北京土地储备和一级开发流程.ppt

1、WWW.BJTD.COM 二二一二年五月一二年五月北京市土地整理储备中心顺义区分中心BEIJING LAND REHABILITATION&RESERVATION CENTER SHUNYI DISTINCTION CENTERBy 王英梅 第一部分 土地储备开发储备开发制度建立n20012001年，国务院下发了年，国务院下发了关于加强国有土地资产管理的通知关于加强国有土地资产管理的通知（国（国发发200115200115号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。收购储备制度。n在此形势下，在此形势下，20012001年，北京

2、市土地整理储备中心成立。年，北京市土地整理储备中心成立。n20022002年北京市人民政府出台了年北京市人民政府出台了关于加强国有土地资产管理建立土关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见地储备制度的意见（京政发（京政发2002420024号文），明确了建立土地有号文），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。制度。n在同年在同年7 7月月1 1日实施的日实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第（国土资源部令第1111号），对招拍挂的范围、程

3、序等做了详细约束。号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。n20052005年，年，北京市建设用地供应办法北京市建设用地供应办法（京政发（京政发2005620056号）、号）、北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（京国土市20055402005540号）号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。据。土地储备开发土地储备开发（一）概念u 什么是土地储备？北京市土地储备和一级开发暂行办法中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施

4、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。土地储备开发（二）土地储备开发范围新征集体土地用于经营性开发的；新征集体土地用于经营性开发的；因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；依法收回的闲置土地；依法收回的闲置土地；土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同

5、，又不具备转让条件的土地；条件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；土地使用者要求政府收回的土地；全区范围内无合法使用权的国有土地；全区范围内无合法使用权的国有土地；其它依法可以收回的国有土地。其它依法可以收回的国有土地。土地储备开发土地储备开发（三）土地储备开发计划的编制区政府市国土局市政府区国土局会同区发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门现阶段我区土地储备的重点范围位置图现阶段我区土地储备的重点范围位置图居住项目居住项目商服项目商服项目潮白河温榆河奥运水奥运水上公园上公园土地储备开发土地储备开发（四）土地储备开发组织和原则u 土地储备和一级开发由北京市国土资源局顺义分局（以

6、下简称区国土局）负责我区辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心顺义区分中心（以下简称区土地储备分中心）具体组织实施。1.必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求；2.必须符合城市土地储备和供应计划的要求；3.必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则；4.必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；5.必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发的顺利实施；6.必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。土地储备开发土地储备开发（五）土地一级开发流程uu规划条件规划条件规划条件规划条件uu土地预审土地预审土地预审土地预审uu项目核准项目

7、核准项目核准项目核准uu土地征用土地征用土地征用土地征用uu地上物拆迁地上物拆迁地上物拆迁地上物拆迁uu回迁房建设回迁房建设回迁房建设回迁房建设uu大市政建设大市政建设大市政建设大市政建设工业用地前期开发流程n20072007年年4 4月，国土部、监察部联合下发月，国土部、监察部联合下发关于落实工业用关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知国土资发国土资发200778200778号号n20072007年年6 6月，北京市人民政府出台月，北京市人民政府出台关于全面实行工业用关于全面实行工业用地招拍挂出让的实施意见地招拍挂出让的实施意见（京政发（京政发

8、200714200714号，将工号，将工业用地纳入招拍挂范畴，并实施项目前期开发。业用地纳入招拍挂范畴，并实施项目前期开发。n前期开发授权：前期开发授权：n提出授权申请（所在镇、经济开发区及产业功能区提出）提出授权申请（所在镇、经济开发区及产业功能区提出）n区国土局对项目用地进行审核（是否符合规划）区国土局对项目用地进行审核（是否符合规划）n报区政府审定报区政府审定n区政府下发土地前期开发授权批复区政府下发土地前期开发授权批复n前期开发主体：储备机构、区属专业从事前期开发的国有全资企业、各镇前期开发主体：储备机构、区属专业从事前期开发的国有全资企业、各镇工业开发中心工业开发中心工业用地前期开发

9、流程工业用地前期开发流程n前期手续的办理（区相关职能部门）n土地规划条件n土地预审n项目核准n项目前期开发（项目资金实施单位负责筹措）n征地；n拆迁；n大市政建设；n前期开发成本确定前期开发成本确定n区成本审核小组审核确定n构成：参照经营性项目用地开发成本构成n利润率：不高于审定成本的8%顺义区土地储备开发项目情况顺义区土地储备开发项目情况顺义区土地储备开发项目情况顺义区土地储备开发项目情况20042004年至今，已启动土地一级开发的授权项目共年至今，已启动土地一级开发的授权项目共计计8989个，土地总面积为个，土地总面积为3208.973208.97公顷（公顷（48134.5548134.5

10、5亩）亩）截止目前，已完成入市交易截止目前，已完成入市交易702.8702.8公顷（公顷（1054210542亩）亩）.顺义区土地储备开发项目情况顺义区土地储备开发项目情况顺义区土地储备开发项目情况顺义区土地储备开发项目情况2012年顺义区在施项目年顺义区在施项目73个个，土地总面积，土地总面积2640.92公顷公顷（另有死库容项目（另有死库容项目1个，总面积个，总面积39.08公顷，单独选址项公顷，单独选址项目目3个，总面积个，总面积74.08公顷，未计入在在施项目中）。其公顷，未计入在在施项目中）。其中：中：1.市区联储备项目市区联储备项目12个，开发土地总面积个，开发土地总面积307.8

11、4公顷；公顷；2.分中心为主体项目分中心为主体项目30个，开发土地总面积个，开发土地总面积1099.26公公顷。其中：顷。其中：分中心直接投资项目分中心直接投资项目20个，开发土地总面积个，开发土地总面积679.5公顷；公顷；委托实施主体带资项目委托实施主体带资项目7个，开发土地总面积个，开发土地总面积286.06公顷；公顷；分中心收储项目分中心收储项目 3个，土地总面积个，土地总面积133.7公顷；公顷；3。企业为主体项目。企业为主体项目31个，开发土地总面积个，开发土地总面积1233.82公顷；公顷；第二部分 土地入市交易入市交易入市交易1.1.企业利用自企业利用自有用地建设保有用地建设保

12、障房的项目障房的项目2.2.工业园区中，工业园区中，已完成征地、已完成征地、拆迁等前期工拆迁等前期工作的多功能用作的多功能用地地中心收储的项目中心收储的项目1.1.企业为主体一企业为主体一级开发项目（含级开发项目（含458458项目）项目）2.2.储备机构为主储备机构为主体一级开发项目体一级开发项目直接入市土地直接入市土地收购储备土地收购储备土地一级开发土地一级开发土地土地入市交易方式土地入市交易方式招标招标挂牌挂牌拍卖拍卖定义流程定义流程定义流程招标定义：招标定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投

13、标结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖定义：拍卖定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌定义：挂牌定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。u入市交易应具备的条件入市交易应具备的条件入市交易宗地必须具备：1.规划用地范围必须权属清楚，面积准确，没有与周围用地单位的权属问题。不得有法院查封、抵

14、押、或其它他项权利责任。2.地上物已完成拆除，场地已平整清理，达到三通一平条件。遗留物必须有处理原则、主责单位和最终处理完毕时限。用地范围内留有未完成拆迁居民的，严禁入市交易。3.必须具备规划主管部门正式核发的建设项目规划条件。入市条件入市条件入市条件入市条件权属属清晰清晰 三通三通一平一平规划划确定确定u审核流程编制出让方案及交易文件1、权属核实结果2、地块控规批复3、钉桩报告1、评估报告2、区政府关于成本及回购、还建等事项的意见审核结果报经市政府批准出让方案报经市国土局批准申请主体相关材料建设项目规划条件土地钉桩市政方案地价审核结果交通影响评价（如需）环境影响评价（如需）建设用地预审意见补

15、偿协议样本地上物处理意见签订委托交易协议，收取入市服务费一级开发项目及收储项目直接入市项目 根据北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发20056号）及关于印发北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法的通知（京国土用2005533号）的规定，市国土局应会同市发展改革委、市财政局、市规划委、市住房城乡建设委以及部分社会专家，对出让宗地的出让底价、配建限价商品住房或保障性住房方案和出让方案进行审核工作，通过集体审议形成有关决议后，上报市政府审核批准后，实施土地出让。u土地入市交易地价审核程序评估机构进行土地政府土地收益和开发成本评估入市申请主体委托地价办公室会审议地价专家会暨配建和出

16、让方案会审议局长办公会审议上报市政府批准市发展改革委、市国土局市发展改革委、市财政、市规委、市住建委、市国土局、部分社会专家审定毛地价或出让金审定补偿费、政策性住房配建方案及实物补偿要求 招招标 挂挂牌牌拍拍卖 价高者得价高者得 不不设评标委委员会的招会的招标 价高者得价高者得 限地价、限地价、竞配政策性住房配政策性住房 限房价、限房价、竞地价地价 限地价、限地价、竞房价房价公示期公示期（2020天）天）预登记之日起第三个工预登记之日起第三个工作日作日 不设评标委员会的招标是由企业通过背对背的方式，一次性投报价格，最终以“价高者得”原则确定中标人的交易方式。公示期公示期（2020天）天）竞竞价价期期发布公告竞买人提交竞买申请并报价竞价期内达到地价上限竞价期内未达到地价上限以承诺配建面积最高者为竞得人现场竞配保障性住房面积现场竞价达到上限未达到上限以最终报价最高者为竞得人 该种交易方式通过事先限定土地交易上限价格，如达到上限则转为在此上限价格的基础上竞配保障性住房面积，以承诺配建面积最高者竞得土地。公示期公示期（2020天）天）竞价期竞价期该种交易方式与挂牌方式基本一致，但是限制了未来商