国际大酒店项目建设可行性研究报告.docx

1、国际大酒店项目建设可行性研究报告万邦杜桥国际大酒店可行性研究报告 二O一二年六月八日第一章 总 论1.1 项目建设背景临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用“巨笔”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝图。该镇始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜桥、魅力杜桥、实力杜桥”为工作目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化建设。2006年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒店地块是其中的一个项目。杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积85.54亩，由大酒店和商住楼两部分组成：其中四星级酒店命名为万邦杜桥国际大酒店，用地面积31亩，总建筑面积53566

2、.2（含地下）；商住部分命名为万邦国际星城，用地面积54.54亩，总建筑面积110311.85（含地下）。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦杜桥国际大酒店及其酒店副楼。目前该项目“四证”已办好。1.2 项目概况1.2.1 项目名称万邦杜桥国际大酒店。1.2.2 项目区位本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。本项目区位可快速与台州市区及温州、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置、居住人口、交通状况等方面则是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，其消费

3、群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈一指，因此，在此地投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。1.2.3 项目建设单位（1）企业名称：台州万邦置业有限公司。（2）企业性质：房地产企业。 （3）经营范围：房地产开发与经营（不含限制类项目） （4）公司类别：有限责任公司。 （5）资质等级：贰级。（6）企业概况：台州万邦置业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。秉承“专业、精致、完美”的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨的过程中，为实现筑造家的梦想而

4、不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积近100万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳光华庭、万象国际等多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘和多角度衍生，以全局观将品牌的优势光环辐射到产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，开拓城市未来。在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦置业有限公司于2007年开始开发总建筑面积为114652.9平方米的万邦国际花园，目前已销售完毕。该项目是杜桥镇目前最高档的住宅小区，周边配套实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。本公司凭借着在杜桥镇开发万邦国际花园积累了丰富的开发

5、经验和当地大量的客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。附图1 万邦国际花园鸟瞰图1.2.4 工程概况万邦杜桥国际大酒店项目用地31亩，总建筑面积53566.20 m2，其中主楼建筑面积31490.55 m2 ，副楼建筑面积6730 m2，地下面积15345.65 m2。建筑密度30%，容积率1.85，绿地率35%。汽车位247辆，其中地面停车21辆，地下停车226辆。经估算，工程总投资35883.71万元，每平方米造价6698.91元（含酒店精装成本）。 附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图 1.3 可行性研究报告编制依据（1）杜桥国际大酒店建筑方案设计（2）临海市建设局城镇建设项目规划要

6、求0057号（3）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策（4）中国房地产发展报告NO.5（5）临海市2008年政府工作报告（6）杜桥城市发展规划（7）建设项目经济评价方法与参数(第三版)1.4 可行性研究范围 根据杜桥国际大酒店项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经济、酒店市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是酒店市场分析及营销战略，建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.5 研究结论及建议根据收益计算，本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润2999.39。全年营业税金为526.81万元。在

7、40年经营期内，按每年能产生净利润2999.39万元、折现率8%计算，年金现值35766.57万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，现场建设条件具备。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用，有明显的社会效益。本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低风险，有较强的抗风险能力。1.6 主要经济技术指标杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见

8、表11。表1-1 杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标名指标称数量单位备注用地面积31亩20667.7 m2总建筑面积53566.20m2含地下室其中主楼建筑面积31490.55m2副楼建筑面积6730m2地下面积15345.65m2建筑密度30%容积率1.85绿地率35%汽车位247辆其中地上21辆地下226辆附图3 国际大酒店与国际星城的位置关系第二章 外部环境分析2.1 宏观经济增长2011年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。我们对未来中国的经济应该充满信心。这种信心来自以下四方面：中国经济保持平稳较快发展的总体格局

9、没有变，并没有因为突如其来的金融危机而打破和消除。推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。中国经济保持平稳较快发展的基本条件没有变。中央的宏观调控能力以及宏观调控政策。为了应对金融危机，党中央、国务院采取了一揽子的宏观调控政策：扩大需求、增加投资的十项措施，调整结构、振兴产业的十个规划，以及十几个科技创新的专项等。中国内需强大，必将率先走上经济复苏之路。2.2 项目所处区位背景2.2.1 台州市经济地位台州是股份制经济的发源地，是中国当前两大经济模式之一的“温台模式”的创始者。其中，台州民营经济的比重占了台州经济总量的97%以上，高于同省的 宁波70%，绍兴96%的比重水平。高程度的私有化也

10、促使台州拥有了雄厚的民间资本和发达的金融放贷业。据十五年前有关部门统计，仅路桥小小一个区的私人企业， 总资产上亿元的有18家，上千万的有2800多家，至于那一些500万元以上的企业，更是多如牛毛。台州虽然是个新兴的城市，名气不大，但起点高，发展迅猛。台州的人均收入水平超过杭州、宁波、上海、北京，跻身浙江省人均收入第二，全国人均收入前十名的位置，成为了继杭州、宁波、温州后的浙江又一大城市 。 2011年,国民经济保持平稳增长。据初步核算，全市实现生产总值2794.91亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值188.90亿元，增长3.0%；第二产业增加值1443.97亿元，增

11、长10.2%；第三产业增加值1162.04亿元，增长8.6%；三次产业结构为6.7：51.7：41.6。全市人均生产总值为47779元，比上年增长8.3%，按年平均汇率折算已达7398美元。 2011年，市区实现生产总值987.18亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。市区人均生产总值达到63537元，比上年增长8.3%，按年平均汇率折算已达9837美元。 台州从来没有像温州一样，或者是人们学习仿效的榜样，或者是人们排斥攻击的对象。温州商人是在饱受争议中，自然而然地进入了高调；但台州商人则一直“闷声发大财”，他们低调，但他们的财富不见得比温州人少。台州的人均收入在长三角16个城市中，位居第

12、一，台州城镇居民轿车拥有量全国第一。2.2.2 临海市杜桥镇经济社会概况杜桥镇是台州市规模最大的省级中心镇，全镇陆地面积186平方公里，户籍人口20.05万，外来人口近5万人，辖7个办事处，123个行政村，4个社区。2007年，全镇实现工农业总产值101亿元，财政总收入3亿元，农民人均纯收入8527元。杜桥地处浙江中部沿海，台州湾入海口北岸，南接台州市区，北靠三门湾，紧邻国家地质公园桃渚省级风景名胜区，距海门港10公里，距路桥机场20公里，距甬台温高速公路道口50公里，75、83省道在镇区交汇。全镇陆域面积186平方公里，总人口19.6万人，其中建成区面积5平方公里，城区常住人口5万人。是全国

13、及浙江省综合改革试点镇、浙江省中心镇及台州市规模最大的中心镇、临海市的次中心城市。杜桥历来是椒北平原的经济、商贸、文教中心和货物集散地，辐射周边近40万人口。拥有全国四大眼镜批发市场之一的浙江眼镜城，现有眼镜相关企业900多家，眼镜从业人员达2万余人，销售队伍遍布全国各个角落，并在世界20多个国家和地区设立了眼镜销售点。境内拥有占地近40平方公里工业园区和近3000家工业企业，其中国家级化学原料药基地规划面积20平方公里，是目前国内最大的化学原料药基地，通过几年的发展将成为中国浙东南“药谷”、国际化学原料药科研开发中心和生产贸易中心。附图4 临海市东部区域工业布局示意图杜桥第三产业较为发达，先

14、后建立了眼镜、家具、建材、炒货等一批专业市场及耀达商场、华联超市、如海超市等大中型商场、超市。开办了久久、新港、华吉等一批上规模档次的宾馆酒店。镇区工行、农行、商行、建行等金融机构齐全，且实力雄厚。国家二级车站杜桥客运中心为目前华东地区最大的乡镇级车站。杜桥基础教育、职业教育、成人教育一应俱全，是省教育强镇，杜桥中学是省级重点中学，杜桥小学是省示范性小学，杜桥电大是全省首家乡镇级电大。镇区设有市直属医院临海市第二人民医院。随着东部沿海大开发，为加快工业化进程，临海市政府强势推进以杜桥为中心的南工业发展区的基础设施建设，力争到2012年工业总产值达230亿元以上，财政总收入达到7.5亿元以上。其

15、中规模以上企业达到150家以上，规模以上企业总产值达110亿元以上，这为商品房的开发提供了广阔的市场，必将带动杜桥房地产市场的发展。根据杜桥镇十五届人民代表大会精神，杜桥镇实施“夯实基础、丰满城区、南向拓展”的发展战略：夯实基础：启动完成一批城市重点基础项目，增强城市发展后劲；丰满城区：丰满现有城区板块，突出城市的宜居性，倡导居民住宅小区化；南向拓展：建设滨海路中心区，完成滨海路中干道路建设，再造一个杜桥繁荣中心；杜桥城市发展总体目标：到2020年，建设用地面积将达到20平方公里，城市人口在20万以上，城镇总人口达40万以上。为此，杜桥城市化建设将按照工业进入园区、住宅进入小区、商业进入街区的

16、发展原则，加强规划管理，合理布局、配套建设，把杜桥城区建设为设施完善、功能齐全的现代化滨海城市。附图5 临海市杜桥镇区位图2.3 项目宗地价值宗地土地价值的形成，主要决定于地块的四至条件、七通一平条件、生活配套、交通、周边景观等等。项目宗地南面连接杜桥镇的主干道滨海路，西面连接嵩山路。是未来的台州东部区块的商业中心。拟建的新浙江国际眼镜城与本项目相邻。该眼镜城位于临海市杜桥镇滨海路与杜西路交叉口的西南角，规划总用地面积71750.71平方米，其中道路用地面积11092.57平方米。本项目与浙江国际眼镜城将同时动工，到时将在本镇产生轰动效果，吸引大批眼镜从业者关注本项目。2.4 项目外部环境分析

17、结论国家统计局数据显示，宏观调控的部分政策已经起到作用，经济开始复苏。杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘，发展前景非常广阔。杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，企业众多，对高档酒店的需求旺盛。项目宗地是未来的台州东部区块的商业中心，并与拟建的新浙江国际眼镜城相邻，商家云集，对高档酒店的需求旺盛。第三章 项目市场分析与营销战略3.1 杜桥镇房地产市场现状近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下，杜桥的房地产业也同时保持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场，拉动了杜桥及周边百姓对“商品房小区”的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动

18、了杜桥房地产市场的发展。此后，蓝盾时代名邸的开发进一步促进了杜桥消费者对商品房的接受。随着杜桥作为副中心城市地位的进一步强化，城市配套建设的完善，会有力推动杜桥房地产市场的全面提升。本项目开发商台州万邦置业有限公司在本镇开发的另一个楼盘万邦国际花园项目，强化了“万邦”地产品牌在杜桥人心目中的地位。依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城的行政、商贸、服务等综合中心。本项目位于杜桥镇西侧的新城区，即杜南大道与滨海路交汇点，杜南大道是连接规划建设中的台金高速公路东延线和沿海高速公路的主通道，滨海路是杜桥城市建设中最繁华的商业与金融区，商业网点密布，生意兴隆，项目其未来的

19、升值潜力显然无比巨大。3.2 杜桥宾馆饭店基本情况由于本项目位于台州市杜桥，故竞争性业态选择杜桥镇同类的宾馆饭店进行比较。目前杜桥镇星级酒店有4家，建有3家三星级酒店，1家二星级酒店。整个杜桥镇现有各类酒店、小宾馆40余家，客房数量300间左右，总体上看规模小、档次低，服务业尚处于乡村小集镇的落后状态，如遇到重大商务活动、团队旅游、节假日等活动，镇内宾馆接待能力就受限制。杜桥现主要有久久大酒店、新港大酒店（即杜桥大厦）、华吉宾馆等主要宾馆（兼营餐饮娱乐）。目前设施还较为完善，基本能够满足需要，全年入住率也达到70%至80%。但它们的规模较小，如华吉宾馆不过100多间客房，新港大酒店只有70多间

20、客房，久久大酒店仅有50多间客房，缺乏接待大型旅游团和大型会议的能力。随着经济发展、城市规模扩大和桃渚风景名胜区的开发建设，可适时建设一家规模更大的三星级以上宾馆，位置可选在镇区未来商业中心的滨海路一带。（1）华吉宾馆 华吉宾馆位于临海杜桥镇解放路411号，占地面积16000平方米，按三星级设计构造，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体，并配有商务中心/美容美发/大堂吧等的涉外旅游宾馆，拥有客房165间，餐饮同时容纳700人就餐；目前旧楼标准间房价100元左右，新楼标准间房价210元左右。（2）久久大酒店临海久久大酒店地处临海市杜桥镇府前街332号，仅有50多间客房，主要经营

21、项目有餐饮、住宿、卡拉等。（3）新港大酒店临海市杜桥镇新港大酒店地处杜桥镇杜桥大厦，客房数量有70多间，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体。（4）花园大酒店临海花园大酒店位于杜桥镇杜前路188号，新客站附近，客房数量约80多间，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体。目前标准间房价在130元左右。本公司详细调研了临海市内同档次的酒店：国贸饭店、远洲国际大酒店、华侨酒店、华吉宾馆、台州府大、惠风酒店。详见附件二：同类酒店调研数据。3.3 项目定位3.4.1 功能档次定位根据杜桥镇现有酒店状况，并考虑杜桥镇地区经济和旅游发展状况、区域环境、发展趋势，本项目建议定

22、位于四星级标准酒店，即按照国家旅游局四星级酒店评定标准进行规划设计，把本酒店将建设成为集餐饮、客房、康乐、休闲、会议、商务等诸多功能于一体的综合性高档商务酒店。3.4.2 市场形象定位随着以杜桥为中心100平方公里滨海工业新城战略的实施和城镇建设的不断扩充与完善，杜桥的城市形象日益突出。从设计 、建设、装修到运营管理都注重突出酒店的文化品位，形成酒店的独特个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象，成为杜桥镇一张新的名片。3.4.3 目标市场与客户定位（1）杜桥镇及周边乡镇居民。（2）浙江省化学原料药基地临海区块、杜桥南工业发展区及其他企业的管理人员和技术人员。（3）个体工商户、市场业主、在外经商的

23、成功人士 杜桥作为台州市的中心城镇，经济发展迅速，拥有庞大的消费群体。同时杜桥人民在外经商人数众多，主要从事建筑业，眼镜批发零售、服装鞋帽批发零售等行业，他们把在外经商所赚的钱用来在家乡投资房产（4）政府、社会团体、事业单位工作人员 这部分人收入较高且稳定，消费欲望强。3.4 营销推广策略 高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略： (1)广告宣传策略。 由于万邦国际花园的成功开发与经营，台州万邦置业有限公司已在杜桥消费者心目中建立了良

24、好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。万邦杜桥国际大酒店项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和 “卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。 (2)促销策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；有针对性(销售对象)的举办展销会；集团认购；售楼现场样板房促销；灵活多样的付款方

25、式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；其他促销手段。第四章 建设方案4.1 规划指导思想根据项目的总体规划构思、建设目标要求及杜桥镇资源条件，本项目的规划设想指导思想是：1.酒店的设计将充分体现“建筑是空间艺术”的指导思想，使之成为杜桥镇乃至临海市东部区块标志性的建筑；2.酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足客户商务、公务、会议、休闲需求，为本地经济发展提供便捷的服务；3.酒店的各项配套设施，要全面化、人性化，将为客人提供住宿、餐饮、娱乐、休闲、商务、购物等全面服务；4.设计理念：分区合理，流线清晰，设施完善，以人为本，外形端庄，空间丰富，创造一个生态型和标志性建筑。4.2 设计原则

26、设计构思特点：格调-纯净；风格-独特；构局-整体；手法-含蓄；技术-先进；功能-合理；交通-高效；造价-经济。本酒店由主楼、裙楼、地下室、室外广场四部分组成，主楼主体部分为客房区域，裙楼主要包括餐饮区域、康乐中心、会议中心，地下室主要包括地下车库、仓库等辅助用房。在方案设计的过程中，把握住几点原则：A、总平面布局必须用足、用好、用活规划要求。确保符合规划对建筑容积率、建筑密度、绿化率的要求。合理处理酒店与地块东面商住区的相互关系。合理设置建筑对商住区及城市道路的影响。B、在主楼的设计中做好酒店，餐饮，康乐，会议，四大主体板块功能的合理布置，使个部分相对独立又联系管理方便。裙房的货物运输交通和各

27、部分的人流的交通分流。4.3 总平面设计1.布局分析：整个建筑群沿街半围合布置，南北自然形成一个弧形的广场，在不规则用地形状下自然形成了建筑群体理性组合，同时建筑群体西边的错落丰富了天际线，这样，建筑、广场便形成了一个有机的整体。2.景观环境分析：在本次设计中，我们着重考虑了对地块东面国际星城良好景观的借用，同时利用内院引进阳光和空气。在地块西面入口广场的牵引下，建筑、广场一起连成了一个有序列的空间景观链，成为了整个区块的一个鲜亮的节点，同时在设计中把建筑各个不同功能主要入口面向各城市道路布置。在群体建筑的设计中通过多种手法合理布置不同的功能，既做到功能相对区分，又把阳光和空气引入室内。3.交

28、通流线组织：地块三面均为城市道路，设计把酒店主入口设置在西南角，西北面为康乐主要出入口，西面与南面布置机动车入口和地下车库出入口；北面和地块与商住区内侧考虑了货物入口。沿各建筑物设计环形消防车道，在裙房下设计地下停车库，在车道周边设置了机动车位。地面停车位为植草砖铺装。附图6 杜桥国际大酒店夜景透视图4.4 单体设计4.4.1 平面功能分析（1）酒店主楼酒店主楼为23层，地下一层，平面采用8.48.4M柱网。分为酒店客房，餐饮，会议，娱乐四大功能区块；酒店主入口设置在建筑群的南面；服务入口设置在北面。各层功能分布如下：.酒店主楼底层：大堂吧、咖啡、商务中心、内部办公等.酒店主楼二层：中餐厅等相

29、关设施.酒店主楼三层：中餐厅包厢及会议中心等.酒店主楼四-五层：桑拿房-VIP房.酒店主楼六层：棋牌房.酒店主楼七-二十三层：客房及商务用房.酒店主楼地下一层：员工餐厅，仓库，设备用房。（2）酒店副楼副楼为三层，地下一层，平面采用8.48.4M柱网。按功能分为康乐，健身，桑拿，特色餐饮等四大功能区块。各层功能分布如下：.副楼底层：企业展示中心、精品商店等.副楼二层：健身俱乐部.副楼三层：健身俱乐部等.副楼地下一层：车库，仓库，设备用房，人防防护单元4.4.2 竖向设计主楼建筑地上二十三层，地下一层，室内外高差0.450M，建筑总高度91.780M。地下车库层高为3.6M，一层层高5.8M，二至

30、三层层高为4.8M，四至二十三层层高为3.6M。主楼设5台客梯、2台观光电梯、防烟楼梯、消防电梯、货梯，满足使用和疏散要求。副楼设置客栈，货梯，防烟楼梯。4.4.3 设计重点1.客房设计（1）客房以标准间、商务间为主体，配以部分套房与长包房；（2）酒店的客房标准间总数约280间（套）；（3）酒店客房种类设置：标准房、商务房、豪华房、家庭房；（4）客房的格局和布置多样化，以适应各种宾客的个性需求。2.餐饮设计（1）餐饮主要由中餐厅、宴会厅、包厢为主；（2）餐厅包厢的大小、结构、风格有所区别，以满足不同需求3.会议设计会议中心，在空间设计上要充分考虑空间的自由组合性，在功能设计上将体现多功能性，可

31、召开各种类型的商务会议、新闻发布会、产品推介会。4.康乐设计（1）康乐设施是本酒店的重要部分，做到专业化、特色化；（2）康乐活动除了常规项目档次要高，主营项目突出。4.5 结构设计（1）本工程地上23层，采用现浇钢筋混凝土框架-核心筒结构体系。本工程因有较大的楼板开洞面积，因此通过加强洞口周围楼板的刚度及配筋，同时加大部分边梁的截面等手段来提高建筑物的整体刚度。地下室顶板人防部分采用主框架梁加厚板（仅仅在框架柱之间设置梁，不设置次梁），板厚250mm；非人防部分采用井字梁，板厚180mm。（2）建筑处于非地震区，按非抗震设计。4.6 建筑装修做法表4-1 建筑材料一览表辅楼主楼部位材料部位材料外墙13层干挂花岗石13层干挂花岗石421层氟碳涂料内墙13层乳胶漆四星级酒店内装修定卫生间、厨房白色釉面砖