龙湖项目成本管理控制(2012.4.21)最新课件.ppt

1、龙湖项目成本管理控制龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理与招投标、合同管理 主讲：周世艾主讲：周世艾2012年年5月月21日讲师介绍讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙

2、湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 问题：问题：成本是怎样形成的成本是怎样形成的成本是什么时候形成的成本是什么时候形成的房地产主要成本费项房地产主要成本费项主要费项：主要费项：一一、土地费用、土地费用二、前期费用二、前期费用三、建筑安装成本三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费四、开发间接费五、营销费用五、营销费用六、管理费六、管理费七、财务费用七、财务费用

3、序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费报建费报建费 三通一平费等三通一平费等 3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程 7工程相关费用工程相关费用审计费审计费

4、造价咨询费造价咨询费 监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费其他销售费用其他销售费用9财务费用财务费用贷款利息等、税金贷款利息等、税金10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等 建设部建设部2000年年9月月18日发布日发布 房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法 第四章第第四章第24条明确条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：建设所需投入的各项费用，主要包括：土地

5、费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。费用以及不可预见费用等。”成本成本经营目标经营目标/盈利指标盈利指标项目策划项目策划销售定位销售定位项目设计项目设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境影响房地产成本的主要因素影响房地产成本的主要因素自身管理能力自身管理能力项目开发节奏项目开发节奏/现场

6、施工现场施工龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的 龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 以以经济合理性经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势成行业成本优势。价值工程价值工程数据分析与储存数据分析与储存新项目可研新项目可研规划设计规划设计合约规划合约规划与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价步步跟踪步步跟踪准确测算准确测算 成本管理工作的重心提前成本管理工作的重心提前准确测算准确测算、步步

7、跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路湖成本管理体系思路龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标目标：目标：建立建立目标成本管理目标成本管理为导向的成本管理体系为导向的成本管理体系 龙湖成本管理的基本内容龙湖成本管理的基本内容 -合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本 l目标成本管理有什么作用目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做算了再做”而不是而不是“做了再算做了再算”目标成本管理原则目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的不仅限于成本目标值本身、更要

8、关注成本背后的产品目标产品目标成本管理未来成本管理未来的的发展方向发展方向管理重心前移管理重心前移方案优化管理创新方案优化管理创新龙湖的成本管理龙湖的成本管理成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度招标管理办法招标管理办法合同管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法工程款支付管理办法成本管理的管理体系成本管理的管理体系龙湖成本管理体系龙湖成本管理体系 制度制度 流程流程 方法方法 工具工具 （工作指引、作业指导书）（工作指引、作业指导书）业务业务模块模块制度文件制度

9、文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录表单成本成本管理管理目标成本管理办法目标成本管理办法目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本管理细则动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表责任成本分解套表成本绩效考核制度成本绩效考核制度合同计量与结算流程合同计量与结算流程

10、经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任成本月度评估表责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引成本预警通知书成本预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表目标成本调整申报表变更签证管理指引变更签证管理指引成本数据库模型成本数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引项目成本指标测算表项目成本指标测算表成本数据库编制指引成本数据库编制指引市场成本调研表市场成本调研表专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算表成本部工

11、作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标项目主要规划指标。项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单设计变更单/签证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具l以项目为管理对象以项目为管理对象l项目的完全直接项目的完全直接开

12、发成本开发成本测算分解测算分解l项目项目期间成本期间成本测算分摊测算分摊龙湖项目成本管理的内容龙湖项目成本管理的内容集团公司集团公司重庆公司重庆公司成都成都公司公司北京北京公司公司项项目目2项项目目1项项目目2项项目目1项项目目2项项目目1项项目目N项项目目N项项目目NN公司公司项项目目N龙湖集团组织形式龙湖集团组织形式龙湖项目管理组织形式龙湖项目管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营

13、销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监项目项目1项项目目2项项目目3项项目目N龙湖项目部主要职能龙湖项目部主要职能 l产品研发定位产品研发定位l施工组织和管控施工组织和管控l成本测算和控制成本测算和控制l营销策划和销售营销策划和销售l客户管理品质保证客户管理品质保证实行项目管理后公司和部门职能实行项目管理后公司和部门职能l公司公司土地竞拍、资金保障、人力资源土地竞拍、资金保障、人力资源l部门部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；整理资源、知识沉淀

14、；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员培训项目需要的合格的经理和专员项目职能岗位项目职能岗位项目成本管理职能项目成本管理职能设计研发设计研发1 1、产品定位、产品定位 2 2、产品建造标准、产品建造标准 3 3、设计任务书、设计任务书 4 4、设计优化产品成本控制设计优化产品成本控制 5 5、设计费管理、设计费管理成本管理成本管理1 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3 3、

15、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5 5、资金计划汇总、资金计划汇总工程管理工程管理1 1、在成本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理 2 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销1 1、市场定位、市场定位 2 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 3 3、销售费用、销售费用（包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控计划财务计划财务1 1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控 2 2、分摊成本的管控、分摊成本的管控 3 3、总体资金计划的管控、总

16、体资金计划的管控 龙湖目标成本管理三大工具龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解目标成本测算与分解2、投资分析模型、投资分析模型3、历史成本数据库、历史成本数据库龙湖项目目标成本测算和分解龙湖项目目标成本测算和分解目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图（规划指标表、建筑标准、（规划指标表、建筑标准、产品配置）产品配置）相应项目工程造价历史成本数据相应项目工程造价历史成本数据 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 测算成本测算成本l正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准（产品标准、市场情况、市场情况、历史成本数据库历史成本数据库）测算方式测算方式（估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作l反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本反推计算成本目标成本测算的方法目标成本测算的方法l目标成本目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资润，结合目前市场价格情况，参考历史