青城湖主题运动公园项目可行性研究报告.docx

1、青城湖主题运动公园项目可行性研究报告青城湖主题运动公园项目可行性研究报告第一章 项目概况一、项目概况v 项目名称：青城湖新市镇v 地理位置：都江堰市柳街镇v 用地面积：8000亩v 容积率：约0.58v 总建筑面积：约310万平方米v 开发周期：8-10年二、区域位置“青城湖新市镇”项目位于成都都江堰市柳街镇，地理环境优越，处在都江堰对接大成都的门户区域，“国色天香青城湖大观镇青城山”旅游大通道上，交通便捷，距成都30公里约30分钟车程，距青城山12公里约10分钟车程。三、用地现状及交通环境地形呈长方形，中部被成青旅游快速干道分割成相对独立的两个地块，羊马河由北向南贯穿整个区域。羊马河为废弃河

2、道，现有水面部分干枯，河床为圆滑的卵石，两侧分布部分水塘，有零散的现状村落，建筑比较简陋、陈旧，其余大部分为油菜花和苗圃等一般耕地。连接成都、都江堰、青城山旅游胜地的成（都）青（青城山）快速通道已于2007年7月全线建成通车。快速通道全程42.1公里，为一级公路，设计行车速度为80公里/小时，路宽21.5米，双向四车道，全程沥青混凝土路面，现已成为“天府之国”的黄金旅游通道。四、项目由来项目由来是利用在成青（成都青城山）快速干道建设期间，开采砂石所形成的人工湖泊以及废弃的羊马河段约3000多亩河滩地，通过整治恢复生态，进行综合开发利用，变废为宝。既可在恢复水系的同时，调节了洪涝灌溉；又可建设生

3、态旅游湖面。从而打造成为集休闲、运动、度假、居住于一体的国际休闲运动旅游区。项目由深圳市九州顺达投资发展有限公司投资建设，美国著名的E&R规划/景观/会所/球场设计公司担纲项目的总体规划及高尔夫球场设计。五、项目定位v 战略定位：“运动主体国际新市镇”v 形象定位：“运动世界，休闲天堂”v 功能定位：将以运动休闲功能为主，集购物娱乐、会议 商务、公共服务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足做强“运动休闲”特色功能，打造差异化、特色型的度假新市镇。六、规划布局项目分为北、中、南三个片区，北部和南部片区以运动公园为主，中部片区以商业配套和运动休闲功能为主。 主要由主题运动公园（含湖面占地约395

4、0亩，分为北、中、南三片）、综合服务配套（占地约1050亩，主要在中心区）、生活居住（占地约3000亩，结合运动公园和中心区布置）三大部分组成。1、主题运动公园：（1）运动公园北区：18洞锦标高尔夫、四川及西部最顶级的球场、可举行大型国际赛事、水主题的特色球场。（2）运动公园中区：不仅是休闲运动公园，同时也是户外运动、拓展训练基地。室外运动项目：网球、小型足球、排球、篮球、门球、沙滩排球、轮滑、自行车、大型高尔夫练习场。室内运动项目：室内游泳馆、瑜珈、舞蹈、沙狐球、乒乓球、羽毛球、棋牌等。水上运动项目：滑溜道、娱乐运动、钓鱼、戏水。（3）运动公园南区：18洞公众高尔夫。2、综合服务配套：（1）

5、新市镇中心区：包含中心广场、商业中心、美食公园、休闲商务区、体育馆等项目。（2）超五星酒店：四川省第一个超五星酒店；形态：主体酒店+高尔夫会所+别墅式客房；由国际知名酒店管理公司统一打包经营。（3）国际学校：成都、四川的顶级国际学校。采取与国际国内一流的学校合作办学。（4）邻里中心：功能为商业、服务、文化、娱乐等业态；包含超市、银行、邮政、餐馆、洗衣房、美容美发、药店、书店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等。3、生活居住： （1）北部片区组团：充分利用高尔夫景观优势，开发高端的类独栋别墅、联排/叠加别墅以及花园洋房等中高档物业。（2）中部片区组团：面向中端的地缘型购买人群及新市镇导入人群

6、，开发经济型别墅、花园洋房、小高层公寓等。（3）南部片区组团：延续中高端别墅物业的开发。第二章 项目投资战略分析一、大成都走势1、“休闲之都”升级呼唤新名片（1）休闲时代到来，休闲成为提升城市竞争力的重要手段A.大众休闲时代已经到来：世界经济发展经验证明，一国人均GDP达800美元，大众旅游萌发；人均GDP达1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超3000美元，休闲旅游兴起；人均GDP超5000美元，进入体验旅游阶段。2007年中国人均GDP达到2280美元，已经跨过休闲经济“井喷式”发展的门槛，休闲旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。B、休闲已成为提升城市竞争力的重要手段：

7、旅游业经历“小旅游”和“大旅游”两大发展阶段，小旅游即景区旅游阶段，纯粹的观光旅游时代。以自然山水风光或历史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票，博物馆式的经营与消费模式，其特点是自我封闭、观光为主和门票至上，景区独立封闭很少考虑与周边空间或产业等方面的联系，并缺乏相关消费配套设施，游客停留时间短暂，旅游收入完全依赖于门票收入；大旅游即城市旅游阶段，休闲体验旅游时代。强调以城市或区域为载体，以休闲为特色，增强城市及区域的辐射能力，提升城市能级。（2）、“休闲之都”进入全新发展阶段“十一五”以来，大成都进入了全新的发展阶段，面向世界的“外向化、高端化”的“休闲之都”成为城市升级的重要方向。从成都的发展

8、进程来看，大体可以归纳为“三个成都”的发展阶段，代表了从“小成都”到“大成都”，从“成都的成都”、 “四川的成都”、“西部的成都”到“中国的成都”、“世界的成都”的发展进程。第一个成都即低端的、市民化的、成都人的成都，以老城区为核心，目前已完全被填满；第二个成都即中端的、外向化的，面向四川、面向西部的成都，主城区也已得到充分发展；目前成都正在加速进入第三个成都的发展阶段，外向化、国际化的需求显著。三个成都示意图成都正处于从“中国品牌”向“国际品牌”升级的转型期，亟须能够承载国际化“休闲之都”魅力的平台出现，对接城市发展需求，成为大成都走向中国、对接世界的新名片。（3）、“青城山都江堰”将成为“

9、休闲之都”升级的新名片成都“十一五”规划中提出“从观光旅游和市民休闲旅游向更高层次和更广范围升级发展”，“青城山都江堰、大熊猫、金沙文化”成为成都旅游三大王牌。大熊猫与金沙文化是符号层面的意义，只有青城山都江堰历史文化底蕴深厚，产业内涵丰富。四川省也已在着力打造“青城山都江堰”外向化、高端化、国际化的世界级休闲度假旅游区。与过去古堰区、青城山的传统观光游以及初级乡村旅游相比，青城山-都江堰国际休闲度假区是成都旅游外向化、高端化升级的最佳平台，代言四川、代言成都的一张超级王牌。 注：青城山都江堰拥有绝佳的人居环境，年均气温15.2，森林覆盖率达59.59%，城市绿化覆盖率43%，空气质量和水质常

10、年保持国家一级水平；同时全市人均寿命77.1岁，高出全国平均水平5.7岁，是著名的“长寿之乡”；此外还分布有丰富的生物资源，不但有大熊猫、中药材、森林公园等自然资源，也有悠久历史传统的道教养生资源。青城山都江堰凭借这些王牌要素，同峨眉山、大九寨一起成为四川省着力打造的三大国际休闲度假旅游区之一。为了承接这一机遇，都江堰已确立了从观光主导向休闲度假主导转变的战略，希望通过12年的努力，使“青城山都江堰”软硬件打造初步与国际接轨，建成中国最佳休闲度假旅游区，在亚洲地区具有一定的国际竞争力；再通过23年的努力，国际化水平进一步提高，使之成为具有较强国际影响力的休闲度假旅游区。2010年预计游客从20

11、06年的600万人次增长到1000万人次，其中境外游客从2006年的15万人次增长到100万人次。“青城山都江堰”将成为“休闲之都”国际化、高端化升级的重要名片。 注：都江堰旅游发展措施。整合青城山片区旅游资源，深入挖掘道文化内涵，展示道教养生、健身、长生及音乐、武术等文化精髓，着力打造青城山中国道文化名镇和国家级农业旅游示范点；实施水利文化博览馆等重大项目建设，将古堰片区建成世界水利文化的体验之地、文化遗产与文物古迹的珍藏之地、川派建筑与园林艺术的展示之地；打造紫坪铺水上娱乐休闲度假区，高水平举办清明放水节、消夏夜啤酒节、青城武术节、龙池南国冰雪节等主题旅游、节庆、会展活动，创造国际性名节品

12、牌，彰显名节效应。2、新特区战略呼唤新抓手（1）成都成为“国家级综合配套改革试验区”2007年6月，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院批准，成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区，意在通过重点中心大城市的示范带动效应推广整个西部地区的城乡统筹发展。“新特区”将进一步推动成都的快速发展，成都经济活力、商业贸易、对外往来将大大增强，“西部之心”的战略地位将进一步强化，并逐渐从“西部的成都”成为“中国乃至世界的成都”。（2）新特区呼唤新样板“统筹城乡综合配套改革试验区”的要义在于统筹城乡发展，全面建设小康社会，促进社会和谐，为在全国范围内实现全面小康目标提供有益的借

13、鉴和经验。2003年以来成都城乡统筹取得了可喜的成绩，通过“三个集中”等一系列的举措，形成了体现城乡和谐发展的“大成都经济圈”，并培育了“三圣花乡”等具有全国性示范意义的“新农村”样板。成为新特区，成都呼唤新抓手与新平台，探索新模式，成为新特区城乡统筹的新样板。青城湖新市镇项目地处城乡交接部，所涉及土地基本由废弃河滩地和一般耕地构成，项目占地8000亩，其中流转土地面积达到4000亩，项目的运营可极大的改变当地传统的产业结构，带动当地经济的提升，同时青城湖新市镇项目的启动和运营还将解决当地闲散劳动力的就业问题及由于项目区域内拆迁带来的原著居民生活环境改善和土地集中利用的问题。由于项目规模巨大，

14、社会影响深远，可当之无愧的成为新特区改革试验的一个样板。（3）、大都江堰时代到来，城市呼唤新客厅都江堰正处于由原来小都江堰向大都江堰的拓展阶段，新的城市总体规划实行强化旧城、重点南移、西优东扩、呈扇形组团式发展的空间发展策略，重点往成都中心城方向向南部的聚源新区发展，其次往东北部蒲阳方向发展，形成中心城、紫坪铺、西区、工业区、新区、青城山六大功能组团。至此都江堰城市形成“青城山与都江堰堰区联动发展、融入大成都都市圈发展”的趋势，大都江堰时代到来，亟需城市名片与城市客厅出现，代言都江堰城市的全面升级。注：都江堰六大城市功能组团。中心城组团定位于全市的商业、娱乐、旅游综合服务中心，包括以堰为核心的

15、老城区，通过杨柳河风情街、夜啤酒广场等结合旧城历史文化保护来发展观光旅游； 紫坪铺组团作为紫坪铺水库和龙池虹口风景区的景区前旅游服务基地，发展旅游服务和休疗养设施；玉堂组团即城市西区，已有中信集团介入进行大规模综合性开发，定位为集休闲、旅游、度假、居住等功能为一体的城市组团；金凤-蒲阳工业区在城市东北部，以高新制造为主导，配套生活居住；聚源新区是跳出老城区进行建设的新区，拥有城市级的行政、文化、体育、商业、金融设施配套,同时也具有居住、高新技术研发和旅游服务功能青城山旅游度假区以青城山为依托，重点发展旅游服务和居住功能。二、聚焦青城湖1、青城湖优势（1）区位优势：青城湖地理环境优越，位于都江堰

16、对接大成都的门户区域，“国色天香青城湖大观镇青城山”旅游大通道上，交通便捷。（2）资源优势:毗邻都江堰、青城山等世界级文化旅游资源，借“青城山都江堰”打造国际级休闲度假旅游区之势，有望成为“休闲之都”外向化、高端化升级的名片之一。（3）规模优势:青城湖项目占地8000亩，周边辐射和影响人口近百万，这一大量、集中、升值潜力巨大而利用条件较好的土地资源在宏观调控政策日益深化的今天更得尤其珍贵。2、青城湖劣势（1）过路经济：成青线虽然给本案带来了交通上的便利和区域格局上的改观，但作为一条连接成都和青城山的快速通道，很有可能造成“过路经济”的局面，即大量的人流直接进入青城山度假区而不在青城湖项目停留。

17、（2）同质竞争：本案周边区域正处于开发高峰期，无论是都江堰自身的聚源新区、青城山、大观镇组团，还是温江的国色天香、金牛的华侨城等都有类似的旅游、度假概念，规模都接近千亩，市场影响力较大，极有可能与本案形成同质化竞争。3、结论青城湖不应该是传统意义上的城镇体系下的新市镇，而应当结合区域、资源特色，构建以特色化发展为核心竞争力的主题化新市镇，与“都江堰、青城山”联动，共同形成一个融入大成都，对接全国乃至世界外向化、高端化休闲需求的超级平台。青城湖应成为休闲之都升级的新名片。青城湖作为青城山-都江堰国际休闲度假区的重要拓展区，完全有条件、有能力发展面向国际化的高端休闲产品，成为成都“休闲之都”全面升

18、级的重要名片。青城湖应成为新特区城乡统筹新抓手。青城湖应与“新特区”挂档，成为实验城乡统筹的综合示范点。青城湖的规模和区位决定了在城镇体系中处于新市镇等级，青城湖的资源优势决定了它不应该是一般意义上的“新市镇”，而应该因地制宜，探索一种以旅游休闲发展统筹城乡的新模式，成为以旅游休闲产业为主的国际化新市镇，成为新特区城乡统筹试验的新抓手与样板田。青城湖应成为大都江堰时代的超级客厅。青城湖项目所在区域在城市总体规划中尚无明确的功能布局，但随着成青线的通车，青城湖将成为 “国色天香-青城湖-大观镇-青城山”旅游大通道上的重要节点，有望与都江堰组团、青城山组团共同组成都江堰旅游金三角，成为青-都国际休

19、闲度假区对接成都市区、对接全国和世界的门户区和重要的高端休闲目的地，都江堰融入成都、走向中国乃至世界的城市客厅与桥头堡。成为大都江堰时代城市升级、城市经营和城市营销的超级城市客厅，推动都江堰由成都卫星城市向大成都次级中心城市，由传统旅游城市向生态城市、国际化休闲城市的转型升级。第三章 项目定位一、理念创新1、特色主导的新市镇开发理念从青城湖的区位特征及区域特色出发，引入“新市镇”开发理念。即注重产业功能培育、区域中心服务型功能打造及特色化人口的导入。不仅是一般意义上的区域中心性的“新市镇”，同时与“大成都休闲之都”与“青城山都江堰国际休闲度假区”的区域特色对接，以旅游休闲产业为特色，探索以旅游

20、休闲统筹城乡发展的新模式。 2、提升城市价值“大成都休闲之都升级”与“青城山都江堰国际休闲度假区”的打造为本案提供了契机，“好风凭借力，送我上青天”，青城湖新市镇将主动对接城市及区域需求，高起点、大手笔地打造成都及都江堰的“新名片”和“新客厅”，提升城市价值。二、战略定位“运动主题国际新市镇”1.对于柳街镇，青城湖国际新市镇是区域性的商业中心、综合服务中心；对于都江堰，青城湖国际新市镇是门户，融入大成都都市区的桥头堡与新客厅；都江堰旅游组团金三角中的重要一极，“青城山-都江堰国际休闲度假区”的重要组成部分；对于大成都，青城湖国际新市镇是休闲之都国际化、高端化升级的新名片；综合改革配套试验区战略

21、下特色化城乡统筹方式的重要抓手。2.休闲之都升级需要完善功能。随着人们生活水平的提高，运动成为休闲的主要方式之一，具有广泛的参与度与多种表现形式，长期以来，成都的休闲运动产品存在结构性的问题，高端运动体育设施如高尔夫的供应严重不足，全市的高尔夫场地较少，而且档次较低，远远落后于昆明等西南城市，青城湖项目将立足自身优势，主动对接休闲之都升级的城市需求；青城湖项目需要差异化发展，养生主题、乡村旅游、湖泊主题、主题公园等已在成都及“都江堰青城山”区域遍地开花，本项目应因地制宜，打造差异化竞争优势。三、形象定位案名：青城湖新市镇主诉求：运动世界 休闲天堂四、功能定位青城湖新市镇将以运动休闲功能为主，集

22、购物娱乐、会议商务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足“运动休闲”特色功能，将青城湖由传统景区或旅游区的开发思路转变为差异化、特色型新市镇的开发思路；通过做强“运动休闲”功能，聚集人气，提升购物娱乐、会议商务、高尚人居等功能的市场价值。五、市场定位按照青城湖国际新市镇不同类型的功能属性，主要目标市场可以分为三大类，即休闲运动人群、购物人群、购房人群。1、休闲运动人群：以成渝及四川高端消费市场为核心，即一级目标市场；成渝尤其是成都周边区域大众消费市场为其次，即二级目标市场；西部、全国乃至国际化的机会性消费人群为补充，即三级目标市场。一级市场：高端消费市场，以成都及西部地区人群为核心。成都本地及

23、西部地区的高端化、国际化的企业主、高级主管及政务人群的休闲消费；成都本地及西部地区的企业及政府的高端会议休闲消费市场。二级市场：大众消费市场，以成都及周边区域人群为核心。成都本地及周边区域的家庭休闲消费市场及企业会议、培训、拓展训练等消费市场。三级市场：机会性消费市场 ，以全国及国际性人群为核心。全国及国际性的与成都频繁发生联系的商务及政务人群。2、购物人群：以区域性的日常购物市场为主，以休闲度假消费人群为特色，以成都及周边区域的特色消费市场为补充。一级目标市场：常驻型购物人群。柳街镇的区域性商业中心，服务于青城湖新市镇、柳街镇及周边区域的常驻型居民日常购物及餐饮、娱乐等消费。二级目标市场：休

24、闲型购物人群。青城湖新市镇的休闲购物中心，服务于运动休闲度假人群的间歇性购物及餐饮、娱乐等消费。三级目标市场：特色型购物人群。辐射以奥特莱斯特色物业为吸引物的消费市场。3、购房人群前期主打： “第二居所”市场：成都及周边区域将青城湖作为第二居所度假型的购房人群，购买的产品主要为度假型公寓、花园洋房及经济型别墅；投资客，看中项目未来升值空间的投资型人群，购买的产品具有多样性特征。 “第三居所”市场： 标杆型市场。西部、全国及国际性的高端消费人群，将青城湖作为在成都休闲度假型的居所，对价格不敏感，购买的产品主要为顶级别墅及中高端别墅等。中后期拓展： “第一居所”市场： 以青城湖为核心，半小时交通圈

25、内市场的“第一居所”，即周边毗邻的温江、陴县等区域的地缘性购房人群，尤其是震后都江堰老城区的人群往本区域的集聚效应会加强。他们看中项目的价格优势、产品品质及居住环境，将青城湖作为常驻型的第一居所，购买的产品多为经济型别墅、花园洋房、小高层公寓等。第四章 首期项目发展规划受区域环境及轨道交通滞后影响，本案的第一居所形成周期，在短期内难以成气候。 公共交通及城市发展圈层决定了城市向外人口疏导阶段只推进到温江光华、双流龙泉驿等地，本区域的城市级第一居所市场尚未成熟。 周边缺乏高新区经开区等强势产业区或者高校区，缺乏有质量的产业人口及高校人口，周边市场规模小。 目前可把握的第一居所市场仅限于周边镇的改

26、善居住市场，规模小，且档次低。首期项目市场定位“第二居所”市场（近郊+低密度+田园生活+休闲）都江堰、成都西部将青城湖作为第二居所度假型的购房人群，购买的产品主要为休闲型花园洋房及中高档别墅；投资群，看中项目未来升值空间的投资型人群，购买的产品具有多样性特征。“第三居所”市场（高尔夫+高端别墅+田园环境）标杆型市场。成都、西部、全国及国际性的高端消费人群，对价格不敏感，购买的产品主要为顶级别墅及中高端别墅等。首期项目包括：（1）青城湖 400亩（2）18洞高尔夫 1180亩（3）酒店用地 200亩（4）住宅用地 400亩共计 2180亩 一、 档次分析1、众多的因素决定了首期更倾向于走高端路线

27、区域特性：届时区域的核心资源在于高尔夫、青城湖及低密度田园风光；首期运动新市镇尚未成型，对于一般中产周末休闲市场吸引力并不大，且无其他核心休闲旅游题材，并不具备比较优势；届时亦不具备公共交通优势。特性偏高端，大众题材不足。市场需求：第一居所市场规模小且档次过低；中低端第二居所市场亦还未具备比较优势。商业模式：“高尔夫+高端物业”的模式已相当成熟，其市场可辐射至西部乃至全国，典型的第三（第N）居所缔造模式。2、可适当争取部分现实存在的中高端市场地震效应导致柳街作为都江堰离成都最近的地区，对都江堰本地的中高端市场的吸引力正在加强。区域田园特性可吸引周边半小时交通圈（城西）部分中高端市场。首期档次定

28、位主打：高端市场 （高尔夫+高端物业）辅助：中高端市场 （低密度+田园都市）二、客群分析1.类比案例客群分析序号项目名称区域位置产品1仁和春天大道温江光华大道旁江安河畔成都七中对面叠拼、联排、双拼、高层2香颂岛温江光华大道锦泉街222号独栋、双拼、联排3金河谷温江光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁高层、联排、双拼、叠院4紫檀山温江江安河上游（温郫大道旁）叠拼、高层(1)、仁和春天大道产品：300-400的联排别墅和400-500的双拼别墅 （06/07年）总价：在200-300万和440-550万区间。别墅客户群：年龄：40岁以上阶层：社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客购买因

29、素：环境、品质、品牌区域来源：外省60，以深圳、上海、江苏、广东、浙江居多，成都本地40，以城西和城南为主，跟仁和春天百货相联系，直接客户资源丰富。(2)、香颂岛：产品：主力户型200-300平米。（06/07年）总价：独栋700万以上，联排200万左右，双拼400万左右。客户群：年龄：40岁50岁阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主收入水平：年收入100万以上购买因素：形态单一、纯别墅社区区域来源：外省50，以深圳、上海居多，成都本地50，以城西和城南为主。(3)、金河谷：产品：主力户型200-300平米。总价：独栋700万以上，联排200万左右，双拼400万左右。单价：8000-1

30、3000。（在售）客户群：年龄：30-45岁阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、 外地投资客收入水平：年收入100万以上购买因素：环境、品质区域来源：外省3040，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60，以城西和城南为主(4)、紫檀山：产品：叠拼主力户型180-270平米。价格：叠拼总价 98-240万，均价7000。（在售）客户群：年龄：40岁左右阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主收入水平：年收入80万以上购买因素：蓝光品牌、户型的赠送面积策略区域来源：外省30，以深圳、上海居多，成都本地70，以城西和城南为主。蓝光情节的客户2.成都置业中高端、高端客户分类总

31、结(1)、成都籍客户客服分类特征购买力户型需求1.1非富即贵大型私营业主、高层官员、大型企业和外资企业高管，在成都拥有多套住宅，大部分具有别墅置业经验，具有很高的社会地位，商务社交活动丰富，平时喜欢居住在自身朋友及交际圈的活动范围周边；追求高尚板块及生活方式的升级；购买力极强；且购房往往兼有投资理财功能。200万以上高档别墅，200以上三四百主流1.2金领阶层一般私营业主、中高层公务员、一般企业高管、高校教授、至少拥有两套以上的住房，社会地位较高，具备一定的财富，属于“有钱无闲”的状态，平时社会交往应酬频繁；追求舒适性及生活方式的升级；购买力较强；购房往往兼有投资理财功能。100万-200万舒适三四房（150以上）/中高端别墅（180-250）1.3中产之家中青年之家，事业鼎盛期，从事高收入职业，中产阶层，城市内已有一套住房，或其它区域内也有住房，经济实力不错，财富积累速度快，改善投资型客户，二次以上置业购买住房作为个人改善居住、养老或投