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1、实务案例分析题汇总DOC 实务案例分析题汇总案例1、（10分） A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公

2、司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。【请问】：1、A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题？2、如何避免这样的事情发生？【答案要点】1、在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管

3、理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。2、在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。案例、（10分）刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的前期物业管理服务协议和临时管理规约中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻

4、住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。 请仔细阅读、分析此案例并回答：1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？2、按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错？3

5、、物业公司在操作中的错误所在？应当采取何种做法？【答案要点】1、 A、物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；B、诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；C、此案的诉讼费应由双方分担。2、按照住宅室内装饰装修管理办法刘先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和改变外立面行为。并且违反了前期物业管理服务协议和临时管理规约的约定，属违规行为。3、作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；无权采取停水、停电等方式处理纠纷。应当在制止无效的情况下，及时向有关行政管理部门报告，或通过司法途径解决。案例3、（10分）某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广

6、场上打太极，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。【请问】：1、在张女士受伤的事件中，物业公司是否存在过错？2、对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任？ 【答案要点】1、在张女士受伤的事件中，物业公司有过错。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。2、对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。绿化管理的的基本要求就应该加强枯枝的清理，在灾害天气来临

7、前应巡视所辖物业园林树木，防止对业主、物业使用人造成潜在的危害。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁，而物业管理公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施（如修剪和放置警示标志等），故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。案例4、（10分）阳光颖达国际商城建筑面积约10万，外墙是铝金板和玻璃幕，内墙面和地面是米黄色大理石，附属设备包括16部电梯、2部自动扶梯、消防中控系统、磁卡门禁设备、中央制冷供暖系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部等。目前，该商城已经竣工，并通过招标方式选聘了

8、金运物业管理公司提供物业管理服务。 请你替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。 说明：写出方案内容的框架体系即可。【答案要点】金运物业管理公司的物业管理方案主要应包括以下内容：1、项目管理的整体设想与策划包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。2、物业管理服务模式包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。3、管理服务人力资源的管理结合项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。4、管理制度建设主要包括各项物业管理企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要

9、求、应急预案等。5、物业管理服务的具体内容和质量标准包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内容、服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。此外，还应制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。6、物业管理财务收支测算物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用测算明细表。7、接管验收工作准备和实施1）组织验收小组。2

10、）明确验收标准。3）确定验收方案。4）准备验收资料。5）参与竣工验收。6）实施接管验收及接管验收后与建设单位协商解决遗留问题。8）客户入住实施方案包括成立客户入住小组、入住程序制定、入住时间确定、建立物业管理档案、划分各部门责任及协助内容、模拟培训等。案例5、（10分）亮达物业管理公司通过公开招标的方式承接了斯闻大厦的物业管理早期介入工作。该物业项目处于市场调研准备阶段。亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入方案”。如果你参加这次招标投标活动。问题：1、斯闻大厦物业管理早期介入实施方案应包括哪些主要工作内容？2、斯闻大厦物业管理早期

11、介入准备工作应有哪些内容？【答案要点】1、斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括：（1）立项决策阶段的实施。 （2）规划设计阶段的实施。 在这一阶段，物业管理公司应做好以下工作： 考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善。 考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。 考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。 （3）施工安装阶段的实施。 监督工程质量。 掌握物业的全部情况 督促物业管理所需设施的落实。 （4）接管准备阶段的实施。 组织验收小组。 明确验收标准。确定验收方案。拟订日后物业管理方案和制度。准备验收资料。（5）参与竣工验收。2、早期介入的准备工作包括：（1）了解物业管理对物业

12、的基本要求。（2）组织技术力量。（3）收集相关资料。（4）确定工作方法。（5）准备设备器材和资金。案例6、（10分）：建筑面积100万平方米的某住宅小区于2003年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区，请分析： 1、开发商的做法是否合适？为什么？2、根据物业管理条例的规定，开发商应受到怎样的处理？3、什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司？【答案要点】：1、根据物业管理条例第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”和第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投

13、标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”规定，国家只是提倡建设单位进行招投标，对于住宅小区开发商自己组建物业公司接管小区的做法是不合适的。 2、根据条例第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。3、根据条例第二十四条规定投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物

14、业管理企业。案例7、（10分）海天物业管理公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特制设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，海天物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应由被委托方去做。问题：1、工程部人员这种想法对吗？为什么？2、特种设备技术档案应包括哪些内容？【答案要点】1、这种想法不对。 无论是把特种设备的维修养护工作委托给专业化的维修养护公司或设备生产厂家的售后维修养护公司管理，还是通过双方合作，或者是通过自己的专业技术人员进行管理，物业管理企业都要建立

15、特种设备安全技术档案。 2、特种设备安全技术档案应当包括以下内容： （1）特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料； （2）特种设备的定期检验和定期自行检查的记录； （3）特种设备的日常使用状况记录； （4）特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录； （5）特种设备运行故障和事故记录。案例8、（10分）某物业管理公司接管某住宅小区之后，当日就接到很多业主关于小区环境差的投诉和抱怨，有些业主甚至扬言为此拒交物业管理费。可见物业环境绿化和管理是十分重要的。你认为物业管理企业在物业各项环境管理早期介入方面能起

16、到什么作用，应做些什么工作呢？【答案要点】1、物业服务企业在正式接管物业之前可以对建筑物设计、环境规划设计是否符合国家有关规定，以及物业建成后是否能够满足业主和使用人的环境要求参与决策，从而起到一定的积极作用。2、环境管理的早期介入，主要应完成下列几项任务： （1）参与物业项目的主体建筑的规划设计，从环境保护和管理的角度，对建筑用地、居住面积密度、建筑间距、建筑材料等提出意见和建议。 （2）协助搞好防治环境污染的配套设备、设施的建设，绿地的建设，垃圾处理站的建设，停车场、库的建设等，以满足环境保护的要求。（3）考查了解物业的周边环境，主要是看有无“三废”的排放和污染源，一旦发现问题要向有关部门

17、反映，同时要采取相应的措施。案例9、（10分）：某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业A公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。【请问】：1、你认为A物业管理公司能胜诉吗？2、理由和依据是什么？【答案要点】1、能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。2、理由是：合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业

18、服务合同，A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受A物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。案例10、（10分）：张先生于2002年购买了一套位于某花园式住宅的配套底商。入住时，小区尚未全部竣工。急于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善，草草接收了房屋，餐厅也随即开业。由于在其后对房屋的使用中，张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满，除入住时交了一年物业费外，三年内没有向物业公司交过任何费用，截止到2004年底，张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖费二十多万元。在多次催缴无效的情况下，物业公司将张先生告上

19、了法庭。经过调查审理和法院调节，张先生对物业费和取暖费没有异议，但对水电费不能认同。原因是：物业公司不能提供由张先生签字确认的水电费的起始数字依据。最终，物业公司损失了水电费总额的20%。【请问】：1、法院这样判决是否恰当？2、在此案例中，物业公司的错误在哪里？【答案要点】1、法院对次进行的判决比较合理，因为物业公司不能提供水电费的起始表数，按照正常的惯例推理，物业公司交付给业主的水电表均不可能为“零起始”。同时张先生也不能提供已交费的证据。根据公平的原则及法官的自由裁量权，法院支持物业公司收取张先生80的水电费较为合理。2、物业公司为代收取水电费的主体，应做好相关的准备工作。此案中物业公司没

20、有及时对张先生所购买房屋的原始水电表数与张先生进行书面确认,为以后的收取工作留下隐患。案例11、（10分）：李小姐住在某小区五楼，六楼的邻居王先生五一期间外出旅行。5月3日李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。 但是事情远远没有结束，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许

21、可擅自进入他的房屋，物业公司夹在中间，显得左右为难。【请问】：1、在上述案例中，你认为物业公司的“夹缝”状况是如何造成的？2、由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担？3、给出你对物业公司在善后处理方面的意见。【答案要点】1、在一般情况下，物业公司确实无权强行进入业主房屋，但发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水是已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司是可以采取办法进入王先生家，解决漏水问题，但要有第三方在场，居委会或派出所。这符合紧急避险的构成要件。同时，物业公司应紧急与王先生取得联系

22、，告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成“夹缝”状况的主要原因。2、根据民法通则等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿；如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。同样，王先生自家的损失因为撬门减少了，李先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬门等的损失。 3、在善后处理上物业公司应当注意的是：一、应当尽可能地及时把实际的情况通知王先生；二、最好在有见证人（此案的派出所民警）在场的情况下进入王先生家并通过图片、图象资料加以记录；三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。案例

23、12、（10分）：一天，物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。接下来业主向该物业管理公司提出了赔偿的要求。【请问】：1、在本案例所述情形下，物业管理公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入？2、在什么情况下，物业管理公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入？3、请你评判在这件事情的处理上，该物业管理

24、公司做法是否妥当，还有什么不足？【答案要点】：1、 在本案例所述的情形下，物业公司不可以直接破门而入。物业公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业公司没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。2、若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家遭受损失或损失扩大，保安方可破门进入。3、值得肯定的是，物业公司对报警反映迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化；不足在

25、于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，同时，没有仔细分析情况。如果在接到报警后，没有发现明显的可疑特征，不急于破门而入，而是在密切关注事态发展的情况下，请客服部与业主联系，搞清情况再做处理则更为妥当。案例13、（10分）：某小区楼上业主扔烟头，导致楼下三楼业主家阳台上的东西着火，将三楼家阳台磁砖及邻居家玻璃烧坏。该小区物业管理处帮忙救火，动用了5个灭火器，损失两个防毒面具。在帮助三楼救火过程中，消防栓出现故障，消防带与消防栓脱开，无法关闭，致使水不仅流入起火业主家中，造成一定损失，水还险些流入电梯，由于及时将电梯开到楼上，才避免电梯被淹，但已造成电梯摄像头损坏。【请问】：1、物业管理处要

26、求三楼业主支付灭火器的费用和烧坏的邻居家玻璃费用并自行修复三楼业主家被烧坏的阳台瓷砖。你认为是否合理？为什么？2、物业管理处要求三楼业主支付电梯摄像头费用，是否合理？为什么？3、起火业主家户内由于消防栓未能及时关闭造成的损失应由谁赔偿？为什么？ 4、为避免类似事件的发生，物业管理处应采取哪些措施？【答案要点】：1、关于楼上扔烟头所致三楼业主家着火及遭受部分损失，物业公司前往救援过程中所产生的费用应该由起火业主家支出。但三楼业主可以在事后向法院提请诉讼，将楼上所有业主告上法庭，只要不能证明事发时间不在小区，起火所致的全部损失的费用提请法院由楼上未能证明未在小区的全部业户承担。2、物业管理处要求起

27、火业主支付电梯内摄像头费用一事是不合理的。因为公共消防设备在物业公司管理期间未能做到管理完善，以至消防栓出现故障，最终导致电梯内物品出现损失。3、起火业主家存在因消防栓故障导致家中进水引起的损失，可向物业管理处提出赔偿，如双方协商未果，可向法院提请诉讼，以物业不作为、管理不到位为由申请赔偿损失。理由是：公共消防设备在物业公司管理期间未能做到管理完善，致使在起火后救火的关键时刻出现故障，不能关闭，理应由管理方承担责任。4、A、劝阻业主在阳台存放易燃易爆物品； B、提示全体业主和用户，不要向外丢弃任何物品、垃圾，特别是火种；C、维护好公共区域的设备、设施。案例14、（10分）清泉物业管理公司接管了

28、丽苑住宅小区（经济适用房），物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业公共部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。问题：1、你认为这样的测算对吗？2、根据物业服务收费管理办法的规定，实行包干制的物业服务费用的构成应该包括哪几个部分？3、物业服务成本由哪几部分构成？【答案要点】1、这样的测算不正确。 （1）因为只有实行物业服务收费酬金制，其收取的物业服务费中才包括物业管理企业的酬金。而实行物业服务收费包干制，物业服务费包括的不是物业管理企业的酬金，而是物业管理企业的利润。 （2）物业共用部位、共用设施设备的大

29、修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 2.、根据物业服务收费管理办法的规定，实行包干制的物业服务费用的构成应该包括物业服务成本、法定的税费和物业管理企业的利润。 3、物业服务成本包括以下几个部分： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。案例1

30、5、（10分）：小张看好物业管理行业的发展前景，拟与其兄长合作成立一家物业公司，他们需要考虑以下问题： 1、小张和其兄长以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任，那么他们成立的物业服务企业按股东出资形式来划分属于哪种类型的公司？2、物业公司在领取营业执照之日起多少天内，须持哪些资料向当在房地产主管部门申请资质？3、该物业公司作为新设立企业，其资质等级核定为几级，其资质等级规定的注册资本及专业人员与专职管理和技术人员的要求是什么？【答案要点】：1、属于有限责任公司。2、物业公司在领取营业执照之日起30日内，须持以下资料向当地房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；

31、（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。3、该物业公司作为新设立企业，其资质等级核定为三级，并设一年的暂定期。三级资质规定的注册资本及专业人员和专职管理管理和技术人员的要求：（1）注册资本为人民币50万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。案例16、（10分）：你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行招标。请问：（1）你将按怎样的程序开展招标工作？你的标书中的主要内容有哪些？（2）物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？（3）在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？【答案要点】：1、招标程序：获取招标信息；项目评估与风险防范；登记并取得招标文件；准备投标文件；送交投标文件；接受招标方的资格审查；参加开标、现场答辩和评标；签约并执行合同。标书中的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：公司简介；公司法人地位