公用设备设施管理程序.docx

1、公用设备设施管理程序1. 目的规范公司各物业服务中心设备、 设施管理工作 , 保持设备、设施处于良好状态， 确保功能正常发挥。2. 范围 适用于公司各部门设备设施维护及检查。3. 定义3.1 公用设备包括：3.1.1 供配电系统 : 发电机、高压环网柜、 变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、 公共照明、供电线路、防雷系统等。3.1.2 给排水系统 ：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循 环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。3.1.3 消防系统 ：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消 防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消

2、防管 网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、 2 自动灭火系统等。3.1.4 电梯： 机房、层站、轿厢、井道。3.1.5 空调系统 ：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘 管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。3.1.6 楼宇智能化、电讯系统 ：综合布线系统、楼宇自控（）系统，如：智能控 制电脑主机、网络控制器、控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位） 传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背 景音乐等。3.1.7 安防系统 ：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家 对讲系统（可视、非可视）、居家报警系

3、统、红外线周界防越系统、巡更系统、 无线对讲系统。3.1.8 加工维修工具、设备 ：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、 钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、 空调专修工具、氧焊设备等 。3.1.9 会所、会务设备： 影音系统、灯光系统、舞台系统 、桑拿设备、健身器 材等。3.1.10 其它设备 ：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设 备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。3.2 房屋建筑本体、公用设施： 除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、 围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外

4、 露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒 车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。4. 职责4.1工作职责责任部门/岗位工作内容频次职能中心/品质 专员公用设备设施的巡查与评估半年一次审批并备案各部门的机电设备年度检修计划12月15日前跟踪处理并备案各部门公用设备设施突发事件持续指导和协助各部门公用设备设施的更新改造、大 修和日常维修保养工作物业服务中心负责人公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作每月一次审核部门机电设备年度检修计划部门技术负责 人公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施， 建立设备管理软件，解决技术难题、草拟技术改 造方案及机电设备年度

5、检修计划，外包公用 设备保养维修工作的检查、监督工作。协助组织专业技术人员专业知识的培训、考核设备设施责任 人责任范围内公用设备设施日常保养维修4.2公用设备设施维修保养频次公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“ Y表示需要检查；“ J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。检修类别设备名称 、每日 巡杳周检半月 检月检两月 检季检半年 检年检每年 三月咼压环网柜、变压器YJJJ配电室内的配电柜YJJJ动力柜、电表箱YJJJ电力电缆J防雷接地J发电机JJJJ生活水泵及控制柜YJJJ生活供水管网YJJ雨水泵、污水泵及控 制箱YJ排污管网、化粪池YJ泳池设备YJJJJ（每 年六

6、佥修类别设备名称每日 巡杳周检半月月检两月 检季检半年 检年检每年 三月消防主机、联动柜、YJJJ灭火器J电梯YJJJ电讯系统YJJJJ红外报警系统 闭路监控系统JJJJJJ车场门禁系统 住户对讲系统 电子巡更系统JJJJJ居家报警系统YJ清洁绿化设备JJJ消防系统YJJJJJ公共设施YJJJ注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况 进行，须保证每年至少一次全面检修；泳池设备年检可结合泳池换水进行。5方法和过程控制5.1设备房管理5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规 定配足有效灭火器材。5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守

7、时必须加锁。5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设 施，以保证重要设备的安全。5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重 要设备房，应设置测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温、湿度须 符合相关设备运行环境要求，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。5.1.5参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。5.1.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每 周清洁设备房一次。5.1.7在出现狂风、暴雨以前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发 现异常立即处理。5.1.8低

8、压配电室入口应配置不低于 50的防鼠板，电缆进线口应做好封堵。在固 定位置放置有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用 扳手，配备“严禁合闸”等标识，墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图， 开关状态接线标注正确。5.1.9 参观来访人员需进入设备房的，须部门负责人同意，并指定专人陪同。5.2 设备维修保养要求5.2.1 设备检修等级分类 :A. 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有 无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态 是否正常。B. 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进 行修理或

9、调整，预防事故 , 保证设备正常运行。C. 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。D. 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复 设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置 .E. 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换 全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技 术改造。部门技术负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业 服务中心经理审核后报小区（大厦）业主委员会或甲方批准执行。F. 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。5.2.2 设备大修：设备大修方案

10、提出后，报公司负责人审批并备案。设备鉴定标 准将参照国家部级行业验收规范进行。5.2.3 各部门应建立设备（工具）汇总表和设备管理档案或设备管理软件， 记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在设备 / 设施保养维修记录表中 记录。5.2.4 对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，物业服务中心应有适量的储 备，确保突发故障的及时处理。5.2.5 部门技术负责人应根据批准的检修计划， 做好检修前准备工作及防范措施。 对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过 2 小时以上），职能中心及物 业服务中心负责人需到现场指挥、协调、组织。5.2.6 职能中心每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点

11、抽查（设备局 部解体、测试）及全面普查相结合的方法。5.2.7 各部门需要编写本部门的机电设备年度检修计划，并在每年十二月十 五日前上报职能中心审批并严格执行，如有变更应提前一周报职能中心批准。5.2.8 业务部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备 运行状态。5.2.9 设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设 备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换 的重要零配件、故障现象描述等。5.3 供配电系统管理5.3.1 技术员每天巡查二次配电室，并填写电力运行记录表，巡查发现异常 情况需要立即处理并记录。5.3.2配电房需

12、要张贴与实际相符合的清晰的高低压系统图。5.3.3责任部门应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。电容补偿屏自 动控制器必须始终处于自动状态。5.3.4对供配电设备的年度检修，应尽量减少对顾客的影响。高压环网柜必须由 持有高压进网许可证的技术人员操作。5.3.5业务部门需确保技术员会独自正确操作本部门的机电设备，在市电停电、 市电来电时，会正确转换本部门的供配电设备，能够及时盘车救出电梯内被困的 人员。熟悉设备异常情况应急处理方案。5.3.6配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内，配电柜断路器的整定值及变 压器二次总开关的保护整定值的变更，须报职能中心批准确定。5.3.7发电机油箱需要设置

13、刻度，标明日常使用油量，最低保存量为使用6小时， 同时除储油箱罐外的备用油，不得超过 400升。5.3.8备用发电机应每周检查一次，每月试运行一次，每次试运行8-10分钟，发 电机蓄电池每周检查一次，并记录。有自动启动功能的，应保持在自动状态；无 自动启动功能的，在市电停电时责任人应保证在 5分钟内启动，以确保对重要负 荷的供电；运行首半小时内应有技术员在现场观察发电机的运行状态，每隔半小 时记录发电机运行数据，以保证发电机正常运行。5.3.9设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行 记录表，大修时需对发电机的电动机绝缘进行测试，并记录。5.3.10责任部门应在停电检修

14、时，需要测试自备发电机组联锁装置（电气和机械） 的可靠性，防止反送电。5.3.11防雷系统每年三月份应进行一次全面检查， 检查避雷装置焊接点连接是否 可靠，确保接地体的可靠接地，接地电阻满足要求，并除锈刷漆，做好相关记录。 5.3.12供电线路的管理A. 从配电室引出的电力电缆每五年需要进行一次绝缘测试， 入住10年以上的物业，每二年测试一次，绝缘电阻需要 为.5MQ。B. 低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。C. 各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。D. 各电缆线路不允许过载

15、运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及 时更新处理，避免安全隐患。5.3.13物业服务中心应对公共照明进行有效管理，并根据部门实际管理需要编制 相应的管理作业指导书。5.4给排水系统管理5.4.1生活泵房需要每日巡查一次，发现问题记录在设备/设施维修保养记录表 内，没有问题可以不记录。5.4.2无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。5.4.3雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录，同时清理雨水井、污水井。544生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少 5年应重 新涂刷一次。5.4.5各部门的水箱每半年清洗一次。清洗后需送

16、检，并取得疾病控制中心的检 测合格报告，结果由部门存档。5.4.6生活水箱、水池透气、溢流孔应加防虫网保护，进人孔应加盖板并上锁， 溢流管口离地面至少40厘米，生活水池现场需要张贴生活饮用水二次供水设 施管理制度。5.4.7水箱、水池必须安装高低水位报警系统，并将报警信号联至监控中心或把 报警信号联至容易发现的位置。5.4.8水泵房内的积水井，需要安装超高水位报警器，有条件的部门需要将报警 信号联至中心，不能联至中心的，需要将报警信号联至容易发现的位置。5.5消防系统管理5.5.1消防控制中心值班人员负责监控室内消防设备 24小时运行情况，填写消防主机运行记录表和消防联动柜运行记录表。5.5.

17、2消防泵、喷淋泵每半年由设备责任人启动试运行一次（尽量安排在水箱清 洗时进行），使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱。每两个月 手动盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保证手动、自动转换正常，并记录。 5.5.3报警装置、联动装置、水流指示器、2自动灭火系统、消防对讲、紧急广播 等须至少每半年测试一次，检查其功能是否正常 ，或与地址码图是否一致等，并填写自动消防设施测试报告，经物业服务中心负责人审阅后存档。测试须由 设备责任人或专业技术人员在场，并尽量避免影响顾客，每年的测试应覆盖到所 有烟感、温感（特殊情况业主长期不在家除外）。烟感、温感探头至少每半年清洁 一次。5.5.4消防水

18、管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少 5年应重 新涂刷一次。5.5.5喷淋系统放水阀处静态压力必须大于 0.1。5.5.6送风阀、排烟阀、排烟防火阀、防火卷帘门、防火门每月清洁一次（由部 门自行安排人员进行），每季度由设备责任人保养一次，油漆完好无损，转动轴 灵活，复位正常，在自动状态下各联动装置动作正常，并做好记录。5.5.7送风、排烟风机每季清洁外部一次，并试运行手动和自动正常。5.5.8小区（大厦）需要编写消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分 布位置，大厦消防管阀门每月检查一次，小区消防管阀门每半月检查一次阀门应 处于常开状态。5.5.9消防管网系统，末端静态压力不

19、小于 0.1，消防箱每季检修一次，要保持 表面清洁，配件齐全，阀门无渗漏，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消 火栓玻璃完整、牢固。破玻璃按钮外表清洁，字迹清晰，功能正常。检修完做好 记录。5.5.10灭火器材需每季度检查、清洁，做好记录。要求压力表指针保持在绿色 安全压力范围内，摆放整齐，标签、铅封完好无损 ，核对使用说明及有效期限，按要求进行压力测试和充装。轻便灭火器应挂置或装入灭火器箱，须编制分布清 单，列明品名、规格、数量、分布位置及有效期，并对灭火器统一编号。部门消 防水带投入使用五年以后，需要做水压试验，按分布位置均匀抽查，一般保证在 520条之间，若其中有一条不合格，需要再次抽

20、查同样数量的水带进行试验， 试验压力为52,试验时间为60秒，以后每二年进行一次。5.5.11防火服、消防工具、防火面具是大厦发生火灾或消防演习时为消防灭火专 用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识 清晰，油漆完好。5.5.12消防应急照明、疏散指示灯工作正常。5.5.13高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高 度不超过100米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于 0.07 ;当建筑高度超过100米时，高层建筑不利点消火栓静水压力不应低于 0.15，稳压罐无漏气漏水现象，压力显示不正确。5.5.14室内消防给水系统应与生活给水系统分开

21、独立设置。 室内消防给水管道应布置成环状。高层建筑消防给水系统应采取防超压措施。5.6电梯管理5.6.1电梯管理设备责任人必须持证上岗，负责电梯及机房的管理工作，发现问 题及时处理。监督服务供方工作质量，填写质量记录。积极配合技术监督局做好 审检工作,轿厢内应张贴技术监督局颁发的准运证明。5.6.2督促服务供方提出年度检修计划，报责任部门审批，作为保养合同的附件。5.6.3与服务供方签订保养合同时，应明确相关扣款条款，半保合同中应明确零 配件的价格。5.6.4每半年由品质管理部对服务区域内电梯的运行、保养及故障情况进行总结， 并对服务供方的保养计划内容和完成情况综合评价。每月由责任部门根据合同

22、规 定和质量记录对服务供方保养情况进行评估， 以作为是否扣款或终止保养合同的 依据，结果及建议书面知会服务供方。5.6.5免保期或保养合同到期前二个月，责任部门应对服务供方的工作进行评估， 决定续签合同或更换服务供方。合同签订后，部门负责人应将保养条款书面知会 设备责任人。5.6.6电梯机房必须悬挂电梯应急处理作业指导书。5.7空调系统管理5.7.1空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备，微机操作站密码、时间、 温度的重新设定应报部门负责人批准，非指定人员不得擅自操作。5.7.2空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层柜故障、 冷却塔等故障，设备责任人应及时处理并报告设备主管

23、。5.7.3中央空调的温度和压力应每天记录，温度达不到要求、冷冻机组控制部分 故障等应通知设备主管到现场处理并报告责任部门负责人 ；更换主机电路板，须通报责任部门负责人。5.7.4 安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。5.7.5 冷水机组自动控制出现故障后，设备主管 / 主办应及时向部门负责人报告。 并通知自动控制系统原服务供方或有资格的技术人员进行检修， 查明原因向责任 部门负责人报告。5.7.6 自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经经理同意，不得 私自拆修，应及时邀请自动控制系统服务供方处理。5.7.7 每半年对网络控制器及模块进行保养。5.7.8 每月清

24、洁滤尘网一次5.7.9 小型空调故障的处理应由专业技术员维修。5.8 楼宇智能化、电讯系统管理5.8.1 设备责任人应确保公用天线状态良好 , 每季度对天线放大器、 混合器、和宽 带放大器进行清洁除尘一次，对影响使用效果的应及时处理。每年对信号分配网 络进行保养一次。5.8.2 设备责任人每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。5.8.3 对于有内线电话系统的箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码 图，每年检查一次。5.8.4 楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责任人 每周对重要数据进行备份。5.8.5 楼宇自控及综合布线系统网络控制器、控制模块和光缆耦

25、合器出现故障， 设备责任人未经部门负责人同意， 不得私自拆修， 应及时邀请自动控制系统原供 方或有资格的技术人员处理。5.8.6 每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保 养，并记录在设备 / 设施保养维修记录表。5.8.7 每月设备责任人分期分批对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查， 一年覆盖一次，发现接点松动等情况及时处理。并记录在设备 / 设施保养维修 记录表内。5.9 安防系统管理5.9.1 闭路监控系统5.9.1.1 控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态， 发现问题及时报设备责任人处理。5.9.1.2 设备责任人应每季检查视频电缆、

26、控制器、信号选切器、视频分割器、 录像机，进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传 输。5.9.1.3 设备责任人每季至少应对摄像镜头进行一次清洁保养，效果不好的应及 时进行处理，并由安全责任人确认监控范围符合安防要求。物业服务中心应编制 监视镜头的位置清单，确认录像镜头序号，设备责任人根据情况对监控主机的编程进行调整。5.9.2 居家报警系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次，每半年双向测试 一次。5.9.3 居家对讲（可视、非可视）、无线对讲系统主机部分由设备责任人每周清 洁保养一次；外围部分每月由设备责任人安排普查一次，进行双向测试，发现问 题及时处理并记录。5.

27、9.4 门禁控制系统电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失情况 每月由安全责任人进行汇总、记录存档。设备责任人每周对防火门、单元门的电 子锁普查一次， 发现问题及时处理并记录。 电动苑门每月由设备责任人检查一次。5.9.5 停车场管理系统电脑应确保时刻正常运行，设备责任人每月对各种卡的授 权、发行、挂失情况进行核对，对车场控制系统检查保养一次，发现问题，通知 供方及时处理。5.9.6 外围红外线周界防越系统每天由安全员测试一次，每月由设备责任人进行 一次全面保养和测试，确保报警功能完好。并对检查情况予以记录。特殊部位每 月由设备责任人进行一次全面保养和测试。5.9.7 设备责任人每月

28、对本设备房的消防对讲会同中心进行双向测试，发现问题 及时处理并作好记录。5.10 加工维修工具、设备管理5.10.1 由仓管员负责分类摆放在指定位置。5.10.2 由设备责任人按照设备保养规定进行定期保养工作。5.10.3 使用者须办理借用手续，按有关操作指导书正确使用。5.10.4 使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位置并完善借 用手续。5.10.5 加工场地所使用电器、电源应符合用电安全技术要求。5.10.6 加工场地应配足有效消防器材。5.11 会所、会务设备的管理5.11.1 依据设备专业操作程度编制相应作业指导书或使用说明，标明安全提示。5.11.2 部门应指定相关设备

29、负责人 ,每月对相关的设备进行检查 , 发现问题及时 处理, 并记录。5.11.3 开放期间设备责任人每周要对泳池安全变压器电压值进行测试一次并记 录测试值 ,每年要对娱乐健身场所的接地装置进行一次检查， 接地体应可靠接地。5.11.4 烘干机、消毒柜、冰箱（柜）、洗衣机使用人应按规程操作，发现电源线 老化、漏电等异常情况应及时报设备责任人处理；设备责任人应每月对以上设备 进行一次安全检查。5.11.5 热水器（电、煤）、煤气灶的使用人应按规程操作，发现煤气软管老化、 接头松动、漏气等异常情况应及时报设备责任人处理，设备责任人应每周对以上 设备和桑拿设施进行一次安全检查。5.11.6 组合健身

30、器、跑步机、划船机、登山机、单车机等健身器材，应指定专门的维修保养负责人。每周检查各器材的运行情况，保证各器材处于良好的使用状 态。发现问题及时处理并记录。如不能及时处理，须在此器材的显眼位置挂上停 用标识。5.11.7 每周设备责任人对会议室、多功能厅、放映厅的空调系统、音响系统、 灯光系统、进行一次试运行（试运行时间一般定在周末），并记录在设备、设 施保养维修记录表上。如果在本周内进行了会务活动，可取消本周的试运行。5.11.8 其他要求参照会务服务作业指引的要求执行。或由部门根据实际情 况编制相应的作业指导书加以规定。5.12 其它设备的管理5.12.1 立体车库的管理A. 各小区（大厦）的立体车库专为停放小型车所用，由熟练掌握操作规程的专 人负责操作。B. 闲杂人员不得进入车库，人员未退出车库前不能启动设备，严禁人、车、物 混载开机升降。