第五组：中国房价与政府调控.ppt

1、LOGO公共产品与公共经济政策公共产品与公共经济政策 中国房价与政府调控中国房价与政府调控 （案例分析）（案例分析）公共经济学公共经济学作业作业 2013 2013级级MPAMPA班班指导老师：贾明琪指导老师：贾明琪 教授教授小组小组基本情况基本情况（第五组）（第五组）v本课题名称：房价需不要政府调控v课题起始时间：2013年4月14日至2013年4月19日v组 长：刘 昉 v组 员：任富丽、武云霞、柳晓霞、张晓英中国房价现状中国房价现状 中国政府房价调控政策中国政府房价调控政策 支持调控支持调控VS反对调控反对调控国外房价现状及政策国外房价现状及政策 本组观点本组观点 我国房地产调控建议我国

2、房地产调控建议内容提要内容提要一、中国房价现状1、房价现状、房价现状2、房价上涨的成因分析、房价上涨的成因分析1 1、中国、中国房价现状房价现状 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。20042007年房地产行业对GDP的贡献一直稳定在15%以上，房地产行业已成为国民经济的绝对支柱产业。经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求下的投机炒作行为等促使房价高速上涨。v 2012年中国十大城市房价年内首现“双涨”预期上涨压力增大。数据显示，11月全国月全国100个城市个城市(新建新建)住宅平均价格

3、为住宅平均价格为8791元元/平方米平方米，环比上涨0.26%，涨幅较上月扩大0.09个百分点。此外，北京、上海、北京、上海、重庆、深重庆、深 圳、广州、成都、南京、武汉、杭州、天津十大城市住宅均圳、广州、成都、南京、武汉、杭州、天津十大城市住宅均价为价为15686元元/平方米平方米，环比上涨0.39%。具体来看，天津上涨0.93%，涨幅最大，北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在0.5%至0.7%之间。同比来看，十大城市平均价格上涨0.15%。v 2013年2月份，中国70个 大中城市中，新建商品房价格环比来看，仅有一城市出现下降，有66个上涨城市房价上涨，3个城市持平，上涨的城市中，最高涨

4、幅为3.1%。同比来看，8成房价出现下降，其余62 个城市均在上涨，其中，上涨的城市最高涨幅达到了8.2%。v兰州房价连续两月环比同比双涨 进入2013年之后，兰州房价已经连续两个月出现了环同比双涨。数据显示，2013年1月，兰州新建商品房价格环同比上涨幅度分别为环比0.4%，同比0.5%。2月份，环同比上涨到了0.9%和1.4%，涨幅明显扩大。不仅如此，在分类指数中，无论是小户型还是大房子，兰州新房价格都是环比同涨。与此同时，西北其他4个省会城市的新建商品房价格也是环同比一起上涨。兰州市房管局数据显示，从兰州市房管局数据显示，从2002年到年到2012年，兰州商品房成交年，兰州商品房成交均价

5、从每平方米不到均价从每平方米不到2000元涨到了近元涨到了近6000元，兰州平均房价涨幅超元，兰州平均房价涨幅超过了过了2倍，中心地段的房价甚至达到了倍，中心地段的房价甚至达到了10倍。倍。v浦东新区(25,693元/)徐汇区(32,535元/)长宁区(37,754元/)普陀区(23,980元/)闸北区(22,145元/)虹口区(26,056元/)杨浦区(22,797元/)黄浦区(36,922元/)卢湾区(42,610元/)静安区静安区(42,893元元/)闵行区(19,794元/)宝山区(17,260元/)嘉定区(15,429元/)松江区(15,567元/)青浦区(26,442元/)奉贤区(

6、11,433元/)崇明县(10,593元/)上海各区房价 北京华清嘉园房价走势（北京华清嘉园房价走势（2001年年-2013年）年）2 2、房价、房价上涨上涨的成因分析的成因分析（一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，推动了房价快速上涨的，主要包括正常需求、超前需求、被动需求、投机需求。（二）人口的高速增长 人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。（三）资本和劳动力向中心城市流动 我国在快速城市化和全球化

7、的过程中，资本和劳动力向中心城市流动。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。（四）住房供应结构的不合理 商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。（五）房地产资金可获得性高且成本低 我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80左右。我国自从1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上的最低位。一方面对房地产业来说，发商们盲目的投资。另一方面对购房者来说

8、，投机性需求增加。（六）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格持续上升的直接原因。土地资源的有限性、土地占用的从严控制使得土地成本不断提高，土地成本的提高决定了住房的高起点价，也是拉动土地价格不断走高的成因。房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使双方价格都不断攀升。地价猛涨地价猛涨 建材价格攀升建材价格攀升v通胀预期加大v投资保值v支柱产业地位仍无法动摇,地方财政的主要收入来源v媒体炒作面对畸形面对畸形发展的房发展的房价，中国价，中国政府如何政府如何调控调控内容

9、提要内容提要二、中国政府房价调控政策1、2011年中国政府房价调控政策年中国政府房价调控政策2、2012年中国政府房价调控政策年中国政府房价调控政策3、国五条与房价国五条与房价1、2011年全国房地产相关重要政策列表年全国房地产相关重要政策列表时间部门政策内容1月20日中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月21日国务院在今后5年，将建设3600万套保障性住房。1月26日国务院常务会议国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，确定了若干新政策措施，称为“新国八条”。主要内容是一要地方政府公布住房价格控制目标；二要要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼政策，限

10、制购房；三要实施差别化住房信贷政策，再次提高二套房首付比例。另外对保障房、税收、土地等方面也作出规定。3月17日中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点。5月12日发改委关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知8月17日住建部二三线城市限购五大标准10月7日银行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个

11、百分点。10月28日国务院坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。11月6日温家宝下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。对房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归合理的价格。2、2012年年全国房地产相关重要政策列表全国房地产相关重要政策列表时间时间部门部门政策内容政策内容1月7日央行2012年中国人民银行工作会议部署了2012年人民银行工作的主要措施：一是继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。1月7日国土部全国国土资源工作会议特别指出，做好保障性住房和普通

12、商品房用地供应，2012 年将从严从紧投放年度建设用地计划指标1月31日温家宝 1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2月10日温家宝2月6日-10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上提出了当前房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2月16日发展改革委明确指出对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应

13、严格禁止或限制发放贷款。2月18日央行从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月20日国家发改委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知3月5日温家宝温家宝表示，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。4月1日央行密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响，继续实施稳健的货币政策，进一步增强政策的针对性、灵活性和前瞻性。4月17日国土部一、对保障房用地应保尽保，单独报批，鼓励使用存量土地；二、合理增加普通商品住房用地供给，及时

14、编制住房供地计划并向社会公布；三、及时依法依规查处违约违规用地，加大闲置土地处理力度，促进已供土地尽快开发建设。5月12日央行从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%。中小型金融机构存款准备金降至16.5。5月18日温家宝要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。5月23日国务院政府将“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。同时要结构性减税，并加快现有重大项目建设等刺激措施。自2009年12月份开始以来

15、，国家政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。（一）完善稳定房价工作责任制;（二）坚决抑制投机投资性购房;（三）增加普通商品住房及用地供应;（四）加快保障性安居工程规划建设;（五）加强市场监管。3、国五条与房价、国五条与房价v专家观点专家观点龙斌：新政只能短期调控房价龙斌：新政只能短期调控房价 合富置业首席市场分析师龙斌认为，本次国务院颁发的“新国五条”细则，无论是更明确二套房贷款收紧还是卖房征收20%的税，仍然是是按照此前调控的思路，在需求上做文章，抑

16、制需求、增加交易成本，并不合理。短期内确实能平稳房价与稳定预期，但几个月后将没有实质性影响。韩世同：新政调控治标不治本韩世同：新政调控治标不治本 政策调控短时期内不会达到预期的效果，房价在很难回归到合理价位。主要原因在于各种制度的不合理，包括住房制度的不合理、土地制度的不合理、税收制度的不合理、货币制度的不合理等。新政对房价调控只是治标不治本。任志强：稳中有升任志强：稳中有升 今年房价总体将呈现稳中有升的态势，如果不能增加有效供应，这种态势是不会改变的。“国五条”细则出台已有一个多月，但目前来说影响并不大，不过不排除各地政府为了执行“国五条”而陆续出台新的政策。从以上的调控政策细则及近几年的从以上的调控政策细则及近几年的政府工作报告政府工作报告看，我国的房地产政策看，我国的房地产政策是由支持发展转向全面调控，转为逐年趋紧。是由支持发展转向全面调控，转为逐年趋紧。房价自1998-2007年来出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管国家紧缩“银根”和“地根”等多种调控错施下，但整体依然涨声依旧。2009 年末至2010 年初，由于宏观经济、金融、房地产需求等因素的共同影响，商品房价格