峨眉山市房地产市场综合分析.docx

1、峨眉山市房地产市场综合分析峨眉山市房地产市场综合分析一、 峨眉山房地产市场宏观分析1、峨眉城市场功能定位峨眉城市功能定位服务业 创造业基地生态旅游去农业生产基地以旅游业为龙头，促进传统与新兴服务的融合，推动城市经济发展。峨眉山市已构建成建材、电冶、食品、饮料、电子材料、机械加工、制鞋业六大产业集群，并伴随着工业产值占GDP比值的逐年增加，成功以峨眉山世界自然和文化遗产为依托，推进传统的观光型旅游向观光、商务、休闲度假综合型转变。以茶叶、蔬菜、中药材等为主导产业，以水果、食品菌、魔芋藤椒为特色农产品，全力打造“一乡一业”、“一村一品”的产业格局。向工业强市进行了转变。2、峨眉市政府对城市规划的思

2、路向东，主要为大规模住宅区，满足城市功能升级的需要；向西，无扩展，仅考虑优化；向北，无空间，仅考虑基本完整；向南，则可形成与东部城区截然不同的发展机会。3、峨眉市场近几年销售情况对比分析2007 2008 2009 2010 2011峨眉山市场是一个起步比较晚的区域市场，2007年在以滨湖国际社区为代表的项目背景下开始集中放量，当年实现了127万平米的良好成绩；在08年地震后市场整体低迷情况下，同比呈现42%的下滑；在09年三四线城市快速发展时期，创造出230万平米的历史最好成绩。值得注意的是，2010年由于政策调控等因素影响，出现急速下降，仅为60万平米，呈现出四年以来的历史新低。是否调控完

3、全主导了峨眉市场的发展，还是峨眉市场购买力已被稀释？从目前了解到的情况来看，实际上2010年供应量较低本身也是原因之一。而在2011年，再次呈现出供量集中放大的趋势。二、根据市场调查分析结果如下：分析：通过对峨眉市场进行调查了解，我们对购房年龄阶段进行了分析，大部分人年龄保持在20到30岁之间，这个年龄的人群基本属于事业刚起步的年轻人士，最具有购房的想法。分析：针对被调查对象目前住房情况分析可得，自由住房、安置房、房改房人群比例大，但仍然有35%的人群处于租房阶段，由此可知，房地产市场还有很大的提升空间，大部分人群仍需购买房屋。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和

4、人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。分析：国内近年来大部分城市房价持续攀高，而人群对房屋的需求不降反长，这种情况的发生使得大部分收入相对较低的人民生活压力增大，根据调查有60%的受访者觉得房价太高难以接受，可见房价的高低，是人们重点关注的问题。分析：在2008年，由于地震与金融危机的原因，造成国内房价有所下降，随着经济的飞跃发展，在市场经济的调控下，此次下降并未持续很长一段时间，房地产仍然为经济增长的重要动力，然后高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对

5、经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。根据未来3-5年得房价走势预计房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡。分析：由于目前房价过高，物价上涨，导致现在人们都对房地产处于一种观望状态，大部分人都没有购房的想法。分析：目前大多数人购房都是为了解决住房问题，现房才能满足这种要求，所以先下市场上的精装房受关注度大。分析：根据调查，购房的主要目的仍然是满足生活的基本需求，居住结婚用房所占比例较大，而少部分人购房的目的是用于

6、投资，这种现象对于低收入购房者来说，造成一定的压力。分析：由于房价的持续上涨，经济适用的小户型更加适合购房压力相对较大的人群，大部分偏向于购买80-100m2的房子。分析：受访人员中35%的人群选择三室一厅两卫的户型，有25%选择复式户型，人们对于住房的空间需求并未降低，可较高的房价压力，使得这美好的愿望不太容易实现。分析：受访人员中45%选择毛坯房，35%的人选择简易装修，20%的人选择精装房，会造成这一选择的原因，一方面在于房价对人们的影响，毕竟精装房的价格偏高，另一方面也在于某些人希望自己设计装修风格。分析：目前对于住宅类型趋势偏向于电梯公寓，小高层，高层的需求量仍然很大，不过就目前新开

7、发楼盘来说，大部分是电梯公寓，已可以满足人们对于此类型的需求量。分析：根据调查知可接受的房价5000元/m2以下的人数占50%,5000-8000元/m2的占40%，这充分体现了绝大部分人对于低房价的渴求。分析：目前就购房付款比例而言，一般规定性购房者预付房价的30%作为首付款，其余的可以通过银行贷款，分期还贷，这种方式有利于资金的周转，促进市场的消费力度。分析：根据调查结果购房者可承担的月还款金额大部分为1500-2000,1000-1500.可根据收入水平不同进行选择。分析：35%的消费者认为理想的房价应该保持在50-80万之间，而30%的人认为应该在30-50万之间，不过就目前市场发展趋

8、势而言，这种水平不容易达到，只能是空想。分析：根据调查，可知目前人们最关注的问题都比较平均，基本集中于环境，配套设施，交通便利，房价，区域成熟度上，这也可以说明大家不是一味的只关注于价格，更看重的是对于生活的需求，品质的提高。分析：通过调查了解到，现在人们的购房心理，对周边交通环境、绿化环境、教学环境、医疗保健环境、商业娱乐环境都具有一定的要求，都希望小区内设施能更好的方便生活满足需求。综合分析：房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。个体消费者成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产

9、企业之间的竞争加剧。可是这并没有影响到峨眉群众对购房的需求。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。这种情况也使得峨眉的市场压力增大，房价如一线城市一样持续上升，而目前购房人群年龄段集中于20至30岁的年

10、轻人群，主要目的还是解决住房问题。不过对于30至50岁的人群来说，他们有了一定的经济实力，购房也许对于他们来说是由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值增值的房产功能向消费、享受功能扩展。这是一种品质的提升。古，房民所居者；今，不止为所居，且创修心养性之所。则应该是房地产在实用方面的发展趋势。也就是说，现在的房子不仅仅为居民提供住所和避风的港湾，而且还要提供和创造一个温馨的修心养性的美妙环境。古，贫者多建居简陋之屋，富贵多建居奢华之楼宇。但均未科学利用各种资源。今，房地产虽发展迅速，但尚未追求环保的境界，只是在片面的建造房屋和片面的追求奢华的享受，远远没有将这两个方面和环保的科学设计融为一体。乐河国际在满足生活需求的同时，更注重于品质的提升，对于房产市场的需求来说，有很大的空间，可满足大多数人消费者的需求。