行业背景.docx

1、行业背景一、行业背景与企业状况分析 （一）房地产行业发展状况 近10年以来，房地产行业发展飞速，成为我国发展最快的行业之一，但是在总量饱和和差异竞争的双重压力下，我国的房地产市场已经由卖方市场转化为买方市场。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。房地产开发的圈地行为将受到遏制，中小房地产项目将逐步成为市场主体。近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。 （二）企业背景和战略 顺发恒业成立于1997年，前身为浙江万向房地产开

2、发有限公司，专业从事房地产经营开发，拥有国家一级开发资质和一级物业服务资质。公司业务区域集中于长三角地区，业务贯穿住宅的资源获取、开发、租售、经营、管理全过程，累计开发并交付住宅面积达200万平方米，提供12000余个居住单元；在建住宅近200万平方米；规划住宅100万平方米；开发产品类型包括多层、高层、别墅、商业综合体。为实现发展战略，公司会集中资源获取成熟地段住宅项目；关注具备资源优势的旅游地产项目；物色核心城市成熟地段的写字楼、酒店综合项目；关注并尝试绿色节能环保产业及住宅工业化、产业化项目投资。同时加强企业品牌、战略推广和宣传，体现与提升公司公众形象；实施国际不动产业务，并加快落地发展

3、。一、通过对企业利润表的分析与解读，可以衡量企业的经营状况，对企业的利润结构及利润质量做出合理判断，并且可以预测企业的发展前景，对投资者投资有着重要的作用。从顺发恒业的利润表分析可以看出，影响企业资产负债表中重要的会计项目包括营业收入，期间费用、营业利润等。(一) 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本，反映了企业的盈利能力，对吸引投资者投资有着重要的作用。对于房地产行业来说，企业的营业收入是经营销售能力的反映，销售能力越强，其营业收入就越强，反映企业的经营业绩越好。从2009年到2012年对顺发恒业的分析来看，企业主营业务发展趋势较好，增长比率逐年

4、上升，市场份额也在继续扩大。企业调整了相应的自我定位与产业结构，使得收入得到较大比率增长。这也对必定会引起企业利润的增加，所以从整体来看，公司的业务仍处于稳定成长期。（二）企业的期间费用分析期间费用指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。包括销售费用、管理费用、财务费用。 企业管理费用支出水平与企业规模相关，对管理费用有效的控制可以体现企业管理效率的提高，但有些项目的控制或减少对企业长远发展是不利的，如企业的研发费、职工的教育经费。从利润表分析来看，顺发恒业管理费用2009年到2011变动不大，基本维持在35百万元。2012年管理费用较前几年有较大的增长，增长至50百万元，

5、这可能与企业的营业收入增加较大有关，企业需要及时调整相关的内部政策，维持费用的稳定。以期控制和降低费用，提高企业利润水平。整体上来说，顺发恒业的财务状况还是比较稳定的。企业的销售费用是为产品销售为产生的费用，如销售部门的工资，办公费，租金，还有广告费等等。财务费用是利息收支出，在银行汇款的手续费，还有银行收的账户管理费及购支票的费用。对顺发恒业进行分析，我们发现随着营业收入的增加，企业的财务费用、销售费用在体上呈现增长的趋势。其中最为引人注目的是，销售费用销售费用增长幅度较大，从2009年的38.65万元增长到2012年的62.65万元。在2011年甚至达到了80.25万元。这种情况的出现，应

6、该是与企业的业务发展和竞争激烈的市场状况相吻合的，也是企业营销策略改变所带来的财务后果。能够承受如此巨额的销售费用，也正是企业拥有较强的财务实力，对发展前景充满信心的表现。企业的财务费用也在呈上升趋势，这主要与企业的筹资活动相关，企业在2009年到2012年间取得银行长期借款数增加，说明顺发具有良好的商业信用，通过银行筹资能力强，所以这也是吸引投资者的一个主要因素。（三）营业利润分析营业利润是企业经营活动中营业收入与营业成本、费用的差额与资产减值损失、公允价值变动收益、投资收益的总和。它既包括经营活动的经营成果，也包含经营过程中资产的价值变动损益。 企业营业利润的多少，代表了企业的总体经营管理

7、水平和效果。通常营业利润越大的企业，效益越好。所以这也是投资者所看重的。 顺发的营业利润变动情况会计年度2009201020112012金额（百万元）425596.81694.73809.97营业总收入占比26.29%31.66%32.71%29.28%分析:四年来，顺发的营业利润在逐年增长，顺发的营业利润占收入的比重在26%-33%之间。这都说明在大市场经济条件下，在经济增速放缓的同时，房地产行业调控政策继续执行。国家继续执行以限购、限贷、限价为核心的房地产调控政策，住房投机和投资行为受到遏制，理性的基本住房雪球成为主流，市场总价发展平稳。企业的盈利能力在增强，除了房地产行业本身的愿意，另一

8、方面也说明顺发规模扩张，生产规模也有所改善。企业的营运能力和偿债能力也在增强，同时也可以看出企业的财务状况相对的稳定。基于上述对营业利润的分析，投资者可以考虑投资与顺发恒业。（四）利润总额和净利润分析 利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它是收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失三部分的总和。即：利润 = 收入 - 费用 + 利得 - 损失。顺发恒业利润总额2009年到2012年呈上升趋势，从09年的439百万元到12年的807百万元。这对企业来说是吸引投资的一个优势，也说明顺发恒业的利润质量较高，盈利能力较强，相应的偿债能力和盈利能力也不错。净利润是指企业所有者最终取得的财务成

9、果，或可供企业所有者分配或使用的财务成果。 从顺发恒业的净利润数值来看，净利润上升，当然这也应该是投资者最为关注的一个方面，对于个人的投资起到了至关重要的作用。顺发恒业净利润从2009年的286百万元增加到2012年的584万元，数据比较客观，说明顺发企业内部经营状况良好，在正常情况下，企业的非营业利润都是较少的，所得税也是相对稳定的，因此，只要营业利润较大，利润总额和净利润也会较高 。当然企业也仍然存在着进步的空间，总体来说，顺发恒业的发展较为稳定。综上所述，顺发恒业的经营状况和盈利能力相对都比较好，反映出偿债能力和营运能力也较优，其财务状况发展还是比较的稳定的。对吸引投资者投资起到了很大的

10、作用，投资者可以参考以上的数据，进行综合的分析，考虑是否投资顺发恒业。 二通过对企业资产负债表的分析与解读，可以衡量企业的财务状况，对企业的资产结构及资产质量做出合理判断，并且可以预测企业的发展前景，对投资者投资有着重要的作用。从顺发恒业的资产负债表分析可以看出，影响企业资产负债表中最重要的三个会计项目为存货，预收账款和长期借款。存货是企业非常重要的经济资源，过多的存货，一方面由于对流动资产的大量占用，企业为了克服现金流量的不足的压力，不得不增加有息负债的规模，从而使企业负担的资产减值损失迅速上升，所以，顺发恒业的长期借款比较多。另一方面，存货越多，其存货跌价准备的计提将使企业负担的资产减值损

11、失迅速上升，从而给企业业绩造成巨大的压力。因此，迅速增加的存货往往预示着业绩风险。从顺发恒业的资产负债表可以看出，2009年到2010年顺发恒业的存货量迅速的增加，所以在2009年的时候，顺发恒业可能由于某种原因使企业面临一定的风险。2010年到2011年存货虽有一定上上升，但上升幅度不大，而到2012年存货有一定的减少。说明顺发恒业通过这3年的努力，已经把2009年引起风险的事项处理好了，所以投资者可以根据存货项目看出顺发恒业的处事能力很强，有利于投资。预收账款，由于企业已经收到现金，预收账款的释放会带来企业的收入的增加，本期的预收款项直接对应着以后期间的收入，因此，预收款项占所有者权益资产

12、总额比例越高的企业，其销售环境越好。从顺发恒业的资产负债表可以看出，企业的预收账款在逐年的上升，虽然上升的幅度不是很大。而从企业的利润表可以看出，企业的每年的营业收入也在逐年的上升，说明，预收账款对企业的盈利有一定积极的影响。说明企业的财务状况相对比较稳定。投资者可以根据企业预收账款的会计项目决定是否投资，从顺发恒业看，投资者可以考虑投资。长期借款指期限在一年以上的借款。与期限在一年以内的短期借款相比，长期借款的利息通常较高，除了需要支付较高的利息外，企业还将被银行收取其他的费用，如实行周转信贷协定所收取的承诺费等，这些费用都会增加长期借款的成本。因此，必须防止出现长期借款用于短期用途。但顺发

13、恒业作为投资信房地产行业，不太会出现长期借款用于短期用途的情况。再从顺发恒业的资产负债表可以分析看出，2010年的长期借款相对较高，可能是由于2010年顺发恒业正在投资建设某项房产。2011年2012年长期借款又有所下降，说明2010年底顺发恒业已经换了部分的长期借款，从中可以看出企业的偿债能力还是不错的，信用等级也较高，银行会更愿意把款项借给顺发恒业，使企业的筹资能力加强。投资者可以根据长期借款这个会计项目考虑是否投资，基于上述对长期借款的分析，投资者可以考虑投资与顺发恒业。同时也可以看出企业的财务状况相对的稳定。除了上述三项会计项目外，应付账款对顺发恒业也有一定的影响。应付账款占负债和者权

14、益总额的比例较高的企业，说明其购货环节的市场谈判力相对较高。说明，应付账款规模的适当扩大对企业是有好处的。顺发恒业从2010年到2011年的应付账款迅速的上升，说明顺发恒业在市场上的谈判能力在提升。当企业要购进建造房地产要用的材料时，可以和商家进行谈判 ，以较低的价格获得材料。综上所述，顺发恒业的财务状况和偿债能力相对都比较好，其财务状况还是比较的稳定的。投资者可以参考以上的数据，进行综合的分析，考虑是否投资顺发恒业。3、通过现金流量表分析公司最近一年的投资活动和筹资活动，要特别指出最重要的投资活动和筹资活动各两项。你是否赞同公司所采用的筹资和投资策略；给出理由。 一、经营活动现金流量分析1、

15、销售商品、提供劳务收到的现金从上表中可知顺发恒业的营业总收入从2009年到2012年一年比一年高。说明顺发恒业在逐年进步。销售情况良好。营业总收入从2009年的48881增长到2012年的103116.25，说明这四年来房地长行业发展平稳，行业景气，销售收入平稳。企业的经营现金流入相对比较稳定。2、现金流出分析 由上表数据得，顺发恒业的支付给职工的现金比率相比2009年和2010年的比率比较低，而2011年和2012年的比率比较高，说明顺发恒业的人力资源得到了充分利用，劳动效率比较高，可推测出顺发恒业分配政策比较合理。经营活动的现金流出的支付给职工的工资部分一年比一年高，后两年远远高于前两年，

16、说明企业经营活动所需要的现金逐年增加。 二、投资活动现金流量分析公司的投资活动是指与公司原定期限在3个月以上的资产有关的交易活动，包括公司长期资产的构建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。1. 现金流入分析由以上表顺发恒业对比万科可知，顺发恒业的投资活动现金流入逐年减少。几乎为0。说明了顺发恒业正常的经营活动没有能够充分地吸纳其现有的资金。顺发恒业的对外、对内投资产生的现金净流入量从2009年到2010年大幅度降低，2011年与2012年基本平稳，说明顺发恒业近期没有投资活动，公司内部的经营活动需要的资金足够。由于顺发恒业的投资活动产生的现金净流量不大，只是对内投资与对外投资之间产生

17、结构性变化，则比较直观。当公司对内投资的现金净流出量大幅度增长，即对外长期投资的现金净流入量大幅度增长，可能是公司获得了新的市场机会或者正在进行一项房地产开发，一时不能从公司外部筹集到足够的资金，只有收回对外投资。说明顺发恒业可以开拓市场，增加投资量，扩大市场。2. 现金流出分析顺发恒业在2009到2012年投资活动的现金流出一直在减少。由此可见，顺发恒业在2009年面临一个大的发展机遇或者是新的投资机会。但是往后几年顺发恒业平稳发展。由此也说明了顺发恒业近两年没有在做大的投资案。因此投资活动的现金流出额数值小且占得比重小。但是如果对外投资现金净流出量大幅度增加，说明公司正在缩小内部经营规模，

18、将游离出来的资金对外投资，寻求适当的获利机会。顺发恒业2009年到2012年投资活动的现金流量净额，说明正处于不断发展壮大之中，投资规模不断扩大。同时，大量投资本金和收益的收回，也说明公司短期投资在追求资金效率的同时，风险也得到了很好的控制。三、筹资活动现金流量分析1.现金流入分析 顺发恒业主要是由于经营活动现金流出较大，造成企业经营活动和投资活动现金暂时短缺，所以企业增加了对外筹资。更值得注意的是顺发恒业2009年取得借款收到的现金为0，但是查阅相关资产负债表，有长期借款数据，主要是由于该年存在对借新债还旧债的现象。相比较之下，可以发现万科的数据的稳定性、合理性更好，风险程度也相对小。2现金

19、流出分析筹资活动现金流出主要包括偿还债务支付的现金和分配现金股利、利润或偿还利息支付的现金。通过对现金流量表的分析，得知该活动主要流出项目为偿还债务支付的现金。 企业筹资产生的现金流量越多，从侧面反映出企业财务状况或具有良好的发展背景。顺发恒业在2009年和2010年为正值，前两年而到了2011年和2012年均为负值，企业可能业务在扩张，可能是企业债务负担已经减轻，经济效益趋于增强，自身资金周转趋于良性循环阶段。四或有事项是企业由于过去的交易或事项而形成的，具有不确定性，其结果只能由未来的事项确定，且影响未来事项的不确定因素不一定是企业自身能控制的，因此，其结果对企业将产生的是有利或不利都无法

20、肯定。顺发恒业4年来公司都没有未决诉讼仲裁形成的或有事项，为其他单位提供债务担保确是形成了一定的或有负债，即子公司按照房地产行业惯例为商品房买受人按揭提供阶段性保证，09年累计202199元，10年累计282469元，11年累计267181.80元，12年累计154706.40元，担保金额为贷款本金、利息及银行为实现债权而发生的相关费用，12年还另外为子公司担保20000万元。顺发恒业4年都没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，也就是说明这项担保对公司的财务状况无重大影响。关于其他或有负债的具体数值。其他或有负债负债项目资产负债表负债合计09年借款借款190700万8264.56万10年借

21、款借款25000万8384.85万11年借款借款140000万7782.82万12年借款借款75000万5908.65万其他或有负债都是通过抵押、质押等方式筹集的借款，其与资产负债表中的负债相比数值真的十分惊人。截至2012年12月31日，10年的借款余额为34500万元，11年的借款余额为485000万元，12年借款余额为27648万元。这么高数值的或有负债对于投资者真的是一个需要考虑的项目，但是从比率分析项目可以得出的是，顺发恒业的偿债能力是不错的，特别是其长期偿债能力。4年来，顺发恒业的长期偿债能力也越来越好，对于这点，我们也大胆猜测，顺发恒业在发展业务的同时也很注重保持偿债能力，不是仅

22、仅顾自己的利益，而是也兼顾债权人的利益。而且除了10年、11年、12年3年的，09年的或有负债已经没有借款余额了，也可以看出顺发恒业是有能力搞定这些或有负债的。审计报告是指注册会计师根据中国注册会计师升级准则的规定，在实施审计工作的基础上对被审计单位财务报表发表审计意见的书面文件。审计报告的意见是对会计报表数据的鉴证，它的意见类型对财务报表分析工作的准确性、真实性和完整性有着实质性的影响。顺发恒业4年的审计报告都是标准无保留意见的，这也在一定程度上说明顺发恒业的报表的真实性是可以被保证的。五、总结顺发恒业于97年成立以来一直稳固发展，专业从事房地产经营开发。在房地产行业的发展状况有起有落的几年

23、间，顺发恒业能发展良好也可以在一定程度上说明该企业拥有较好市场敏感度的管理层及较明确且准确的市场定位。在房地产公司层出不穷的时代，分一杯羹都是需要有眼光，因为也涉及到了在哪部分分一杯羹，分一杯多少的羹等问题。总结分析下来能得出的是，顺发恒业能正确调整自我定位与产业结构，公司的业务处于稳定成长期。并且顺发恒业具有良好的商业信用，银行的筹资能力强，能吸引众多的投资者进行投资。顺发恒业逐增的盈利能力，也说明了顺发恒业在不断地扩张规模，改善生产规模。良好的内部经营状况，也是企业稳定发展的前提，企业的进步空间还很大。存货在4年中的变化不大，从这也得出了顺发恒业的处事能力较强。顺发恒业的预收账款在逐年小幅度上升，说明的是企业的财务状况是比较稳定的。而4年的长期借款和现金流量的各种投资筹资活动又表明企业的财务状况不错。或有事项是我们没有分析到的，虽然这项目没有在财务报表中，但是却是十分重要的。一项对企业不利又金额较大的或有事项对企业的影响是巨大的，但是这项目又只是在附注中容易让人忽略。但顺发恒业的或有事项分析对其财务报表没有什么不利的影响。而审计报告是注册会计师对财务报告其数据真实性的一个评估，而顺发恒业4年来的审计报告上出具的都是无保留审计意见。