麒龙.香岸美域前介方案.pptx

1、麒龙.香岸美域物业早期介入服务方案雅生活成都城市公司2018年6月上半年工作汇报目录目录CONTENTS1物业前期介入简介2前期工作内容3前期介入工作模式物业前期介入简介早期介入定义早期介入定位早期介入价值物业早期介入是指项目立项后至房屋交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从使用合理性、管理需求、管理成本和可发展（升级、更新、改造）等方面，向开发单位提出建设性意见，以确保物业设计合理性，提高建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造良好条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，减少后期改造费用，提升业主入住满意度。物业早期介入定义1物业需求23地产需求业主需求1、前期重要的收入

2、来源2、后期运营成本降低（节能降耗）3、效率提高（减少人员成本）4、降低后期客户报事率，减轻后期服务的难度和强度1、提出适销对路的产品意见2、减少、降低整改与施工成本3、控制施工进度及质量4、提升业主满意1、产品期望值：居家安全、便捷无干扰、社区和谐、保值增值2、产品的工程质量好：耐久性和不漏水3、后期运营成本低，降低公共能耗4、服务和维修的及时性三方需求前期介入定位空调机位缺失，物业建议调整客户视角优化户型提高产品舒适性、便捷性物业视角提高管理效率降低物业成本房开视角降低成本；提高业主满意度；减低返修报事率物业早期介入价值前期介入组织架构组长：城市公司分管领导副组长：运行管理部经理小组成员：

3、土建专业工程师小组成员：装修专业工程师小组成员：环境专业工程师小组成员：弱电专业工程师小组成员：消防专业工程师小组成员：电梯专业工程师小组成员：暖通专业工程师工程主管各项目对应模块的工程人员项目经理物业前期介入工作内容项目准备阶段图纸设计阶段施工建设阶段分户验收阶段承接查验阶段前期介入工作阶段介绍前期介入工作节点工作内容宗地周边考察报告物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘、周边配套状况、进行实地考察，编制宗地周边考察报告；规划设计物业意见书根据地产公司提供的规划设计方案，从物业角度提出：总体规划、户型产品定位、配套定位（包括物业管理用房、强电、弱电、暖通给排水、景观、二次装修、公共用电用水

4、计量、地下车库划线设计与施工、标识系统、防水）等意见。物业管理服务方案根据宗地周边考察报告，以及受体业主预估，编制项目的物业管理服务方案。前期物业服务合同根据物业服务方案，编制前期物业服务合同。物业前期介入服务合同前期介入工程师编制前期介入服务合同。物业费备案定价前期介入工程师完成物业费用测算，项目物业管理费的定案，并报相关部门审核，取得合法的收费资格。物业前期介入计划编制根据项目里程碑或启动会计划，编制项目前期介入服务计划。项目准备阶段建筑施工图（土建、给排水、消防、结构、暖通专业）审图物业意见景观概念方案物业意见景观施工图物业意见物业用房布局图物业意见精装图纸物业意见智能化施工图物业意见导

5、视系统图物业意见设计部需提前5-7个工作日将图纸发至前期介入工程师中，结合物业管理经验以及客户使用角度，提出建议，并与设计部进行沟通达成。图纸设计阶段三层会验主体结构样板点评砌体样板点评车库挡墙防水介入汇报车库顶板防水介入汇报屋面及露台防水介入汇报123456安装样板点评7公区精装样板点评8交房样板点评9建设施工阶段分户验收启动会物业公司参与分户验收查验工作启动会议确定物业公司查验项目、标准以及作业流程分户验收人员及计划通报分户验收管理制度实测实量查验工作感观及功能查验工作开荒清洁、关门、钥匙移交查验问题复查销项接房前6个月接房前46个月室内空间尺寸室内墙面空鼓分户验收月报接房前24个月接房前

6、1个月门窗查验强弱电箱查验给排水管查验天地墙感观查验完成所有整改问题销项月度汇报整改销项情况接房前10天开荒清洁查验接房前关门钥匙移交物业公司分户验收阶段承接查验启动会明确物业公司参与承接查验工作。确定物业公司查验项目、标准以及作业流程。承接查验人员及计划通报。接房前3月接房前1个月内完成公共区域及设施设备现场查验资料移交接房前一周完成接房后1个月内完成查验问题复查销项接房后2个月内完成公共区域及设施设备移交承接查验阶段物业前期介入工作模式前期介入计划管理编制前期介入计划地产工程部、设计部需向前期介入工程师提供项目组织计划及出图计划，前期介入工程师根据提供的计划进行编制前期介入计划。0101实

7、施前期介入计划根据前期介入计划时间节点，完成相应的成果反馈。0202前期介入成果汇报前期介入工程师按计划完成成果后，提交纸质档成果文件送至相应对接部门负责人签收后存档。0303日常成果沟通前期介入工程师根据项目进度进行现场数据收集，不定期参与监理例会对现场问题进行反馈沟通。0404收费标准与支付方式l前期介入费（前期介入服务费+分户验收费）：收费标准：协议收费（按施工许可证上建筑面积为计算依据）支付方式：分批次支付，在取得施工许可证时支付项目总费用的50%作为启动资金，在完成分户验收总结后支付剩余金额。l其他费用：在项目销售配合及房屋交付阶段，需物业公司提供项目销售配合及交房等特约专项服务的，

8、其服务费用标准视开发公司的需求另行确定。前期介入服务考核前期介入服务考核指标分户验收服务考核指标考核考核项目目考核指考核指标前期介入计划未完成2项及以下不扣服务费用前期介入计划未完成3-4项扣前期介入服务费5%前期介入计划未完成5-6项扣前期介入服务费10%前期介入计划未完成6项以上（不含6项）每未完成一项多扣服务费5%介入内容介入内容输出成果出成果考核指考核指标从施工质量、房屋实测实量、功能使用、后期维护、感观质量等对房层进行检测、验收一户一表分户验收周报分户验收月报分户验收问题汇总表升级时工作联系函等考核值7%5元/；7%10%4.5元/；考核值：交房客户发现整改问题中；属分户验收必检项目应发现但未发现的数量与所有返修问题之比列为考核值；备注：因地产方原因未通知物业前期介入工程师参与节点导致计划无法完成项，不纳入考核指标中。物业前期介入工作计划前期介入工作计划前期介入工作计划Thanks