势良好，人们普遍对西高新的住宅

19、市场较为看好，需求较为旺盛。但纯公寓的客户对户型的需求相对比较大，户型选择上以23室为主，而本项目公寓以一居为主，在户型上难以满足纯公寓用户的需要。而且，纯公寓与本项目作为商务综合建筑体的定位不吻合，对项目总体的品质有阻碍。酒店功能与自住公寓不和谐，对酒店的品质也有阻碍。2.商住公寓随着高新区的进展，各类公司越来越集合，成长型企业和小公司对商住公寓有需求。依照我们对商住公司的调查，他们对户型的需求也多为2-3居，以满足办公的需要，而本项目公寓户型无法满足商住的要求。商住公寓档次与酒店、写字楼的档次不匹配，对项目总体品质有阻碍，会造成品质下降，收益减少，不能达到高档次商务综合建筑体的差不多要求。

20、3.酒店式公寓依照北京、上海等发达都市的体会，酒店式公寓大多是采取大产权统一经营的方式，其分销渠道是传统的房地产销售渠道，与房地产中介公司进行合作。客户以长住客户为主，要紧是国内外高级商务人士和高级白领。这种产品是长期经营，猎取长期收益的，投资成本逐期回收而不是快速变现。如此对本项目的资金压力会比较大，不是理想的方式。以出售为主的酒店式公寓，假设承诺较长时期的回报，那么成为以投资为主兼顾自用的投资产品，为保证品质，应统一治理和经营，以获得稳固的收益。此种模式事实上与前面讨论过的实现酒店功能的公寓式酒店类似，作为一种新的投资产品，本项目的公寓部分完全做成此种产品市场风险比较大。假如仅承诺较短期限

21、的回报，也需要提供装修，与酒店的硬件投入差别不大，但两种产品会产生竞争。必须采取统一经营的方式，否那么小业主为获得客户，会竞相压价，品质难有保证。在客户方面也会与酒店客人有冲突。而且包租的风险较大。由于采取酒店式经营治理，物业治理费会比较高，关于自用客户不划算，会将自用客户或先期自用后期考虑投资的客户排除在目标客户之外，会加大项目的市场风险。4.投资型服务公寓与上面提到的采取短期承诺的酒店式公寓相比，投资型服务公寓能够在保证项目档次的基础上，采取菜单式装修方案，由开发商统一负责装修，使项目的品质有保证。同时服务内容也是可选择的，使物业治理费降低，从而能够吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾者、作

22、为客户招待场所的企业等多种客户，分散了市场风险。而且投资型服务公寓的用家多为长期用户，与酒店以短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上尽管与酒店相比有一定差距，但也是高品质的。依照我们关于综合建筑体的研究，服务式公寓也是差不多功能之一，关于综合建筑体内的其它功能也能够起到支持作用，对项目总体价值提升有关心作用。因此，综合比较几种公寓类型，投资型服务公寓是最为适合的公寓类型。三水晶岛公寓细化定位1. 目标客户1.1目标客户1公寓式酒店客户群酒店的直截了当客户是投资者，间接客户租客是短期居住的商务客人。2投资型服务公寓客户群投资者：对该项目有投资意向的客户，期望首期投资额较少的客户自用型：高新区工作的

23、外籍和外地高级治理人员将其作为接待客户的相关公司在西高新工作的白领，短期自主，长期投资2项目现有条件分析2.1设施设备相关于纯酒店而言，上述二种物业类型关于楼宇的设施设备不存在明确的规定性要求，而取决于市场和目标客户的需求。本公寓楼可配备24小时热水、户式中央空调，具备差不多智能化配置，差不多满足商务客户的使用要求，关于整体物业的品质有一定提升作用。2.2配套设施相关于纯酒店而言，公寓式酒店+投资型服务公寓二种物业类型关于楼宇的公共配套设施并无具体要求，要紧取决于市场和目标客户的需求。但针对本项目的具体区位，目前尚未成熟，商业配套设施应尽量配置全面，满足客户多方面的需求。2.3户型公寓楼的户型

24、原本按照商务公寓的标准设计，户型面积、配比等与公寓式酒店及投资型服务公寓均较为吻合。2.4总平面布局及出入口商务居住功能所必须的临街面、多个与都市道路的连接口本公寓楼均满足要求。公寓楼的人行、货流、内部出入口设置不仅满足使用要求，为公寓的治理和服务预留了条件。3具体的组合形式公寓式酒店+投资型服务公寓 的具体组合形式差不多有如下二种方式：分楼层组合竖向组合下面将对此二种方式加以分析说明。3.1分楼层组合3.1.1组合方式分楼层组合又分为二种方式，其一为将公寓式酒店设在公寓楼高层部分，其下部为投资式公寓，即上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓，另一种方式为将公寓式酒店设在公寓楼低层部分，而投资型服

25、务公寓位于高层部分，即下部公寓式酒店、上部投资型服务公寓。不同的上下组合方式，在不考虑电梯和大堂使用的前提下，区别如下：3.1.1.1上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓将公寓式酒店设在大楼的高楼层或低楼层，本身并无本质性的差别；公寓式酒店位于高层部分，酒店客房将拥有较好的视野和采光、景观等。 3.1.1.2上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓由于本项目西南侧隔路的木塔寨变电站，将公寓式酒店设在下部，距离变电站较近，而使公寓距离变电站相对较远。公寓式酒店为短期散租客，对此可不能专门注意，可将此不利阻碍化解。从经营角度，由于下部3-5层有38套已售户型承诺5年返租，将公寓式酒店设在低层，正好将这些承

26、诺客户纳入酒店式治理，能够通过补充协议将此部分房间纳入公寓式酒店客房，实施统一经营治理，所得收益统一返还小业主，有利于贵公司实践承诺。3.1.2电梯和大堂的使用从整个大楼的安全性角度，二种物业尽管差不多上公寓，但公寓式酒店为短期租户，而投资性公寓以长期租客为主，因此电梯和大堂仍应当分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业的档次。一旦采纳横向分割的方案，必定会造成从电梯厅到房间交通距离过长的问题，关于酒店客人而言，由因此短期居住，对此可能可不能专门关注。但关于公寓的客人，由因此长期居住，过长的交通距离必定会给其带来不便，从而降低其购买投资或自用的爱好，不利于项目销售。因此横向分割的方

27、案对项目的销售和客户的居住阻碍专门大，不是理想方案。3.2竖向组合3.2.1公寓楼的平面布局具有双大堂的特点，有利于竖向分割。公寓式酒店和投资型服务公寓可各自使用一个大堂，各自独立成区、分区使用、分区治理，解决了公寓式酒店与公寓混用电梯和大堂的问题；但此种分割方式最大的问题是各层平面被分成二部分，每一部分的消防疏散楼梯只有一个，不符合消防规范，补救措施是在分割处设防火门，作为另一个逃生出口，满足紧急逃生的要求；而从电梯服务面积的角度分析，标准层6部电梯均分为2组，一组3部电梯，电梯数量相同，决定其服务的面积也尽量相同，因此纵向分割方案需要尽量均等的划分标准层平面，否那么会显现一边电梯过剩，而一

28、边电梯不够使用的情形，会降低公寓的档次。目前在G-G1轴的防火分界线差不多将整个平面划分为近似相等的两部分，差不多符合电梯的服务能力。3.2.2分区方式采纳竖向分割的形式，有二种分割方式可供选择，其一为依照东大堂面积较大、适合作为公寓式酒店大堂的特点，将公寓楼东半部分改为公寓式酒店使用，而西半部分仍作为投资性公寓；其二为西部作为公寓式酒店而东部作为公寓。两种方案各有优势和不足之处，现分述如下：3.2.2.1公寓式酒店设在东侧优势：首层东侧大堂宽敞气派，适合作为公寓式酒店的大堂。东侧1-2层商业配套面积充足，有利于安排公寓式酒店的服务配套设施。劣势：但木塔寨变电站在西侧，公寓式酒店位于东侧，而以

29、长期居住为主的投资性公寓位于西侧。投资性公寓客户关于居住环境要求相对较高，关于木塔寨变电站的存在会较为关注，不利于投资性公寓的销售和出租。整个公寓楼的服务/消防电梯位于大楼的西部，公寓式酒店无法顺利使用到服务电梯，而投资性公寓反而不十分需要服务电梯。3.2.2.2公寓式酒店设在西侧优势：将公寓式酒店设在公寓楼西侧，靠近木塔寨变电站，淡化变电站关于投资型服务公寓的不利阻碍，有利于投资性公寓的销售和出租。同时公寓式酒店必须的服务电梯及消防电梯位于西部，便于使用。洗衣房等设施位于西部，便于公寓式酒店使用。公寓式酒店位于公寓楼西部，距离水晶岛写字楼相对稍近，接近办公楼的商务氛围，功能、档次较为和谐，便

30、于配套设施共享。劣势：西部大堂的面积相对较小，空间相对局促，关于公寓式酒店而言，与公寓式酒店的形象和档次不符，不够气派。酒店式首层、二层的商业配套面积较少，1-2层总面积约1740平方米，而且其中包含货运出入口、煤气表间、智能化机房等设备用房，不能满足公寓式酒店关于配套设施需求；而投资型服务公寓的1-2层总面积为约2830平方米，面积较为宽松，其配套面积和功能能够与公寓式酒店共享一部分，甚至在写字楼的配套中也有需要与公寓式酒店共享的功能。但这种共享配套，专门是公寓式酒店与投资性公寓共享配套，使用不便，同样造成一定程度的人流混杂，带来相应的治理和安全问题。公寓式酒店还需借用写字楼的配套设施。3.

31、2.3安全问题竖向分区的方式，仍需保证每层的消防疏散，需要在防火分区处加设甲级防火门按照现图纸为每层走廊的G轴-G1轴处。为确保日常居住使用的安全性，此处需要增加人员或电子监控设施予以治理和防范。3.2.4电梯数量依照我行多年关于酒店市场的体会，一个运转良好、盈利顺利的酒店，存在一定的客观规律，即需要一定的规模效应，其差不多盈利的规模大致在300个客房，才能取得合理的收益。而300间客房的酒店，关于客用电梯数量的要求差不多是平均60-90间客房需要一部电梯，按照此标准，300间客房约需要4-5部客用电梯。而本项目通过竖向分割，东、西两部分各3部客梯，关于公寓式酒店，电梯数量较为紧张。3.2.55货运电梯由于公寓式酒店提供酒店式服务，进行房间日常清洁护理需要专用的货运电梯，加上西部原有的三部电梯，公寓式酒店共拥有四部电梯，差不多满足使用要求。3.2.6分摊面积需要重新运算由于公寓式酒店和投资性公寓均以出售为主，而由于竖向分割，公共部分可分摊面积的分摊对象与原整栋公寓楼统一分摊的情形有所不同，需要重新进行销售面积的运算，重新核算每户的销售面积。3.2.7新的销售面积与原销售面积的矛盾由于销售面积分摊原那么为按照实际使用进行分摊，投资性公寓位于东部，其大堂等可分摊公共空间面积相对较大，造成销售面