办公楼可行性研究报告.docx

1、办公楼可行性研究报告第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称购买办公用房项目1.1.2承办单位及其概况1.1.2.1承办单位：1.1.2.2基本情况是研究制订全市畜牧业、渔业产业化发展规划的组织，于1996年与市农业局分家成立。位于街45号。现内设机构在职在编人员56人。现有建筑面积1970，建筑占地面积344。1.1.2.3机构设置内设机构有办公室、人教科、计财科、畜牧科、水产科（加挂渔政监督管理站牌子）、饲料管理办（含禽畜水产品质量安全检测中心，加挂饲料产品质量监督检验站、兽药监察所牌子）、动物防疫检疫站（加挂“动物重大疫病防控指挥部办公室”牌子）。1.1.2.4主要职责：(一)贯彻执

2、行上级有关畜牧业和渔业法律、法规、规章、方针政策；研究拟定全市畜牧业和渔业发展战略中长期发展规划、年度指导性计划，并经批准后组织实施。(二)研究拟定全市畜牧业、渔业产业化发展规划，推进产前、产中、产后一体化；研究提出全市畜牧业、渔业产品加工业发展建议；研究提出全市畜牧业、渔业发展政策建议，引导产业结构合理调整和资源合理配置。(三)研究拟定全市畜牧业、渔业科技发展规划；负责全市畜牧业、渔业科技项目的开发、示范推广，指导全市畜牧水产技术推广体系建议；参与全市畜牧业、渔业科技项目和科研成果的鉴定。(四)负责畜牧业和渔业的调查研究和业务统计，预测并发布畜牧业和渔业生产资料、产品供求情况等经济信息，指导

3、行业信息网络建设。(五)负责全市种畜禽、水产种苗、牧草种子、兽药、兽医医疗器械、饲料和饲料添加剂的质量检测、鉴定和执法监督管理。(六)负责地方畜禽、水产品种资源保护与开发利用，负责畜产资源、草地资源保护、开发利用和监督管理。(七)负责全市渔业行政执法监督管理，保护渔业资源；负责渔业水域生态环境及水生野生动植物保护。(八)负责全市兽医医政和兽药药政药检工作，承担动物及动物产品检疫和动物防疫及其监督、监测、预报、发布动物疫情，组织实施动物疫病的控制与扑灭。(九)依据国务院饲料和饲料添加剂管理条例，负责全市饲料和饲料添加剂的生产、经营和使用等环节的执法、监督、检验、检测及发证等管理工作。(十)按照权

4、限管理畜牧业、渔业专项资金，提出专项资金安排计划，组织畜牧业和渔业重大项目的申报、审核。(十一)指导县、市、区畜牧水产局管理基层畜牧兽医（水产）站工作。（十二）承办市委、市人民政府交办的其他事项。1.2.3可行性研究报告编制依据1.2.3.1国家计委推荐使用的投资项目可行性研究指南；1.2.3.2国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.2.3.3市“十一五”发展规划纲要；1.2.3.4市城市总体规划（20002020年）；1.2.3.5“建设用地使用性质变更”批复娄规变字第2008022号；1.2.3.6 市人民政府常务会议纪要【2008】1号；1.2.3.7市人民政府

5、办公室娄政办函【2008】47号市人民政府办公室印发的通知；1.2.3.8市规划局的建设用地规划设计条件通知书；1.2.3.9国家发展计划委员会计投资【1999】2250号国家计委关于印发党政机关办公用房建筑标准的通知；1.2.3.10市国民经济和社会发展统计公报（2007年）；1.2.3.11国家和地方制订的有关法规、规范和标准；1.2.3.12项目单位提供的相关基础资料。1.2.3.13经济环境及社会调查；1.2.3.14承办单位委托湖南省建筑设计院编制可研报告工程咨询合同。1.2项目概况1.2.1拟购地点本项目为购买办公用房项目。购买场址位于市城区核心区东侧，东距新星路80m左右，南临城

6、市主干道街，西靠市财政局，北临市中心医院职工家属区。周围城市公共设施有市步步高超市、市三中、市三小，距市中心医院150m。区位条件好、交通便利，地理位置优越。1.2.2购买规模购买办公用房总建筑面积为6780。其建筑面积如下：1）办公用房：建筑面积1340。2）疫苗储备冷藏库：建筑面积200。3）疫苗储备冷冻库：建筑面积200。4）消毒药、防护物资储备库：建筑面积300。5）畜禽水产品质量安全检测中心：建筑面积为1200。6）兽药监测、饲料监测：建筑面积1500。7）动物疫病预防控制中心诊断室：建筑面积1500。8）物业用房：建筑面积240。9）老干活动室：建筑面积100。10）其他服务用房：

7、建筑面积200。1.2.4项目投入总资金及效益情况1.2.4.1项目投入总资金通过调查表明，项目用地附近的写字楼每平方米的均价为2660元/,由于本项目为先预付，集资建房的性质，因此取2000元/，且购买办公用房面积为6780，因此在此估算得出所需资金为1356万元。1.2.4.2资金来源本项目所需资金为1356万元，资金来源：（1）单位的房产拍卖约得956万元；（2）原土地拍卖约得200万元；（3）争取上级支持200万元。 1.3问题与建议1.3.1研究结论1.3.1.1项目的实施，有利于推进城区建设，盘活城市资源，改善机关办公条件，提高办事效率，树立对外形象，促进畜牧水产事业发展。1.3.

8、1.2本项目的实施是办公危房改造的重要举措。1.3.1.3项目的实施解决了市畜牧水产局改建办公综合楼的资金不足的问题，缓减了财政压力。1.3.1.4设计方案合理可行。1.3.1.5项目所需各项市政条件均可得到解决，为项目的建设铺平了道路。1.3.1.6有深远的社会效益和一定的经济效益。因此，市重大动物疫病防控指挥中心购买办公用房的工程非常必要，时间紧迫，应抓紧运行。第二章 项目建设的必要性局长、党组书记王中平同志1952年3月出生于邵阳市隆回县，1975年毕业于湖南农学院，先后在邵阳地区农业局、地区农业局工作。1980年调离农业局后，分别在地区中级人民法院、冷水江市人民政府、地区经委等单位任主

9、要领导，2000年到任党组书记、局长至今。在王中平同志及局领导班子的带领下，畜牧水产局工作取得了长足的发展，近几年来获得的荣誉有：2004年获得“湖南省职业技能鉴定工作先进单位”称号，2005年获得“全省食草动物基地县建设先进单位”、“全市农业农村工作目标管理先进单位”称号，2006年获得“湘粤农业产业化经贸洽谈会组织工作三等奖”，2005年获得“市2004年为民办八件实事优胜单位”、“市2004年湖南省防治高致病性禽流感先进单位”称号，获得“2005年度动物防疫工作先进单位”、“2005年度动物防疫监督执法先进单位”称号，获得“2005年生猪产业化先进单位”、“2005年全省草食性牲畜发展先

10、进单位”，2005年鲫鲤杂交技术研究获省科技进步二等奖。但原办公综合楼的拆除及新综合办公大楼的建设，一直是市畜牧局领导班子的一道未解决难题。2.1机关现有办公条件严重落后,影响了机关效能的提高。综合办公楼建于上世纪80年代初，当时建筑工程缺乏监管，施工质量较差，致使房屋地基下沉，部分墙体开裂，造成屋面及卫生间漏水严重，严重影响机关工作人员的正常办公，并有可能危机人身安全，存在严重的安全隐患。随着市政治、经济、文化等各项事业不断发展，的人员也相应增加。到2008年，机关工作人员达到56人，现有办公用房状况不能适应经济社会全面发展的需求。一是由于工作人员的大幅度增加，原本比较狭窄的办公场地变得十分

11、拥挤。二是由于八十年代的设计保守，为单列市小房间办公室，使用极不方便，尤其不适宜大型仪器设备的安装，现大型仪器设备安置杂乱，严重影响了各项工作的正常开展，特别是影响了重大动物疫病防控水平的进步。因此，扩充办公场地，改善办公条件，提高行政效能，势在必行。2.2现有办公场地用地影响城市规划，面临拆迁压力。现有综合办公楼处于城区的繁华闹市区-中街，该房屋不仅外观满足不了城市美观亮化的要求，而且处于市城市规划红线范围内，占用人行道近十米，影响城市市容及人流通过，必须拆迁，才能满足城市长远发展需求。2.3现有办公场地不能适应经济社会发展和畜牧水产事业的要求。经过20多年的发展，市的政治、经济、城市建设、

12、文化、人口等都发生了翻天覆地的变化。2007年，全市生产总值为449.51亿元，增长15.2%，比上年提高2.7个百分点，连续5年保持“两位数”增长的态势。按常住人口计算，人均GDP为11565元，增长14.1%。全市财政总收入实现32.75亿元，增长25.2%，其中地方财政收入19.05亿元，增长24.3%。农业生产稳定增长。全年出栏生猪518.03万头、牛17.86万头、羊22.59万只，分别增长6.0%、14.6%、7.2%；出笼家禽1969万只，增长5.8%；出产水产品6.66万吨，增长9.1%。在市经济社会“后发赶超”的进程中，农业现代化始终是全面建设小康社会不可忽视的目标之一。而畜

13、牧业又是现代农业产业体系的重要组成部分。大力发展畜牧业，对促进农业结构优化升级，增加农民收入，改善人们膳食结构，提高国民体质具有重要意义。承担着加快畜牧业和渔业发展的重大责任，其办公条件的改善也是提高农业现代化水平、促进畜牧水产事业发展的具体要求。2.4项目是强化市动物疫病防控体系，保障食品安全的现实需要。民以食为天。我国居民肉类消费主要来源是猪、牛、羊、家禽、鱼等产品，而其中与畜牧业相关的草食性动物就占了大半部分。在畜牧业飞速发展的同时，疫病也越来越多，尤其是禽流感、W病等重大动物疫病极度流行，给我国食品安全提出了挑战。因此，保障禽畜产品供给和质量安全十分重要。2007年1月，国务院下发了关

14、于促进畜牧业持续健康发展的意见（国发20074 号），文件明确要求：“强化动物疫病防控体系。实施动物防疫体系建设规划，强化动物疫病防控，做好畜禽常见病和多发病的防控工作。做到种畜禽无主要疫病，从源头提高畜禽健康水平。加快无规定动物疫病区建设，逐步实行动物疫病防控区域化管理。加强重大动物疫情监测预警预报，提高对突发重大动物疫病应急处置能力。建立和完善畜禽标识及疫病可追溯体系。对高致病性禽流感、口蹄疫等重大动物疫病依法实行强制免疫。加强兽药质量和兽药残留监控，强化动物卫生执法监督。继续推进兽医管理体制改革，健全基层畜牧兽医技术推广机构，稳定畜牧兽医队伍。”而对动物疫病的防治、诊断及兽医、饲料等方面

15、的化验、检测任务非常重，现在的办公楼由于面积小，功能不全，已不能满足动物疫病防控工作的需要，迫切需要改善办公设施和条件。2.5购买办公用房是解决改建办公综合楼的资金不足问题的有效举措。市畜牧水产局改建办公综合楼需耗资一笔较大的资金，拟购项目的实施能有效解决改建办公综合楼的资金不足问题。经过研讨将拟建办公综合楼的3066划拨土地由医卫用地改变为商业、办公、住宅综合用地并出让，再回购6780左右的房地产，以满足其办公、冷库、检验检测等方面的用房要求。随着经济的发展，市加快了城市建设的步伐，几年来相继改造了八条配套道路，新修了湘中大道、新星路等几十条城市道路，市市委和政府又搬迁了新址。城市建设的日新

16、月异也同时要求改变老城区的面貌，拆旧新建有利于加快经济和社会发展，实现后发赶超；有利于推进城区建设，促进城市发展；有利于改善办公条件，提高机关工作人员的办事效率，有利于树立改革开放形象，促进招商引资。总之，市重大动物疫病防控指挥中心购买办公用房，对工业、农业、第三产业及其他各项社会事业都将产生积极的影响。该项目的建设的必要的，也是急需的。第三章需求分析与建设规模3.1需求分析于1996年与市农业局分家成立。内设机构有办公室、人教科、计财科、畜牧科、水产科（加挂渔政监督管理站牌子）、饲料管理办（含禽畜水产品质量安全检测中心，加挂饲料产品质量监督检验站、兽药监察所牌子）、动物防疫检疫站（加挂“动物

17、重大疫病指挥部办公室”牌子）。 现有干机构在职在编56人，根据国家有关规定和市规划局制建设用地规划设计条件通知书以及的实际情况，购买办公用房总建筑面积为6780。其建筑面积测算如下： 1）办公用房：根据国家计委计投资（1999）2250号党政机关办公用房建设标准，“二级办公用房，编制定员每人平均建筑面积为2024，编制定员超过200人时，应取下限。”办公用房属于二级办公用房，编制定员56人，每人平均建筑面积为24，则需要建筑面积1340。 2）疫苗储备冷藏库：建筑面积200。3）疫苗储备冷冻库：建筑面积200。随着市畜牧业的发展，畜禽存栏增加迅速，以及近年来动物疫病发生频繁，造成强制免疫的疫病

18、种类和数量都有增加，特别是灭活苗的使用量成倍增加。不管是春防还是秋防，每次提供疫苗的量都非常大，以现有的疫苗储存能力是远远不能满足要求的。市畜牧水产局疫苗物质有以下种类：猪W苗、牛W苗、禽D苗、猪L苗、猪瘟苗、狂犬苗、鸡新城疫苗、猪肺疫、猪丹毒、鸡法氏囊炎、鸡马立克氏病、禽出败、鸭传染性肝炎、猪伪狂犬、乙脑、细小病毒、猪链球菌、猪水肿苗、猪大肠杆菌苗、鸡痘苗、羊痘苗、猪传染性胸膜肺类、鸡传染性支气管类、鸡喉气管类等等。种类繁多，购置量大，储存量也大。且各疫苗性能相异，对储存温度等条件有不同要求。为了保证疫苗的质量，确保市动物防疫工作的效果需修建一定规模的疫苗储备冷藏、冷冻库用来保存兽用生物制品

19、。 4）畜禽水产品质量安全检测中心：可充分利用畜禽水产品安全检测室所提供的便利条件，分别对市800头/天养猪和县市2%的养猪进行抗生素、激素、瘦肉精等有害物质的普查和抽查对畜禽产品如脏器、肉、蛋、奶等进行检测。从而加大对食品的质量检验力度，确保食品质量合格。这样就可从源头上构筑食品质量安全的防线，让消费者买得更加放心、吃得更加放心。根据畜禽水产品质量安全检测中心设计规范要求和市畜牧水产局的实际需求，建筑面积为1200。畜禽水产品质量安全检测中心设计规范要求面积分配见下表：序号房间名称安置设备需用面积（）房间设计要求1天平室电子分析天平402精密仪器室液相色谱仪60值班室20防尘、稳压、控温控湿

20、气相色谱质谱仪60值班室20酶标仪40值班室203普通仪器室数字式酸度计/电位滴定仪20值班室20数字式旋光仪40值班室204高温一室马福炉40值班室20防尘、稳压、控温、控湿鼓风干燥箱5高温二室水浴锅40值班室20控温、防尘、具排毒气管道真空泵6原子吸收室原子吸收光谱仪80值班室20防尘、防爆、防火、控温、控湿、通风7烧化室毒气柜20值班室20防尘、控温、控湿、耐酸、耐碱、通风、具排毒气管道8制剂室试剂配制、毒气柜80值班室20防尘、控温、控湿、耐酸、耐碱、通风、具排毒气管道9滴定分析室滴定分析40防尘、控温、控湿、耐酸、耐碱、通风10洗刷间洗刷20防尘、控温、耐酸、耐碱、11样品制备室样品

21、制备离心机、浆机等80值班室20防尘、控温、控湿、12留样室样品保存40值班室20控温、控湿、防尘13制水室制备实验用水40值班室20控温、防尘14显微镜室显微观测、制片20控温、控湿、防尘15试剂一室一般试剂存放60防尘、控温16试剂二室强酸试剂存放20防尘、通风、避光17化玻室化玻仪器存放40防尘18生化室微生物培养与检验100控温、控湿、防尘、无菌19办公室电脑打印、办公等60防尘、控温合计130020实验室所有排水管必须单独设置，需耐酸、耐碱、防腐；管道排出的毒气、废水、废液需进行无害化处理21工作任务：年检测生猪尿液样品16000批次；畜禽产品（脏器、肉、蛋、奶等）8000批次。 6

22、）兽药、饲料产品质量安全检测中心：为保障肉类食品质量安全，确保群众吃上“放心肉”，市畜牧水产局通过设立兽药检测、饲料检测室对肉类食品进行“瘦肉精”、地西泮、呋喃唑酮、喹乙醇、磺胺类药物进行检测和抽查以确保猪肉等畜禽食品质量安全。根据饲料、兽药产品质量安全检测中心设计规划要求及实际需求，建筑面积为1500。饲料、兽药产品质量安全检测中心设计规划要求面积分配见下表：序号房间名称安置设备名称需用面积（）房间设计要求1天平室电子分析天平402精密仪器室液相色谱仪60值班室20防尘、稳压、控温控湿气相色谱质谱仪60值班室20紫外分光光度计20值班室20酶标仪40值班室203普通仪器室智能崩解仪20值班室

23、20防尘、稳压、控温永停滴定仪20值班室20数字式酸度计/电位滴定仪20值班室20数字式旋光仪40值班室204高温一室马福炉40值班室20防尘、稳压、控温.控湿鼓风干燥箱5高温二室水浴锅40值班室20控温、防尘、具排毒气管道真空泵6原子吸收室原子吸收光谱仪80值班室20控温、控湿、防尘、防火、防爆、通风7烧化室毒气柜20值班室20防尘、控温、控湿、耐酸、耐碱、通风、具排毒气管道8制剂室试剂配制、毒气柜80值班室20防尘、控温、控湿、耐酸、耐碱、通风、具排毒气管道9滴定分析室滴定分析100值班室20防尘、控温、控湿、耐酸、耐碱、通风、10洗刷间洗刷80防尘、控温、耐酸、耐碱、11样品制备室样品制

24、备60控温、控湿、防尘12留样室样品保存80控温、控湿、防尘13制水室制备试验用水40值班室20控温、防尘14显微镜室显微观测、制片20控温、控湿、防尘15试剂一室一般试剂存放60防尘、控温16试剂二室强酸试剂存放60防尘、通风、避光17试剂三室易燃易爆试剂存放60防尘、防控、通风、避光18化玻室化玻仪器存放60防尘19生化室微生物培养与检验100控温、控湿、防尘无菌20办公室电脑打印、办公等300防尘、控温合计面积190021实验室所有排水管道必须单独设置，需耐酸、耐碱、防腐；管道排出的毒气及废水、废液需进行无害化处理22工作任务：年检测饲料样品2500批次37500项技术指标；饲料添加剂样

25、品1500批次，9000项技术指标；年检测兽药样品2500批次，15000项技术指标。7）消毒药、防护物质储备仓库：消毒防护物质种类繁多，且储存温度也各不相同。就消毒药年储存量就达10吨之多。常用的消毒剂有：复合醛：复合醛3001000倍液适用于消毒畜舍、场地、污物等。用复合醛3000倍稀释液喷洒、冲洗、浸渍，可用来消毒畜舍、环境、机械、器具、种蛋等。复合醛2000倍液可用于紧急预防畜禽舍的消毒。复合醛1000020000倍稀释液可预防储水塔、饮水器被污物堵塞，可以杀死微生物、除藻、除臭、改善水质。烧碱：2%烧碱溶液可用来消毒棚圈、场地、用具和车辆等。3%5%的烧碱溶液，可消毒被炭疽芽孢污染的

26、地面。消毒棚圈时，将家畜赶(牵)出栏圈，经半天时间，将消毒过的饲槽、水槽、水泥地或木板地用水冲洗后，再让家畜进圈。卫效二氯异氰脲酸纳粉：类白色至淡黄色粉末，具有次氯酸的刺激性气味，主要用于禽舍、畜栏、器具、种蛋及饮水等消毒。按1：300-3000倍兑水稀释、泼洒、喷雾或浸泡用于畜禽饲养场所、器具消毒；按1：750-3000倍兑水浸泡用于种蛋消毒；按1：1500倍兑水稀释，泼洒或喷雾用于疫源地消毒；1吨水可加110-133g用于饮水消毒。过氧乙酸：2%5%的过氧乙酸溶液，可喷雾消毒棚圈、场地、墙壁、用具、车船、粪便等。拜特菌毒净复合酚：为原浆毒，能凝集、沉淀菌体蛋白，灭活致病微生物的酶系统。能杀

27、灭多种细菌和病毒，用于畜舍及器具的消毒。喷洒时配成0.3%0.1%的水溶液；浸涤时配成1.6%的水溶液。 84消毒液：84消毒液是一种以次氯酸钠为主的高效消毒剂，可杀灭各种细菌繁殖体、真菌、分枝杆菌、病毒和细菌芽孢等各种微生物，属高效消毒剂。可用于随时消毒和终末消毒，以控制传染病的传播流行。84消毒液有一定的刺激性与腐蚀性，必须稀释以后才能使用。一般稀释浓度为千分之二到千分之五，即1000毫升水里面放2到5毫升84消毒液。浸泡时间为10到30分钟。被消毒物品应该全部浸没在水中，消毒以后应该用清水冲洗干净后才能使用。 此外，可选用复合碘、消毒威、氯合碘、百毒杀、活性氯、灭毒杀、杀毒霸等药品，按说

28、明书要求配制后对环境、器械等进行消毒。建筑面积300。8）动物疫病预防控制中心诊断室：动物疫病预防控制中心主要承担全市动物防疫、动物疫病防治的宣传和新技术的推广，全市动物疑难病症的诊断，疫情调查和监测，组织、扑灭动物疫情以及全市动物疫病防治用生物制品的供应等工作。主要是对畜禽传染病如猪：繁殖障碍呼吸综合症，猪传染性胃肠炎，猪流行性腹泻等；禽：大肠杆菌病，传染性支气管炎，传染性法氏囊病，鸭病毒性肝炎等；兔：大肠杆菌病，魏氏梭菌感染，呼吸道综合症及轮状病毒感染等进行普查和诊断 。根据动物疫病预防控制中心诊断室建筑设计规划要求，需建筑面积：1690，但根据市畜牧水产局的实际需求，建筑面积为1500。

29、动物疫病预防控制中心诊断室建筑设计规划要求面积分配见下表：序号房间名称需要面积设计要求其中消毒室和缓冲通道 面积1办公室2006间2学习培训室1001间3接待、资料室100接待室、资料保管室各一间4更衣室401间5安全通道100全程6血清学检测区15020设HA-HI实验室和ELISA实验室各一间7PCR实验室10020PCR扩增室、电泳室各一间8电镜室15020设冷冻切片室、染色制片室、电镜观察室9微生物分离室20020达到GB19489-2004,BSL-3实验室要求10实验动物室10020禽类动物室与鼠类动物分开饲养11病理解剖室15020中、小动物解剖室分开12无害化处理室100动物尸体焚化室、高压消毒室13准备室