福清宏路批发城商业项目营销推广案.ppt

1、宏路批发城营销推广案宏路批发城营销推广案2007.8.12007.8.1一、市场简析一、市场简析二、产品规划二、产品规划三、销售方式三、销售方式四、价格预案四、价格预案五、招商进度五、招商进度六、宣传推广六、宣传推广目目录录中中高高档档商商业业区区银都商业街一、市场简析一、市场简析A、银都商业街及周边100米地区，目前是宏路的品牌商业街，汇集了众多中高档品牌店。B、宏路乃至福清目前尚没有知名度较大的综合型批发城，因此，以服装、鞋帽、小商品为组合的综合型“批发城”大有发展潜力，此经营定位将拥有先天性竞争优势（无同类市场竞争）。C、目前福清的大部分中低档类商铺（包括几个重点乡镇乃至平潭），大都经过

2、宏路，长途跋涉去福州进货。因此，宏路批发城的市场价值极大，届时福清辖区的商家们将直接由这里批发进货，而不需要长途至福州等地批发。二、产品规划二、产品规划 1、项目定位、项目定位 专业批发城（中低档次专业批发城（中低档次 综合型批发城）综合型批发城）种类细分种类细分：大众服饰、青春服饰；大众服饰、青春服饰；鞋帽、皮具、小商品（含饰品）；鞋帽、皮具、小商品（含饰品）；体育用品、办公用品、家居生活用品体育用品、办公用品、家居生活用品 说明说明：以各类服饰批发为主营（占批发城项目的一半以上），此外增设小商品、日常家用生活小用品、鞋类、体育运动类商品、办公用品等批发种类。既可丰富批发项目，吸引各种商客，

3、广集人气，还可形成差异化，不会造成纯粹服装批发城而带来同类产品的销售冲突。地下商场：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）四、五、六层：小户型套房或办公室或仓库一、二层：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）备选方案备选方案地下商场：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）四、五、六层：小户套房或办公室或仓库一、二层：服饰主力店或者服装大超市 诸如三福、沛客等中档服饰百货商店关于备选方案的风险说明：关于备选方案的风险说明：A A、冲突：、冲突：一、二层沛客类中档服饰百货商店将可能与地下商场形成定位冲突，顾客将更倾向于在地下商场的批发零售店购买更便宜的服饰。B B、规模不足

4、：、规模不足：如果一、二层定位为经营中档服饰百货商店，则本案仅有地下商场做为批发城，规模较小，对于项目整体的“批发城”定位支持不足。C C、竞争劣势：、竞争劣势：如果一、二层定位为非批发类的中高档服饰店，则在竞争力上会弱于银都商业城附近的已成规模的品牌一条街。2、经营定位、经营定位 地下商场、1-2层分割成约 25 的商铺，其中地下商场总计有商铺约60套套。经初步调查，较合适的服装批发店面积在2030平米左右。且该项目以25平米分割后形成的户数，可较好的与四至六层分割后的小户型进行搭配销售。4、5、6层分割成约4555 的小户型，总计约有60套套。嘉鑫银座单身公寓面积平均约40平米；凯旋门单身

5、公寓面积约35平米（但为6.5米挑高式样双层户型）。鉴于本项目不是纯住宅，可能同时作为仓库/办公/住宿用，故面积可以稍大些。3、户型规划、户型规划 机会点：机会点：如果采用捆绑式销售，即地下层的商铺与4、5、6层的小户型联合销售，则数量基本接近。户型分割的利益点：总价低，切合主流商户的承受能力，有利销售。备注：备注：商铺面积规划仍需进一步调查、验证！三、销售方式三、销售方式“分割经营分割经营 捆绑销售捆绑销售”销售总览图销售总策略层数层数总面积总面积单元平均面积单元平均面积可售套数可售套数地下层1509.5125256060套套一层652.94252520套二层1436.3252548套4、5

6、、6层2797.92455545556060套套合计约6600 188套说明：购买一个商铺（地下层的商铺），说明：购买一个商铺（地下层的商铺），必须同时购买一个小套房（必须同时购买一个小套房（4、5、6层的小户型套房）层的小户型套房）四、价格预案四、价格预案层数层数目前市场价目前市场价建议售价建议售价销售方式销售方式地下层1.1万元/2万元万元/与4、5、6层的小户型联合销售一层1.8万元/2.6万元万元/1.8万单独销售二层1.8万元/2.8万元万元/！有！有误1万单独销售4、5、6层2000-3000元/3200-3500元元/与地下层的商铺联合销售附录宏路/福清的商铺价格调查报告，请审阅

7、、借鉴。商铺租售价格调查报告商铺租售价格调查报告宏路：宏路：本项目北侧1层店面（沿福州方向的1层店面）28平米，月租金1800元农贸市场店面（近门口）15平米，月租金3500元农贸市场店面（远门口）15平米，月租金1500元本项目右侧沿侨兴轻工学校方向的店面 28平米，月租金1800元农贸市场南侧沿福清海关方向的店面 年租金为4-5万元成龙大酒店旁的小商业街（宏路市场附近）年租金为4-5万元银都商业城近成龙大酒店的店面 年租金为4-5万元银都商业城远成龙大酒店的店面 年租金为3-4万元福清：福清：成龙步行街1层店面：销售均价 4.5万元/平米成龙步行街2层店面：销售均价 1.1万元/平米东门附

8、近沿街1层店面：销售价约3.4万元/平米 （52平米，5.8米挑高）市调时间：2007年1月2729日样本数量：约20人市调方式：入户调查招商筹备内容招商筹备内容：1、户型分割分布规划图、面积确定、各层均价确定；项目装修 2、销售处装修；销售团队组建、入驻、培训 3、招商宣传：户外、DM、短信、户型彩印品等 招商联系对象招商联系对象：近期主攻客源：返乡过年的客源 招商时间进度：招商时间进度：五、招商进度五、招商进度内内 容容目标完成时间目标完成时间负责负责户型分布规划图2月12日前设计院面积确定2月12日前设计院户型彩绘图2月12日前设计院项目装修待定富年各层均价确定2月12日前富年/泉源内内

9、 容容目标完成时间目标完成时间负责负责售楼处装修2月12日前富年/泉源销售团队组建2月12日前泉源户外广告2月10日前富年/泉源招商DM2月8日前泉源招商短信2月8日前泉源注：SP行销活动以及春节促销优惠措施待定 宣传费用预算待定，依据广告载体的选择而定。六、宣传推广六、宣传推广宣传思路：宣传思路：充分展现本项目的投资价值投资价值，广泛吸引客源、积累客源。宣传内容宣传内容：商场定位广告（商场定位宣传、定位形象传播）A、经营种类展示（大众服饰、小商品、体育用品篇等）B、投资价值展示（地段、人气、商圈、配套、规划等）传播主题：传播主题：1、体现“批发”这一特色USP定位，也是最大卖点、诱惑点2、传递财富感，宣扬具有煽动性的致富号召、尽量通俗易懂 要想发，搞批发！要想发，搞批发！综合型专业批发城 耀世登场注：引入形象人注：引入形象人“发哥发哥”，以鲜明统一的形象，加强广告记忆度。，以鲜明统一的形象，加强广告记忆度。主题应用主题应用户外广告主题应用主题应用罗马旗E N D泉源智业泉源智业宏路批发城宏路批发城品牌小组品牌小组2007年2月1日