物业管理风险评估与防范.ppt

1、物业管理风险防范与服务案例2022/11/11导读导读导读导读划分划分主观风险客观风险按形成风险按形成风险内在原因内在原因一、物业管理风险类别一、物业管理风险类别按形成不同风险按形成不同风险内在因素内在因素按按造成造成风险风险损失类型损失类型项目客观风险经营管理风险人为责任风险划分划分财产风险损失人身风险损失责任风险损失划分划分2022/11/11导读导读导读导读二、风险来源二、风险来源 过度依附房地产过度依附房地产开发商。开发商。各行政部门、专各行政部门、专业服务部门服务不业服务部门服务不到位。到位。业主、住户、业业主、住户、业委会对物业服务消委会对物业服务消费观念不成熟和不费观念不成熟和不

2、规范运作。规范运作。外外部部风风险险内内部部风风险险 企业领导追企业领导追求短期利益。求短期利益。物业服务人物业服务人员素质偏低。员素质偏低。内部管理不内部管理不科学、不规范。科学、不规范。风风险险来来源源2022/11/11导读导读导读导读三、三、风险防范的对策风险防范的对策u物业管理公司要学法、懂法和守法。u加强物业内部管理。u妥善物业管理管理活动相关主体间的关系。u重视宣传，树立良好形象。u适当引入市场化的风险分担机制。u提升防范意识，建立危机管理机制。要注意研究风险的发生规律，加强控制和防范风险的能力，把握风险的规律性，应建立事先科学预测，事中应急处理，事后妥善解决的风险防范和控制的机

3、制，把握风险的规律，引入先进的风险防范技规避转移和控制风险。2022/11/11目录目录目录目录物业管理项目承接风险物业管理项目承接风险一治安风险治安风险二消防事故和隐患风险消防事故和隐患风险三装修管理风险防范装修管理风险防范四高空坠物风险防范高空坠物风险防范五物业服务收费风险防范物业服务收费风险防范六公共设施设备风险防范公共设施设备风险防范七公共环境风险防范公共环境风险防范八车辆管理风险防范车辆管理风险防范九人力资源风险防范人力资源风险防范十第一章第一章物业管理项目承接风险物业管理项目承接风险2022/11/11第一章第一章 物业管理项目承接风险物业管理项目承接风险 一、招投标过程中的风险防

4、范一、招投标过程中的风险防范存在的风险存在的风险存在的风险存在的风险防范措施防范措施防范措施防范措施 背景调查背景调查可行性分析决定可行性分析决定u了解开发商的资信情况、历史产品质量等。u了解新项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况。u了解新项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等。u了解新项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。通货膨胀风险通货膨胀风险 经营风险经营风险 自然条件自然条件 其它风险其它风险2022/11/11第一章第一章 物业管理项目承接风险物业管理项目承接风险 二、签订合同过

5、程中的风险防范二、签订合同过程中的风险防范存在的风险存在的风险存在的风险存在的风险防范措施防范措施防范措施防范措施 合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一一定定要要注注重重免免责责条条款款的的约约定。定。缺乏对另一方合同签订主体的缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查资质及资信的审查 承诺的服务内容和水平高于与承诺的服务内容和水平高于与收费标准对等的服务内容和水平收费标准对等的服务内容和水平 合同内容约定不明或是条款有疏漏合同内容约定不明或是条款有疏漏 物业管理合同中存在不平等条款物业管理合同

6、中存在不平等条款 物业管理收费问题不明确物业管理收费问题不明确 物业管理责任范围不明确物业管理责任范围不明确2022/11/11第一章第一章 物业管理项目承接风险物业管理项目承接风险 三、接管验收中的风险防范三、接管验收中的风险防范存在的风险存在的风险存在的风险存在的风险防范措施防范措施防范措施防范措施交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。物业共有部位、共有设施设物

7、业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题备有明显或者暗藏的质量问题 开发商或者前物业管理企业开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决以处理和解决2022/11/11第一章第一章 物业管理项目承接风险物业管理项目承接风险 四、新旧物业交接中的难点与对策四、新旧物业交接中的难点与对策1 1、新旧物业管理交接新旧物业管理交接难的表现难的表现2 2、解决新旧物业交接纠纷的对策解决新旧物业交接纠纷的对策 处理好三方面关系处理好三方面关系；处理好与业委会的关系；二家物业管理公司之间的主动沟处理好与业委会的关系；二家物业管理公司之间的主动沟通；处理好与

8、政府的关系；老物业公司要确立市场心态；新物业公司要加强企业团通；处理好与政府的关系；老物业公司要确立市场心态；新物业公司要加强企业团队建设和规避风险的意识队建设和规避风险的意识。A A、小区相关设施物业管理用房、公共设施等移交难小区相关设施物业管理用房、公共设施等移交难。B B、物业资料移交难物业资料移交难。C C、物业管理费支出、欠费问题处理难（物业管理费账物业管理费支出、欠费问题处理难（物业管理费账目管理杂乱；代收费用的差额问题；物业管理费目管理杂乱；代收费用的差额问题；物业管理费欠欠交。交。其它费用）其它费用）2022/11/11第一章第一章 物业管理项目承接风险物业管理项目承接风险案例

9、案例一一、如何认定委托抄表读数及滞纳金的法律效力、如何认定委托抄表读数及滞纳金的法律效力？2007年A物业公司与景苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定管理费2.2元每平米。业主水费由A物业公司代收代缴，同时与供水部门签订供水委托代收代缴协议，并按业主实际用水量向业主收取水费。业主应按月向A物业公司缴纳管理费及水费，逾期支付按日万分之五标准计算带纳金。2008年4月20日，原告与景苑小区业主委员会达成补充协议，约定小区物业管理费上调至至2。6每平米。广森公司是景苑小区的业主，从2007年11月至2009年8月，无正当理由共拖欠管理费人民币1800元、水费418元，滞纳金118元。A物业

10、公司提起诉讼要求被告缴清管理费、水费和根据物业管理合同的约定滞纳金。被告认为：1、原告关于水费的诉讼请求依据不足，原告主张拖欠水费的证据是自已打印的，没有经过被告确认，原告应当承担举证不能的法律效果；2、物业管理合同中关于滞纳金的约定没有法律效力。滞纳金带有公权性质，不是平等主体可以约定，因此物业管理合同的约定的滞纳金为无效约定；3、原告与业主委会签订的补充协议未经业主大会表决通过，对全本业主没有法律约束力。问题：一、如何确认原告水费抄表打单的证据效力？二、被告关于滞纳金的抗辩理由是否成立？三、你认为补充协议是否有力，对补充协议诉效力，原告应当提供哪一些证据？四、如果你是原告你会采取哪一些风险

11、防范措施？2022/11/11第一章第一章 物业管理项目承接风险物业管理项目承接风险案例案例二二、维修资金档是否属于物业公司所有、维修资金档是否属于物业公司所有？A物业公司于1998年8月开始管理晶品小区，2000年3月，晶品小区业主委员会与物业公司签订晶品小区物业管理协议，合同期为3年。2003年9月，双方解除协议。2004年3月，晶品小区业主委员会和物业公司就晶品小区进行财务移交，但物业公司未将公共维修资金的收支明细及相应的财务凭证进行移交。之后，经多次交涉无效。晶品小区业主委会诉至法院，原告：要求物业公司移交有关公共维修资金的明细及相关财务凭证。被告辩称：晶品小区不具备诉讼主体资格，并且

12、诉讼请求没有任何事实和法律依据。问题一、晶品小区业委会是否具备诉讼主体资格？二、晶品小区业委会的诉讼请求是否能获得法院支持？三、如果你是被告你会采取哪一些风险防范措施？第二章第二章治安风险治安风险2022/11/11第二章第二章 治安风险治安风险入室盗窃入室盗窃抢夺、抢劫抢夺、抢劫故意杀人等故意杀人等由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产损失导致物业管理服务风险。治安风险治安风险故意伤害故意伤害2022/11/11第二章第二章 治安风险治安风险治安风险防范措施治安风险防范措施u明确物业管理公司的法律地位和职责。u支持业主自防，提高业主安防意识。u完善区

13、域内安全防范设施。u完善执行管理制度。u安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。u充分挖掘护卫人员的防范能效。u委托给专业护卫公司。u做好群防群治工作。u突发事件应有应急预案。2022/11/11第二章第二章 治安风险治安风险案例、物业管理放行条制度是否违法案例、物业管理放行条制度是否违法？2009年11月上午，业主朱某租用一辆轻货车到湾畔花园小区搬运一大二小旧沙发。到小区出口处遭保安阻拦，称无“放行条”不放行，朱某称“放行条”于法无据，妨碍、侵害了公民的自由出入权，是违反宪法的违法行为。“放行条”作为物业管理一种手段不具有强制性。如果你怀疑我偷盗他人物品，你可以报警。但门卫保安不听朱某的劝

14、说，仍然要求朱某出示“放行条”才能放行。无奈之下，朱某不得不将沙发又运回到家。此后，朱某将物业公司告上法庭。原告称：被告以安全为借口、擅自立私法，强逼原告遵守，其行为侵犯了原告的自由出入权，并使原告蒙受租车损失。被告的行为违反了物业管理条例第47条第2款已构成侵权，请求被告书面道歉并赔偿原告经济损失800元。问题一、被告制定的放行条制度是否合法？二、被告是侵害了原告的自由出入权？三、如果你是被告你会采取哪一些风险防范措施？第三章第三章消防事故和隐患风险消防事故和隐患风险2022/11/11第三章第三章 消防事故和隐患风险消防事故和隐患风险 由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的

15、日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。2022/11/11第三章第三章 消防事故和隐患风险消防事故和隐患风险风险防范措施风险防范措施接管时接管时确认是否有消防验收合格证确认是否有消防验收合格证业主装修时要做好防火工作业主装修时要做好防火工作监督消防隐患的整改监督消防隐患的整改u物业公司消防组织建立物业公司消防组织建立。u确定区域防火责任人确定区域防火责任人。u签订区域防火

16、责任协议书签订区域防火责任协议书。积极开展消防宣传和培训积极开展消防宣传和培训做好消防档案的管理做好消防档案的管理加强消防检查巡查加强消防检查巡查建立消防组织，全员参与消防工作建立消防组织，全员参与消防工作定期开展消防演习定期开展消防演习u物业公司消防组织建立物业公司消防组织建立。u确定区域防火责任人确定区域防火责任人。u签订区域防火责任协议书签订区域防火责任协议书。u明确消防设备巡查的内容及频明确消防设备巡查的内容及频次；巡查内容一般包括烟温感次；巡查内容一般包括烟温感、风机、排烟风机、排烟、消防栓消防栓、防火卷防火卷帘门、应急广播、花洒喷淋。帘门、应急广播、花洒喷淋。u确定消防设施安全检查的责任确定消防设施安全检查的责任人及要求人及要求。u要求做好消防检查记录要求做好消防检查记录。2022/11/11第三章第三章 消防事故和隐患风险消防事故和隐患风险组织消防演习的相关步骤组织消防演习的相关步骤2.Description of the companys sub contents制定消防演习方案申请批准消防演习实施通知消防演习前的培训和宣传做好消防设备设施器材等的准备准备工作落实情况的