东莞地产态势.ppt

1、06东莞地产市场态势东莞地产市场态势2006.3.182006.3.18市场态势分析市场态势分析 0505年一系列的宏观调控政策出台后，地产市场的低迷使得开年一系列的宏观调控政策出台后，地产市场的低迷使得开发商推迟了新盘的上市但是这种发商推迟了新盘的上市但是这种“捂盘捂盘”行为对于急需资金行为对于急需资金回笼的开发商来说，已经出现难以为继的局面。回笼的开发商来说，已经出现难以为继的局面。0606年，一些年，一些本地实力发展商如光大地产、中信集团、高田地产等相继有本地实力发展商如光大地产、中信集团、高田地产等相继有一些较大项目入市，整个市场将有一场难得的开发热。一些较大项目入市，整个市场将有一场

2、难得的开发热。据不完全统计，据不完全统计，0606年东莞预计将有年东莞预计将有5656个项目隆重登上楼市舞个项目隆重登上楼市舞台，仅现有统计数据显示总供应面积就可达到台，仅现有统计数据显示总供应面积就可达到610610万平方米万平方米。市场态势分析市场态势分析 0606年，仅现有统计数据预计将有年，仅现有统计数据预计将有5656个项目登上楼市舞台，其中仍个项目登上楼市舞台，其中仍然以城区楼盘为主唱，大型的小区也多数集中在市区。建筑面积然以城区楼盘为主唱，大型的小区也多数集中在市区。建筑面积7272万平方米的阳光海岸以及东城区大型高档社区锦绣峰将成为年度内万平方米的阳光海岸以及东城区大型高档社区

3、锦绣峰将成为年度内高田地产的重头大戏。中信森林湖项目、深圳市金众集团在这宏图高田地产的重头大戏。中信森林湖项目、深圳市金众集团在这宏图工业区项目以及综艺集团的莞都国花城等项目在年度内都备受关注。工业区项目以及综艺集团的莞都国花城等项目在年度内都备受关注。常平地产在常平地产在20062006年度也将也不俗的表现，高田地产在常平建筑面积年度也将也不俗的表现，高田地产在常平建筑面积22.622.6万平方米翠湖湾项目、东莞市汇港发展集团公司建筑面积万平方米翠湖湾项目、东莞市汇港发展集团公司建筑面积1818万万平方米的金凯水都等项目对近年来新项目较少的常平地产也注入了平方米的金凯水都等项目对近年来新项目

4、较少的常平地产也注入了一定的新鲜血液。事实表明镇区地产有日趋活跃的趋势。中惠在大一定的新鲜血液。事实表明镇区地产有日趋活跃的趋势。中惠在大领山的沁林山庄项目、富盈地产在望牛墩的四季名苑项目、南锋地领山的沁林山庄项目、富盈地产在望牛墩的四季名苑项目、南锋地产在清溪的御鹿华亭等项目对当地的地产市场也必将有所撬动。产在清溪的御鹿华亭等项目对当地的地产市场也必将有所撬动。市场态势分析市场态势分析 据东莞建设局公布的房地产预警数据显示，据东莞建设局公布的房地产预警数据显示，20052005年全市房上涨年全市房上涨7.267.26交易面积交易面积208.65208.65万平方米，同比下降万平方米，同比下降

5、2.852.85万平方米，批准预售面积万平方米，批准预售面积576.11576.11万平方米，现比上涨万平方米，现比上涨2.572.57，施工面积，施工面积1127.731127.73万平方米，同比万平方米，同比上涨上涨35.1535.15，而竣工面积为，而竣工面积为101.78101.78，同比下降，同比下降2525。面临东莞房价。面临东莞房价的平稳增长需求量连续的下降以及未来几年潜在供应量巨大的压力，的平稳增长需求量连续的下降以及未来几年潜在供应量巨大的压力，业界对业界对20062006年房地产发展态势充满了期冀。年房地产发展态势充满了期冀。房价将进一步上涨房价将进一步上涨市中心区由于上市

6、住宅不多，供应量不多，特别是新增供应集中的东泰市中心区由于上市住宅不多，供应量不多，特别是新增供应集中的东泰社区周边，价格上涨的趋势已经相当明显，尽管目前该区楼盘价格大社区周边，价格上涨的趋势已经相当明显，尽管目前该区楼盘价格大多数在多数在42004200元平方米以上，从新盘的预热情况来看，单价上涨至元平方米以上，从新盘的预热情况来看，单价上涨至45004500元平方米已经不可避免。金地格林小城三期预计在元平方米已经不可避免。金地格林小城三期预计在3 3月月8 8日开盘，日开盘，据其销售人员透露，部分户型的价位已经达到了据其销售人员透露，部分户型的价位已经达到了48004800元元/平方米左右

7、，平方米左右，均价大致在均价大致在4400-45004400-4500元元/平方米左右。另外南城四、五环区域也是一平方米左右。另外南城四、五环区域也是一个热点，区域的优势以及周边多个楼盘的成功开发，已经给该区域无个热点，区域的优势以及周边多个楼盘的成功开发，已经给该区域无限的想象力。据东莞中原地产研究部统计，预计限的想象力。据东莞中原地产研究部统计，预计20062006年新开盘的项目年新开盘的项目研究部统计，预计研究部统计，预计20062006年新开盘的项目有年新开盘的项目有4 4个，如个，如6767万平方米的中信万平方米的中信森林湖的总建筑面积森林湖的总建筑面积34.534.5万平方米的金众

8、项目等。万平方米的金众项目等。市场态势分析市场态势分析市场将以中型户型为主市场将以中型户型为主 从东莞中原地产研究部统计的从东莞中原地产研究部统计的3030个住宅项目的设计图户型比例看，即个住宅项目的设计图户型比例看，即使在使在20052005年整体市场出现了明显的变化，年整体市场出现了明显的变化，8080平方米以下的小户型二房平方米以下的小户型二房单位成交量减少，而大户型的高档住宅单位重新得到市场青睐的情况单位成交量减少，而大户型的高档住宅单位重新得到市场青睐的情况下，由于规划设计的滞后，下，由于规划设计的滞后，20062006年东莞房地产市场依然将会出现小户年东莞房地产市场依然将会出现小户

9、型楼盘增多的情况，从中原地产统计结果看，型楼盘增多的情况，从中原地产统计结果看，1 12 2房的比例较高，房的比例较高，3 3房、房、4 4房单位是主力，普通住宅项目普遍减少到房单位是主力，普通住宅项目普遍减少到100100平方米左右，四房平方米左右，四房控制在控制在120-140120-140平方米，而别墅普遍以联排、叠加别墅为主。平方米，而别墅普遍以联排、叠加别墅为主。市场将呈现多个热点区域市场将呈现多个热点区域从从20062006年预推项目的区域分布比例看，南城项目数比例为年预推项目的区域分布比例看，南城项目数比例为23.2123.21，东，东城项目数比例为城项目数比例为16.6716.

10、67，两区仍然是，两区仍然是20062006年楼市主角。东莞房地产年楼市主角。东莞房地产市场可划分为三大区域：一为东城区、莞城区、南城区组合的市场可划分为三大区域：一为东城区、莞城区、南城区组合的“中心中心城区城区”，以东城区为代表的东莞传统住宅区，以其成熟的居住气氛和，以东城区为代表的东莞传统住宅区，以其成熟的居住气氛和完善的生活配套，依然倍受市场欢迎，而南城区以其长远的城市规划完善的生活配套，依然倍受市场欢迎，而南城区以其长远的城市规划蓝图的逐渐完善生活居住行政商务氛围，已经成为市场关注的焦点，蓝图的逐渐完善生活居住行政商务氛围，已经成为市场关注的焦点，中心区已经成为东莞房价的风向标；二是

11、虎门、长安等组成的中心区已经成为东莞房价的风向标；二是虎门、长安等组成的“强镇强镇区区”，这些镇区存在个盘成交均价高于中心区楼盘的事实，但是由于，这些镇区存在个盘成交均价高于中心区楼盘的事实，但是由于受到市场容量的限制，不能成为市场的主导区域；三是常平、樟木头受到市场容量的限制，不能成为市场的主导区域；三是常平、樟木头等组成的等组成的“外销区外销区”，随着专业市场的开发和人民币升值的预期周期，随着专业市场的开发和人民币升值的预期周期的开始，也重呈现多个热点区域，中心优势明显的态势。的开始，也重呈现多个热点区域，中心优势明显的态势。06年各板块市场分析万江板块莞城板块东城板块南城板块万江板块 万

12、江区作为东莞政府规划的四大城区之一，也是政府十一五规划中万江区作为东莞政府规划的四大城区之一，也是政府十一五规划中重点发展的城区。万江板块随着华南重点发展的城区。万江板块随着华南MALLMALL的盛空出世而全面提升其的盛空出世而全面提升其板块形象。万江板块也因为华南板块形象。万江板块也因为华南MALLMALL而与其他四大城区呈鼎足之势，而与其他四大城区呈鼎足之势，而且随着东莞地产市场的进一步发展，万江板块越发凸显其优越的强而且随着东莞地产市场的进一步发展，万江板块越发凸显其优越的强者气势。者气势。万江板块与本案一河之隔，因此其对本案具有强大的威胁。特别万江板块与本案一河之隔，因此其对本案具有强

13、大的威胁。特别是对买家、投资客而言，随着万江板块的逐步成熟，会更具吸引力。是对买家、投资客而言，随着万江板块的逐步成熟，会更具吸引力。未来几年，万江板块楼盘推量会大幅度增加。未来几年，万江板块楼盘推量会大幅度增加。0606年面市的楼盘有：年面市的楼盘有：理想理想07690769三期（富通集团）建筑面积：约三期（富通集团）建筑面积：约1313万万MM2 2 阳光海岸（高田地产）阳光海岸（高田地产）占地面积：占地面积：35.8735.87万万MM22建筑面积：建筑面积：7272万万MM2 2 盛世华南（三元盈晖）盛世华南（三元盈晖）南峰碧水云轩（南峰集团）南峰碧水云轩（南峰集团）占地面积：占地面积

14、：6 6万多万多MM22 翠庭居（不详）翠庭居（不详）莞城板块 莞城是东莞老城区，为东莞传统商业区。也是东莞四大莞城是东莞老城区，为东莞传统商业区。也是东莞四大城区中人口密度、居住密度最为密集的区域。城区中人口密度、居住密度最为密集的区域。作为老城区，由于政府对其城市功能重新定位，用于居作为老城区，由于政府对其城市功能重新定位，用于居住的用地比较少，因此近年来推盘量不多。住的用地比较少，因此近年来推盘量不多。0606年面市的楼盘有：年面市的楼盘有：城市星座（铭可达公司）城市星座（铭可达公司）香港街二期（东莞建工集团）香港街二期（东莞建工集团）万科运河东万科运河东1 1号（东莞万科）号（东莞万科

15、）东城板块东城是近年来东莞房地产市场风头最劲的板块，东城是近年来东莞房地产市场风头最劲的板块，0505年推盘量达年推盘量达111.35111.35万平方米，排各镇区供给量之首。在接受调查的市民中，万平方米，排各镇区供给量之首。在接受调查的市民中，有有42.3%42.3%倾向于在东城置业。倾向于在东城置业。随着东城板块基础设施、生活娱乐设施进一步完善以及社会治安逐随着东城板块基础设施、生活娱乐设施进一步完善以及社会治安逐步改善，板块竞争力将得到大大提升，因此预计未来两三年始终步改善，板块竞争力将得到大大提升，因此预计未来两三年始终霸居龙头地位。霸居龙头地位。东城板块今年预计上市的项目：东城板块今

16、年预计上市的项目：锦绣期峰（高田地产）锦绣期峰（高田地产）怡丰翠云轩（怡丰翠云轩（佳驹实业）占地面积：佳驹实业）占地面积：6.56.5万万M M2 2 建筑面积：建筑面积：14.814.8万万M M2 2 香缤时代花园（中熙地产）香缤时代花园（中熙地产）占地面积：占地面积：1 1万万M M2 2 建筑面积：建筑面积：3.553.55万万M M2 2 花街花街1818二期（峰景地产）二期（峰景地产）占地面积：占地面积：9.49.4万万M M2 2 建筑面积：建筑面积：19.3719.37万万M M2 2 馨福花园馨福花园 （东城区下桥居委会（东城区下桥居委会 ）主山假日公寓主山假日公寓 （中天力通地产）（中天力通地产）天娇峰景（光大集团）天娇峰景（光大集团）占地面积：占地面积：2121万万MM22建筑面积：建筑面积：7474万万MM2 2东城板块东城板块锦绣期峰锦绣期峰 楼盘采用风情浓郁的东南亚园林风格，坐观景色秀丽的黄旗山，项目定位大户型高端楼盘采用风情浓郁的东南亚园林风格，坐观景色秀丽的黄旗山，项目定位大户型高端洋房社区，主力户型为四房两厅，面积在洋房社区，主力户型为四房两厅，面积在