地产项目监理经验交流-修改版.ppt

1、地产项目类地产类项目的监理工作管理经验及交流地产项目类地产类项目的监理工作管理经验及交流2009年年12月月11日日监理单位：广州宏达工程顾问有限公司监理单位：广州宏达工程顾问有限公司第二项目部第二项目部 发言代表：周流兴发言代表：周流兴一、必须明确工程建设监理的概念工程监理是对项目建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行计划、组织、协调和控制等管理，使这些活动及结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同的要求，实现工程项目的预期目标。只有明确了监理的概念才为以后的监理工作指明的方向和工作思路二、房地产项目监理的出发点和前提二、房地产项目监理的出发点和前提1、工程监理的出发点为三个方

2、面：、工程监理的出发点为三个方面：确保工程结构安全。确保工程结构安全。确保工程使用功能。确保工程使用功能。确保工程观感质量。确保工程观感质量。2、做好工程监理的前提：、做好工程监理的前提：认真熟悉设计图纸等技术文件。认真熟悉设计图纸等技术文件。掌握合同规定中的工料技术要求。掌握合同规定中的工料技术要求。掌握现行施工规范及质量验收标准。掌握现行施工规范及质量验收标准。熟悉法律法规及质量强制性要求。熟悉法律法规及质量强制性要求。工程实体结构安全工程实体结构安全基础工程主体工程工程使用功能装修工程建筑电气建筑给排水三、健全监理组织机构及监理监控体系：三、健全监理组织机构及监理监控体系：1、根据地产项

3、目工程的特点及要求，设置有效的监理组织架构，如、根据地产项目工程的特点及要求，设置有效的监理组织架构，如凯旋凯旋L13区项目监理组的架构，由总监直接统筹四大块监理组协同工区项目监理组的架构，由总监直接统筹四大块监理组协同工作。作。2、制定有针对性的监理规划、各专业各阶段动态型的监理实施细则以、制定有针对性的监理规划、各专业各阶段动态型的监理实施细则以及旁站监理方案、主要质量监控难点和重点监理措施等作为施工阶段监及旁站监理方案、主要质量监控难点和重点监理措施等作为施工阶段监理质量监控体系。理质量监控体系。四、做好工程监控的日常管理工作四、做好工程监控的日常管理工作：（一）、关于施工阶段监理造价控

4、制的经验与体会（一）、关于施工阶段监理造价控制的经验与体会，投资控制是针对全过程的，投资控制是针对全过程的，决定项目投资额多少的，主要是项目的决策阶段和设计阶段，而我们目前从事的决定项目投资额多少的，主要是项目的决策阶段和设计阶段，而我们目前从事的监理主要是施工阶段的监理，施工图纸和合同约定已经明确，因此监理只能是造监理主要是施工阶段的监理，施工图纸和合同约定已经明确，因此监理只能是造价的控制，主要体现在价的控制，主要体现在1、设计图纸会审提出某些建议以节省造价外，如凯旋项、设计图纸会审提出某些建议以节省造价外，如凯旋项目地下室后浇带采用紫铜（香港巴拿丹马设计的）止水，那我们监理建议国内是目地

5、下室后浇带采用紫铜（香港巴拿丹马设计的）止水，那我们监理建议国内是可以采用普通钢板做止水带的，且和砼的结合更好，结果业主接纳了监理的意见；可以采用普通钢板做止水带的，且和砼的结合更好，结果业主接纳了监理的意见；2、进度款的审核上，很多工程师在处理进度款的问题上把握不好，第一形象进、进度款的审核上，很多工程师在处理进度款的问题上把握不好，第一形象进度比例把握不好，第二，预付款的扣除把握不好，第三，哪些该付，哪些不该付度比例把握不好，第二，预付款的扣除把握不好，第三，哪些该付，哪些不该付不清楚，如把合同约定施工措施也给付，还要工程量清单没有的工程量或者有争不清楚，如把合同约定施工措施也给付，还要工

6、程量清单没有的工程量或者有争议的价也批了，第四，把没有经过验收或者验收不通过的工程量进行了支付；议的价也批了，第四，把没有经过验收或者验收不通过的工程量进行了支付；3、施工过程中对经济签证的把握。要做好经济签证，就需要做好以下两个控制：一施工过程中对经济签证的把握。要做好经济签证，就需要做好以下两个控制：一是定性的控制，也就是说分清楚哪些是合同外项目可以予以签证的，哪些是不可是定性的控制，也就是说分清楚哪些是合同外项目可以予以签证的，哪些是不可以签的，例如对未按规范要求采取支护措施而造成的基槽塌方，是不能签证的。以签的，例如对未按规范要求采取支护措施而造成的基槽塌方，是不能签证的。二是定量的控

7、制，例如人工挖孔桩抽水台班一般来说是可以签的，但需把握好量二是定量的控制，例如人工挖孔桩抽水台班一般来说是可以签的，但需把握好量的准确度。的准确度。4、质量、安全没有及时跟踪到位造成的返工损失。、质量、安全没有及时跟踪到位造成的返工损失。（二）、关于于施工阶段监理进度控制的经验与体会（二）、关于于施工阶段监理进度控制的经验与体会（二）、关于于施工阶段监理进度控制的经验与体会（二）、关于于施工阶段监理进度控制的经验与体会 影响项目进度的因素非常复杂影响项目进度的因素非常复杂影响项目进度的因素非常复杂影响项目进度的因素非常复杂且非常之多，如资金到位情况且非常之多，如资金到位情况且非常之多，如资金到

8、位情况且非常之多，如资金到位情况 、施工单位选择的好坏，设计图纸是否完善、外部环、施工单位选择的好坏，设计图纸是否完善、外部环、施工单位选择的好坏，设计图纸是否完善、外部环、施工单位选择的好坏，设计图纸是否完善、外部环境的优劣等等，但是这些因素往往又都不是监理所能左右的，因此在进度控制上，境的优劣等等，但是这些因素往往又都不是监理所能左右的，因此在进度控制上，境的优劣等等，但是这些因素往往又都不是监理所能左右的，因此在进度控制上，境的优劣等等，但是这些因素往往又都不是监理所能左右的，因此在进度控制上，留给监理施展的空间似乎并不多。但是作为监理的职责应该对工程进度进行有效的留给监理施展的空间似乎

9、并不多。但是作为监理的职责应该对工程进度进行有效的留给监理施展的空间似乎并不多。但是作为监理的职责应该对工程进度进行有效的留给监理施展的空间似乎并不多。但是作为监理的职责应该对工程进度进行有效的控制，如果方法得当监理还是可以发挥应有的作用的。控制，如果方法得当监理还是可以发挥应有的作用的。控制，如果方法得当监理还是可以发挥应有的作用的。控制，如果方法得当监理还是可以发挥应有的作用的。1 1、要求总包单位工程进场以、要求总包单位工程进场以、要求总包单位工程进场以、要求总包单位工程进场以后根据合同以及具体工程特点、外部环境情况制定总施工进度计划，这各分包制定后根据合同以及具体工程特点、外部环境情况

10、制定总施工进度计划，这各分包制定后根据合同以及具体工程特点、外部环境情况制定总施工进度计划，这各分包制定后根据合同以及具体工程特点、外部环境情况制定总施工进度计划，这各分包制定相应的分包施工计划，大型项目的监理可以制定总控制计划，但是出发点是不一样相应的分包施工计划，大型项目的监理可以制定总控制计划，但是出发点是不一样相应的分包施工计划，大型项目的监理可以制定总控制计划，但是出发点是不一样相应的分包施工计划，大型项目的监理可以制定总控制计划，但是出发点是不一样的，施工单位的总进度计划是用来指导施工的，监理的总控计划是用来在满足进度的，施工单位的总进度计划是用来指导施工的，监理的总控计划是用来在

11、满足进度的，施工单位的总进度计划是用来指导施工的，监理的总控计划是用来在满足进度的，施工单位的总进度计划是用来指导施工的，监理的总控计划是用来在满足进度要求时约束建设单位、施工单位的责任行为的，同时也是作为监理控制进度的措施。要求时约束建设单位、施工单位的责任行为的，同时也是作为监理控制进度的措施。要求时约束建设单位、施工单位的责任行为的，同时也是作为监理控制进度的措施。要求时约束建设单位、施工单位的责任行为的，同时也是作为监理控制进度的措施。2 2、形成会议例会检查制度，要求施工单位在定期的例会前必须提交本周进度情况和、形成会议例会检查制度，要求施工单位在定期的例会前必须提交本周进度情况和、

12、形成会议例会检查制度，要求施工单位在定期的例会前必须提交本周进度情况和、形成会议例会检查制度，要求施工单位在定期的例会前必须提交本周进度情况和下周进度安排情况书面报告制度，此报告要求盖章并发建设单位，监理单位，这一下周进度安排情况书面报告制度，此报告要求盖章并发建设单位，监理单位，这一下周进度安排情况书面报告制度，此报告要求盖章并发建设单位，监理单位，这一下周进度安排情况书面报告制度，此报告要求盖章并发建设单位，监理单位，这一盖章，无行中就已经是对施工单位有约束了，就是很好的控制措施，定期对比并结盖章，无行中就已经是对施工单位有约束了，就是很好的控制措施，定期对比并结盖章，无行中就已经是对施工

13、单位有约束了，就是很好的控制措施，定期对比并结盖章，无行中就已经是对施工单位有约束了，就是很好的控制措施，定期对比并结合合同取得法规效应。合合同取得法规效应。合合同取得法规效应。合合同取得法规效应。3 3、召开专题进度督促会，但是必须在满足合同及其自身制定、召开专题进度督促会，但是必须在满足合同及其自身制定、召开专题进度督促会，但是必须在满足合同及其自身制定、召开专题进度督促会，但是必须在满足合同及其自身制定的计划为前提，主要从施工组织方面，如材料进场、设备投入的计划为前提，主要从施工组织方面，如材料进场、设备投入的计划为前提，主要从施工组织方面，如材料进场、设备投入的计划为前提，主要从施工组

14、织方面，如材料进场、设备投入数量、施工人员投入、及施工顺序、施工流水部署、施工措施数量、施工人员投入、及施工顺序、施工流水部署、施工措施数量、施工人员投入、及施工顺序、施工流水部署、施工措施数量、施工人员投入、及施工顺序、施工流水部署、施工措施方面等进行督促，切记监理工程师在违反法规工期或者根据业方面等进行督促，切记监理工程师在违反法规工期或者根据业方面等进行督促，切记监理工程师在违反法规工期或者根据业方面等进行督促，切记监理工程师在违反法规工期或者根据业主明显不合理的要求下发书面监理通知督促施工进度，如一旦主明显不合理的要求下发书面监理通知督促施工进度，如一旦主明显不合理的要求下发书面监理通

15、知督促施工进度，如一旦主明显不合理的要求下发书面监理通知督促施工进度，如一旦在追赶进度上出现质量特别是安全问题时，监理要付出被处罚在追赶进度上出现质量特别是安全问题时，监理要付出被处罚在追赶进度上出现质量特别是安全问题时，监理要付出被处罚在追赶进度上出现质量特别是安全问题时，监理要付出被处罚或者法律责任。如万科项目，业主要求主体工程三天一层，这或者法律责任。如万科项目，业主要求主体工程三天一层，这或者法律责任。如万科项目，业主要求主体工程三天一层，这或者法律责任。如万科项目，业主要求主体工程三天一层，这明显有些不合理，连监理检查验收和要求整改的时间都没有了。明显有些不合理，连监理检查验收和要求

16、整改的时间都没有了。明显有些不合理，连监理检查验收和要求整改的时间都没有了。明显有些不合理，连监理检查验收和要求整改的时间都没有了。4 4、要充分了解建设单位的经营理念，抓大放小，注意把握度、要充分了解建设单位的经营理念，抓大放小，注意把握度、要充分了解建设单位的经营理念，抓大放小，注意把握度、要充分了解建设单位的经营理念，抓大放小，注意把握度的关系，监理工程师应该从方法上掌握一定的灵活性，不可在的关系，监理工程师应该从方法上掌握一定的灵活性，不可在的关系，监理工程师应该从方法上掌握一定的灵活性，不可在的关系，监理工程师应该从方法上掌握一定的灵活性，不可在某一点上小题大做，要从工程整体和全局出发思考问题，如果某一点上小题大做，要从工程整体和全局出发思考问题，如果某一点上小题大做，要从工程整体和全局出发思考问题，如果某一点上小题大做，要从工程整体和全局出发思考问题，如果处理不好，业主投诉就会发生，最终使得被动监理；处理不好，业主投诉就会发生，最终使得被动监理；处理不好，业主投诉就会发生，最终使得被动监理；处理不好，业主投诉就会发生，最终使得被动监理；5 5、赶工、赶工、赶工、赶工奖励和处