策源-江苏通州商业项目阶段工作汇报-31PPT.ppt

1、江苏通州项目阶段江苏通州项目阶段工作汇报工作汇报项目位于江苏通州市，南临通吕运河，西依世纪大道、北靠中心商务区，地块呈矩形，属通州市新区土地起始年限：土地起始年限：建筑面积：建筑面积：建筑结构：建筑结构：面积：面积：层高：层高：楼板承重：楼板承重：设备：设备：车位：车位：本项目本项目SWOT分析分析项目所在地段为通州新的开发区，目前地项目所在地段为通州新的开发区，目前地段、人气、市政规划、交通条件、商业配段、人气、市政规划、交通条件、商业配套都存在明显的不足。套都存在明显的不足。市场上与本项目真正的同质产品已经具有市场上与本项目真正的同质产品已经具有相当的知名度与认知度，与其竞争存在一相当的知

2、名度与认知度，与其竞争存在一定的市场风险性。定的市场风险性。招商工作是否可以顺利完成还不存在明显招商工作是否可以顺利完成还不存在明显的资源保证。的资源保证。消费者的消费习惯与本项目的市场定位与消费者的消费习惯与本项目的市场定位与产品定位存在一定的脱节。产品定位存在一定的脱节。Strength (Strength (优势优势)Weakness (Weakness (劣势劣势)项目拥有项目拥有8万方的较大体量，具有一定的万方的较大体量，具有一定的规模优势。规模优势。项目的行业集聚的市场定位符合填补了通项目的行业集聚的市场定位符合填补了通州商业批发市场的市场空缺，并且与现代州商业批发市场的市场空缺，

3、并且与现代化商业市场越来越高市场发展趋势相吻合。化商业市场越来越高市场发展趋势相吻合。当地较浓厚的商业氛围为本项目商业市场当地较浓厚的商业氛围为本项目商业市场的形成奠定了良好的市场基础。的形成奠定了良好的市场基础。项目内部良好的市场规划与完善的商业配项目内部良好的市场规划与完善的商业配套，为项目的最终消费者提供了良好的商套，为项目的最终消费者提供了良好的商业购物环境。业购物环境。项目所在区域没有真正同质化的产品与之项目所在区域没有真正同质化的产品与之形成竞争。形成竞争。开发商雄厚的资金实力保证了项目有效地开发商雄厚的资金实力保证了项目有效地开发运营，其商业品牌保证了项目的有效开发运营，其商业品

4、牌保证了项目的有效运作。运作。恒大品牌拥有巨大的资源优势，引起了大恒大品牌拥有巨大的资源优势，引起了大量的内部购买人群的高度关注。量的内部购买人群的高度关注。SWOT分析分析当地及周边的市场购买力是否可以当地及周边的市场购买力是否可以承载项目的快速去化。承载项目的快速去化。周边城市在建与已建的同质性项目，周边城市在建与已建的同质性项目，可能分流一定的市场购买力。可能分流一定的市场购买力。项目在县级市投资的风险性使得很项目在县级市投资的风险性使得很多投资者望而却步。多投资者望而却步。OpportunityOpportunity (机会机会)ThreatThreat (威胁威胁)南通、通州整体良好

5、的房地产市场南通、通州整体良好的房地产市场走势，保证了项目个体良好的升值走势，保证了项目个体良好的升值前景。前景。苏通大桥的开通，使得通州整体经苏通大桥的开通，使得通州整体经济的发展存在着一个巨大的空间。济的发展存在着一个巨大的空间。通州已在规划的家纺城、机械汽配通州已在规划的家纺城、机械汽配产业园、电子器件产业园、新材料产业园、电子器件产业园、新材料产业园等四大产业园未来规划，使产业园等四大产业园未来规划，使得项目所在地区拥有巨大的升值潜得项目所在地区拥有巨大的升值潜力。力。四大产业园区所聚集的各方面的需四大产业园区所聚集的各方面的需求，为本项目提供了大量的人气保求，为本项目提供了大量的人气

6、保证。证。市政规划的不断完善，使得交通配市政规划的不断完善，使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。套与外部商业配套得到不断的完善。项目目为通州新城通州新城项目目,由我司由我司进行代理行代理政府方政府方/开开发商：高品商：高品质预期目期目标：打造区域知名：打造区域知名项目目我我们：利：利润最大化原最大化原则原原则：尽可能：尽可能缩短周期短周期重点：重点：项目定位准确目定位准确？产品市场定位市场定位 资本隐性地存在于一个环境之下。当一个催化剂使它显现出来并能够使之启动或者说流通，它就会产生高于原有状态下几倍的效益。城市的资本更是潜藏在城市的每一个角落。当一个有利的前景出现在面前的时候，这些资本

7、就会被启动起来，经过一定的流通渠道和手段，产生出更大的效益。激活起通州激活起通州激活起通州激活起通州城市中的散城市中的散城市中的散城市中的散落资本，通落资本，通落资本，通落资本，通过一种商业过一种商业过一种商业过一种商业集聚的模式，集聚的模式，集聚的模式，集聚的模式，让其产生出让其产生出让其产生出让其产生出巨大经济与巨大经济与巨大经济与巨大经济与社会效益。社会效益。社会效益。社会效益。市场定位市场定位城市城市其商业物业的形态决定其也将产巨大的社会价值创造一种当地商业集聚的模式，创造一个集物流乃至周边居民新的的集中购物方式，创造一种新的商业文化。启动城市资启动城市资启动城市资启动城市资本的时代市

8、本的时代市本的时代市本的时代市场航母场航母场航母场航母市场定位市场定位市场本体市场本体市场数据市场数据市场数据市场数据通州及周边市区购物广场家纺服饰城装饰城商贸城商城数量44335主要道路沿线商铺3000以上市场内客户数量20000家以上数量基础仓储需求物流数量进入成本发展性家纺业极大强极强有限高大装饰建材较强较强较强较多高弱灯饰、五金、文具一般一般一般多一般一般酒店用品、家具一般一般一般一般低一般工艺品、化妆品、饰品无无弱多低极强目标客户目标客户通州市及周边区域各类专业通州市及周边区域各类专业市场市场19家家主要道路沿线商铺主要道路沿线商铺3000家家以上以上市场内客户数量市场内客户数量20

9、000家以上，每家以上，每年增长速度在年增长速度在20%以上以上55%21%24%2007年年200多亿多亿的总产值的总产值目标客户第一层次客户来源目标客户第一层次客户来源目标客户第一层次客户来源目标客户第一层次客户来源目标客户目标客户家纺、布料家纺、布料家纺、布料家纺、布料数量有限数量有限数量有限数量有限洒店用品、家具洒店用品、家具洒店用品、家具洒店用品、家具数量有限引入难数量有限引入难数量有限引入难数量有限引入难度大度大度大度大装饰、建材装饰、建材装饰、建材装饰、建材承受能力大，为承受能力大，为承受能力大，为承受能力大，为项目次重点引进项目次重点引进项目次重点引进项目次重点引进客户群客户群

10、客户群客户群可能主要客户来源可能主要客户来源可能主要客户来源可能主要客户来源可能重要客户来源可能重要客户来源可能重要客户来源可能重要客户来源建材行业链：装饰、建材、家具建材行业链：装饰、建材、家具建材行业链：装饰、建材、家具建材行业链：装饰、建材、家具纺织行业链：家纺、布料、半成品、成品纺织行业链：家纺、布料、半成品、成品纺织行业链：家纺、布料、半成品、成品纺织行业链：家纺、布料、半成品、成品当地市场基础雄当地市场基础雄当地市场基础雄当地市场基础雄厚，已有成熟市厚，已有成熟市厚，已有成熟市厚，已有成熟市场在国内具有很场在国内具有很场在国内具有很场在国内具有很高知名度，数量高知名度，数量高知名度

11、，数量高知名度，数量巨大，发展前景巨大，发展前景巨大，发展前景巨大，发展前景光明，引入条件光明，引入条件光明，引入条件光明，引入条件相对简单。相对简单。相对简单。相对简单。本项目可能客户来源本项目可能客户来源本项目可能客户来源本项目可能客户来源小商品产业链：工艺品、饰品、洒店用品小商品产业链：工艺品、饰品、洒店用品小商品产业链：工艺品、饰品、洒店用品小商品产业链：工艺品、饰品、洒店用品投投投投资资资资客客客客户户户户启示启示工艺品、饰品工艺品、饰品工艺品、饰品工艺品、饰品产品定位产品定位：？项目的服务功能？针对的客户定位？最终的消费群体？功能-定位-消费项目服务功能？1、集购物、休闲、娱乐、集

12、购物、休闲、娱乐、餐饮、商住等功能于一体餐饮、商住等功能于一体 2、大型专业商品集散地大型专业商品集散地 3、辐射周边城市辐射周边城市 集购物、休闲、娱乐、餐饮、商集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住等功能于一体的大型小商品集住等功能于一体的大型小商品集散地，辐射周边城市的小商品产散地，辐射周边城市的小商品产业交易平台。业交易平台。4、专业商品交易软性平台专业商品交易软性平台 针对客户定位？1、项目所在地，必定是首、项目所在地，必定是首先引起市场关注的地区。通先引起市场关注的地区。通州商业市场的火爆，早已经州商业市场的火爆，早已经引起一大批的投资客拭目以引起一大批的投资客拭目以待。待。2、周边区域，

13、通州乃至周、周边区域，通州乃至周边市区的商业氛围已相当浓边市区的商业氛围已相当浓厚，一个商业的集聚中心所厚，一个商业的集聚中心所引进的商业效应，必定能引引进的商业效应，必定能引起他们关注，各类业态的紧起他们关注，各类业态的紧密结合自然是这群自用客极密结合自然是这群自用客极度关注的焦点之一度关注的焦点之一。投资客：30%自用客：70%？1、纯粹进行消费的人群纯粹进行消费的人群 最终消费人群 这群人在这个商业市场进行这群人在这个商业市场进行的只是纯粹的消费行为。他的只是纯粹的消费行为。他们就是任何一个消费市场的们就是任何一个消费市场的消费终端。消费终端。2、满足自身经营利益的消、满足自身经营利益的

14、消费人群费人群 这群人在此进行的消费是为了满这群人在此进行的消费是为了满足他人的终端消费。他们一般是足他人的终端消费。他们一般是零售业主或再低一个层次的批发零售业主或再低一个层次的批发商。商。3、区域范围的消费人群、区域范围的消费人群这群人在此进行的消费是周边区这群人在此进行的消费是周边区域为该项目进行造势域为该项目进行造势通过思考：思考：？哪些行业能成为本项目主打业态？区域成功市场主流业态产业现状鸿运装饰城-装饰、建材行业方天大市场中原批发市场-灯饰、机电、文具、五金、酒店用品 华东轻纺城-轻纺半成品、成品、服饰、织针品南通家纺城-布料、家纺永泰商贸城-服饰、面料、家居、装饰行业、建材行业灯

15、饰、五金、文具、机电、酒店用品、家具、百货工艺品、化妆品、饰品、玩具等业态的购买力及承载力业态的购买力及承载力家纺行业（服饰、布料、纺织等）本项目初定行业业态分析本项目初定行业业态分析装饰行业、建材行业30%家纺、服饰、布行业40%灯饰、五金、文具等20%工艺品、化妆品、饰品10%本项目总体量近本项目总体量近800套商铺套商铺主力面积主力面积40-120M2项目推广思路？思考：思考：？如何尽快在业内抢夺市场高地项目总推广思路项目总推广思路品质品质与项目整体定位相吻合，任何一个推广的表现都是一个产品形象、开发商形象企业形象的展示，力求达到品质化。理性理性商业地产不同于普通住宅项目，其投资者关注的

16、是投资回报。理性的事实分析比感性的情感诉求更能够达到效果。大气大气项目具有8万方的较大体量，开发商拥有强大的市场号召力与影响力。所有的一切都要推广的表现必须具有磅礴的气势。沉稳沉稳与产品的文化内涵相呼应，产品推广手法必须具有相当的沉稳性。这种沉稳性不是浅于表面的，而是一种由内而外的气质展现。项目总推广表现项目总推广表现整体形象塑造整体形象塑造 项目品牌战略项目品牌战略 壮景规划价值壮景规划价值 区位、产品主题区位、产品主题 建筑规划特色建筑规划特色 经营管理优势经营管理优势 市场优惠政策（*）2.税收减免税收减免 3.简化手续简化手续 1.贴租贴租 契机契机!专业小商品城？小商品城成功模式探究南京义乌小商品城原始状态：南京义乌小商品城地址：南京市江宁区天元路开发商：南京浙商投资有限公司物业公司：南京义乌小商品市场管理有限公司营销模式：包租出售容量：280000平米其中平米其中70%为专业市场用于包租出售，为专业市场用于包租出售，30%为办公、公寓、商业等配套服务设施。为办公、公寓、商业等配套服务设施。层高：36米出售：8000-14000元/平方功能定位：专业市场、办公、休闲娱乐、特色