论人民币升值对房地产的影响.docx

1、论人民币升值对房地产的影响编号： 本科生金融双学位毕业论文（设计）题目: 论人民币升值对房地产市场的影响 院（系） 商学院 专 业 财务管理 学生姓名 项雅辰 成 绩 指导教师 （职称） 年 月诚信声明本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）是我个人在导师指导下，由我本人独立完成。有关观点、方法、数据和文献等的引用已在文中指出,并与参考文献相对应。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表和撰写的研究成果，也不包含为获得其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。如在文中涉及到抄袭或剽窃行为，本人愿承担由此而造成的一切后果及责任。毕

2、业论文（设计）作者签名： 签名日期： 摘 要房地产业作为国民经济支柱产业，在国民经济发展中起着越来越重要的作用。目前人民币升值，将对房地产市场价格产生明显影响。本文分析人民币汇率升值对房地产市场价格的影响,并提出相关建议。关键词 ：人民币汇率；升值；房地产市场价格目 录一、人民币升值问题与中国房地产市场现状 21人民币升值问题 22我国房地产市场现状 2二、影响房地产市场价格的因素分析 21、地价 32、城镇化进程 33、国有资产可寻租量 34、投资选择的多样化程度 35、资本项目开放进程 36、人民币升值程度 47、利率 4三、人民币汇率升值对房地产市场的影响分析 51、人民币升值效应对房市

3、的作用渠道分析 5(1)预期效应 5(2)通胀效应 72、人民币升值对供给的影响 73、人民币升值对需求的影响 74、人民币升值对房地产市场价格的正面影响 85、人民币升值对房地产市场价格的负面影响 10四、稳定房地产市场价格的对策建议 111、严格税收和信贷政策 112、加强银行监管 113、加强对外资流入房地产市场的监管 124、采取更严格的措施和手段，加大力度打击房地产投机和炒作 125、把外资引向生产性领域，加速发展直接融资渠道 12致 谢 13参考文献 14一、人民币升值问题与中国房地产市场现状1人民币升值问题 自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民

4、币。我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。 我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。据央行公布的数据，截至2007年12月末，国家外汇储备余额为1.53万亿美元。伴随外汇储备的不断增长，人民币投放的增多给国内造成了较为承重的通胀,2007年

5、全年CPI上涨4.8% ，2008年三月涨幅CPI高达8.3%。尽管数次提高存款准备金率依然未能止住通胀高企的状况。因此，通过人民币再度适当的升值来减少外汇储备的增速可能是是缓解当前通胀的一种途径。 2我国房地产市场现状 据中国房地产协会和国家统计局数据显示，2007年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5至6之间徘徊，进入5月，涨幅升到6以上，6月涨幅突破7，8月上涨8.2，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5。虽

6、然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。从房价收入比来看，目前国际上公认发展中国家的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，据统计，我国2007年房价收入比的平均水平高达7.7.已经远远超出了普通居民的购买能力，可以肯定的是，房地产市场的泡沫的形成绝非单纯满足自主性需求的结果。其中，流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是房地产价格居高不下的主要因素。二、影响房地产市场价格的因素分析对中国房地产价格最感到忧虑的指标就是房价收入比过高，因而是不可持续的。但我们必须认识到，中国居民的收入统计是低估的，居民收入之差

7、是极为悬殊的，户籍制度是能够调节房地产价格的，等等。也即政府的相关政策能够很深地影响房地产市场，所以，判断未来的房地产市场价格走势，必须综合分析经济因素与非经济因素。1、地价地价不断上涨利率提高、严控开发贷款、提高房地产开发资本金比例，提高了开发成本；严格控制土地供应，经营性土地实行招标拍卖挂牌出让，减少了土地供应；严格控制农用地转建设用地审批；市场存量房地产进一步消化，上述因素影响了近阶段我市房地产市场的供应和价格变动。此外，二手房交易的进一步活跃，存量土地的激活，也替代性地缓解了市场供应的不足。2、城镇化进程城镇化带来了户籍制度的松动，便利了人口由乡村移向城市、由小城市移向大城市、核心城市

8、，由此产生了对后者的房地产需求。这一过程现在有所放慢，但仍将持续较长的时间。城镇化还带来了城市内部的大规模拆迁，由此自我创造了对住房的需求，从全社会来看这在相当程度上是一个巨大的浪费。现在中央政府对拆迁已有所规制，由此产生的房地产需求将放缓。3、国有资产可寻租量国有企业由盈利转向巨亏，造就了一批有产者；产生巨亏之后的国有企业被改制、变卖再一次造就了一批有产者。权力参与了对国有资产的分配，腐败造就了相当的富人。但国有资产存量总是有限的，并且国家对国有资产的控制也更加制度化、可操作性增强，这一领域造就富裕阶层的能力会降低。反腐力度的加大以及地方财政的日益紧拙，权力寻租致富的能力也会降低。4、投资选

9、择的多样化程度面对通货膨胀的威胁与超低利率的压力，存款人大胆地将买房作为一种货币保值增值手段。缺乏合适的投资渠道是今天很多储蓄者感到头痛的事。受政策和环境所限，中国的金融机构短期内还是拿不出丰富的金融工具。特别是今年，投资者买股票赔钱、买债券也赔钱、买基金也同样赔钱、而甚至到银行存款也因负利率而事实上是在赔钱，惟独投资住房是账面升值。商业银行在清除不良资产包袱和注资之后，贷款的能力增强了，但可贷的项目仍然稀缺，房地产业仍不可避免地成为其资金投向的主渠道。5、资本项目开放进程国内没有可供选择的投资工具，资金便向境外流动寻找投资机会，但资本项目管制将其堵住了。外汇资金可以经由金融机构投资于境外，国

10、内银行提供的外汇理财收益率现已是外汇存款利率的5 倍以上，所以外汇存款两年不增。还有近年似乎广州等南方核心城市的房价上涨不太显著，原因之一也许是当地的投资者已经熟悉如何将资金便捷地投资于境外金融市场。在人民币汇率稳定与资本项目控制不放的权衡中，中国事实上是在加速开放资本项目，这对国内的金融投资趋向将是颠覆性的。2006 年之后，外资金融机构业务范围的扩大也为境内资金投资境外提供了合意的渠道。6、人民币升值程度人民币升值之时，就是境外投机资本流出之始，国内外商投资企业的利润汇回也会增多。只要使中国的土地、劳动力等资源获得公平的交易价格，中国的出口竞争力自然就会下来，人民币升值并无核心产业竞争力的

11、长期支撑基础。 其实，人民币汇率和房地产价格这两个从表面看上去并无太多关联的问题是有联系的。因为，在飞涨的房地产价格背后，升值预期是一个推动力。据人民银行统计，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16.1，2002 年上升到23.5，2003 年超过了25 ，2004 年前5 个月达到32.6。外资之所以大举进入房地产，一个重要原因是人民币升值预期，热钱流入最主要的选择是投资和购买房地产。7、利率在当前提高利率是一种柔性的市场化调控手段一文中曾详尽地列举了果断提高存贷款利率的必要性，如：再贷款、再贴现浮息以及扩大贷款利率浮动幅度不能替代存贷款利率提高；现在的企业等经济主体对利率相当敏感；

12、调高利率并不会对人民币汇率构成显著升值压力；负的存款利率将破坏金融稳定性；调息与否不应以CPI 为惟一风向标；调高利率的负面影响可以综合权衡等。无须多言，加息一定能够有效抑制房地产投机行为，早一点控制房地产问题。以前认为加息要等一等的理由都不存在了，如美元加了3 次息、CPI 连续3 个月都在5以上。但人民币利率还是没有动，我们只能从战略的高度来认识这一问题，为负利率所损的广大存款人也只能从报效国家的责任感出发来欣然承受巨额经济转轨成本的转嫁。以上几个因素，多数看似与房地产价格无关，事实上却深刻反映出了中国房地产价格走势的主要变量。就这些变量而言，其变化都是渐进的，也即包括大中城市在内的中国房

13、地产市场价格不会在短期内骤然大幅度下滑。尽管受到购买力间歇期等因素的影响，房地产价格尤其是住房价格会有波动，但整体上仍会在未来的若干年内保持涨势，特别是在目前通货膨胀的环境下更会如此。中国的房地产市场和股市一样，都是“政策市”。中国的股市没有上市公司实体利润提升的支撑也能断断续续涨了10 年，中国的房地产价格没有居民实际收入提高的支撑同样也能持续较长时期。然而我们必须警醒的是，政策市到一定程度上就会掉入“政策陷阱”，届时怎么政策刺激也难以复元，今天中国股市的尴尬局面正是如此。三、人民币汇率升值对房地产市场的影响分析1、人民币升值效应对房市的作用渠道分析(1)预期效应 国际热钱之所以大量流入中国

14、，主要是豪赌人民币升值的预期所致。当一个国家的币值升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能获得与本币升值幅度相应的收益。这促使投资者追逐该国或者地区的资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不仅能够从人民币增值中收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是一举两得。尽管自2005年汇改至2007年底，人民币累计升值幅度为12%，但这样的升值幅度并未达到国际热钱的对人民币升值的预期。日本曾经也有过类似的情况。20世纪80年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。美

15、国压迫日本于日本1985年签订了“广场协议”，短时间内日本股市大涨、房地产市场活跃，然而泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时日本人均GNP超过美国，但国内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通日本国民遥不可及的事情。1989年，日本政府开始施行紧缩的货币政策，虽然戳破了泡沫经济，但股价和地价短期内下跌50%左右，银行形成大量坏账，进入十几年的衰退期。 日元汇率：以 100 日元兑 1 美元的比价计算东京住宅地价指数： 1983 年为 100 从货币的资本化率理论来看，在其他影响房地产价格和货币资本化率不变的情况下，当人民币升值预期已经实现但并没有达到预期的升值幅度时，在短期内会有大量的国际热钱涌

16、入房地产市场。目前人民币升值已经达到了15%，但是和国外金融机构预计的25%还有一定的差距，这样依然给热钱一个稳定的升值预期并且这种预期在缓慢升值的条件下还将被强化。按照购买力平价理论（PPP）并以发展中国家的物价为基准，人民币的理论汇率值甚至达到一美元兑换5.63元。进入2008年以来，截止4月9日，人民币元/美元=7.0025（中国人民银行），人民币汇率即将进入“6”时代，从房地产市场的来看，在2007年10月以来股市大幅下跌的背景下，大量的热钱依然会囤积在房地产市场并导致房地产价格继续居高不下。(2)通胀效应 2007年12月末，我国外汇储备余额为1.53万亿美元，同比增长43.32%。

17、外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。至2007年以来，存款准备金不断上调，但是国内的流动性依然未能缓解，使得通货膨胀高企，很大程度上是国际热钱的涌入导致外汇占款的增加使得货币政策的效果大打折扣。在通胀高企的背景之下，人们为了避免通胀的损失，会倾向于抛出货币，转而投向保值增值能力较强的资产，使得过多的货币追逐过少的资产使得房地产泡沫的发生。2、人民币升值对供给的影响人民币升值将会进一步降低开发商的开发成本，降低了进口材料、机械、设计费用等。短时间内我国房地产市场将会更加活跃。基于对人民币未来预期，外资将会借此机会大肆

18、入住我国房企市场。主要有这几种手段，入股房地产优秀企业，如去年恒大地产许家印，一跃成为内地新首富；直接投资，如凯德置地、瑞安集团等；还有收购高端物业如摩根士丹利。人民币升值外资将大肆进入我国房地产市场，必然会刺激国内房地产开发企业通过使用先进的技术和设备、创新经营机制与管理理念，来降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品。但零一方面，这会造成我国房企造成巨大压力。 在人民币升值的压力下我国政府必然实行收紧的货币政策，这样便会造成我国房企借贷成本增加，对于国有大型房地产企业和外资房企影响不大。在两会之后，北京地王频现，就是在紧缩的货币政策下央企持有大额货币的必然反

19、应。然而对于普通房地产企业来说融资更加困难。人民币升值从数字游戏的角度来说，我国的GDP就加速了赶超美国的步伐，而实际资产却未尝增加多少。对于普通老百姓来说，将会使手中的钱更为值钱，在购买外国普通商品如：服务、旅游、留学等更为实惠。而对于房屋来说估计就不那么乐观。3、人民币升值对需求的影响 房地产需求分为两种，一种是以自主、改善型为主的刚性需求。另一类是以投资为主的投机性需求。 对于刚性需求来说，我国目前城市化进程中，房屋购买需求很大，然而房价却只涨不跌。在人民币升值的条件下，外国普通产品更加“物美价廉”，在竞争机制的作用下致使国内普通产品降价。CPI降低，使得人民把更多的钱投入房地产市场中去

20、，间接增加的购房需求。 对于投资性需求来说，资产流动性和获利是其最为关注的两个方面。房产本身就具备流动性，尤其是在中国房地产市场呈现快速增长的阶段，大量的热钱涌入进行短时间靠买卖差价进行获利。从历来的外资投资房产角度来分析，外资投资上海对于投资北京，上海市场更为国际化，容易被国际视野所关注。其二商业大于住宅，商业一般地处城市核心地段，抗跌性强。其三，高端物业大于普通物业，外资从国际视野出发，高端物业区位价值明显、增值快速、更受外资所关注。如陆家嘴的汤臣一品、中粮海景一号等高端物业。4、人民币升值对房地产市场价格的正面影响房地产业是另一个敏感行业。人民币升值将使调整中的房地产业面对大量热钱恶炒的

21、巨大压力。种种迹象表明，国际游资早已栖身国内房地产业，其中有的就是赌人民币升值才进入内地房地产业的。当一个国家或地区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。这促使投资者追逐该国及地区资产，而最有吸引力的是股票和房地产，因为投资者不但能获得升值收益，而且能获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是赚两头的钱。由于目前我国的股票市场持续低迷，所以大量国际游资涌进房地产市场。据统计，目前上海房地产市场大约有50% 的外来资金炒作， 这些完全以炒作、套利为目的的外来资金直接危害了我国经济的健康运行。在过去两年中，

22、数以千亿美元计的国际游资涌入中国，其中大部分进入了中国房地产行业。 据央行公布数据显示，2004 年中国外汇储备净增2070 亿美元，其中贸易顺差为319 亿美元，引进外资606 亿美元。由正常渠道换取的外汇储备增额为925 亿美元。那么，还有约1100 亿美元净增外汇储备无法与经济数据挂钩。分析人士认为，这1100 亿外汇大部分为预期人民币不久将升值基础上以汇率投机为目的热钱流入。大量涌入的国际游资使得中国房地产价格出现大幅飚升。据国家统计局数据显示，2001 年全国商品房销售价格比2000 年上涨17 ，2002年全国房屋销售价格第四季度同比上涨35，2003 年全国房屋销售价格四季度同比

23、上涨51，2004 年全国房屋销售价格比2003 年上涨了9.7%。尽管2005 年美联储为鼓励资本回流而数次提高基准利率，但没有任何迹象表明海外游资正在撤离或准备撤离中国。据央行最新公布数据显示，2005年3 月末，国家外汇储备余额为6591亿美元，同比增长49.9%。1 至3 月份外汇储备增加492 亿美元，同比多增126 亿美元。与此同时，房价也在上演最后的疯狂上涨。据国家统计局调查显示，2005 年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨9.8%，在吸引外资最多的上海，商品住宅销售价格同比涨幅达到了19.9%。中国房产投资者对于外来资本的涌入表现出欢呼雀跃，但对其

24、间蕴藏的金融风险却视而不见，无可否认，国际资本的大量流入在一定程度上助长了中国房市的火爆。但另一方面也在为中国银行业制造足够多的隐性不良资产。如果央行决定调整人民币汇率，大量国际资本会套利回流，失去外来资本支持的中国房地产将会面临资金断裂风险，进而将影响到金融稳定。为了化解中国房地产其中蕴藏的金融风险，为汇率改革创造一个相对良好的外围环境，中央政府希望通过连续加息平抑房价，用来挤压其间蕴藏的国际（国内）投机资本，但事实上房价仍在高位。对于房价的日趋失控，汇率调控或将进入管理层的视野。人民币升值带动房地产市场价格：对于国内投资者来说，人民币升值首选的行业就是房地产业，因为国内投资品种较少，股票市

25、场风险又较大。房产是以人民币计价的资产，从房产本身和人民币资产两个角度考察，它们都有升值潜力。因此要博人民币升值，房产必定是最好的投资品种 。还有人认为，房产是政府的“软肋”，政府采取政策遏制过热状况业总得以“不能影响国民经济的发展、不能给银行带来巨大风险”为前提，因此，投资房产保险系数较高，投资人数近来有增无减。对于国际投资商来说，人民币升值的预期会吸引他们投资国内房地产，使得大量短期的国际投机性资金涌入中国，这些游资在房地产市场“守株待兔”，推高楼价，等待人民币升值兑现。有消息说，自加息后几月来，已有10 多亿美元海外热钱涌入上海楼市。人民币升值，外资坐拥人民币升值的好处。如果人民币不升值

26、，政府一定会加大基础设施建设，这样又会拉动房价上涨。总之，这些外资投机者总是赚钱的。5、人民币升值对房地产市场价格的负面影响人民币升值将导致外资热钱的撤离，会不会对国内房产造成毁灭性的打击？如果房产价格过快过猛下降，将会涉及到整个中国经济。据国家统计局统计，大约60的房地产投资来源于银行贷款。再加上个人房贷的2 万亿元，如果房价真的大落，好资产就变成了呆坏账。本来就很脆弱的中国的金融业能否承受？其次，是农民工受不了。不可否认的是，进城的农民工一半以上都在从事建筑业以及与建筑业有关的行业，如果房价大落，带来的必然是房地产业的萎缩，这样，很多农民工就会失业。农民的增收问题如何解决？城市居民也会受不

27、了，据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究，2002 年城市居民净房产均值29703 元，占居民总财产净值的6438，房价大落就意味着居民财产的缩水和贬值，进而会影响到居民的消费支出心理，国内需求也会随之大落。人民币汇率和房地产价格就像一张巨大的蜘蛛网里的两个结点，独立存在，但又紧密相联。人民币升值，汇率下降，会使国内市场竞争更加激烈，特别是资金的外流，会影响国民经济增长的后劲。然而，进口产品的增加对于提高人民的消费水平，提高国内厂商的市场竞争能力是有益的，所以人民币升值，也并不可怕。关键的问题是国内企业能否经受这种竞争的考验，能否提供吸引人们消费的有竞争力的产品。由此分析，房地产品就是一种

28、竞争力较强的产品。有一种情况下，房地产市场又可能成为风险最大的，受汇率变动影响最大的市场。因为国际游资会找到一个获利性好的产业作为切入口，在较短的时期内完成人民币买入卖出的置换，这个行业不会是国内的汽车业，也不会是国内的消费品生产行业，而很可能是在国内有较长久消费需求支持的房地产业、建筑业、教育业、金融、保险业等。这些“热钱”会像吹气球一样很快地把房地产业等增长性好的行业捧上天，形成整个市场偏冷的情况下的几个热点。当人们看到这些行业的投资回报率高于其它行业，特别是在股票市场上，基金市场上，人们就会把资金移向这些行业。2004年2 月 22 日北京青年报披露的2003年四季度投资基金情况的报表，

29、显然房地产业和建筑业是基金投资净值增长最快的行业，房地产业是第六位，建筑业第二位。银行必然会扩大信贷，放松对贷款的限制，削弱了银行体系的防范风险的能力，这就是人们常说的“泡沫”。虚拟经济增长远远快于实体经济的增长，脱离了实体经济的基础。这时一有风吹草动，大量短期资金外逃，就可能导致像东南亚金融危机类似的结果。然而当这些热钱完成了炒作人民币的置换之后，这些行业的冬天就到了。的确应记取1997 年开始的亚洲金融危机的教训。房地产业是带动经济的龙头，同时可能成为国际游资进入的桥梁。这种可能的过程可以概括为：人民币准备升值进口增加、资金流出经济增长放慢金融监管不力，国际游资通过资本市场进入房地产等行业

30、经济出现结构性通货膨胀国内银行放松银根，股市上大量资金跟进银行周转资金不足、企业负债过大国外短期资金外逃股市下跌，经济泡沫进裂。所以人民币升值对房地产业没有多大影响，是件好事，相反，如果由于人民币升值，房地产市场火热起来，不见得是件好事，所以房地产业应该保持平常的心态，不要急于大捞一把，否则不是我们利用“外资”，却很有可能是被“外资”利用了。四、稳定房地产市场价格的对策建议人民币升值是一把明显的双刃剑，我国房地产经济发展既有机遇也有挑战。为了克服人民币升值对房地产经济带来的不利影响和冲击，避免出现房地产泡沫，我提出以下防范的对策与建议。1、严格税收和信贷政策 目前住房价格的上涨主要是投资性需求

31、和投机性需求拉动所致，因此要合理的调控市场需求，促进房地产市场需求方面的结构性的调整。可以综合运用信贷、税收等经济杠杆遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对中小户型商品房和经济适用房继续给予税收方面的优惠。比如信贷方面可以实施的差别化的信贷政策，对不同户型采取不同的首付比例，对大户型增加首付比例，对中小户型相应减少首付比例。这种差别化的政策，既可抑制市场上不正常的过热购房需求，同时又可充分满足中低收入群众的正当购房需求。税收方面可以适当增加契税，开征房地产物业税和空置税等。当然在实施这些政策的时候也要考虑到对各主体的影响，如果过于严厉可能造成房地产市场的萧条和金融风险的发生。2、加强银行监管根

32、据日本泡沫经济破裂的经验，一个最值得我们关注的现象是日本的股市和楼市的联动，这种联动效应加速了日本泡沫经济的破灭。所以，我国应当充分认识股市和楼市的联动效应，加强银行等金融机构的监管，建立相应的预警机制和体系，防止房地产市场泡沫的膨胀。3、加强对外资流入房地产市场的监管 目前外资在房地产市场是较为自由的，有着宽松的投资环境。针对这一现状，可以采取以下措施加强对外资的监管。其一，可以设定外资在房地产行业的投资额度，这样可以限制外资流入的速度和规模。其二，规定投资利润汇出的最短年限。这样一来降低了外资的流动性，加大了投机成本，有助于加强对国际资金的流出控制。加强对外资的监管尤为重要，目前房价的虚高主要是巨大的流动性所致，如果外资可以随意进出我国所造成的结果是无法想象的。若外资大规模的集体撤离，被巨大的流动性推高的住房需求曲