中海地产设计管理程序.docx

1、中海地产设计管理程序中海地产集团有限公司项目建筑师设计管理程序二七年五月一、 前言 1. 目的 2. 适应范围 3. 相关文件 二、 职责及项目建筑师计管理程序流程 1. 职责 2. 项目建筑师设计管理程序流程 三、 项目设计管理程序 1. 项目设计阶段设计管理程序 1.1. 前期策划 1.1.1. 密度分析 1.1.2. 产品策划 1.1.3. 项目设计计划 1.1.4. 项目设计招标任务书 1.2. 规划设计管理程序 1.2.1. 设计师考察 1.2.2. 规划设计招标 1.2.3. 投标方案评审 1.2.4. 中标方案优化 1.2.5. 规划设计方案定稿 1.3. 户型设计管理程序 1.

2、3.1. 户型设计优化、定稿 1.4. 立面设计管理程序 1.4.1. 立面设计委托或招标 1.4.2. 立面设计方案评审 1.4.3. 立面设计方案优化 1.4.4. 立面设计方案定稿 1.5. 装修设计管理程序1.5.1. 目的 1.5.2. 适用范围 1.5.3. 定义 1.5.4. 职责 1.5.5. 装修设计阶段设计管理 1.5.5.1. 装修设计管理 1.5.5.2. 设计前期准备 1.5.5.3. 装修设计委托或招标 1.5.5.4. 装修设计方案评审 1.5.5.5. 装修设计方案优化、定稿 1.5.5.6. 施工图设计及审核 1.5.5.7. 材料样板初选、收集 1.5.6.

3、 装修施工阶段设计管理 1.5.6.1. 施工阶段设计跟踪 1.5.6.2. 材料选样 1.5.6.3. 施工设计管理 1.5.6.4. 工程验收 1.5.6.5. 维修配合 1.5.7. 相关文件与记录 1.6. 景园设计管理程序 1.6.1. 景园设计阶段设计管理 1.6.1.1. 景园设计委托或招标 1.6.1.2. 景园设计方案评审 1.6.1.3. 景园设计方案优化、定稿 1.6.1.4. 方案设计的修改和施工图设计 1.6.1.5. 景园样板初选及号苗 1.6.2. 景园施工阶段设计管理 1.6.2.1. 施工阶段设计跟踪 1.6.2.2. 硬景材料选样及软景种植号苗 1.6.2.

4、3. 施工设计管理 1.6.2.4. 工程验收 1.6.2.5. 养护配合 1.6.3. 相关文件与记录 1.7. 结构设计管理程序 1.7.1. 设计单位考察 1.7.2. 结构方案设计阶段 1.7.3. 结构初步设计阶段 1.7.4. 结构施工图设计阶段 1.7.5. 施工过程设计管理 1.7.6. 竣工 1.8. 机电、水暖专业设计管理程序 1.8.1. 目的 1.8.2. 适用范围 1.8.3. 职责 1.8.4. 相关文件 1.8.5. 程序 1.8.5.1. 管理范围 1.8.5.2. 机电、水暖设计单位的管理办法 1.8.5.3. 初步设计及施工图设计阶段管理 1.8.5.4.

5、施工图设计的审查、验收及发图 1.8.5.5. 机电工程施工招标工作的配合 1.8.5.6. 机电、水暖材料样板选择及确定 1.8.5.7. 施工过程中的设计管理 1.8.5.8. 新材料、新技术、新工艺的引进 1.8.6. 记录 1.9. 智能化设计管理程序 1.9.1. 智能化设计委托或招标 1.9.2. 智能化设计方案评审 1.9.3. 智能化设计优化、定稿 1.9.4. 智能化设计过程 1.9.5. 智能化样板初选、收集 1.10. 标识系统设计管理程序 1.10.1. 标识系统设计委托或招标 1.10.2. 标识系统设计方案评审 1.10.3. 标识系统设计优化、定稿 1.10.4.

6、 标识系统设计过程 1.10.5. 标识系统样板初选 1.11. 初步设计及施工图设计管理程序1.11.1. 初步设计及施工图设计阶段管理 1.11.2. 施工图设计的审查、验收及发图 1.12. 设计成本控制体系管理程序 1.12.1. 设计费用控制 1.12.2. 材料选型成本控制 1.12.3. 结构体系控制 1.12.4. 营销可售与不可售面积的控制 1.12.5. 机电设备选型控制 1.12.6. 示范单位与交楼标准控制 1.12.7. 建筑部件、构件设计控制 2. 项目施工阶段设计管理程序 2.1. 施工现场设计跟进管理 2.1.1. 施工现场设计协调 2.1.2. 效果控制 2.

7、1.2.1. 现场巡视控制 2.1.2.2. 现场样板控制 2.1.2.3. 项目验收 2.2. 设计变更及工程洽商管理程序 2.2.1. 目的 2.2.2. 适用范围 2.2.3. 职责 2.2.4. 程序 2.2.4.1. 设计变更的归口管理 2.2.4.2. 设计变更的形式 2.2.4.3. 工程洽商的形式 2.2.4.4. 关于重大设计变更的问题 2.2.4.5. 变更执行程序 2.2.4.6. 设计变更和工程洽商的执行原则 2.2.5. 相关文件及记录 四、 设计单位管理程序 1. 目的 2. 适用范围 3. 职责 4. 程序4.1. 设计单位信息资料库建立 4.2. 设计单位考察

8、4.3. 设计单位评审 4.4. 项目设计方案的招标、评标及定标 4.5. 对中标设计单位的管理 5. 记录 五、 设计合同及设计费用管理程序 1. 目的 2. 适用范围 3. 定义 4. 职责 5. 程序 5.1. 设计合同的起草与谈判 5.2. 设计合同的评审及会签 5.3. 设计合同的管理 5.4. 设计费用的支付及审核 6. 相关文件及记录 六、 设计图纸管理程序 1. 目的 2. 适用范围 3. 定义 4. 职责 5. 程序 5.1. 图纸的领取和发放 5.2. 图纸评审及确定 5.3. 内部设计出图 5.4. 设计管理提供图纸 5.5. 图纸归档 5.5.1. 扩初前设计图纸归档

9、5.5.2. 施工图设计图纸归档 6. 相关文件及记录 七、 材料样板管理程序 1. 样板初步选型管理 2. 施工样板选择及确认3. 材料成本控制 八、 设计后评估管理程序 1. 从设计及设计管理角度对项目设计工作进行发展后评估 2. 地产咨讯网络 3. 业主信息收集 4. 公司内部反馈的需求信息 九、 新材料、新技术、新工艺推广十、 各部门设计协调管理程序 1. 目的 2. 适用范围 3. 职责 4. 程序 十一、 项目建筑师设计管理程序文件 文件一：设计管理流程图 文件二：常用标准表格及文本项目建筑师设计管理程序 一、 前言 1. 目的 为保证项目设计管理各阶段发展方向良好受控，明晰项目建

10、筑师设计管理工作流程及内容，协调设计成果正确实施，保障设计符合质量要求，建立项目建筑师设计管理标准化体系，确保开发项目良性循环，最终达到设计精品之目的。 2. 适应范围 适用于中海地产地区公司项目建筑师设计管理工作全过程，即项目设计管理（包括设计阶段设计管理、施工阶段设计管理） 、设计单位、设计合同设计费用管理、设计图纸管理、材料样板管理、各部门协调工作、设计后评估、新材料、新技术、新工艺推广、专项研究等其它设计管理工作。 3. 相关文件 3.1. 【中海集团内地地产管理委员会规划设计管理条例】 3.2. 【中海集团内地地产管理委员会规划设计管理程序】 3.3. 【中海地产集团有限公司规划设计

11、中心管理制度】 3.4. 【中海地产集团有限公司规划设计中心管理程序】 3.5. 【地区公司设计管理制度】 3.6. 【地区公司设计管理程序】 二、 职责及项目建筑师设计管理程序流程 1. 职责 1.1. 确保项目设计管理流程整体协调、稳定发展；保证各部门良好沟通与协作；确保项目设计计划与项目总体发展计划相一致；有效保障项目设计在实施过程中的完整体现； 1.2. 全面负责项目设计技术协调工作； 1.3. 负责项目设计管理即设计阶段设计管理及施工阶段设计管理工作； 1.4. 负责设计单位、设计合同、设计费用管理工作； 1.5. 负责设计图纸管理工作； 1.6. 负责材料样板管理工作；1.7. 负

12、责从设计角度进行成本控制管理并建立相应体系工作； 1.8. 负责设计后评估工作； 1.9. 负责新材料、新技术、新工艺的推广工作； 1.10. 负责结合项目做专项研究工作； 1.11. 负责公司内部与其它各部门相协调、配合工作； 1.12. 负责完成主管领导交办的其他工作 2. 项目建筑师设计管理程序流程（详见流程一：【项目建筑师设计管理程序流程图】） 三、 项目建筑师设计管理程序 1. 项目设计阶段设计管理程序（详见流程二：【项目设计阶段设计管理程序流程图】） 着重于项目施工前期的设计管理工作。包括前期策划、建筑设计（规划设计、户型设计、立面设计）、装修设计、景园设计、结构、机电水暖专业、智

13、能化等设计阶段的设计管理及成本控制、管理工作。 1.1. 前期策划 1.1.1. 密度分析 1.1.1.1. 购地前设计准备 协同各相关部门对项目进行实地踏勘，了解区域城市规划情况及动向，对地块进行密度分析，编写项目密度分析报告，为增加土地储备及吸纳土地提供规划设计方面技术支持，为土地成本评估提供可行性规划设计方案,并上报规划设计中心进行交流、备案。密度分析：以多方案比较为原则，包括以下内容： A技术经济指标分析； B 楼型配比； C 户型选型； D 初步规划结构； 1.1.1.2. 购地后设计准备 A密度分析基础上，进一步对项目所必须的基础条件进行收集及整理，包括用地资料、周边环境设计限制条

14、件、成本要求及现有设计等；设备工程师收集所必须的给水、排水、燃气、供电等管线资料； B收集项目定位报告、用地红线、控制性指标及规划设计要点等限制性条件； C根据市场策划和销售部门的市场调查结果分析出当前市场上规划设计潮流的信息，如户型、立面、环境装修以及设备设计的新特点等要素并将分析结果作为设计方案的设计输入； D. 经常了解政府主管部门发布的政策法规、媒体发布的社会政治和经济新闻、专业媒体的研究性文件收集相关信息作为设计方案的设计输入。项目所在地政府对其进行的中长期规划也应作为设计方案的设计输入； 1.1.2. 产品策划（详见流程三：【产品策划流程图】） 1.1.2.1. 根据基础条件资料、

15、规划设计要点（国土局文件） 、项目定位报告（经营销售部提供）及其他资料进行项目的产品策划，产品策划创意稿应在设计任务书完成前完成，并落实反映在设计任务书中；产品策划实施稿应在施工图修改前完成； 1.1.2.2. 产品策划共分3个阶段:创意稿、方案稿、实施稿；A. 创意稿 以【市场定位】为基础，以营销为目标，通过调查和分析后，针对性的提出能够贯穿特定项目开发全过程的发展概念，导引后续的规划、户型、立面、装修、景园、卖场场景等设计，指导设计任务书的编制，并作为销售宣传的依据。 编制时间：跟随市场定位报告编制； 上报时间：在设计发标前至少5个工作日上报； 上报材料：市场定位报告、创意稿、产品概念策划

16、大纲、设计计划书，各四套； 上报形式:地区公司评审委员会评审意见 B. 方案稿 负责对创意稿依据规划设计定稿方案进行修订，并作为指导规划结构、户型、立面、装修、景园、卖场场景等方案设计的依据； 编制时间：规划设计方案回标后编制； 上报时间：在规划设计定稿后10个工作日上报； 上报材料：产品概念策划方案稿； 上报形式:地区公司评审委员会评审意见； C. 实施稿 在开盘销售之前，负责根据产品策划实施情况，对各专业方案设计进行系统后评估，为营销部门编制营销策划提出基础条件，并成为设计交底书面依据，使设计概念与营销推广充分结合。 编制时间：项目开盘销售前； 上报时间：在开盘前至少1个月上报； 上报材料

17、：产品策划实施稿； 上报形式：地区公司评审委员会评审意见； 1.1.3. 项目设计计划（详见流程 ：【项目设计计划流程图】） 1.1.3.1. 根据【项目发展计划】中所确定的项目发展阶段进行设计计划的编制，要在保证设计质量的前提下尽量满足项目发展计划对设计进度的要求； 1.1.3.2. 项目设计计划一般由设计进度表和工作计划设想组成；内容应包括设计各阶段内容时间安排； 1.1.3.3. 计划需提交项目发展计划会议加以讨论和确定； 1.1.3.4. 项目设计计划要全面，细致并有可实施性； 1.1.3.5. 项目设计计划在实施过程中根据工作实施情况或随项目发展实施情况及时加以调整； 1.1.3.6

18、. 设计计划应做为整体项目设计的指导性文件； 1.1.4. 项目设计招标任务书（详见流程四：【拟定项目设计招标任务书流程图】） 1.1.4.1. 根据基础条件资料、规划设计要点、项目定位报告及其他资料进行【设计招标任务书】的拟定； 1.1.4.2.设计招标任务书经地区公司评委会评审后，初稿报规划设计中心审核； 1.1.4.3. 根据规划设计中心审核意见对任务书完成修改定稿，抄报规划设计中心、规划设计决策委员会领导及政府主管部门（视项目需要），抄送经营销售部及参加投标设计单位，原件部门存档。 1.2. 规划设计管理程序（详见流程五：【规划设计管理程序流程图】） 1.2.1. 设计师考察 实时收集

19、设计单位信息，考察境内、外设计单位，对拟考察设计单位发送【设计师考察邀请函】并填写【中海地产建筑师（设计院）网络登记表】 ，经设计部经理审核，上报规划中心交流、备案。 考察时间：规划设计招标前； 上报材料：，设计师网络登记表； 上报形式：工作信函。 1.2.2. 规划设计招标 负责规划设计单位招标及中期交流工作。编写项目【投标设计单位考察报告】 ，推荐投标设计单位。根据政府规划设计要点、项目发展计划、市场定位编写【产品概念策划】 、起草【规划设计方案招标任务书】, 填报【规划设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】 ；中期交流宜安排一两次，按照设计单位规划设计特色顺引设计主导方向，不应

20、对设计单位设计构思起任何颠覆性意见， 中期交流成果及时向规划设计中心汇报。 编制时间：规划设计招标前 上报时间：在发标前5个工作日上报； 上报材料： 【项目发展计划】 、 【产品概念策划】 、 【招标设计单位考察报告和招标设计任务书】、 【规划设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】； 上报形式：审批表。 1.2.3. 投标方案评审 设计单位回标后，负责组织地区公司规划设计评委会的规划设计方案评选工作，编制各项设计评审汇编表格，经地区公司评委会确认后，上报规划设计决策委员会联席评审，联席评审确定中标单位，负责发出【中标通知书】及【中标方案优化要求】，对未中标设计单位，发出【未中标通知书

21、】。上报时间：回标后10个工作日内上报；上报材料：方案图册（每一方案四套）、【投标方案经济技术指标对比表】、【投标方案景观和噪音等专项对比表】、【投标方案设计服务计划对比表】、【投标方案评分统计表】、【规划设计评委方案评审意见表】、 【规划设计中标方案及中标设计单位审批表】； 上报形式：审批表。 1.2.4. 中标方案优化 根据项目发展计划，协助设计部经理或合约部签署【设计合同】 ，编制【中标方案优化要求】 、 【开工前设计计划】 ，负责组织中标单位根据规划设计决策委员会意见对规划方案进行优化调整。【中标方案优化要求】、【设计合同】、【开工前设计计划】需及时报规划设计中心进行交流、备案。 上报

22、时间：收图后3个工作日内上报报规划设计中心； 上报材料：设计合同、中标方案优化要求、各阶段性设计优化方案、最新设计计划； 上报形式：工作信函。 1.2.5. 规划设计方案定稿 根据地区公司评委会对定稿方案评审意见进行汇总，填写【规划设计方案定稿审批表】，经地区公司评委会确认后上报。 上报时间：根据设计计划及时上报； 上报材料：定稿规划方案； 上报形式：审批表； 1.3. 户型设计管理程序（详见流程六：【户型设计管理程序流程图】） 1.3.1. 户型设计优化、定稿 依据市场营销定位报告确定的设计要求及规划设计中心优化意见，负责协调设计单位完成对单体户型平面的系统设计、优化调整，并根据地区公司评委

23、会对定型户型平面评审意见进行汇总，填写【户型平面定稿审批表】，经地区公司评委会确认后上报。 上报时间：按设计计划及时上报； 上报材料：方案图纸； 上报形式：审批表。 1.4. 立面设计管理程序（详见流程七：【立面设计管理程序流程图】） 1.4.1. 立面设计委托或招标 A 以多方案比较为原则，根据项目情况项目建筑师负责组织设计单位考察，由公司评委会研究并与规划设计中心交换意见以确定直接委托一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标； B 负责编制【立面设计任务书】 ，与【立面设计单位考察报告】及【中海地产设计师网络登记表】 ，协助【立面设计合同】的制定工作，报地区公司领导审批

24、后，填写【立面设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】，上报规划设计中心审批； C 负责组织一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标； 上报时间：在发标前10个工作日报规划设计中心； 上报材料：立面设计任务书、设计单位考察报告、立面设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表； 上报形式：审批表。 1.4.2. 立面设计方案评审 设计单位回标后，负责组织地区公司规划设计评委会的立面设计方案评选工作，编制各项设计评审汇编表格（详见相应规划设计管理制度） ，根据地区公司评审意见填写【立面设计方案审批表】 ，经地区公司评委会确认后，上报规划设计决策委员会联席评审，联席评

25、审确定立面设计中标方案。 上报时间：在对各方案提出评审意见后在3个工作日内上报，上报材料：立面设计方案、立面设计方案评审表； 上报形式：审批表。 1.4.3. 立面设计方案优化 负责协助与中标设计单位签署设计合同，组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、实施工作，制作大比例工作模型、立面分色图、电脑效果图、现场外墙样板，以考察整体立面效果，并组织材料选样。 上报时间：及时上报各阶段优化意见； 上报材料：设计合同、各阶段优化意见和设计师优化图纸、立面分色图、现场外墙样板等； 上报形式：工作信函。 1.4.4. 立面设计方案定稿 根据规划设计中心优化意见及地区公司评委会对定稿方案评审意见进行

26、汇总上报，填写【立面设计定稿方案审批表】进行定稿评审。 上报时间：根据设计计划及时上报； 上报材料：最终确定立面设计方案四套，立面设计定稿方案审批表； 上报形式：审批表。 1.5. 装修设计管理程序（详见流程九：【装修设计管理程序流程图】） 1.5.1. 目的 明确在地区公司装修工程中（以下简称工程）设计管理、材料选样、施工管理、工程验收、保修维护的各个环节的管理工作内容，使装修工程处于良好受控状态，以保证按时保质的完成装饰工程。 1.5.2. 适用范围 对所开发项目的售楼准备工程和公共装饰工程及标准装修工程的装修设计及施工阶段设计管理工作。 1.5.3. 定义 售楼准备工程：公司开发项目的售

27、楼处、示范单位、样板房、售楼通道设计管理和项目建筑师与装修设计师共同参与完成的材料选择、施工管理、工程验收、保修维护；公共装饰工程：公司开发项目的室内公共部位如大堂、电梯厅、会所、商业楼等的设计管理，参与完成的材料选择、施工管理、工程验收、保修维护。 标准装修工程：公司开发项目的交楼标准的设计管理，参与完成的材料选择、施工管理、工程验收、保修维护。装修设计管理分为装修设计阶段设计管理及装修施工阶段设计管理。 1.5.4. 职责 1.5.4.1. 负责装修设计阶段及施工阶段设计管理，即全过程设计管理、技术交底、材料选样工作； 1.5.4.2. 配合合约管理部负责装饰工程的分判预结算、支付进度款、

28、物资采购工作； 1.5.4.3. 配合项目发展部工程师负责工程的施工管理、验收及保修维护工作。 1.5.5. 装修设计阶段设计管理（详见流程九：【装修设计阶段设计管理流程图】） 1.5.5.1. 装修设计管理 包括卖场及除卖场以外的所有装修工程设计管理。装修设计项目很多，根据项目实际情况，组织装修设计师列出各项装修设计项，不同项的装修设计可按不同的方式和程序来进行设计安排及管理。 1.5.5.2. 设计前期准备 A. 根据项目总计划，负责组织部门相关人员讨论编制装修工程设计管理进度计划，报请设计部经理审核，上报公司主管领导审批。工程进行中若有调整，需及时相应调整计划； B. 依据产品概念策划，

29、组织拟定设计任务书，初稿经设计部经理审核，上报地区公司评委会评审，修改审定后报规划设计中心备案； 1.5.5.3. 装修设计委托或招标 A 以多方案比较为原则，根据项目情况项目建筑师负责组织设计单位考察，由公司评委会研究并与规划设计中心交换意见以确定直接委托一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标； B 负责编制【设计任务书】，与【设计单位考察报告】及【设计师网络登记表】，协助【设计合同】的制定工作，报地区公司领导审批后，填写【装修设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】，上报规划设计中心审批； C 负责组织一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投

30、标； 上报时间：在发标前10个工作日报规划设计中心； 上报材料：设计任务书，设计单位考察报告，设计师网络登记表，设计合同，装修设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表； 上报形式：审批表。 1.5.5.4. 装修设计方案评审 组织方案评选准备工作，汇总地区公司评审会初步评审意见，填写【装修设计方案审批表】 ，上报规划设计中心。规划设计中心组织方案评审，确定中选方案及优化方向； 上报时间：回标后5个工作日上报； 上报材料：方案图册（每一方案四套），审批表； 上报形式：审批表。 1.5.5.5. 装修设计方案优化、定稿 A 组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、材料选样等实施工作。在设计优化过程中需上报规划设计中心优化意见和设计师优化图纸备案。规划设计中心在必要时提出意见； B 负责完成地区公司评委对定稿方案初步评审意见汇总，填写【景园设计方案定稿审批表】 ，上报规划设计中心。规划设计中心会在必要时对定稿方案进行阶段性评审； 上报时间：根据设计计划及时上报； 上报材料：最后确定景园设计定稿方案（四套），审批表； 上报形式：审批表。 1.5.5.6. 施工图设计及审核 A 负责组织安排设计单位进行施工图设计，向设计单位明确施工图设计的具体内容、时间要求并进行跟踪完成；