房地产估价理论与方法模拟题二版.docx

1、房地产估价理论与方法模拟题二版1、与非专业估价相比，下列不属于专业估价的特点的是（ ）。A:提供专业意见 B:估算价格C:具有公信力 D:承担法律责任答案:B2、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（）。A:灾害调查评估B:规划实施情况评估C:房地产评估D:相关经济损失评估答案:C3、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：（ ）。A:一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B:一是了解性估价或咨询性估价，二是签证性估价或证据性估价C:一是签证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D:一是咨询性估价或参考性估价，二是签证性估价或法律性估价答案

2、:C4、对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（ ）。A:产权调换差价=用于产权调换房屋价值被征收房屋价值B:产权调换差价=被征收房屋价值用于产权调换房屋价值C:产权调换差价=被征收房屋价值用于产权调换房屋的重置成本D:产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本被征收房屋价值答案:B解析:产权调换差价=被征收房屋价值用于产权调换房屋价值5、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为05%，则室内空气质量不符合国家标

3、准给李某造成的损失为（ ）元。A:5000B:12574 C:12650 D:13911答案:B解析:5000+300085%/0.5%11/（10.5）3=12574（元）。6、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。A:估价机构B:估价师C:估价报告使用者D:估价委托人的估价需要答案:D7、为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。A:视为无租约限制的房地产来估价B:视为有租约限制的房地产来估价C:考虑房屋承租者的意见D:视其租约租金与市场租金的差异大小而定答案:A8、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A:估价原则 B:估价时点C:估价目的

4、 D:估价对象答案:C9、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。A:相应配套的基础设施 B:土地的形状C:组合完成的功能 D:立体空间答案:C10、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。A:拥有的房地产权利B:受房地产权利以外因素的限制情况C:受其他房地产权利的限制的情况D:额外的收益或好处答案:B11、房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。A:土地总量有限 B:规划限制C:房地产不可移动D:价值量大答案:C12、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。A:给水、排水、电力、通信B:

5、给水、排水、燃气、热力C:排水、电力、通信、燃气D:排水、电力、通信、热力答案:A13、需求规律是指需求量与价格（ ）的关系。A:正相关 B:负相关C:零相关 D:无法确定答案:B14、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。A:挂牌底价B:正常市场价格C:竞买人可承受的最高价D:最可能的成交价答案:C15、下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。A:在用价值为市场价值B:投资价值属于非市场价值C:市场价值的前提之一是继续使用D:同一估价对象可能有不同类型的价值答案:A16、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。A:重置成本土地使用权

6、价值B:重置成本土地使用权价值重置期间的经济损失C:有可能遭受火灾损毁的建筑物价值可能的连带损失D:建筑安装工程费建造期间的经济损失答案:C17、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为07。则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。A:370 B:385 C:420 D:550答案:B解析:抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值法定优先受偿款=60050=550万元抵押贷款额度=抵押价值贷款成数=5500.7=385万元。18、某宗土地面积为2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可

7、行、经济合理的是（ ）。A:建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000B:建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000C:建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500D:建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500答案:C解析:建筑密度建筑基底总面积/建筑用地面积,建筑基底总面积30%2000600,容积率总建筑面积/建筑用地面积,总建筑面积320006000.19、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/。（年末收取），出租运营费用为每年50元/。假设折现率为5%，风险补偿为200元/。，则该房地产的期房

8、价格为（ ）元/。A:3300 B:3324 C:3335 D:3573答案:C20、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。A:空间直线距离B:交通路线距离C:交通时间距离 D:经济距离答案:A解析:对于空间直线距离，在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。21、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（ ）。A:降低房地产开发贷款利率B:增加土地有效供给C:降低契税D:提高购房贷款利率答案:C22、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于（）。A:社会因素B:环境因素 C:人口因素 D:行政因素答案:A23、某工厂经所在街道负责

9、人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A:技术上的可能B:经济上的可行C:价值最大化 D:法律上许可答案:D24、在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的的说法错误的是（ ）。A:在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B:在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C:在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

10、D:在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润答案:D解析:在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。25、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A:维持现状 B:更新改造C:改变用途 D:重新开发答案:D26、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A:7500 B:7560 C:

11、8360 D:8600答案:B解析:8683087560（万元）。27、估价对象为一套建筑面积90的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3，选取的某可比实例为一套建筑面积95的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。A:8351 B:8526 C:8536 D:8716答案:C解析:92/(95-4/2+4)908536（万元）。28、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的

12、现值为（ ）万元。A:1141 B:1149 C:1241 D:1249答案:C解析:VA/（Yg）1（1Y）/（1g）151 （18%）/（8%5%）1（1+5%）/（1+8%）1512.41（万元）。29、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A:245 B:275 C:315 D:345答案:D解析:500504065=345万元30、某10年

13、前建成的小型办公楼建筑面积为1500，层高为41m。土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为36m，建筑物重建价格为2000元/。假定层高每增加01m，建造费用每平方米相应增加10元由于层高过大，该办公楼每年要多耗费25万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A:1180 B:1607 C:2357 D:3107答案:D解析:功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，无效成本515001075（万元），超额持有成本(25/10%)/11/(1

14、10%)302357（万元），则折旧额3107万元。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）.31、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。A:开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B:开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C:开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D:开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案:B32、某宗面积为6000平方米的房地产开发用地，楼面地价为800元，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（）万元。A:4944 B:13968 C:1440 D:14832答案:D解析:土地取得成本为：80036000（13%）14832（万元）。33、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A:土地取得成本+建设成本B:土地取得成本+建设成本+管理费用C:土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D:开发完成后的房地产价值答案:C34、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A:等于B:大于C:小于D:无法判断答案:B35、运用假设开发法中的现金流量折现法