麟昊商业广场建议(初稿)92314678.ppt

1、麟昊商业广场公寓团购建议麟昊商业广场公寓团购建议项目基本状况用地性质：C2-商业金融用地；容积率：4.0；建筑密度：38%；绿地面积：2715.30；绿地率：30%；车位：机动车位：455个；非机动车位：4550个地下夹层：3497.60 地下合计:21580.85用地性质：C2-商业金融用地容积率：4.0建筑密度：38%绿地面积：2715.30绿地率：30%车位：机动车位：455个 非机动车位：4550个商业地块商业地块 地块总面积：14495.65；净用地面积：9048.72；总建筑面积（含地下）：78461.44地上部分：办公建筑面积：23583.85 商业建筑面积：9712.81soh

2、o建筑面积：23583.85计算容积率部分合计：56880.59地下部分：地下车库：18083.25地下夹层：3497.60 地下合计:21580.85 本项目现阶段工作重点主要是客户蓄水和项目宣传，目前已经执行的销售工作主要是818预约购房、会员卡销售活动。下一阶段的销售工作将对公寓进行团购销售。主要目的主要目的p利用大幅度折扣优惠，进行持续性推广促使短时间内大量的成交p增加项目在客户中的认知度，行成持续性成交p定向营销、变相降价分析后项目吸引团购客户的关注点分析后项目吸引团购客户的关注点v地段优势v产品优势v交通便利v价格优势大幅度的折扣优惠是吸引团购客户上门的最直接方式团购优惠方式（暂定

3、）团购优惠方式（暂定）指在预约期间，购买麟昊商业广场公寓后。根据成交数量，获得相应的优惠行为。优惠如下：团购数量为5套（低于五套不成立）每户给予2000元优惠，直接从房款中扣减或现金返还。团购数量为10套每户给予4000元优惠，直接从房款中扣减或现金返还。团购数量为20套每户给予7000元的优惠，直接从房款中扣减或现金返还。策略策略优惠价购房营销优惠价购房营销 对于本项目而言，目前项目销售尚未正式启动，本项目与欧陆CBD的距离相当近，而本项目与之相比配套、开发商品牌、项目规模、工程进度都没有优势，因此建议本项目在开盘前以小团购形式走货，以保证现金回笼。重点说明：小团购即5人以上团购，团购执行：

4、由客户自行发起，人数达到一定规模可享对应价格的优惠，未达规模则只能按照开盘价格执行。活动营销策略活动营销策略 项目在近期无任何广告宣传的支持下充分发挥“现场的力量”也就是在阶段开展客户回馈活动，邀请准客户到项目现场品尝美食，观察工程进度、签领赠品。要求：营销中心能够现场举办接待功能即：室内、室外景观，达到可以举办小 型户外聚餐的功能。策略分析策略分析 本次策略，不仅能够大幅度降低营销成本，还有利于锁定优质的大客户资源，扩大市场份额。随着昆阳镇近年来的不断发展提升，对房屋使用类型不仅仅局限于普通住宅，多次置业的兴起，对不动产的投资，成为一大趋势，这也有利于开发商扩大其市场份额。多渠道市场炒作营销

5、策略多渠道市场炒作营销策略 所谓多渠道市场炒作营销策略是指在项目对外公示初期，需要高效合理的利用各种媒体渠道对本项目进行宣传推广。在项目蓄水阶段,充分宣传项目区域未来发展潜力、公寓品质：、理性购房时间延长价值交纳预约金至项目开盘，客 户可以通过实地考察，充分的了解项目。用时间、理性 确认自己投资或居住的物业、外部景观。、消费权益保障价值交纳的预约金，客户只要签订 预约书，可以在开盘后全额退款。充分保障消费者的 消费权益。要求：在11月份对项目的软文报道+炒作，使每一位消费者都明 晰了解麟昊商业广场的认购特权及保障。特别关注：享受2年无理由退房。即客户自购买酒店公寓起满2 年，可以提出让麟昊按照

6、购买价格的120%进行回购，麟昊必须无条件接受。由此打消了客户对于以下因 素的担心：房价出现拐点大幅下跌 项目工程质量及小区品质出现问题 目前工程尚未正式动工的顾虑 证件不齐急于回款团购的不利影响团购的不利影响1、对老客户心里有影响，楼盘降价心里不 平衡；2、影响整个项目的高端形象；3、影响后期产品推售，及客户心里的预 期；备注：如后期有产品推出则需谨慎施行大批 量团购，以免对后期产品推售造成影 响。公寓的种类公寓的种类酒店式公寓：酒店式公寓：1、精装修：精装修：大多数酒店式公寓是精装修，而且装修设计往往出自有名的这几家公司。装修档次高于简装修商品房，酒店式公寓的大堂往往装修得富丽堂皇，进入公

7、寓后感觉好像是进入了高档酒店。2 2、居室功能全：、居室功能全：居室中的功能性十分健全。独立卧室、独立客厅、衣帽间和卫浴等设施一应俱全。购房客户可以直接拎包入住，省心又方便。3 3、服务好：、服务好：服务水平代表着酒店式公寓的档次和信誉，业主的房间清扫、订餐、送餐服务、接送站、会议安排、生日聚会等要求通常一个电话就能搞定，十分贴心便捷。产权式酒店产权式酒店 产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权。即：开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得

8、酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实这就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。商务公寓商务公寓 商务公寓的前身叫商住公寓，是一种即可居住又可办公的高档物业。在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。精装自住形公寓：精装自住形公寓：优点：优点：1、省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力，减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避免低水平装修带来的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可知道产品的最终效果（实景样板房），避免因样板房夸张化所带来的错觉。2、节省资金。装修材料实施集团批

9、量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破坏，总成本与总售价应更合理。3、设计更专业。可享受到经过专业室内设计之后的装修效果，避免对室内设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限）；随着住宅精装修开发的日益成熟和规范，加上国家建设部门的政策引导，消费者逐渐认同和接受精装修，这种一次到位的装修“成品房”。精装修住宅体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处：1、不至于面对零散装修所带来的长期污染；2、减低社区保安工作的压力；3、遏制低水准装修，提高装修技术与艺术；4、建立

10、健康的邻里关系，改善生活方式和提高居住水平；5、优胜劣汰，有序竞争，促进住宅产业的整体发展。缺点：缺点：1、设计师的单一，不能满足广大购房者的审美需求，无法满足自己的个性。2、普遍价格较高且难做到物有所值，现在的精装房不 像原来设想的，由于精装房不是降低了客户的成本，而是提高了。普通的有一些价格相对偏高，因为在 这个的过程中，是一个大型的项目，操作的过 程中可能无形的成本会增高，而不是降低。3、开发商的维修成本增大，以前只是针对土建方面 比较好处理，现在可能灯泡坏了三个月以内也要换，甚至一个衣柜的柜门滑轮坏了也是开发商的事。适合适合客户群客户群1、工作繁忙的人：经常加班加点，基本 没有周末，休

11、息时间极少，经常去外 地出差。2、外地购房者：外地购房者不是很了解 本地的装修市场，且来回奔波会耗费 时间，不合适。3、怕麻烦的购房者：装修是一件费神的 事，整天奔波于各类建材市场和监管 施工现场，大量消耗精力和时间。毛坯自住形公寓毛坯自住形公寓 坯房的总价相对偏低，前期投入不高收房后可根据自己的喜好进行设计、装修。没有统一标准的约束，比较容易根据个人的实际情况控制装修成本、丰俭由人。在收房后还要投入一部分装修费用，对室内装修进行规划、设计和监督装修队进行施工等，都需要大量的时间和精力。另外，由于业主收房后入住的时间不同，在相当长的一段时间内受到装修噪音的干扰。精装样板图精装样板图一樓主入口挑

12、高大堂設計一樓主入口挑高大堂設計公共空间公共空间电梯候梯厅电梯候梯厅所有公共空间部分一定要彰显 提高项目高贵大气高贵大气的品质。奢华考究，简约风范奢华考究，简约风范公寓销售种类建议公寓销售种类建议 由于麟昊商业广场项目公寓体量较大，可将公寓划分为多个种类进行销售。这样可以增加项目业态、体现开发商实力，也能在一定程度上减少开发成本和扩大不同的客户群体。如：商务公寓：高收入客户和创业初期客户 酒店式公寓：高收入客户 产权式酒店：中高收入纯投资客户 精装自住公寓：中高收入单身客户 毛坯自住公寓：低收入单身客户所需支持所需支持 为了配合项目近阶段的销售工作以及树立项目品牌形象、增加客户关注和信心。所以

13、需要根据项目的进展、活动进行广告宣传和制作新的DM单。同时为了体现开发商实力，也需要配备印有项目和开发商名称的纸杯、资料袋、信封、信纸、纸质手袋、售楼部宣传图等销售道具。广告及DM单配合宣传 近年来昆阳本地开发商与外来开发商在昆阳不断的进行项目开发，给昆阳的房地产市场带来了不少活力，提高了楼盘档次、品质感，园林绿化也更加漂亮。昆阳房地产市场，也因此出现了供大于求的状态。在这样的状态下，麟昊商业广场除了优越的地理位置、项目品质感高、自身商业配套齐全，以及一系列的优惠活动，还需要借助广告宣传的配合将麟昊商业广场成功有效的推入市场，并树立项目的品牌形象。墙体广告的墙体广告的宣传作用 每一个房地产项目

14、施工地的临时围墙都可以用来做广告宣传，昆阳麟昊商业广场项目也不例外。楼盘情况、楼盘现阶段活动，以及楼盘卖点、主题都能在墙体广告上得到充分的展现。让过往人群、买房客户从中获知项目的主要信息，也可以对项目有一定的了解认识。从而达到树立品牌形象、广告宣传等作用。昆阳项目墙体广告昆阳项目墙体广告 项目墙体广告有不同程度破损，并且没有展现项目会员招募。昆阳项目墙体广告范围图营销中心外：营销中心外：约约170170 墙体广告墙体广告（虚线部分）（虚线部分）昆阳项目墙体广告预算预算项目项目数量数量单价单价总价总价项目墙体广告约17018元/（预计）3060（预计）其他项目的墙体广告昆阳欧陆CBD项目墙体广告

15、突出信息、主题、卖点。墙体广告样板图配合项目主题、活动的DM单 DM单，楼盘区位、楼盘近期情况、楼盘活动、楼盘主题都可以在它的身体上得到淋漓尽致的体现。它是一种能够很好的配合项目近期所做活动，对广大客户群进行宣传的一种宣传资料。同时也能够帮助我们提升客户对项目的认知度、关注度以及客户信心。让更多的人了解项目、认识项目。DM单样板图昆阳户外广告宣传途径昆阳户外广告宣传途径 房地产营销主要通过户外媒体一系列的活动来宣传推广。为了将项目成功有效的推入市场，树立项目的品牌形象。并配合销售工作的顺利进行，昆阳房地产市场常见的广告宣传有：1、LED大显示屏 2、户外广告位、项目墙体广告 3、路灯灯箱广告

16、4、公交站牌广告 5、派发DM单 LEDLED大显示屏大显示屏 在初期楼盘硬件不具备可展示性，因此会选择LED大显示屏，展示楼盘整体形象。优势：树立品牌形象、宣传项目 劣势：无实质性作用、价格较高户外广告位、项目墙体广告户外广告位、项目墙体广告 最常见的户外宣传广告，主要配合项目情况、活动的宣传。优势：能明显展示主题、增加项目认知度 树立项目品牌形象、包含内容丰富 展示性强 劣势：需不定期更换广告内容、宣传需长 期性 路灯灯箱广告路灯灯箱广告辅助性广告，配合项目其他广告进行宣传动作。优势：体现开发商实力、增加关注度 劣势：无实用价值公交站牌广告公交站牌广告 最为常见的户外宣传媒体。昆阳公交站牌人气较低，但公交站牌周围车流量较大。优势：能明显展示主题、增加项目认知度 广告覆盖面大 劣势：需不定期更换广告内容、价格偏高 宣传需长期性 派发派发DMDM单单 配合项目活动最常见，最有用的纸质宣传媒体。优势：宣传主题明显、包含内容丰富 针对客户性强、宣传面大 价格较低、实用功能性强 劣势：耗费人力较大、需经常更换宣传主题广告宣传建议 21世纪的房地产项目，不在是仅仅看重于项目的自身条件、价格。它