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1、法律顾问真题物权法多选法律顾问考试真题：物权法（多选） 【真题试题】（2011年多项选择第44题） 1.根据物权法，关于非依法律行为的物权变动的说法，正确的有（ ）。 A某人民法院对离婚诉讼作出的分割不动产的判决书生效时即发生物权变动效力B.某市人民政府征收集体土地的决定生效即发生物权变动效力C.张某自继承开始时即取得遗产的所有权D.赵某的宅基地因洪水灭失，宅基地使用权并不消灭【真题解析】本题考点是非依法律行为的物权变动。根据第5题分析，本题选A、B、c，至于D项是错误的，因为宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者

2、消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。据此D项错误不选。 【真题试题】（2011年多项选择第45题） 2.甲、乙两工厂相邻，甲工厂为解决本厂职工上下班通行方便，与乙工厂订立合同，约定甲工厂每年向乙工厂支付一定费用，在乙工厂的土地上设立通行地役权，并进行了地役权登记。下列说法中，正确的有（ ）。 A.甲工厂的土地为需役地，乙工厂的土地为供役地B.甲、乙两工厂的地役权合同须为书面合同C.通行地役权自地役权登记时设立D.约定的付款期间届满后，在合理期限内经一次催告甲工厂仍未支付费用。乙工厂有权解除地役权合同，该通行地役权消灭【真题解析】本题考点是地役权。地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，

3、以提高自己的不动产效益的他物权。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权具有附随性，不是独立的物权，是从属物权，因此地役权不得单独转让，不得单独抵押。根据物权法规定，设立地役权需要订立书面的地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。地役权人有下列情形之一的，供役地人有权解除地役权合同，地役权消灭：第一，违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；第二，有偿利用供役地，约定的付款期届满后在合理期限内的经两

4、次催告未支付费用。据此，A、B正确当选。特别注意：地役权合同生效等于地役权生效，登记属于地役权的对抗效力。 【真题试题】（2010年多项选择第44题） 3.根据物权法，国家可以通过征收方式取得所有权，下列物中，可以作为征收客体的有（ ）。 A.集体所有的某块土地B.集体企业所有的厂房C.城镇居民王某所有的房屋D.城镇居民张某所有的汽车【真题解析】本题考查征收的客体。物权法第42条第1款规定： 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 据此可知，征收的客体限于不动产，故选项D错误，选项ABC正确。 【真题试题】（2010年多项选择第45题

5、） 4.杨某与姚某所承包的土地相邻，两人签订地役权合同，杨某在姚某的承包地上设定供水地役权，杨某每年向姚某支付5000元费用。下列情形中，能够导致该地役权消灭的有（ ）。 A.杨某的承包地因泥石流被掩埋而灭失B.姚某的承包地因泥石流被掩埋而灭失C.杨某在付款期限届满后的合理期限内经姚某两次催告未支付费用，姚某主张解除地役权合同D.杨某在付款期限届满后的合理期限内经姚某一次催告未支付费用，姚某主张解除地役权合同【真题解析】本题考查地役权的消灭事由。物权法第168条规定： 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利

6、用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。 据此可知，选项C正确，选项D错误。此外，由于地役权需以供役地和需役地的存在为前提，故需役地或者供役地灭失的，地役权也应归于消灭。因此，选项AB也是正确的。 【真题试题】（2010年多项选择第46题） 5.根据物权法，下列事项中，需要由业主共同决定，并且应经专有部分占建筑物总面积23以上业主且占总人数23以上的业主同意才能通过的有（ ）。 A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施【真题解析】本题考查建筑物区分所有制度中

7、应由业主共同决定事项。物权法第76条规定： 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 据此可知，选项CD正确。 【真题试

8、题】（2010年多项选择第47题） 6.根据物权法，关于物权设立时间的说法，正确的有（ ）。 A.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立B.地役权自地役权合同生效时设立C.以出让方式设立的建设用地使用权，自建设用地使用权出让合同生效时设立D.以正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权白抵押合同生效时设立【真题解析】本题考查物权法中规定的物权变动模式。物权法第127条第1款规定： 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 第158条规定： 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第139条规定： 设立建设用地使用权的，

9、应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 第188条规定： 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 据此可知，选项ABD正确，选项C错误。 【真题试题】（2009年多项选择第43题） 7.关于物权法规定的善意取得的条件，下列表述正确的是（ ）。 A.受让人受让该财产时是善意的B.出让人须为无权处分人C.受让人受让的财产须为动产D.受让财产是以合理价格有偿取得的【真题解析】本题考查善意取得制度。物权法第1

10、06条第1款规定： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 据此可知，善意取得制度的客体既包括不动产，也包括动产，因此选项C错误，选项ABD正确。 【真题试题】（2009年多项选择第44题） 8.甲公司拟向乙信用社借款20万元，以该公 司现有的及将有的生产设备、原材料和产品作为抵 押。对甲公司的这一融资方案，下列表述正确的是 （ ）。 A.该融资方案

11、所采取的担保方式是浮动抵押， 简称 流押 B.甲公司和乙信用社应就抵押事项达成书面 协议C.该融资方案抵押权登记机关为工商行政管 理部门D.抵押权自登记时设立【真题解析】本题主要考查浮动抵押制度。浮动抵押，又称 财团抵押。物权法第181条规定： 经当事人书 面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以 将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 物权法第189条还规定： 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。

12、抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 这两条规定的就是浮动抵押制度。据此可知，浮动抵押的抵押合同应当采用书面形式，抵押权自抵押合同生效时就设立，而无需办理登记。因此，选项BC正确，D错误。需要注意的是，浮动抵押不同于所谓的 流押 。 流押 是指抵押权人与抵押人约定，在债务人不履行债务时，抵押财产即归抵押权人所有，而无需再经过变价受偿程序。物权法第186条规定： 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 据此可知，该规定实际上是禁止 流押 条款的。因此，选项A也是错误的。 【真题试题】（2008年多项选择第43题） 9.张某与

13、甲公司签订了商品房预售合同，预购商品房一套，并向登记机关申请办理了预告登记，随后甲公司擅自将张某选购的该套商品房以更高价格出售给不知情的李某，对此，下列表述中正确的有（ ）。 A.甲公司与李某签订的合同无效，因为已经进行了预告登记B.甲公司与李某签订的合同无效，但李某可依善意取得制度取得所有权C.甲公司与李某签订的合同有效，但李某不能取得所有权D.甲公司未经张某同意出售房屋的行为，不发生物权变动的效力【真题解析】本题考查预告登记制度。物权法第20条第1款规定： 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同

14、意，处分该不动产的，不发生物权的效力。 据此可知，在预告登记的情况下、未经预告登记权利人张某的同意，甲公司将该商品房出 售给李某的行为，不发生所有权转移的效力，也即李某不能够取得该房屋的所有权。至于甲公司与李某之间的房屋买卖合同，仍然是有效的，李某可根据该合同追究甲公司的违约责任。因此，选项AB错误，CD正确。 【真题试题】（2008年多项选择第44题） 10.甲向乙借款1000元，并将自己的一山地车出质给乙。乙在质押期间将该车无偿借给丙使用。丙的债权人丁趁丙不注意时骑走该车，并向丙声称要以其抵债。对此，下列表述中正确的有（ ）。 A.甲有权基于其所有权请求返还山地车B.乙有权请求丁返还山地车

15、C.丙有权基于其占有被侵害请求丁返还山地车D.丁有权基于留置权主张以山地车抵偿丙对自己的债务【真题解析】本题主要考查占有制度。物权法第34条规定： 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 丁占有山地车的行为并无合法根据，而是属于无权占有，故甲有权基于其所有权而请求丁返还山地车，选项A正确。物权法第245条第1款规定： 占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物； 因此，乙作为该山地车的间接占有人，丙作为该山地车的直接占有人，均得以占有遭到侵害为由，请求丁返还山地车。故选项BC正确。另据物权法第230条第1 的规定： 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的

16、动产，并有权就该动产优先受偿。 由于丁是非法占有山地车，故丁对该车不享有留置权。因此选项D错误。 【真题试题】（2008年多项选择第45题） 11.甲物业管理公司未经业主同意，擅自将其提供物业服务的某楼房的房顶出租给乙公司进行花卉种植，因乙公司在该房顶种植花草浇水而与业主之间发生纠纷。对此，下列表述中正确的有（ ）。 A.甲物业管理公司对该房顶享有处分权，故有权将房顶出租给乙公司B.甲物业管理公司对该房顶不享有所有权，其将房顶出租给乙公司侵犯了业主的共有权C.甲物业管理公司出租房顶所获租金收人应当归业主共有D.因乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之问发生的纠纷应按相邻关系处理【真题解析】本题主要

17、考查建筑物区分所有权制度中对共有部分的处分问题。物权法第70条规定： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 居民楼房的楼顶就属于业主共有部分的典型，其管理权和处分权应由全体业主享有和行使。因此，甲物业管理公司XX擅自出租楼顶的行为属于非法行为，侵犯了业主的共有权；其因此收取的租金属于不当得利，应当返还给全体业主。可见，选项A错误，BC正确。另外，由于相邻关系发生在不动产的相邻各方之间，而乙公司并非不动产的所有权或合法使用人，故乙公司与业主之间发生的纠纷不应按相邻关系处理，而是属于侵权行为。因此选项D错误。 【真题试题】（200

18、8年多项选择第46题） 12.下列有关土地承包经营权的表述中，正确的有（ ）。 A.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立B.土地承包经营权的期限最长为20年C.土地承包经营权可以通过互换方式流转D.土地承包经营权必须经登记方可没立【真题解析】本题考查土地承包经营权制度。物权法第127条第1款规定： 土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。 第128条规定： 土地承包经营权人依照农村土地承包经营法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。 第126条第1款规定： 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长 。 根据上述规定可知，选项BD错误，AC正确。