新会计准则房产企业会计科目.docx

1、新会计准则房产企业会计科目新会计准则房产企业会计科目设置及分录企业所涉业务流程为： “公司拿地，请设计公司设计，委托施工 单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上 市公司所提减值预备。 ”一、新会计准则房产企业会计科目设置1、资产类：1001 库存现金，注重它是现金流量表的科目，金蝶 K3 和用友 U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间 和精力。1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷 款，这里面会涉及到几种性质不同的账户， 建议把贷款专户和银行按 揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 100201 结算户，下设明细 10020

2、2 贷款专户，一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 100203 按揭保证金户，视情况可设明细，同时一般情况下，银行会 要求对应在开一个一般结算户， 专门用于在按揭保证金解冻时划入一 般结算户，这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资 金，便于统计公司的可动用资金， 可动用资金这一概念对一个房地产 公司来说还是很重要的， 在报建的时候， 计委和建委都会要银行开具 相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。1009 其他货币资金、新准则取消了 “短期投资 ”、“短期投资跌价 准备 ”科目，设置了 “1101 交易性金融资产 ”和“可供出售金融资产 ”科 目，并在 “交易

3、性金融资产 ”科目下设置了 “成本”、“公允价值变动 ”两 个二级科目。 1111 应收票据、 1121 应收股利、 1122 应收利息 这几 个科目基本上不会用， 投资业务核算不是本文所要讨论的内容， 不再 详述。1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款， 一般不用应收账款， 房地产开发商一般不会赊销房子， 假如在市场发 生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销， 会形成应收账款（交 房，并且结算以后） ，如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且 余额大的情况，这份工作不干也罢。1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科 目，主要是报建过程中的一些如

4、墙改基金、散装水泥保证金、民工工 资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解 一下项目报建部门及工程部门的同事。 这个科目建议只设这样几个明 细科目：内部个人借款、 存出保证金、 合作单位往来、 其它；用个人、 客户往来核算实现对每个人、 单位的明细治理。 这个功能前面所述的 两个软件都可以实现， 但要在开始进行设置时设好， 尤其是存出保证 金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤 其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目， 哪些要最 后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。1141 坏账准备，基本不用。1151 预付账款 基

5、本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的 时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方， 可能会引起税务局的关注， 会提一些很莫明其妙的要求， 他是你的主 管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。1161 应收补贴款、 1201 物资采购科目新会计准则变为 “材料采 购”科目。 1211 原材料、 1221 包装物、 1231 低值易耗品、可以合并 为 “周转材料 ”科目，按新准则应用指南的讲解，企业也可以根据 自身的具体情况， 单设“包装物”科目、“低值易耗品 ”科目或“包装物及 低值易耗品 ”科目。 1232 材料成本差异、 1241 自制半成品、 1244 商

6、 品进销差价、 1251 委托加工物资、 1261 委托代销商品、 1271 受托 代销商品、 1281 存货跌价准备、 1291 分期收款发出商品、 1301 待 摊费用、 1401 长期股权投资、 1402 长期债权投资、 1421 长期投资 减值准备、 1431 委托贷款等科目基本上不用。1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平 时就在开发成本中，报表放存货。1501 固定资产、 1502 累计折旧、 1701 固定资产清理三科目与其 它会计核算完全一样，不再详述。1505 固定资产减值准备、 1601 工程物资、 1603 在建工程、 1605 在建工程减值准备、

7、 1801 无形资产、 1805 无形资产减值准备、 新准 则增设了“累计摊销”科目，用来核算无形资产的摊销。摊销无形资 产时，借：管理费用或其他业务成本贷：累计摊销新准则增设了“商誉”科目，从“无形资产”科目分离出来。1815未确认融资费用、1901长期待摊费用、1911待处理财务损 溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。新准则取消了 长期债权投资”科目，而重分类为 交易性金融资 产” 持有至到期投资”和可供出售金融资产”科目。新准则增设了 1521投资性房地产”科目，核算为赚取租金或资本增值，或两者兼有 而持有的房地产。2、负债类：2101短期借款 一般房地产开发项目的借款期是 24个月

8、，应该 核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后， 这个科目 基本上不用了。2111应付票据 一般不用。新准则取消了“应付短期债券”科目， 而设置了“交易性金融负债”科目。核算直接指定为以公允价值计量 且其变动计入当期损益的金融负债。2121应付账款，此科目不要用对单位的二级科目， 应采用往来核 算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等， 视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算， 在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这 一点，做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一 道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：

9、借：应付账款 借：开发成本贷：银行存款 贷：应付账款 不要简化成借：开发成本货：银行存款这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然， 这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无 法想象。2131预收账款现在的销售模式都是预售的模式， 预收账款也要采 取往来客户核算的模式。很多公司米用表代账的模式，这一点并不好， 财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来 控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECI表这种电子文件， 没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误， 一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则 不

10、同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把 一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才 至于出现你的老板会找你要什么数据， 而你拿不出来的局面。也为你 后期项目猜测回款提供一定的依据。2141代销商品款不用，新准则把“应付工资”和“应付福利费” 科目合并为“应付职工薪酬”科目。2161应付股利与其它无异。2171 应交税金，新准则把“应交税金”和“其他应交款”科目合并为“应 交税费”科目。房地产开发企业没有增值税，在此不表。房地产企业 的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一 样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企 业

11、的纳税情况在税款中占有很大的比例， 所以在税款的缴纳上可以与 税务部门做一定的沟通， 具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况 了。账务处理上则有几种不同的形式， 根据企业报表的具体需要而定。 有的企业把预缴的税款放在本科目的 借方 ，也有的企业把预缴的税款 放在存货里，如果税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不 能死搬会计准则。2176 其它应交款 与其它行业与异。2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的 核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发 包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在 此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体

12、规划好。二级明细设成存 入保证金、合作单位往来、 暂收房款定金等，可根据项目具体情况来 考虑。2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简朴的 话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资 本化或计入财务费用。2201 待转资产价值、 2211 预计负债、 2311 应付债券、 2331 专 项应付款、 2341 递延税款一般不用。2321 长期应付款，新准则设置了 “长期应收款 ”和“未实现融资收 益”科目。核算企业采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的 经营活动， 已满足收入确认条件的业务。 应按应收合同或协议价款借 记“长期应收款 ”科目，按其公允价值（

13、现值）贷记 “主营业务收入 ”等 科目，按差额贷记 “未实现融资收益 ”科目。 应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，冲减财务费用。 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。2301长期借款 核算银行贷款。新准则设置了“长期股权投资”科目，但其核算内容和核算方法 与原准则相比有所变化。 权益法核算下，投资企业在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认 资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。新准则设置了 递延所得税资产”和递延所得税负债”科目，其核 算

14、方法与原准则相比有所变化。递延所得税资产二可抵扣暂时性差异 所得税税率递延所得税负债二应纳税暂时性差异 所得税税率3、权益类:3101实收资本3103已归还投资3111资本公积3121盈余公 积3131本年利润3141利润分配与其它无异。4101开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期 费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015转入）, 建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最 好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致， 确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数 据不一致，这样会令老板非常气愤，结果两个部门都

15、会挨骂。4015开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合 报建部门的费用。5101 主营业务收入、 5102 其他业务收入、 5201 投资收益、 5203 补贴收入、 5301 营业外收入、 5401 主营业务成本、 5402 主营业务 税金及附加、 5405 其他业务支出、 5501 营业费用、 5502 管理费用、 5503 财务费用、 5601 营业外支出、 5701 所得税、 5801 以前年度损 益调整等损益类科目与其它无异。 关于房地产收入的确认， 请详细看 一下国税发 2003-83 号文，讲得很详细。 房

16、地产会计核算是比较简 单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建 立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。另外一点收入确认按国税发 2003-83 号文确定。房地产行业的税 收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税， 各地的政策亦不完全相同， 应多与主管税务机关沟通。 关于税的问题， 可以请税务代理， 一般税务代理和税务机关有长期的沟通， 亦有相当 的关系，可以节约企业的沟通成本。二、房地产企业资产类会计科目核算举例： 应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提 供出租房屋和提供劳务， 而向购买、 接受和租用单位或个人收取的

17、款 项。出让材料而应收取的未收款项借：应收账款XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款出售租赁商品房而应收取的未收到的款项 （所附原始单据： 购方协 议销售发票或出租发票）借：应收账款一一XX公司或个人贷：主营业务收入坏账准备： 确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失， 主要有两种 核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款应收票据： 指房地产开发企业因转让、 销售开发产品而收到的商业汇销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据一一XX公司贷：

18、主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据一一XX公司财务费用预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和 备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明 细科目。预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款 单）借：预付账款 预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款 预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时 （所附单据： 工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款 应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付

19、的工程款和备料款借：应付账款 应付工程款贷：预付账款 预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款 应付工程款贷：银行存款预付给供应商的材料价款借：预付账款 预付供应单位款贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款 应付购货款贷：预付账款 预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款 应付购货款贷：银行存款采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通 差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验 费等物资采购： 主要是核算企业购入各种物资的采购成本。 包括购入材料 设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材 料成本差异。材料成本

20、差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本三、房地产企业负债类会计科目核算举例：（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款以预支款抵冲应付款时 借：应付账款贷：预付账款补付其余款时 借：应付账款贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房 定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款 贷：预收账款 预收代建工程款提交工程价款结算单时 借：应收账款

21、 贷；主营业务收入借：预收账款 预收代建工程款 贷：应收账款收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资 贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资 贷：其他应收款 代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 管理费用 劳动保险费（长期放假员工） 贷：应付福利费（医务人员）（4）应付福利费（按工资总额的 14%计提） 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门）

22、 采购保管费（采购部门）贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费 贷：现金 （5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、 城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、 土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加贷：应交税金 应交营业税应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金 应交营业税应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金 房产税车船使用税土地使用税月末计算的所得税借：所得税贷：应交税金 应交所得税实际交纳的税金借：

23、应交税金一一XX税 贷：银行存款 （6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加贷：其他应交款 教育费附加 12四、房地产企业成本、费用类会计科目核算（ 1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本” ，主 要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动 力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地 质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化） ；建筑安装工程费（支 付给承包单位的建筑安装工程费） ；公共配套设施费（居委会、派出 所

24、、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出） ， 分别设置“土地开发”与“配套设施开发” “房屋开发”设置二级明 细。可根据上述六项来设置三级明细科目1 开发土地成本费用：借：开发成本 土地开发贷：银行存款或应付账款一一XX公司分配开发的间接费用借：开发成本 土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用贷：开发成本 土地开发2 配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费 =该项开发产品的预算成本（或计 划成本） *配套设施预提率配套设施费预提率 =该配套设施预算成本（或计划成本） / 应负担该设 施开发产品的预算成本（或计划成本） *100% 发生的配套设施费用（

25、自用的建筑场地的开发）借：开发成本 配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本 配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本 配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本 配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本3 房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本 房屋开发贷：银行存款4 开发房屋建筑的施工方式主要有“出包” 、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造 （根据提出的已完工程月报或是价款结算 单）借：开发成本 房屋开发贷：银行存款或应付账款 应付工程款 自已组织施工的借：开发成本 房屋开发贷：银行存款或应付

26、账款 应付工程款应付工资 库存材料或设备 12代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托， 代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本 代建工程开发 贷：银行存款或库存材料或现金 结转开发的间接费用 借：开发成本 代建工程开发 贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本 代建工程贷：开发成本 代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本 代建工程结算成本贷：开发成本 代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括： 管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电 费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间

27、接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本 房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品 房屋（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产 开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂 外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。 主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖 费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企 业的产品而专设的销售机构的职工工资、 福利费、业务费等常常费用 发生的销售费用借：销售费用

28、贷：银行存款或应付账款五、房地产企业损益类会计科目核算（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施 销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致， 我们应该分开计算 在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款贷：主营业务收入2 营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款 贷：主营业务收入3 预收价款时，待开发完工后再移交使用的借：银行存款贷：预收账款移交使用时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款4 以赊销或分期收款方式销售开发产品时， 应以当期收到的金额确认 为收入 借：银行存款贷：主营业务收入（2） 其他业务收入

29、：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定 资产出租收入、开形资产转让收入。借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入（3） 主营业务成本： 一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品 成本的结转借：主营业务成本贷：开发产品 如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、 城市维护建设税、 教育费附加 及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金 应交营业税应交城市维护建设税应交土地增值税其他应交款 应交教育费附加 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出贷：应交税金 应交营业税应交城市维护建设税其他应交款 应交教育费附加