太湖国际社区推广建议.ppt

1、转身占位转身占位,重塑形象重塑形象太湖国际社区转型太湖国际社区转型推广探讨推广探讨推广策略/上海正合 壹壹价值分析价值分析首先首先我们重新梳理一下太湖国际社区现有房源状我们重新梳理一下太湖国际社区现有房源状况。况。产品价值产品价值-聆湖组聆湖组团团最靠近蠡湖的聆湖组团，紧邻万象城、综合商业区、金石路主干道、湖滨路蠡湖隧道、金城湾湿地公园等。结论：聆湖组结论：聆湖组团最大价值为团最大价值为一线蠡湖，拥一线蠡湖，拥有最为开阔的有最为开阔的湖居视野，此湖居视野，此外，生态景观、外，生态景观、出行以及生活出行以及生活便捷程度上优便捷程度上优于其他组团。于其他组团。综合商业区综合商业区万象城万象城产品价

2、值产品价值-160-190产品产品位置分析位置分析60#楼 A1:194大平层58#、59#楼 J1 J3为160四房（J2为88两房）61#楼 K1为162.四房从位置分布来看从位置分布来看60号楼号楼190属于最高属于最高端产品，端产品，58#、59#楼楼160户型属于户型属于边套，此边套，此3栋是最靠近湖的住宅，具有栋是最靠近湖的住宅，具有极好的观景瞰湖体验。极好的观景瞰湖体验。61号楼号楼162户型正对景观轴线，栋距户型正对景观轴线，栋距及视野极好，可以很好的欣赏到社区及视野极好，可以很好的欣赏到社区景观。景观。60#61#58#59#产品价值产品价值-户型分析户型分析 A1所有卧室均

3、南向北向客厅大阳台直面蠡湖，视野开阔主次卧均套房设计，尊贵大气客厅、餐厅一体化设计，阔绰大气产品价值产品价值-户型分析户型分析J1、J2J1和和J2 户型结构一致，只是方向户型结构一致，只是方向对称对称客厅餐厅一体化设计，南北双阳台，极其通透北向阳台直面蠡湖，视野开阔主次卧均套房设计，尊贵大气产品价值产品价值-户型分析户型分析 K1客厅餐厅一体化设计，南北双阳台，极其通透北向阳台直面社区景观，视野开阔主次卧均套房设计，尊贵大气本单元和本单元和J1、J2户型空间设计基本户型空间设计基本一致，但景观上有些许差别。不同一致，但景观上有些许差别。不同之处在于本单元位处组团中间，可之处在于本单元位处组团

4、中间，可以很方便的看到无锡大剧院。以很方便的看到无锡大剧院。J1、J2、A1北向瞰湖，北向瞰湖，K1南北均为社南北均为社区景观。由于栋距较大，因而视野区景观。由于栋距较大，因而视野同样开阔。同样开阔。产品价值产品价值-户型分析户型分析 D1客厅餐厅一体化设计，南北双阳台，极其通透。本单元均处于社区中间位置，不具备一线临湖条件，但相对而言，可以较好的欣赏社区景观。D1户型最大的优势是十分通透。产品价值产品价值-户型分析户型分析 D2本户型并非全通透户型，但三开间均南向，具有很好的采光以及较好的南向观景效果，本质上和D1户型差异不大。相对而言，D2户型通透性比不上D1，但具备三开间南向的采光优势。

5、产品价值产品价值-户型共性总结户型共性总结所有大户型，具备以下共性：所有大户型，具备以下共性：1.视野开阔，景观良好视野开阔，景观良好2.无论高层还是低层，都具有较好的景观。除K1户型外，A1、J1、J2均一线瞰湖。2.户型方正，功能合理户型方正，功能合理 主卧均套房设计，均明厨明卫，功能分区合理，十分宜居。3.南北通透，阔绰大气南北通透，阔绰大气 除190平A1户型因衣帽间的关系，可能并不能做到全通透，但整体上还是南北通透。且客厅、餐厅一体化设计，十分大气。而而88的户型，则是针对刚需的绝佳产品，户型方正，分区合理，舒适度较好的户型，则是针对刚需的绝佳产品，户型方正，分区合理，舒适度较好总结

6、：综合看来，总结：综合看来，160-190是太湖国际社区最舒适的户是太湖国际社区最舒适的户型之一，也是市场上极少数一线蠡湖的在售房源，可以型之一，也是市场上极少数一线蠡湖的在售房源，可以说是直接占据蠡湖资源。说是直接占据蠡湖资源。1.最最 近近：直线蠡湖最近：一线蠡湖；直线万象城最近，距离综合商业区最近：零距离拥揽万象城；2.最最 后后：最后的一线临湖组团；5.最最 大大：大面宽、大视野、大配套；3.最稀缺最稀缺：190仅1栋，60余套而已；而160的除了K1户型外，其他的均一线蠡湖。4.最舒适最舒适：户型空间设计十分合理，功能齐备，居住舒适。再看大户型产品价值再看大户型产品价值市场分析市场分

7、析无锡市无锡市6月商品房新增供应量及成交信息月商品房新增供应量及成交信息市场分析市场分析1.80-90供应偏紧，成交量较大供应偏紧，成交量较大该面积段属于刚需家庭首选，本次推出的D1、D2正处于该面积段，因而针对的人群亦以刚需或首次置业为主。2.120-144成交量最大，供应亦偏紧成交量最大，供应亦偏紧该面积段基本上都是三房设计，房间足够，适合3口乃至四口之家，可以作为终身居所，因而本面积段最受欢迎。成交客户中既有改善型客户，亦有刚需客户。3.144以上成交量并不十分活跃，供大于求以上成交量并不十分活跃，供大于求140-180区间成交较少，供应亦较少。180以上供大于求，成交量仅次于80-90

8、,120-144，可见，当户型面积段超过144之后，成交量以及成交客群均发生较大变化，当户型进一步增大后，成交量有所放大，可能是因为这部分客群比较高端，对于总价不如刚需那么敏感。客群简析客群简析 160-190户型因为面积较大，加上位置较好，可以肯定，购买者均有多次置业经验。其典型客户应具备以下特征社会地位：社会地位：典型的中产阶层，属于社会的中坚力量，在各自机构担任管理职务，拥有相对权利和社会地位年龄周期年龄周期：主力客户可能在40-50年龄段，事业处于上升期或稳定期，需要用一些标签来肯定自己。购买动机购买动机：1.改善居住舒适度；2.犒赏自己；3.物以类聚，人以群分，希望有针对其人生层次的

9、圈层活动。转身转身根据市场成交以及本案实际情况，我们认为88的，自然去化即可，而销售的难点在于大户型的去化。大户型推广问题如下：1.客群转换：由刚需转变为改善需求，资源占有型、炫耀性等精神意义大于物理客群转换：由刚需转变为改善需求，资源占有型、炫耀性等精神意义大于物理层面的需求；层面的需求；2.前期刚需形象转换：摆脱一直以来的刚需形象，建立以改善型、资源占有型为前期刚需形象转换：摆脱一直以来的刚需形象，建立以改善型、资源占有型为主的高端住形象。主的高端住形象。只能重新占位只能重新占位占位目标：占位目标：剑指江湖第一剑指江湖第一所谓江湖第一，意指本案所谓江湖第一，意指本案160/190大户型，大

10、户型，必须让无锡人一想到蠡湖，就想到太湖国际社区，项目必须占据无锡人心目中必须让无锡人一想到蠡湖，就想到太湖国际社区，项目必须占据无锡人心目中蠡湖居住的首席位置。蠡湖居住的首席位置。重新占位目标重新占位目标贰贰价值再分析价值再分析1 规划学者的视角远景规划全城皆知本项目所在地块价值必须做到全城皆知本项目所在地块价值必须做到全城皆知洞察的两个角度n 城市地理角度n 资源特征角度洞察城市地理：再论无锡高端住宅孕育土壤两湖、一山、一河两湖太湖、蠡湖，谈及太湖，分处两省四市，只有蠡湖才能代表无锡 蠡湖，是太湖之内湖。面积7.2平方公里，环湖一周约21公里，是杭州西湖是杭州西湖1.3倍倍，风光丝毫不逊色

11、西湖。二千四百多年前的春秋战国时期，越国大夫范蠡，助越灭吴后，功成身退，偕西施于此泛舟，得名为蠡湖。一山惠山比起五岳的气势，比起上海佘山、比上海紫金山，不成气候一河大运河途经北京、天津两市及河北、山东、江苏、浙江四省，贯通海河、黄河、淮河、长江、钱塘江五大水系，全长约1794公里，不足以代表无锡正合观点：蠡湖的历史沉淀、秀美景致，应该有杭州西湖、上海黄埔江一样的城市地位及国家知名度，成为无锡闻名中国乃至世界的自然资源中国乃至世界的自然资源，而不是与西湖、金鸡湖、千岛湖有那么大的价格差。蠡湖再提升：无锡的中国资源洞察资源特质：层层剥离分离地段价值分析地段的细致差异太湖分内外：内比外贵外太湖浩淼辽

12、阔，但远离城市，配套匮乏，是第二居所或隐退城市的理想选择，而内太湖即蠡湖，拥有秀美景致，更享完善配套，是最城市的湖华润新鸿基太湖国际社区地段价值 =太湖新城 +蠡湖再看区域价值太湖新城太湖新城政府巨擎规划，未来无锡新核心无锡的“维多利亚港”以维多利亚港为蓝本规划，无锡大剧院、万象城等知名文化、商业，文化地标与商业地标。五星级酒店多家五星级酒店环蠡湖高端酒店规划顶级豪宅富人区依湖而居，从来都是富人的向往区域价值区域价值规划发展规划发展正合观点：无锡的文化表情无锡的文化表情：无锡的维多利亚港，无锡大剧院世界级时尚表情世界级时尚表情：华润万象城，高端商业形态云集世界级湖居自然表情世界级湖居自然表情：

13、媲美西湖、千岛湖的湖光山色，国家级湿地公园区域形象再提升：无锡的世界表情2 社会学者的视角产品价值 产品价格洞察社会价值观深入挖掘产品，形成产品力的价值体系重复购买，终极居住的支撑高端住宅产品力的价值体系，高端住宅产品力的价值体系，就是要敢于说出别人没有的就是要敢于说出别人没有的特别是同总价段竟品所没有的，重复购买是需要理由的特别是同总价段竟品所没有的，重复购买是需要理由的越近，与悦更近越近，与悦更近进一步洞察进一步洞察（从位置或成熟度上来看）（从位置或成熟度上来看）1.6年来，聆湖组团离湖越来越近（临湖第一线）2.离万象城越来越近3.离无锡大剧院越来越近4.生态、自然越来越近形象拔高方向一形

14、象拔高方向一越越 悦悦基于越来越近的物理属性，转化为基于越来越近的物理属性，转化为“悦悦”的精神属性。的精神属性。拔高调性，产品价值转换为精神价值拔高调性，产品价值转换为精神价值离悦更近，以悦制胜离悦更近，以悦制胜一线蠡湖：越近，悦壮阔；一线蠡湖：越近，悦壮阔；万象城：万象城：越近，悦缤纷；越近，悦缤纷；无锡大剧院无锡大剧院:越近，悦人文；越近，悦人文；湿地公园、社区景观等：越近，悦自然。从从【聆湖聆湖】案名出发，结合案名出发，结合【中国资源，世界表情中国资源，世界表情】予以形象及卖点表达予以形象及卖点表达在这里，聆听更壮阔的湖在这里，聆听更壮阔的湖 （更近的湖）（更近的湖）在这里，聆听世界的

15、表情（更多的万象城缤纷）在这里，聆听世界的表情（更多的万象城缤纷）在这里，聆听中国的人文（更近的无锡大剧院）在这里，聆听中国的人文（更近的无锡大剧院）在这里，聆听自然的声音（国家级生态湿地公园）在这里，聆听自然的声音（国家级生态湿地公园）本质上，本方案是对之前报广形象的一种整合，使之更具备系列感与高本质上，本方案是对之前报广形象的一种整合，使之更具备系列感与高度，同时，也没有非常自吹自擂的感觉，适合本项目的客群。度，同时，也没有非常自吹自擂的感觉，适合本项目的客群。形象拔高方向二形象拔高方向二聆听聆听叁叁解决问题解决问题160/190必须集中解决：梳理提升区域价值+提纯拔高项目特质+找准精准目

16、标客户现场体验无懈可击基于以上分析之上的问题简化基于以上分析之上的问题简化1 心理学者的视角客群精准亲临关注洞察高端客户的心理特征高调发声，高调的动作才有吸引力高调说区域中国资源世界表情，必须全城皆知区域炒作活动1：蠡湖论坛 第一届沪苏锡CBD发展未来论坛嫁接：太湖新城政府主办，第一财经、无锡经济频道承办。考虑与周边楼盘合作，共摊成本。目的：以论坛为依托，让无锡快速会聚全国，受到关注形式：建议邀请知名城市运营专家、上海陆家嘴、苏州金鸡湖 相关规划人士一起参与探讨论坛，以后每年一届思维借鉴：博鳌论坛：论坛+旅游经济，使得博鳌小城迅速受到世界关注，产业结构上，博鳌从事第三产业占全镇总劳动力的40%，其中从事旅游、旅馆经营及餐饮业多亚布力论坛：论坛+旅游经济，作为中国企业家论坛的永久性会址，亚布力所充当的“中国达沃斯”角色将对社会经济的进步起到不可代替的作用。区域炒作活动2：三代绘蠡湖嫁接：太湖新城政府、江南大学艺术学院内容：请无锡国画名家、新锐建筑师、儿童，共绘蠡湖前世今生未来 目的：以轰动性事件提升区域价值活动形式：清明上河图+全景效果图+儿童天真想像力 区域炒作活动3：城市雕塑征集内容