合肥苏豪国际商务中心营销策略.ppt

1、苏豪时代商务广场苏豪时代商务广场营销策略营销策略(以商业为主以商业为主)金座标金座标金座标金座标 2007/082007/中管网房地产频道甲级甲级甲级甲级写字楼的参考标准写字楼的参考标准写字楼的参考标准写字楼的参考标准国际物业顾问公司第一太平戴维斯提供了甲级写字楼的标准，以供参考。1.位置：位置：位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。2.停车车位停车车位：提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供3.大厦品质：大厦品质：标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼

2、入口。4.净高：净高：2.7米以上（包括2.7米）5.电梯：电梯：等候时间不超过30秒6.电话线电话线：平均每20平方米有一根电话线7.物业管理公司：物业管理公司：有丰富经验的知名物业管理公司管理8.租或售：租或售：基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜9.得房率：得房率：整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱。10.空调：空调：4管制空调系统中管网房地产频道乙级乙级乙级乙级写字楼的参考标准写字楼的参考标准写字楼的参考标准写字楼的参考标准为中小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还有弹为中

3、小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还有弹为中小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还有弹为中小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还有弹性，但开发这类的写字楼，基本要具备三个条件。性，但开发这类的写字楼，基本要具备三个条件。性，但开发这类的写字楼，基本要具备三个条件。性，但开发这类的写字楼，基本要具备三个条件。第一，优越的区位。中小型企业因为规模的限制，其对于交通第一，优越的区位。中小型企业因为规模的限制，其对于交通第一，优越的区位。中小型企业因为规模的限制，其对于交通第一，优越的区位。中小型企业因为规模的限制，其对于交通 和环境的要求往往要超过一些大公司，因此区位是选择

4、乙级写字楼成和环境的要求往往要超过一些大公司，因此区位是选择乙级写字楼成和环境的要求往往要超过一些大公司，因此区位是选择乙级写字楼成和环境的要求往往要超过一些大公司，因此区位是选择乙级写字楼成功的先决条件。功的先决条件。功的先决条件。功的先决条件。第二，单位分割不宜过大。小单位的分割，可以更加明确中低档第二，单位分割不宜过大。小单位的分割，可以更加明确中低档第二，单位分割不宜过大。小单位的分割，可以更加明确中低档第二，单位分割不宜过大。小单位的分割，可以更加明确中低档写字楼面向中小写字楼面向中小写字楼面向中小写字楼面向中小 企业的定位，也更具有灵活性。企业的定位，也更具有灵活性。企业的定位，也

5、更具有灵活性。企业的定位，也更具有灵活性。第三，要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟悉程度第三，要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟悉程度第三，要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟悉程度第三，要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟悉程度还不够高，而且中小型企业又大多因为资金等问题，会在相当长的时还不够高，而且中小型企业又大多因为资金等问题，会在相当长的时还不够高，而且中小型企业又大多因为资金等问题，会在相当长的时还不够高，而且中小型企业又大多因为资金等问题，会在相当长的时 期内采用租赁房屋的方式办公，要具备放长线的投资心态。期内采用租赁房屋的方式办公，要具备放长线

6、的投资心态。期内采用租赁房屋的方式办公，要具备放长线的投资心态。期内采用租赁房屋的方式办公，要具备放长线的投资心态。中管网房地产频道关于苏豪（关于苏豪（SOHO)SOHO，一个崭新的名词，一个全新的概念。就是国外的SOHO（Smalloffice,Homeoffice），也就是在家办公、小型办公的意思；能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领创业一族。更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。备选案名：领航国际商务广场、东晶时代、创智精英商务公馆、融创国际、银泰国际、慧谷时代、银城投资广场、铂

7、宫商务公馆中管网房地产频道备选案名备选案名：领航国际商务广场、领航国际商务广场、领航国际商务广场、领航国际商务广场、慧谷时代、慧谷时代、慧谷时代、慧谷时代、创智精英商务公馆、创智精英商务公馆、创智精英商务公馆、创智精英商务公馆、融创国际、融创国际、融创国际、融创国际、银泰国际、银泰国际、银泰国际、银泰国际、东晶时代、东晶时代、东晶时代、东晶时代、铂宫商务公馆铂宫商务公馆铂宫商务公馆铂宫商务公馆中管网房地产频道分析现状，寻求突破分析现状，寻求突破中管网房地产频道关于关于苏豪时代商务广场苏豪时代商务广场楼盘楼盘uu位于火车站站北，紧临北二环（双七路）快速通道位于火车站站北，紧临北二环（双七路）快速

8、通道位于火车站站北，紧临北二环（双七路）快速通道位于火车站站北，紧临北二环（双七路）快速通道uu未来新站管委会即将在附近建设未来新站管委会即将在附近建设未来新站管委会即将在附近建设未来新站管委会即将在附近建设uu仅有几条公交线路经过本项目附近，交通不便仅有几条公交线路经过本项目附近，交通不便仅有几条公交线路经过本项目附近，交通不便仅有几条公交线路经过本项目附近，交通不便uu属于新站开发实验区区内属于新站开发实验区区内属于新站开发实验区区内属于新站开发实验区区内中管网房地产频道市场印象与判断市场印象与判断市场印象与判断市场印象与判断uu目前周边楼盘以首次置业的中低档楼盘为主目前周边楼盘以首次置业

9、的中低档楼盘为主目前周边楼盘以首次置业的中低档楼盘为主目前周边楼盘以首次置业的中低档楼盘为主uu目前站北在售的现楼及准现楼没有可比性目前站北在售的现楼及准现楼没有可比性目前站北在售的现楼及准现楼没有可比性目前站北在售的现楼及准现楼没有可比性uu从附近的楼盘销售情况来看本地人的购房比例较大从附近的楼盘销售情况来看本地人的购房比例较大从附近的楼盘销售情况来看本地人的购房比例较大从附近的楼盘销售情况来看本地人的购房比例较大(85%)(85%)(85%)(85%)uu站前现有一批中高档写字楼对本案有一定的竞争压力站前现有一批中高档写字楼对本案有一定的竞争压力站前现有一批中高档写字楼对本案有一定的竞争压

10、力站前现有一批中高档写字楼对本案有一定的竞争压力uu站北目前商务氛围尚未成熟站北目前商务氛围尚未成熟站北目前商务氛围尚未成熟站北目前商务氛围尚未成熟uu由于间隔一条铁路干线，很难和市区连片由于间隔一条铁路干线，很难和市区连片由于间隔一条铁路干线，很难和市区连片由于间隔一条铁路干线，很难和市区连片小结小结如何应对站前组团的竞争，如何采用独特的营削手如何应对站前组团的竞争，如何采用独特的营削手如何应对站前组团的竞争，如何采用独特的营削手如何应对站前组团的竞争，如何采用独特的营削手段来规避本项目的不利因素，是本案成功的关键段来规避本项目的不利因素，是本案成功的关键段来规避本项目的不利因素，是本案成功

11、的关键段来规避本项目的不利因素，是本案成功的关键中管网房地产频道uu站前商业写字楼总量较大，有站前商业写字楼总量较大，有站前商业写字楼总量较大，有站前商业写字楼总量较大，有温莎杰座、金色地带、中环国温莎杰座、金色地带、中环国温莎杰座、金色地带、中环国温莎杰座、金色地带、中环国际、天骄国际、光大、白马、际、天骄国际、光大、白马、际、天骄国际、光大、白马、际、天骄国际、光大、白马、浙江商贸城、恒丰大厦等浙江商贸城、恒丰大厦等浙江商贸城、恒丰大厦等浙江商贸城、恒丰大厦等uu大多数目前都在销售中大多数目前都在销售中大多数目前都在销售中大多数目前都在销售中uu站前商业氛围目前比较成熟站前商业氛围目前比较

12、成熟站前商业氛围目前比较成熟站前商业氛围目前比较成熟uu组团式规划组团式规划组团式规划组团式规划,具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰 uu户型面积规划与本项目大同小户型面积规划与本项目大同小户型面积规划与本项目大同小户型面积规划与本项目大同小异，都标榜其独特的风格及特异，都标榜其独特的风格及特异，都标榜其独特的风格及特异，都标榜其独特的风格及特有的品位有的品位有的品位有的品位关于站前商业写字楼现状关于站前商业写字楼现状中管网房地产频道uu中环国际是目前新站区较为高档的写字楼，共有办公室中环国际是目前新站区较为高档的写字楼，共有办公室中环国际是目前新站区较为高档的写

13、字楼，共有办公室中环国际是目前新站区较为高档的写字楼，共有办公室200200200200多套，目前仅有多套，目前仅有多套，目前仅有多套，目前仅有51515151家公司入住，入住率仅为家公司入住，入住率仅为家公司入住，入住率仅为家公司入住，入住率仅为25%25%25%25%uu目前只有奥蓝宝邸入住率较高，原因是租金便宜目前只有奥蓝宝邸入住率较高，原因是租金便宜目前只有奥蓝宝邸入住率较高，原因是租金便宜目前只有奥蓝宝邸入住率较高，原因是租金便宜(2025(2025(2025(2025元元元元/M/M/M/M2 2 2 2左右左右左右左右)uu根据经典调查公司提供的根据经典调查公司提供的根据经典调查

14、公司提供的根据经典调查公司提供的2007200720072007年年年年7 7 7 7月的调查资料显示，对月的调查资料显示，对月的调查资料显示，对月的调查资料显示，对写字楼的投资选择，新站区仅占写字楼的投资选择，新站区仅占写字楼的投资选择，新站区仅占写字楼的投资选择，新站区仅占14%14%14%14%，瑶海区（不包括新，瑶海区（不包括新，瑶海区（不包括新，瑶海区（不包括新站）仅占站）仅占站）仅占站）仅占5%5%5%5%uu大量的住宅涌入写字楼租赁市场，严重影响投资者的信心大量的住宅涌入写字楼租赁市场，严重影响投资者的信心大量的住宅涌入写字楼租赁市场，严重影响投资者的信心大量的住宅涌入写字楼租赁

15、市场，严重影响投资者的信心中管网房地产频道 相似的业态相似的业态相似的业态相似的业态 略好于本案的地段略好于本案的地段略好于本案的地段略好于本案的地段 差不多的总价差不多的总价差不多的总价差不多的总价 规划见仁见智、难以判断规划见仁见智、难以判断规划见仁见智、难以判断规划见仁见智、难以判断 商业氛围及综合配套基本优于本案商业氛围及综合配套基本优于本案商业氛围及综合配套基本优于本案商业氛围及综合配套基本优于本案 目前基本都在销售中目前基本都在销售中目前基本都在销售中目前基本都在销售中形成竞争的局面是形成竞争的局面是中管网房地产频道uu区位区位uu价格价格uu配套设施配套设施uu物业管理物业管理目

16、前影响合肥市写字楼购买的前四大因素目前影响合肥市写字楼购买的前四大因素中管网房地产频道 总结出本案的特色，以及准确的划分购买群体是本项目总结出本案的特色，以及准确的划分购买群体是本项目总结出本案的特色，以及准确的划分购买群体是本项目总结出本案的特色，以及准确的划分购买群体是本项目成功的根本成功的根本成功的根本成功的根本.特色是可以令消费者迅速了解本项目，并产生购买欲望重要因素。强化特色强化特色强化特色强化特色,并在此基础上建立与竞争对手完全不同的品牌并在此基础上建立与竞争对手完全不同的品牌并在此基础上建立与竞争对手完全不同的品牌并在此基础上建立与竞争对手完全不同的品牌价值价值价值价值.令目标消费者认同这个价值，并以这个价值来判断及选择楼盘。在一个高对抗性的竞争环境中的策略在一个高对抗性的竞争环境中的策略在一个高对抗性的竞争环境中的策略在一个高对抗性的竞争环境中的策略中管网房地产频道苏豪时代商务广场苏豪时代商务广场楼盘品牌足迹中管网房地产频道品牌足迹品牌足迹uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)是定义品牌的工具。是定义品牌的工具。uu品牌