浅谈房产测绘.docx

1、浅谈房产测绘浅谈房产测绘工作中的一些问题和解决办法2000年8月1日，国家技术监督局发布实施了房产测量规范，自该规范发布实施以来，房产测绘工作纳入了规范化管理的轨道，也使房产测绘技术有了国家统一的参考依据。但是，该规范制定的出发点是基于全国的情况，对于各个地区的一些特殊的实际问题便无法给予明确的规定和解释，这就使各个地区的房产测绘单位在房产测绘工作时所遇到的特殊问题没有统一的解决办法，各个地区在处理问题时的方法也就存在着差异。 信阳市地处中原，是全国有名的革命老区，经济不发达，这就使房屋建筑有了自己的特色。对于一些房屋的建设单位(个人)在房屋的建造过程中，为了充分利用土地以及增大房屋的使用面积

2、，建设单位(个人)建造出的房屋无法依据房产测量规范中的规定进行具体的面积计算，根据工作中出现的实际情况，我处多次召开了全市房产测绘技术人员研讨会，会上把实际工作中发现的问题提出来，对提出的问题进行了整理和分类，并组织有关房产测绘技术负责人针对提出的问题进行探讨，依照GBl7986房产测量规范、GB50093-1999住宅设计规范、建住房200274号文件，参考吕永江同志编写的房产测量规范与房地产测绘技术等材料的内容，对于实际工作中发现的问题制定出解决方案，并通过全市八县二区的房产测量培训班对一些特殊问题的解决方法进行了规范。使全市房产测量工作的管理得到了统一。下面笔者将对于具有代表性的问题和解

3、决方法做以下简单的介绍。 一、室外楼梯 1、房屋天面上通往另幢房屋(两幢房屋不属于同一产权人)的无顶盖的室外楼梯是不宜计算建筑面积，在房产分丘平面图上不显示。因为房屋天面上通往另幢房屋的无顶盖的室外楼梯的产权容易引发土地使用权和房屋产权纠纷，而此类楼梯大多是临时过渡使用的，所以我们不主张计算面积。 2、室外楼梯如果是铁制、木制的，也不宜计算建筑面积。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积具备的普遍性的条件中规定“结构牢固，属永久性的建筑物”，然而铁制、木制的室外楼梯不属于结构牢固、永久性的，所以对于铁制、木制的室外楼梯是不宜计算面积的。 3、在房产测量规范与房地产测绘技术一书中说到

4、“当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且完全可以遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖”。但是，如果在室外楼梯上有挑楼，而且挑楼的底板又完全可以遮盖的，那么，能否视为该室外楼梯有顶盖。所以，在界定室外楼梯的顶盖时，应看整个室外楼梯是否有上盖，而且上盖是楼梯独立使用的并且上盖采用的材料应该是牢固、耐用的(如水泥板)，不能分层对待，以免造成面积计算的混乱和不统一。 二、无烟灶台 近几年，新建的楼房中出现的无烟灶台类型各异。无烟灶台是指在住宅的厨房建造的一种突出房屋外墙体的利用铝合金和水泥板、玻璃制成的房屋的附属物，无烟灶台的投影面积有的达到200?評，而且无烟灶台的层高也达到220m，在处理无烟灶台是否计算

5、面积这个问题上，有些同志认为应该计算建筑面积，理由是无烟灶台具备计算建筑面积的条件。但是，房产测量规范第823-b条规定“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒角、台阶、无柱雨蓬”是不能计算建筑面积的，因此，无烟灶台是不计算建筑面积的。 三、房屋的共用建筑面积的分摊 随着房屋产权的多元化，房屋的共用建筑面积的分摊越来越复杂。例如：在一个宗地内多个产权人联建了一幢单元住宅楼房和一幢平房，平房是作为单元住宅楼房中住宅户必须通过的通道或者是共同使用的配电室、水泵房、警卫室，根据协议，此幢平房是要分摊到住宅楼房中的每套住宅的面积中。但是，如果平房的建筑面积分摊到每户以后，此幢被分摊的房屋拆

6、除，对于房屋的建筑面积又如何处理呢?另外，在房产测量规范中B31条规定共有建筑面积的内容包括“为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，但是，随着一个住宅小区规模的逐渐扩大，原来“为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积”将成为“为多幢服务的管理用房的建筑面积”，而这一点，将产生管理用房的建筑面积分摊与否的问题！因此，对于类似的问题，我处规定了对于管理用房和公共用房是否分摊的条件就是：a、必须是与功能区的房屋同幢；b、必须是独立服务与本幢楼房。同时符合这两个条件的即可分摊。 四、处理群楼建筑面积的方法 对于在人防工程或在大型地下停车场上建造的多幢楼房是否能视为一幢房屋呢?笔者认为不应该视为一

7、幢房屋，应该分幢计算房屋的建筑面积和分摊共用面积。这样处理较为合理，因为人防工程或大型地下停车场是不能计入共用建筑面积，同时这些设施是相对独立的建筑物，应视为单独一幢房屋，这样便于房屋权属管理。 以上有关房屋建筑面积方面的四个问题是笔者针对信阳市房产测绘工作中出现的一些特殊问题的简单介绍，并结合信阳市房产管理、房屋权属登记工作谈一些个人工作体会，同时，也希望随着房产测绘市场的全面放开，有关房产测绘的相关规定也应该更为细化、统一、具体，使全国的房产测绘工作稳步、有序的健康发展。 林先生预购了一套价值30万元人民币的商品房。合同约定：该商品房建筑面积为100平方米，套内建筑面积为85平方米。在面积

8、确认及面积差异处理标准的选择上，合同约定以建筑面积为依据，并约定如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，林先生有权要求退房。2001年5月份，林先生验收新房时，开发?商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定建筑面积大致相当，但套内建筑面积却比合同约定减少了5%。林先生于是向开发商提出退房要求。开发商却认为，合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积，不是房屋的套内建筑面积。只要实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比例未超过3%，开发商就不算违约，林先生就不能退房。 律师建议：购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照办法的规定，与开发商详细

9、约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然办法对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避办法不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。 各组成部分面积细约定 长期以来，赵先生一直梦寐以求能够拥有一间带大客厅的房屋。2000年1月，赵先生被一套两室一厅的商品房所吸引，楼书上标明的建筑面积为36平方米的大客厅令赵先生怦然心动，于是赵先生决定购买此房。房屋验收时，一位律师朋友提醒

10、他一定要注意对房屋面积进行仔细的验收，于是，赵先生对此特别留了心，所幸的是，验收时开发商出具的经产权部门实测的房屋建筑面积、套内建筑面积与购房合同的约定大致相同，赵先生很满意。可他一进新房，却立即意识到客厅没有想象中那么大。失望之余，他想一定是开发商在面积问题上作了手脚，于是他又请有关单位对房屋面积进行了重新测量。测量结果显示客厅建筑面积仅为32平方米，比楼书标明的建筑面积少4平方米，而阳台和其中一间卧室的建筑面积却比楼书标明的建筑面积各增加了2平方米。赵先生据此向开发商提 出赔偿要求。但开发商认为楼书标明的房屋各个组成部分的面积在合同中没有约定，不能作为索赔依据。赵先生很是生气，于是，他拿着

11、标明房屋各组成部分建筑面积的楼书找到律师朋友，问自己能不能凭楼书向开发商找回点赔偿？ 律师建议：本案中，开发商利用相应增减商品房各组成部分建筑面积的方法，达到商品房建筑面积总值不变的目的，这样做可谓是一箭双雕：既不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本(阳台造价一般较低)。开发商如此”精明”，费尽心思规避法律，购房人真是防不胜防。购房人如果不希望赵先生的遭遇在自己身上重演，在签订商品房买卖合同时，就应当把楼书标明的面积详细约定在合同里，并约定相应误差的处理方法及违约责任。这样，购房人才有可能买到满意的商品房。 购房人可以自己请人测绘面积 江女士预购了一套总价为48万元人民币的商品房，合同约定建筑

12、面积为80平方米。今年8月份入住时，开发商与江女士结算的建筑面积数为78.13平方米，并退还了江女士部分购房款。入住后，江女士总觉得房屋建筑面积没有78.13平方米。于是，在律师的建议下，江女士委托有资格的房产测绘单位对其所住商品房面积进行了重新测绘。凑巧的是，江女士委托的测绘单位与开发商委托的竟是同一家。而这同一家测绘机构不同的测绘人员测绘出的结果却大不相同，此次测绘结果标明房屋的建筑面积为75平方米。江女士拿着这个测绘结果找到开发商，开发商对此不加理睬。江女士无奈，又找到了测绘单位。测绘单位这时才注意到原来两份不同测绘结果竟然同出自本单位之手。为息事宁人，测绘单位找开发商协商，开发商这时也

13、觉事态严重，由于怕其他业主相继闹事，便同意按75平方米建筑面积的标准为江女士多退购房款18780元，并愿意承担江女士因测绘而发生的一切费用，但开发商也向江女士提出条件，即江女士不得再以任何形式追究此事，且不得对外宣扬、公布此事。江女士见开发商肯退钱，又肯承担测绘费，便个人自扫门前雪，答应了开发商的苛刻条件，与开发商签订了退款、保密协议。 律师建议：购房人自己请人测绘所住房屋的面积的依据是什么呢？建设部与国家测绘局联合发布的第83号房产测绘管理办法是购房人请人测绘所住房屋面积的法律依据。房屋测绘管理办法规定，房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘房屋的，应当委托房产测绘单位进行房产测绘。房产测绘单

14、位应当依照中华人民共和国测绘法和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书。关于房产测量规范的修改建议太原市房地产产权监理处测绘管理科一、面积计算部分：1、观光电梯独立于建筑之外的不应算面积？2、有上盖未封闭的室外楼梯不作为主要通道的应以一半面积计算3、简易室外消防楼梯不应计算面积？二、商品房分摊部分：1、规范应进一步细化商品房分摊规则，现在各地分摊模式不同，是否应该加以统一规范。2、随着商品房出售的多样化，规范是否对商厦无隔墙切块出售出台相关规定。3、商厦进行分摊时，在摊位内的承重柱占地面积很大时，柱的面积是否应该进入公摊面积。4、多级分摊的原则是

15、否可以写入规范。5、门厅作为公用分摊面积，在无明确边界时如何确定其合理范围。三、图试图例部分：1、二层以上阳台不表示，应只限于分幅图和丘图，而分层图和分户图应该表示。2、阳台是否封闭，均应按统一的符号表示，应区别于主体墙。3、由于各地使用的绘图软件不同，其实图例很摊按国标执行，建议出台符合国标图例的绘图软件。关于执行房地产测绘规范在实际工作中遇到的一些问题现新疆正新房地产测绘咨询有限公司（原产权处测绘队）对于乌鲁木齐市房地产测绘计算方法产生结果征求各相关部门的意见。一、墙体计算方法：首先新疆地处大西北，为抵制寒冷外墙大多数采用0.37CM，个别山墙采用0.49CM，内墙基本采用0.24CM，采

16、用国标计算方法和适用于新疆合理的方法，一并计算出结果对比征求各方意见。方法一：图中所注尺寸均为轴线尺寸，其中外墙厚0.37CM（轴线外0.25，内0.12），内墙厚0.24CM（中分）。总面积：262.99其中：楼梯11.52223.04套内55.804223.20外墙16.75系数39.79 / 223.200.1782706方法二：图中所注尺寸均为中线尺寸总面积：262.99其中：楼梯11.68223.36套内57.172114.34套内56.422112.84外墙12.45系数35.81 / 227.180.1576283通过计算对照可以看出，在现场勘测中尺寸与套内使用面积一样的两个房间

17、，由于外墙体的取算不同，而造成最终的建筑面积不同，这显然与国标规范所提倡的公正公平的原则相违背，所以希望相关部门的各位在看完以后有所起示。二、单元楼梯间计算方法：在实际工作中，经常会遇见一栋多层住宅楼中，各单元楼梯面积不一样的情况，如某一单元的楼梯间面积很大，而相邻单元的楼梯间面积又很小，如果在这样的情况下，将外墙、楼梯进行全楼分摊，显然不是十分合理，我们认为应将外墙进行全楼分摊，再将楼梯进行单元一级的二次分摊。三、底商住宅楼的计算方法在一些底商住宅楼中，由于底商层数有三、四层，甚至更多，按照谁使用谁分摊的原则，往往使住宅部分的分摊系数很大，造成很多纠纷和问题，如果按照谁受益谁分摊的原则，对受

18、益方的确认有十分困难，这一是个亟待解决的问题。新法规明确公摊面积近年来，消费者关于商品房计量方面的投诉呈逐年递增的趋势，其中相当部分就是消费者对公摊面积提出了异议。今年月日起，由建设部颁布的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知开始实施，对如何计算商品房公摊面积给了一个明确的说法。公摊面积“打闷包” 购房业主存疑虑谢老伯一家两年前购置了一套商品房。按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积平方米。交房入住后，谢老伯按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了平方米，比合同上写明的多一些。购房合同附带的公摊部位说明上，

19、具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。但这些公摊部分的面积各自是多少，具体是怎么测算出来的并没有明确标注。这一点，正是谢老伯对公摊面积有异议的地方。房屋买卖双方有争议，购房合同是直接的依据，但是目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。个别开发商利用这一点，做出了一些有损于消费者利益的行为。购房者即使心存疑虑，到最后往往也只能吃下“哑巴亏”。针对这一点，月日开始实施的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数

20、，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。明确面积计量方式 标明公摊部位及大小通知主要对公摊面积的计算进行了规范，之所以这么规定，是因为房屋面积纠纷投诉最多的是因为产权证没有明确标明其分摊的公共部位或公摊面积的大小，致使一些开发商抓住购房者不明其公摊面积部位及大小，而私自对其进行再次的出租或重复出售，从中再次获取利益。所以，月日实施的通知就是让购房人能够明确自己所分摊的公共建筑面积的部位及大小，从而有效保障业主的权益。有效保护购房权益 测绘单位要负责对测量该房屋的测绘单位，在房屋权属证书附图中应注明其名称。由于市场中一些房地产项目曾出现过实测面积与预售面积不符时，法院在判决时找不到责任人，所以文件

21、明确该测绘单位对其完成的房产测绘结果的质量负责，从而有效地保护了购房人的利益。建筑面积应透明 计算规定要记清在房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，在先前房产测量规范未做规定或规定不明确的，按下列规定执行：一房屋层高计算建筑面积的房屋，层高高度均应在.米以上含.米，以下同。二外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。三斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构坡屋顶的，层高高度米以上的部位计算建筑面积。四不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外

22、沿的，以底板水平投影计算建筑面积。五变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。六非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高高度米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。七楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。八公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。九二层及二层以上的房屋建筑面积均按房产测量规范中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。十与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。十一室外

23、楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。相关人士同时透露：虽然本次的通知对于规范房产市场具有一定的积极作用，但由于对于房屋面积的权属和计算问题的规范，有相应的一系列的法律法规以及技术标准组成，目前的通知还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题。真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需要相关法规的进一步完善。探讨建设部建住房74号文关于建筑面积的规定 房地产交易中的面积纠纷一直备受关注，由于国家立法滞后，如何计算商品房的建筑面积（销售面积），成了开发商和购房者扯也扯不清、理也理不顺的难题。为解决这个矛盾，使房地产交易中的建筑面积的计量、测算更加准确、规范，建设部房地产司于2002提3月

24、下发了关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274号）（以下简称通知），通知对商品房的外墙墙体、斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、非垂直墙体、楼梯下方空间、公共通道等部分是否计入商品房建筑面积，以及如何计入等问题进行了规定，试图给所有购房者一个惊喜和公正。但由于存在建筑面积定义不清、法规适用范围不明确等问题，笔者认为，如不加以明确的解释，通知的执行可能会导致房地产市场的某些混乱，破坏现有的房地产市场秩序，引发一系列纠纷。一、建筑面积涉及到众多房地产行为，慎重增减意义重大按照国内外通行的学理解释，建筑面积亦称“建筑展开面积”，是建筑物各层面积的总和，包括使用面积、辅助面

25、积和结构面积三项。其中，使用面积指建筑各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和，在居住建筑中的使用面积称“居住面积”；辅助面积指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动作用所占净面积的总和，例如，楼梯、走道、厕所、厨房等；结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。在当前的房地产市场运行中，建筑面积是众多房地产行为的重要计价标准之一，房屋建筑面积的计算绝不是仅仅为了进行房屋权属的登记，其作用是多方面的。建筑面积的增减关系到众多房地产行为的实施细节，牵涉到各方面的利益，制定、修改、废止建筑面积方面的法律、法规应当慎重，并应协调各方面的利益，统一相关法律规范。而通知却偏重从房屋权属登记

26、的角度制定关于建筑面积的法律规范，未能协调好各种关系：1、建筑面积是城市规划与管理的基础。如规划中的建筑面积数、建筑面积与容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积来计算和控制。如果外墙面积、挑檐面积、坡顶面积的计算发生变化，与之相配套的规划、管理法规也应随之变更，否则，房地产规划与管理的难度将加大，某些实际操作甚至无法进行。2、建筑面积是目前现行法规中收取土地出让金标准的重要计算依据。如果建筑面积的计算方式发生了变化，怎样计算收取土地出让金的基数就成了一个问题。按照通知规定，外墙有主墙之外的幕墙不计入建筑面积，斜面结构屋顶层高（高度）2.20米以下的部位不计入建筑面积

27、，阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，超过底板水平投影部分不计入建筑面积如果按照以上规定执行，这些不计入建筑面积，但占用了土地和空间的外墙、斜面结构屋顶、阳台、挑廊、架空通廊等是否也不应该收取土地出让金呢？但现实生活中，这些部分的土地使用权出让金还在收取，这样就会出现一种怪现象：被收取了土地出让金的部分却不能计算为房屋关于房产测量规范的修改补充意见珠海市房地产测绘大队根据中国房地产地籍测量委员会关于征求对现行房产测绘规范及房产测绘管理办法的修改补充意见的电话通知，我队对房产测量规范提出以下几点修改补充意见，作为参考：1、分摊方法是否应进一步明确：公摊区必须分摊给使用到该公摊区的

28、公摊区，逐级进行分摊。附录B之B3.3对公用分摊项的分摊思路描述得不清楚。应明确该使用谁分摊的原则，参照JJF1058-1998B4.2。2、房产测量规范第1单元中的8.1.2对房屋的建筑面积的定义为“且具备有上盖”，但8.2.2中计算一半面积的的范围又包括某些无顶盖的建筑如d项。3、8.2.1中g项“属永久性建筑结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算”，对比8.2.2中d项“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算”。“上盖”、“顶盖”、“各层”不好理解且有矛盾-看后仍不知具体各层应该算一半还是全算。4、“幢”在5.4.1中有定义，“幢是指一座独立的，包括不同结构”，“独立”不是很

29、明确。3座30层的住宅楼，其一层为连体商场，商场之间有墙分开、有不连通的伸缩缝分开、有一个门相连的伸缩缝分开、或某一栋的一层有一个3座楼共用的管理用房，这几种情况如何确定它们是1栋还是3栋？该管理用房是单列还是进行3座楼共同分摊？5、附录B1.2c）中“不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积”，本句话中“结构面积”是指什么？或者本句话多了个“不”字？6、关于临街走廊不计面积在规范8.2.3中有规定“骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分”不计面积，但何时可看作“道路街巷通行”？在大型小区内的商业街内便存在这种难以界定的灰色地带。7、“顶盖”、“上盖？在规范中无专门定义。有

30、顶盖的我们才认为是阳台，否则是露台。我们认为是指专门给下一层该建筑遮盖用的永久性建筑，不包括装饰部分。但有时碰到该盖是在再上一层的，如18层的盖，17层无盖，16层的阳台，如何计算该阳台？8、8.2.3中没有涉及到屋顶水池（有盖）是否计算面积。8.2.3I）“独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线”，何谓独立？是否指单独一幢？本处之汉应是指无盖的？何谓“人防干、支线”？屋内有盖水池（超过2.2米）是否计算面积？地下室中有盖水池（超过2.2米）是否计算面积？9、独立柱门廊是计算一半还是全计面积（按柱外围顶盖投影）？10、公有建筑面积如转换层、技术层（设备层）是否进行分摊？11、房产测量规范与地籍测量规范、地形测量规范之间对地物符号的描述及图式的要求没有一种有机的联系，各成一体，不利于现在的计算机信息管理。12、基底面积的定义？基底面积有法律意义。规范中有“房屋占地面积”似乎不是指基底面积。有一个房子低于室外地面0.75米，计不计算基底面积？或认为是半地下室、地下室？或到底低于室外地面多少时才不计算基底面积？关于国标的修改意见重庆市土地勘测规划院、重庆市市房屋勘测院1、国标中分功能区的概念应当明确，什么是功能区，如何操作，是不是和以前的“谁使用，谁分摊”一样，如果按“谁使用，谁分摊”则不容易明确分摊范围。2、对于商场内的商铺或摊位的第二次