万科鲩子湖项目投标方案.pptx

1、2014年7月謹呈謹呈 ：万科地产万科地产武汉世联万科鲩子湖项目专案投标报告今天，我们带着期待的眼光来研究这个项目，它天生贵胄，地段不凡；相信，每个人都不会否认这个项目必将聚焦全城目光；但同时，每个人也都知道它身上有着不可否认的瑕疵；我们结合项目的营销目标营销目标，从市场的角度客观分析，来提出项目的核心思路！引子：引子：报告框架目标理解1 1整盘占位思考2一期竞争分析3客户分析4本体分析定位5营销策略及实施6世联特色服务及团队保障71 14目标理解目标理解目标理解目标理解整盘占位思考整盘占位思考本期竞争分析本期竞争分析客户分析客户分析本体分析定位本体分析定位营销策略及实施营销策略及实施世联特色

2、服务及世联特色服务及团队保障团队保障万科在武汉：万科在武汉：深耕深耕1212年，以城市运营者，布局武汉三镇，构建万科年，以城市运营者，布局武汉三镇，构建万科四大生活圈。为武汉人民打造幸福人居生活，成功建立一线品牌开四大生活圈。为武汉人民打造幸福人居生活，成功建立一线品牌开发商影响力！发商影响力！万科在汉口：万科在汉口：万科在汉口经历了房地产市场的萌芽、起步、初步发万科在汉口经历了房地产市场的萌芽、起步、初步发展与成熟阶段；经历展与成熟阶段；经历20092009以来的沉寂积蓄期后，以来的沉寂积蓄期后，20132013强势薄发、回强势薄发、回归汉口。归汉口。20142014年以更高的标准，打造汉口

3、核心区顶级精品物业高度！年以更高的标准，打造汉口核心区顶级精品物业高度！20062006年年20132013年年万科金色家园20072007年年万科城20092009年年万科圆方万科汉口传奇万科鲩子湖20032003年年万科高尔夫万科万科香港路香港路8 8号号万科万科金色家园金色家园万科城万科城万科万科四季花城四季花城万科万科高尔夫高尔夫万科万科西半岛西半岛万科圆方万科圆方万科万科汉口传奇汉口传奇万科西半岛20002000年年万科四季花城20142014年年万科万科鲩子湖鲩子湖【2014-2014-万科鲩子湖项目万科鲩子湖项目】汉口核心区汉口核心区/金融街圈金融街圈/51.3/51.3万方规模

4、万方规模/万科万科顶级精品物业顶级精品物业地块地块总建面总建面（）（）地块简介地块简介K1235684临近菱角湖，从长江日报路及香港路进出，整体规模较大K268974靠建设大道，汉口金融圈核心地段，周边高端建筑鳞次栉比K323187 倚宝岛公园，通过高雄路及香港路、台北路等进出，居住环境较为老旧，但周边密布老公务员、企事业小区，及各种教育、医疗等配套设施K5136361K432684 K83999 K712109 台北二路，近西北湖商圈，周边聚集了各类高端住宅、小户型公寓等汇总512998/【2014-2014-万科鲩子湖项目万科鲩子湖项目】预计预计1414年年1111月推出月推出K4K4、K

5、8K8地块精装房源地块精装房源352352套，产品为套，产品为4545精品一房、精品一房、82-8782-87舒适舒适2 2房、房、108-130108-130阔绰阔绰3 3房房和和165165宽奢四房。宽奢四房。户型面积段/平套数占比1A45.2318.81%2A82.1-84.077320.74%2B85.92-87.887922.44%2C83.98-864813.64%3A108.73-109.476217.61%3B128.4430.85%3C130.0730.85%3D119.68318.81%4A165226.25%合计352100.0%K4K4：一：一单元单元3434层，二单元

6、层，二单元2828层，层，均为均为2T62T6户型，共户型，共有有8 8个户型。个户型。总面积约总面积约3.33.3万万 ，总户数，总户数352352套。其中约套。其中约82-8782-87两房两房200200套，约套，约108-130108-130三房三房9999套，产品线丰富，货源充足。套，产品线丰富，货源充足。K8K8：一栋楼，一栋楼，1212层，层，底底层架空，层架空，2T22T2户型，四房户型，四房两厅三卫（两厅三卫（4A4A），），单套单套建筑面积建筑面积165165平方米，共平方米，共2222套。套。K8目标目标目标关键点：目标关键点：20142014年年1111月中销售，年底签

7、约月中销售，年底签约3.53.5亿亿（开盘销售（开盘销售4 4亿，亿，200200套）套）世联对目标的理解：世联对目标的理解：1 1、汉口高价、汉口高价树立汉口中心片区高端项目价格标杆；树立汉口中心片区高端项目价格标杆；并实现掩护汉口传奇去化。并实现掩护汉口传奇去化。2 2、合理推售、合理推售根据区域利好逐推各地块，层层塑造项根据区域利好逐推各地块，层层塑造项目口碑影响力，争取实现地块价值溢价空间；目口碑影响力，争取实现地块价值溢价空间；3 3、品牌意义、品牌意义万科品牌在汉口的重磅奠定！万科品牌在汉口的重磅奠定！目标之下，目标之下，我们应该思考的我们应该思考的2 2个问题个问题？1、整个项目

8、市场占位2、首期面临的竞争2 2整盘占位思考整盘占位思考目标理解目标理解整盘占位思考整盘占位思考本期竞争分析客户分析本体分析定位营销策略及实施世联特色服务及团队保障p市场占位分析市场占位分析p项目本体分析项目本体分析p整盘推售策略整盘推售策略定位之前，定位之前，先看大势！先看大势！汉口中心区域分析汉口中心区域分析汉口中心区上半年共成交汉口中心区上半年共成交汉口中心区上半年共成交汉口中心区上半年共成交2470247024702470套，成交均价套，成交均价套，成交均价套，成交均价14527145271452714527元元元元/平，平，平，平，月均去化月均去化月均去化月均去化4114114114

9、11套；量价同比增长各套；量价同比增长各套；量价同比增长各套；量价同比增长各31%31%31%31%、25%25%25%25%。数据来源：亿房网、世联监测平台成交量（套）成交量（套）2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月0100200300400500600700800900100002000400060008000100001200014000160001800010877.

10、7610783.4110710.7512111.6913096.4213700.9814450.8813891.9215836.314628.2213583.715273.93汉口中心城区量价走势表汉口中心城区量价走势表成交套数成交均价50以下50-6060-7070-8090-100100-11050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130140-15070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180以上140-150150-160160-180180以上

11、一房二房三房四房0102030405060708014.0314.0414.05近期区域成交主力为近期区域成交主力为近期区域成交主力为近期区域成交主力为80-10080-10080-10080-100的二房产品，占比近的二房产品，占比近的二房产品，占比近的二房产品，占比近50%50%50%50%，其次为，其次为，其次为，其次为100-130100-130100-130100-130三房。三房。三房。三房。汉口中心区域分析汉口中心区域分析数据来源：世联监测平台12.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0200.0100.0100.0

12、100.0100.0100.0100.0113.1013.1100.0100.0100.0100.0100.0100.010.0030.0060.0090.00120.00150.00180.00210.00240.00-80.00-60.00-40.00-20.000.0020.00汉口中心区存量走势汉口中心区存量走势存量走势 存量（万）新增存量（万）单位：万单位：万截至上月区域存量截至上月区域存量截至上月区域存量截至上月区域存量155.09155.09155.09155.09万方，市场存量相对不大。万方，市场存量相对不大。万方，市场存量相对不大。万方，市场存量相对不大。汉口中心区域分析汉口

13、中心区域分析数据来源：亿房网、世联监测平台三金华都二三金华都二期期融科天成融科天成金地京汉金地京汉19031903葛洲坝国际广场葛洲坝国际广场万科汉口传奇万科汉口传奇越秀星汇云锦越秀星汇云锦和黄世纪江尚和黄世纪江尚内环线内环线二环线二环线武汉天地武汉天地本案本案主力竞争区主力竞争区菱角湖菱角湖1 1号号数据来源：市场调研、世联监测平台中城悦城中城悦城总建面：总建面：35.635.6万方万方住宅：住宅：32.832.8万方万方三江地块三江地块总建面：总建面：7.527.52万方万方住宅：住宅：4.54.5万方万方南国中心南国中心武汉天街武汉天街总建面：总建面：1818万方万方住宅：住宅：6 6万

14、方万方太和青年路太和青年路9595号号总建面：总建面：14.314.3万方万方住宅：住宅：7.87.8万方万方越秀精武路越秀精武路总建面：总建面：71.571.5万方万方住宅：住宅：28.628.6万方万方华润万华润万象城象城和黄循礼门项目和黄循礼门项目总建面：总建面：16.816.8万方万方住宅：住宅：8.28.2万方万方区域当前在售项目与潜在竞争项目各占半壁江山，区域当前在售项目与潜在竞争项目各占半壁江山，区域当前在售项目与潜在竞争项目各占半壁江山，区域当前在售项目与潜在竞争项目各占半壁江山，本案有一定的市场机会点。本案有一定的市场机会点。本案有一定的市场机会点。本案有一定的市场机会点。汉

15、口中心区域分析汉口中心区域分析远洋地块远洋地块总建面：总建面：8080万方万方住宅：住宅：6262万方万方泛海国际居泛海国际居住区住区中城国际中城国际1 1、目前区域市场存量相对不大；、目前区域市场存量相对不大；2 2、未来上市楼盘虽多，但大盘不多；、未来上市楼盘虽多，但大盘不多；3 3、万科、万科2 2个大盘在汉口市场占较大份额，拥有市场主导权。个大盘在汉口市场占较大份额，拥有市场主导权。机会：机会：汉口传奇与鲩子湖项目市场定位可相互映衬，且产品互补，汉口传奇与鲩子湖项目市场定位可相互映衬，且产品互补，未来未来3-73-7年万科在汉口中心市场拥有绝对话语权。年万科在汉口中心市场拥有绝对话语权

16、。市场启示：市场启示：现在现在万科在汉口：万科在汉口：汉口传奇汉口传奇170170万方万方+鲩子湖项目鲩子湖项目5151万方万方=汉口超级大盘联动汉口超级大盘联动绝对的主流、主导地位，领导汉口！绝对的主流、主导地位，领导汉口！万科汉口传奇万科汉口传奇汉口综合体大盘，为汉口主流人群定制汉口综合体大盘，为汉口主流人群定制万科鲩子湖万科鲩子湖汉口精品住宅新高度，高端人群居住首选汉口精品住宅新高度，高端人群居住首选汉口核心更精致、时尚、潮流的新生活标准汉口核心更精致、时尚、潮流的新生活标准当前大势之下，确有优势且看未来的竞争格局土地成交：江汉区土地供应量少、价高，其中土地成交：江汉区土地供应量少、价高，其中20112011年、年、20132013年武年武汉地王均出于此区域，内环楼面地价最高已超过汉地王均出于此区域，内环楼面地价最高已超过1200012000元元/平米。平米。数据来源：智慧武汉2011年地王2013年地王地块名称地块名称占地面占地面积积建筑面建筑面积积成交时成交时间间开发商开发商供应结构供应结构面积配比面积配比90/6090/60现状现状武告字（武告字（20102010）1919