商业地产业态组合研究--2013年.ppt

1、商业地产业态组合研究商业地产业态组合研究业态种类业态种类零售业态零售业态零售购物型零售购物型n购物中心购物中心n专卖店专卖店n超市超市n便利店便利店n专业店专业店n仓储店仓储店n百货商店百货商店业态对比业态对比业态业态购物中心购物中心百货商店百货商店超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店定义定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营

2、或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品产品/业业态态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构

3、体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业态零售业态(一一)业态对比业态对比购物中心购物中心百货商店百货商店超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店客户客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、

4、批量作价经营特色经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长零售业态零售业态(二二)物业及选址要求物业及选址要求购物中心购物中心选址要素：选址要素：n区位：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析n用地经济状况：用地经济状况：进行可获得性分析n用地物理状况：用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差

5、变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况购物中心购物中心购物中心购物中心类类 型型业业 态态效效 用用主力店主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心

6、的功能；个性品牌能聚集各类客源n功能组合：集购物、功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的至包含了酒店和办公的功能。功能。n黄金比例：黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30n业态组合：主力店、业态组合：主力店、次主力店、独立店。次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店般的次主力店、品牌店”。百货商店百货商店代表品牌代表品牌新世界新世界天虹百货天虹百货选址基本要求选址基本要求百

7、货商店百货商店要要 素素要要 求求商商 圈圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物物业业要要求求建筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/停车场100个/10000合作方式合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年百盛百盛p品牌特点品牌特点百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货p顾客定位顾

8、客定位中高收入阶层 p发展状况发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市.已经呈现出购物中心的特点。百盛案例百盛案例上海九海百盛上海九海百盛上海九海百盛百货业态布局上海九海百盛百货业态布局6F6F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.5F5F游戏广场、美食小吃；2-4F2-4F化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣1F1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行；-1F-1F平价超市新世界新世界 新世界新世界p品牌特点品牌特点n市场定位：中高档路线的n目标顾客：高雅、时尚的中青年n针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略p经营战略经

9、营战略n高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况发展状况n分布于全国20多个大中城市新世界案例新世界案例沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界业态布局业态布局6F6F家居配饰、家居用品5F5F运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣4F4F男士正装、配饰3F3F少淑女装、时尚手表2F2F女士职业装、女士配饰、化妆品1F1F国际名品、珠宝、名表-1F-1F男女皮鞋、男女手袋新世界新世界茂业茂业 p品牌特点品牌特点n2008年5月5日，茂业国际于香港上市n1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年

10、6月，公司成功收购A股上市公司成商集团p经营定位经营定位n时尚生活方式缔造者 p发展状况发展状况2008年01月2007年10月n四川绵阳店开业;n江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革;太平洋百货太平洋百货 p品牌特点品牌特点n太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战改革、速度、挑战”的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。p经营定位经营定位n时尚生活方式缔造者 p发展状况发展状况n太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货

11、事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。太平洋案例太平洋案例上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋百货上海徐家汇太平洋百货业态布局业态布局1F1F化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F2F少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F3F服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F4F淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F5F绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室 6F6F休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋

12、 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰7F7F保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 8F8F童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 儿童学习用品 B1B1香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 天虹百货天虹百货 p品牌特点品牌特点n集 团：中国一航中国一航 成立时间：19841984年年n经营方式：中外合资中外合资n全国分布：3333家直营商场及1 1家特许经营商场。n荣 誉：连续7 7年年中国零售百强零售百强p经营模式、理念经营模式、理念n模

13、 式：“百货百货+超市超市+X+X n天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠便捷、一次购足、质量可靠 n天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅”p发展状况发展状况“深圳市信誉好商店”“中国零售百强企业中国零售百强企业”“中国连锁百强企业中国连锁百强企业”“广东连锁商业最佳门店”全国首家在线支付网上购物商城 0404年销售额年销售额2525亿元人民币亿元人民币天虹百货天虹百货百货商店百货商店案例对比案例对比案例案例天虹天虹茂业茂业太平洋太平洋新世界新世界百盛百盛地地 址址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号 上海市徐汇区衡山路9

14、32号沈阳巿和平区中华路88号淮海路与陕西南路口 商商 圈圈南山中心区 华强北商圈 徐家汇商业中心区 繁华商业中心中华路商圈淮海路商圈顾客特征顾客特征中产阶层 高中低收入阶层 高中低收入阶层 中青年、中高收入阶层 中高收入阶层 物业形态物业形态4层八层地下一层、地上八层 六层六层面积规模面积规模总营业面积1.5万平方米总营业面积8万平方米总营业面积3万平方米经营面积约44,000平方米经营面积 28000平方米周边配套周边配套保利文化广场 海岸城地铁1号线 国美 苏宁立体交通 繁华商业中心星级酒店、百货商场、超级巿场密集地铁一号线 多家商场 超市专业店专业店代表品牌：宜家代表品牌：宜家 家得宝

15、家得宝 百安居百安居 国美国美 苏宁苏宁选址要求选址要求专业店专业店n一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。2 2、物业基本要求、物业基本要求1 1、商圈基本要求、商圈基本要求n选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；n商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求n营业面积根据主营商品特点而定；n设有一定规模的停车场专业店专业店代表品牌：宜家代表品牌：宜家 p品牌特点品牌特点n采购模式：全球化的采购模式采购模式：全球化的采购模式n产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家产品系列：宜

16、家办公、家庭储物、儿童宜家n推广口号：生活，从家开始推广口号：生活，从家开始 p经营理念经营理念n“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。p发展状况发展状况n宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。专业店专业店代表品牌：百安居代表品牌：百安居 p品牌特点品牌特点n先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络p经营策略经营策略n低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益p发展状况发展状况n截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在30多个城市开设100家商店。专业店专业店代表品牌：家得宝代表品牌：家得宝 p品牌特点品牌特点n全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 p经营理念经营理念n“绿色环保”p发展状况发展状况n家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经