地产开发企业税收剖析及纳税技巧.ppt

1、房地产房地产E网网喻景忠喻景忠Email：yjzh_房地产开发企业税收剖析房地产开发企业税收剖析房地产开发企业税收剖析房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧及纳税筹划技巧及纳税筹划技巧及纳税筹划技巧 房地产房地产E网网房地产开发企业税收剖析及房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧纳税筹划技巧 一、房地产开发企业的主要税种及税率一、房地产开发企业的主要税种及税率二、相关行业的税种及税率二、相关行业的税种及税率三、房地产业营业税的纳税筹划思路三、房地产业营业税的纳税筹划思路房地产房地产E网网一、房地产开发企业的主要税种一、房地产开发企业的主要税种及税率及税率 主要税种及税率简表主要税种及税率简表 营业

2、税及附加税营业税及附加税 印花税印花税 契税契税 土地增值税土地增值税 企业所得税企业所得税 房产税房产税房地产房地产E网网 主要税种及税率简表主要税种及税率简表房地产有关税种房地产有关税种税率税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区市区7%，县城、镇，县城、镇5%，其他，其他1%教育费附加3%企业所得税33%、27%、18%个人所得税20%房产税自用：1.2%，出租：12%契税12%3%-5%土地增值税四级累进税率（具体见下表）房地产房地产E网网土地增值税税率表土地增值税税率表 档档次次级级 距距税税率率速算扣速算扣除系数除系数税额计算公式税额计算公式说说 明明1增值额未超

3、过扣除项目金额50%的部分 30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分 60%35%增值额60%-扣除项目金额35%房地产房地产E网网 营业税及附加税1/71营业税的定义营业税的定义营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销

4、售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2营业税的征税范围营业税的征税范围营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产不动产。房地产房地产E网网营业税的征税范围2/7具体包括具体包括：交通运输业，税率3%建筑业，税率3%建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。金融保险业，税率5%邮电通信业，税率3%文化体育，税率3%娱乐业，税率20%服务业，税率5%转让无形资产，税率5%销售不动产，税率5%销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的就是依据此项规定实施的。房地产房地

5、产E网网 营业税及附加税3/73营业税的纳税人营业税的纳税人营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4房地产企业营业税的计征依据及计算方法计征依据及计算方法 计征依据计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业营业税的计征方法计征方法应交营业税应税营业额营业税税率税率 房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7具体包括具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地

6、使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售视同销售的营业额 房地产房地产E网网 营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算房地产企业附加税的种类及计算 城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加，比率：3%各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。应交附加税费应交营业税（城建税率附加比率附加比率）房地产房地产E网网营业税及附加税应用举例应用举例1 6/7某房地产开发企业开发并出售一个小区某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下：第一，按照市场价格出售部

7、分房屋，总售价7200万元，已收款4000万元；第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000万元，已收款1900万元，正常卖价2500万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元；第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发票，实际收款1000万元；第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额1800万元；第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建设税税率7%，教育费附加比率3%，不再征收不再征收其他费用。房地产房地产E网网应用举例

8、应用举例1参考答案参考答案7/7该公司应交营业税及附加税的计算方法应交营业税及附加税的计算方法如下：应交营业税（7200250030010001800100）5%645万元 应交附加税645（7%3%）64.5万元也可以采用下列简化计算方法应交营业税及附加税（7200250030010001800100）5%（17%3%）129005.5709.5万元【提示提示】内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税计税。房地产房地产E网网 印花税1/21印花税的定义定义印花税，是对经济活动

9、和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。2印花税的征税范围征税范围印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许许可证照可证照等。房地产房地产E网网 印花税2/23印花税的纳税人印花税的纳税人印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。4印花税的计征依据及计算方法印花税的计征依据及计算方法 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征 出售房屋和土地按0.5的税率计征印花税应交印花税房屋和土地标的额0.5【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均应交纳

10、均应交纳。房地产房地产E网网 契税1契税的定义契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。【提示提示】本税种只有房屋的买方交纳本税种只有房屋的买方交纳，卖卖方不交方不交。房地产房地产E网网2契税的征税范围契税的征税范围契税以在我国境内的下列行为征税：国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。【提示】房屋、土地出租的，不交契税房屋、土地出租的，不交契税；房屋交换，按房屋交换，按交换差额交换差额计征。房地产房地产E网网3契税的计征依据及计算方法 契税的税率税率：3%5%具体比例由各省根据当地的经

11、济水平自主确定；契税的计算方法计算方法应交契税计税依据税率税率房地产房地产E网网契税计算的应用举例契税计算的应用举例2某房地产开发企业将自己开发的部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元，该房屋定性为高档商品房当地税务机关规定适用5%的契税税率。应交契税3005%15万元万元房地产房地产E网网 土地增值税1土地增值税的定义土地增值税的定义土地增值税，是对转让国有土地使用权国有土地使用权、地上建筑物地上建筑物及其附着附着物物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收征收的一种税。房地产房地产E网网 土地增值税2土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围

12、土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【提示】以继承、赠与继承、赠与方式无偿转让无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征征税范围税范围。房地产房地产E网网 土地增值税3土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人单位和个人。房地产房地产E网网 土地增值税4土地增值税的计征依据及计算方法土地增值税的计征依据及计算方法 土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额 增值额转让房地产取得的收入扣除

13、项目 纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由无正当理由的。房地产房地产E网网 土地增值税 扣除项目扣除项目包括以下内容：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的销售税金，如印花税、营业税及附加税；财政部规定的其他扣除项目其他扣除项目。房地产房地产E网网 土地增值税 土地增值率土地增值率 土地增值额土地增值额允许扣除项目金额允许扣除项目金额A【提示提示】目的是判断应适用的土地增值税税率

14、 A 50%，税率30%50%A 100%，税率40%100%A 200%，税率50%200%A，税率税率60%房地产房地产E网网土地增值税计算方法举例3 某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入28000万元；实际相关支出14500万元，其中：取得土地使用权费用7000万元，开发成本5000万元，利息支出1200万元，拆迁补偿支出900万元，其他费用400万元。经税务局审查经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共380万元，不准扣除；其他费用中有120万元不符合税法列支标准，不能不能扣除扣除。房地产房地产E网网土地增值税计算方法举例3 参考答案参考答案(1)应交印花税2

15、80000.514万元(2)应交营业税及附加税280005%(1+10%)1540万元(3)税务机关按收入的2%预扣土地增值税280002%=560万元(4)按收入的1.4%预扣企业所得税280001.4%=392万元(5)允许扣除的开发等支出14500（380+120）14000万元(6)允许扣除的税金14+15401554万元(7)土地增值税28000（14000+1554）12446万元(8)土地增值率12446（14000+1554）80.02%(9)应交土地增值税1244640%155545%4978777.74200.3万元应补交土地增值税4200.35603640.3万元 (10

16、)应交企业所得税（124464200.3）33%2721.1万元应补交企业所得税2721.13922329.1万元(11)净利润12446（4200.32721.1+500）5024.6万元万元房地产房地产E网网 企业所得税1企业所得税的定义企业所得税的定义企业所得税是以纳税人的所得额为计征对象所征收的税收。所得额所得额收入总额成本费用支出以及收入总额成本费用支出以及免税收入等免税收入等2企业所得税的征税范围企业所得税的征税范围企业所得税的征税范围，包括企业所得税纳税人取得的生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得所得。房地产房地产E网网 企业所得税3企业所得税的纳税人企业所得税的纳税人企业所得税的纳税人包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业等。4企业所得税的计征依据及计算方法企业所得税的计征依据及计算方法 企业所得税的税率：2007年年底之前为33%，2008年开始为25%。应交企业所得税应纳税所得额税率【提示】其具体规定和技巧规定和技巧后面再分别介绍 房地产房地产E网网 房产税法律依据法律依据：房产税暂行条例1房产税的定义房