房地产都市综合体案例分析与借鉴.ppt

1、都市综合体 案例分析与借鉴 纽约洛克菲勒中心纽约洛克菲勒中心“纽约心脏纽约心脏”曼哈曼哈顿顿 北京国贸中心北京国贸中心 日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购购物物中中心心剧剧场场最最大大程程度度借借景景五星级酒店五星级酒店东京六本木新城东京六本木新城 保利文化广场保利文化广场北京万达广场北京万达广场 伦敦金丝雀码头伦敦金丝雀码头 都市综合体简介都市综合体简介 都市综合体案例借鉴与分析都市综合体案例借鉴与分析二二 对尊地地产的启示对尊地地产的启示三三目目 录录一一一一都市综合体简介都市综合体简介1 1都市综合体定义都市综合体定义2 2都市综合体特征都市综合体

2、特征3 3城市化进程与都市综合体城市化进程与都市综合体 写字楼 都市综合体是什么？都市综合体是什么？公寓 酒店 商业 展览 都市综合体都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的娱、交通等城市功能之间的三项以上三项以上进行组合，并在各部分间建立一种进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的复杂而统一的建筑群落建筑群落。都市综合体都市综合体的定义的定义HOPSCAHOTELOFFICEPA

3、RKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB都市综合体的九大特征都市综合体的九大特征123456789高可达性高可达性高密度、集约性高密度、集约性整体统一性整体统一性功能复合性功能复合性土地使用均衡性土地使用均衡性空间的连续性空间的连续性内外部关系完整性内外部关系完整性强大的对外辐射型强大的对外辐射型升值价值升值价值城市化进程与都市综合体城市化进程与都市综合体城市化发展城市化发展“一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心”广州广州-北京路北京路重庆重庆-解放碑解放碑北京北京-西单西单上海上海-南京路南京路“一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心”，上世纪，上世纪9090年代，这些中

4、心发展的辉煌恰好应证年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？上海由一个中心向多个中心发展上海由一个中心向多个中心发展上海上海-淮海路淮海路上海上海-人民广场人民广场上海上海-陆家嘴陆家嘴上海上海-徐家汇徐家汇 上海上海-虹桥虹桥上上海海南南京京路路上海城市化发展上海城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代取代城市化发展城市化发展北京城市化发展北京城市化发展深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地深圳城市发展呈线性布置

5、，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的形特性，采用国际上先进的“城市多核结构城市多核结构”的发展理论而规划的发展理论而规划的的城市化发展城市化发展深圳城市化发展深圳城市化发展深圳都市综合体的发展深圳都市综合体的发展周边环境问题周边环境问题道路系统问题道路系统问题功能搭配问题功能搭配问题停车系统问题停车系统问题都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰越来越清晰国贸国贸地王地王中信城市广场中信城市广场中航城中航城万象城万象城保利文化广场保利文化广场周边环境问题周边环境问题功能搭配问题功能搭配问题周边环境问题周边环境问题道路系统问

6、题道路系统问题功能搭配问题功能搭配问题二二都市综合体案例借鉴与分析都市综合体案例借鉴与分析1 1国内外失败案例分析国内外失败案例分析2 2成功案例借鉴成功案例借鉴都市综合体失败的案例分析都市综合体失败的案例分析蒙特利尔地下城蒙特利尔地下城 Montreals underground city每年每年4 4到到5 5个月的漫长冬季。个月的漫长冬季。4040年建成全世界最大、最具特年建成全世界最大、最具特色的地下交通网络。色的地下交通网络。地下步行街网络与大量的复杂地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，建筑物、商店相连，繁杂的系繁杂的系统变得简单而又清晰。统变得简单而又清晰。道路系统长度约为

7、道路系统长度约为4040公里。公里。每天通行人数超过每天通行人数超过5050万。万。共有共有1170011700个商场、百货商店、个商场、百货商店、餐馆、餐馆、4040个剧院、电影院及其他个剧院、电影院及其他休闲场所。休闲场所。蒙特利尔简介蒙特利尔简介地下城主要数据指标地下城主要数据指标蒙特利尔地下城发展历程蒙特利尔地下城发展历程2020世纪世纪7070年代，年代，地下城的概念出地下城的概念出现现，但中心区依，但中心区依然缺乏公共设施。然缺乏公共设施。蒙特利尔蒙特利尔开设了开设了4 4条地下商业走条地下商业走廊廊，大都位于同，大都位于同一条地铁交通干一条地铁交通干线的下面。线的下面。19629

8、090年代年代至今至今8080年代末年代末2020世纪世纪7070年代年代萌芽萌芽，地下城的建，地下城的建筑面积大约在筑面积大约在5050万万平方米左右，主要平方米左右，主要由地铁、广场、旅由地铁、广场、旅馆组成，市中心的馆组成，市中心的地铁站出现了地铁站出现了少量少量的地下人行通道。的地下人行通道。建设了更多的地下通建设了更多的地下通道形成了一个道形成了一个由步行由步行通道联系起来的庞大通道联系起来的庞大的系统的系统l 人们主要生活都转入地下人们主要生活都转入地下,地面地面的物业持续贬值，造成地面上人气的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振急剧下降，商业氛围一蹶不振，自，自

9、19641964年来，地面上再没有建一所零年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从售商业建筑，而地下从19601960年几乎年几乎找不到一处要转让的二手物业。找不到一处要转让的二手物业。l 行人在地下极易迷失方向，无法行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置辨别自己的所处位置，尤其是一些，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。动的人们带来的无法解决的问题。蒙特利尔地下城的失败蒙特利尔地下城的失败l商城地下地上各两层，上面是商商城地下地上各两层，上面是商业街，下面

10、是综合城。业街，下面是综合城。l建城过程中，注重新旧文化的结建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方式合，强调新旧两种文化和建筑方式项目亮点项目亮点项目不足项目不足蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴u 地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。u 规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。活习惯。失败失败原因原因 u规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、

11、营销策略、效益水平等，因此方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目都市综合体项目应该以城市规划的角度去思考应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。，较普通项目有更加长远的眼光。u蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享资源共享，从而使得各项功，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。经验经验积累积累占地面积占地面积：5151万万m m2 2 总建筑面积

12、总建筑面积：116116万万m m2 2物业形态物业形态：4040万平米的商业万平米的商业2020万平米住宅万平米住宅尼罗河大酒店尼罗河大酒店香格里拉酒店香格里拉酒店酒店式公寓酒店式公寓水上游乐场、儿童乐园水上游乐场、儿童乐园各地风格的美食街各地风格的美食街总投资额总投资额：2525亿元建筑密度建筑密度：38.55%38.55%都市综合体失败的案例分析都市综合体失败的案例分析东莞华南东莞华南MALLMALL曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国新闻周刊新闻周刊评为评为“世界新七大奇观世界新七大奇观”的华南的华南MALL MALL 20072007年

13、年9 9月月1919日，正式更名为日，正式更名为“新华南新华南MALLMALL生活城生活城”华南华南MALLMALL这几年名声在外，在造势这几年名声在外，在造势方面做得非常成功，而成熟品牌的方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了营销的大忌，更名是犯了营销的大忌，为什么为什么要更名呢？要更名呢？商业定位和业态规划与市场的需求商业定位和业态规划与市场的需求情况产生偏差情况产生偏差，更名是对目前现状，更名是对目前现状的反思和调整的反思和调整!东莞华南东莞华南MALLMALL现状及根源现状及根源现状现状现状现状v华南华南MALLMALL的餐饮娱乐板块加上购物的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的

14、仅实现之前业态设置的5555。v文化展示、健康休闲类的商家则完文化展示、健康休闲类的商家则完全没有实施。全没有实施。v各类主力店也比预期的少了各类主力店也比预期的少了5050，同类商业替换率也超过同类商业替换率也超过3030。根源根源根源根源v华南华南MALLMALL照搬了欧美郊区照搬了欧美郊区MALLMALL的的模式。模式。v购物中心体量太大，住宅尚未开购物中心体量太大，住宅尚未开发致使人气不足，发致使人气不足，v本身不在一线城市核心商圈，消本身不在一线城市核心商圈，消费力不强。费力不强。新华南新华南MALLMALL生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念生活城不仅完成名称、标识

15、等外在形象的更新，项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南MALLMALL生活城已由原来生活城已由原来的的“主题购物公园主题购物公园”升级为升级为“新都市主义国际生活街区新都市主义国际生活街区”。购物将只是购物将只是“国际生活街区国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群，以合成超级复合业态群，以满足人们满足人们“一站式一站式”的的“生活需求

16、生活需求”，而非仅仅，而非仅仅满足满足“一站式一站式”的的“消费需求消费需求”。业态调整方面，业态调整方面，增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的比例。比例。华南华南MALLMALL的调整方向的调整方向主主题题功功能能业业态态东莞华南东莞华南MALLMALL的借鉴的借鉴都市综合体各物业的规划设计并非越大越好都市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免以免消费能力难以消费能力难以满足巨大的消费规模。满足巨大的消费规模。对于都市综合体的市场定位，我们要找到准确市场空白点和诉求对于都市综合体的市场定位，我们要找到准确市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言，点。对于超大型的综合体而