金地集团规划设计成本导则培训(2012)124页.ppt

1、规划设计成本导则规划设计成本导则金地集团产品管理部金地集团产品管理部二、组团规划中的成本控制；二、组团规划中的成本控制；一、规划对施工的成本控制；一、规划对施工的成本控制；三、建筑层高中的成本控制；三、建筑层高中的成本控制；四、非可售面积的成本控制；四、非可售面积的成本控制；五、地下停车库的成本控制；五、地下停车库的成本控制；六、六、机电设计中的成本控制。机电设计中的成本控制。组团规划组团规划规划对施工规划对施工建筑层高建筑层高非可售面积非可售面积地下停车库地下停车库规规划划成成本本控控制制导导则则支护成本控制支护成本控制土方成本控制土方成本控制基础成本控制基础成本控制前后楼夹角前后楼夹角前后

2、楼间距前后楼间距地下室配套用房面积地下室配套用房面积架空层面积架空层面积地上配套设施面积地上配套设施面积医疗配套医疗配套教育配套教育配套物业用房物业用房社区用房社区用房不可租售地下室面积不可租售地下室面积总体布局总体布局层高及净高层高及净高覆土厚度覆土厚度停车效率停车效率层数及格局层数及格局地库选型地库选型顶板荷载顶板荷载机电设计机电设计一、规划对施工的成本控制一、规划对施工的成本控制规规划划对对施施工工支护成本控制支护成本控制土方成本控制土方成本控制基础成本控制基础成本控制1 1、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单

3、体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的 关系对成本有一定的节约。关系对成本有一定的节约。2 2、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。3 3、加强施工管理，减少损耗。、加强施工管理，减少损耗。1.1.支护成本支护成本土地固有物土地固有物规划分期规划分期其他设计因素其他设计因素控制基坑支护经济性总原则控制基坑支护经济性总原则1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行

4、技术经济比较和选型。4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。地下室开挖支护形式成本：放坡地下室开挖支护形式成本：放坡 土钉墙土钉墙 锚索支护锚索支护 桩锚支护桩锚支护 桩锚桩锚+内支撑。支护应首选内支撑。支护应首选放坡形式

5、，支护形式需要多方案比较。放坡形式，支护形式需要多方案比较。优选方案优选方案放坡放坡垂直垂直支护支护案例：案例：对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。放坡距离要求，避免产生支护费用。场地内、周边必须保留物场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留 物、地上无法迁移的保留物物、地上无法迁移的保留物施工临物施工临物：临时电、临时水、料场等。临时电、临时水、料场等。案例：案例：1.1 1

6、.1 土地固有物产生的支护成本土地固有物产生的支护成本地下车库地下车库施工临时施工临时电线杆电线杆地下车库地下车库施工临时施工临时电线杆电线杆地下车库坡道地下车库坡道前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约7070万元。万元。施工策划阶段方案施工策划阶段方案施工实施阶段方案施工实施阶段方案1.2 1.2 规划分期中因考虑的支护成本规划分期中因考虑的支护成本X X减小

7、基坑开挖深度减小基坑开挖深度在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高 降低地下室层高降低地下室层高 在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深 多层洋房条件允许时采用半地下室多层洋房条件允许时采用半地下室地库平面尽量规则地库平面尽量规则 减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多控制主楼地下室与地库底板高差控制主楼地下室与地库底板高差 避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断避免地库中间的主楼地下室需

8、要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断裂）例如软土地区高差控制在裂）例如软土地区高差控制在1.21.2米以内米以内双层地下室双层地下室 兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理埋深较深的地下室埋深较深的地下室 （如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些（如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些1.3 1.3 其他设计因素对支护成本的影响其他设计因素对支护成本的影响示范区的范围划定与地库开挖示范区的范围划定与地库开挖 考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通

9、盘考虑，合理规考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面划施工围护界面2 2、土方成本控制、土方成本控制2.1 2.1 严格控制土方量、做到严格控制土方量、做到场地自平衡场地自平衡2.2 2.2 前期做好前期做好场地设计场地设计，力求少开完，控制挖、填方量。，力求少开完，控制挖、填方量。2.3.1.2.3.1.在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；对方案设计的土方进行阶段性的复核；2.3.2.2.3.2.充分理解和

10、利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的0.000.00的绝对标高，为的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；地下空间地面化创造条件；112.3.2.3.土方平衡设计督导土方平衡设计督导导则编制说明：导则编制说明：1.1.基地内较高的海拔高度，可以设置

11、侧壁开敞地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。除当基地内较高的海拔高度，可以设置侧壁开敞地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。除当地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高。地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高。2.4.1.2.4.1.方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并

12、存档备案；2.4.2.2.4.2.在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；2.4.3.2.4.3.在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和在一二线城市的开发实际中，由于

13、其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。112.42.4.土方平衡设计的优化管理土方平衡设计的优化管理导则编制说明：导则编制说明：1.1.华东区域某项目，华东区域某项目，20112011年土方运输成本已经从年土方运输成本已经从20102010年合同约定的年合同约定的8080块块/m/m，上升至，上升至100100块块/m/m，只能采

14、用总包和开发公司共同，只能采用总包和开发公司共同承担涨价部分成本的方式来解决，且项目被当地城管部门处罚、短时间内强制清除带来的成本支出也很可观。承担涨价部分成本的方式来解决，且项目被当地城管部门处罚、短时间内强制清除带来的成本支出也很可观。2.5.1.2.5.1.地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土1.5m1.5m厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景

15、的设计。厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。2.5.2.2.5.2.在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专用上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用；排水板或其他后加排水构造措施的费用；2.5.3.2.5.3.在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬

16、高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。2.5.2.5.设计全过程土方平衡措施设计全过程土方平衡措施2.62.6减小基坑开挖深度（同基坑部分）减小基坑开挖深度（同基坑部分）2.72.7多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大2.8 2.8 合理安排工程分期和施工组织，避免合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖先填后挖”2.9 2.9 尽量减小地库顶板覆土厚度尽量减小地库顶板覆土厚度1.1.依山就势，经济、合理地布置依山就势，经济、合理地布置建筑建筑2.2.充分利用地形特点，有效减少充分利用地形特点，有效减少地基处理费用，提升环境品质地基处理费用，提升环境品质3.3.居住区内道路顺应地势起伏，居住区内道路顺应地势起伏，有效减少场平土方量；有效减少场平土方量；因地制宜，合理利用地形因地制宜，合理利用地形1 12 23 34 4，市政路高于场地标高；，市政路高于场地标高；充分利用高差设计地下室空间，形充分利用高差设计地下室