土地、城市规划与房地产开发.ppt

1、第二章第二章 土地、城市规划土地、城市规划与房地产开发与房地产开发第一节第一节 土地使用权的获取土地使用权的获取第二节第二节 城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响1 1本章要求本章要求掌握土地使用权出让、转让、划拨的概念、掌握土地使用权出让、转让、划拨的概念、特点和程序；特点和程序；熟悉城市规划对房地产开发的影响。熟悉城市规划对房地产开发的影响。2 2第一节第一节 土地使用权的获取土地使用权的获取一、概述一、概述二、我国城市土地使用制度及其演变二、我国城市土地使用制度及其演变三、开发商获取土地使用权的方式三、开发商获取土地使用权的方式四、土地使用权出让合同及其主要内容四、土地使

2、用权出让合同及其主要内容五、土地使用权出让价格与用地类型划分五、土地使用权出让价格与用地类型划分3 3一、概述一、概述1 1、土地所有制、土地所有制2 2、土地所有权、土地所有权3 3、土地使用制、土地使用制4 4、土地使用权、土地使用权4 41 1、土地所有制、土地所有制土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律体现形式是法律体现形式是土地所有权土地所有权。我国实行土地的社会主义公有制，即我国实行土地的社会主义公有制，即全民所全民所有制有制和和劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制

3、。国家为了公共。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。征用并给予补偿。5 52 2、土地所有权、土地所有权土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、土地所有者所拥有的、受法律保护的、排排他性他性的专有权利。的专有权利。土地所有权的法律形式指国家发给、认可土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、的保护土地所有制的法律文件，如契约、土地所有权证土地所有权证等。等。土地所有权的权能构成包括土地的土地所有权的权能构成包括土地的占有权占有权、使

4、用权使用权、收益权收益权和和处分权处分权。6 63 3、土地使用制、土地使用制土地使用制是人们在使用土地时所形成的土地使用制是人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的经济关系，由对土地使用的程序程序、条件条件和和形式形式的规定等组成。土地使用制的法律体的规定等组成。土地使用制的法律体现是现是土地使用权土地使用权。7 74 4、土地使用权、土地使用权土地使用权，是指使用人根据法律、法规土地使用权，是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有对国家和集体所有的土地，享有占有、使占有、使用、收益用、收益及及部

5、分部分处分处分的权利。的权利。8 8二、我国城市土地使用制度及其演变二、我国城市土地使用制度及其演变 城市土地是指城市区域内的陆地和水域城市土地是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间，从区域上讲，及其上、下空间，从区域上讲，城市土地城市土地有有3个层次：个层次：城市市区土地、城市规划区土城市市区土地、城市规划区土地、城市行政区划内的土地地、城市行政区划内的土地。我国城市用。我国城市用地内涵一般指前两个层次。地内涵一般指前两个层次。1 1、城市土地使用制度的建立、城市土地使用制度的建立 2 2、城市土地使用制度改革、城市土地使用制度改革9 91 1、城市土地使用制度的建立、城市土地使用制度的建

6、立从解放初期到从解放初期到50年代中期年代中期以以市场机制市场机制进行土进行土地调配；地调配；50年代中期到年代中期到70年代末年代末以土地以土地行政划拨、无行政划拨、无偿无限期偿无限期使用、使用、禁止禁止土地使用者土地使用者转让转让为特征；为特征；80年代初期以来年代初期以来在坚持土地公有制的基础上，在坚持土地公有制的基础上，开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无偿使用为偿使用为有偿有偿使用，变无限期使用为使用，变无限期使用为有限期有限期使用，使用，变无流动使用为变无流动使用为流动流动使用。使用。10102 2、城市土地使用制度改革、城市土地使用

7、制度改革随着我国经济建设的飞速发展和改革开放的随着我国经济建设的飞速发展和改革开放的不断深入，原有土地使用制度的弊端逐渐暴不断深入，原有土地使用制度的弊端逐渐暴露出来露出来：1111国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的所国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现；有权在经济上没有得到充分的实现；无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资源无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资源严重浪费；严重浪费；掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转变；不利于企业经营机制的转变；阻碍了城市产业结构的调整和

8、生产力布局的合理阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；化；城市内部用地结构不合理；城市内部用地结构不合理；城市基础设施供给能力越来越脱离城市增长的需城市基础设施供给能力越来越脱离城市增长的需求；求；影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐；影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐；不利于执行对外开放政策和吸引外资。不利于执行对外开放政策和吸引外资。1212我国城市土地制度改革从我国城市土地制度改革从20世纪世纪80年代开年代开始进行；其始进行；其核心内容核心内容概括起来就是：概括起来就是：有偿、有偿、有限期、有流动有限期、有流动的土地使用制度。的土地使用制度。征收土地使用费征收土地使用费征

9、收土地使用税征收土地使用税城镇土地使用权的出让和转让城镇土地使用权的出让和转让建立土地收购储备制度建立土地收购储备制度实施土地一级开发实施土地一级开发1313三、开发商获取土地使用权的方式三、开发商获取土地使用权的方式房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三种：种：出让、划拨和转让出让、划拨和转让。出让、划拨属于土地出让、划拨属于土地一级一级市场行为，即土地市场行为，即土地使用者从各级人民政府手中获得国有土地使使用者从各级人民政府手中获得国有土地使用权；用权；转让属于土地转让属于土地二级二级市场行为，即国有土地使市场行为，即国有土地使用权在土地使用者之间

10、转移的过程。用权在土地使用者之间转移的过程。1414（一）土地使用权出让（一）土地使用权出让1 1、概念、概念2 2、土地使用权出让的基本原则、土地使用权出让的基本原则3 3、土地使用权出让的年限规定、土地使用权出让的年限规定4 4、土地出让的方式、土地出让的方式15151 1、概念、概念 土地使用权出让土地使用权出让(简称土地出让简称土地出让)是指是指国家国家将国有土地将国有土地使用权使用权(一般简称为土地使一般简称为土地使用权用权)在在一定年限一定年限内出让给土地使用者，由内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权土地使用者向国家支付土地使用权出让金出让金的行为。的行为。1616

11、2 2、土地使用权出让的基本原则、土地使用权出让的基本原则国家主权神圣不可侵犯；国家主权神圣不可侵犯；平等、自愿、有偿；平等、自愿、有偿；所有权和使用权分离；所有权和使用权分离；合理利用土地。合理利用土地。17173 3、土地使用权出让的年限规定、土地使用权出让的年限规定 按国家有关法律规定，各类用地的出让按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地年限为：居住用地70年；工业用地年；工业用地50年；年；教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他年；综合或其他用地用地50年。年。18184 4、土

12、地出让方式、土地出让方式 （1）招标；）招标；（2）拍卖；）拍卖；（3）挂牌；）挂牌；（4）协议。）协议。1919（1 1）招标）招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告或投标邀请函，请非特定人）发布招标公告或投标邀请函，请非特定或者特定的公民、法人和其他组织参加国有或者特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请招标招标2020

13、拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地使用者的行为。1987年年12月月1日日,深圳深圳一块土地在全国首一块土地在全国首次实行土地使用权拍卖。次实行土地使用权拍卖。（2 2）拍卖）拍卖2121挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接

14、受竞买人的报价申请场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。的出价结果确定土地使用者的行为。是目前应用最多的一种出让方式。是目前应用最多的一种出让方式。（3 3）挂牌）挂牌2222协议出让国有土地使用权，是指国家以协协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。付土地出让金的行为。协议基本上一种协议基本上一种非市场化非市场化的出让方式的出让方式。“在公

15、布的地段上，同一地块只有一个意在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让向用地者的，方可采取协议方式出让”但但商业、旅游、娱乐和商品住宅等商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用经营性用地除外地除外。（4 4）协议）协议2323类别类别/交易方式交易方式招招 标标拍拍 卖卖挂牌交易挂牌交易底价是否公开底价是否公开不公开不公开不公开不公开公开公开底价由谁确定底价由谁确定招标委员会招标委员会拍卖委员会拍卖委员会委托人委托人是否设立独立于委托是否设立独立于委托人的集体决策组织人的集体决策组织设立招标委员会设立招标委员会设立拍卖委员会设立拍卖委员会不需要不需要报价方式报价方式填写投

16、标书填写投标书举牌举牌交易中心电脑报交易中心电脑报价价报价次数报价次数一次报价机会一次报价机会可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价竞买（投）人数竞买（投）人数不少于不少于3人人不少于不少于2人人不少于不少于1人人表表2-1 2-1 招标、拍卖和挂牌交易比较招标、拍卖和挂牌交易比较2424（二）土地使用权转让（二）土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括用权转移的行为，包括出售出售、交换交换和和赠与。赠与。为防止土地使用权市场上的投机活动，政府通常为防止土地使用权市场上的投机活动，政府通常限限制未开发建设土地的转让活动制未开发建设土地的转让活动。（即限制转让。（即限制转让“房房地产开发项目地产开发项目”通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的已使用年限后的剩余年限剩余年限。转让后，转让后，改变土地用途改变土地用途的需经过有关部门的需经过有关部门批准批准，重