项目建造成本培训文件.pptx

1、房地产开发项目成本培训稿房地产开发项目成本培训稿大连科技城发展有限公司造价预算部大连科技城发展有限公司造价预算部大连科技城发展有限公司造价预算部大连科技城发展有限公司造价预算部讲义提纲 一、房地产开发成本的构成一、房地产开发成本的构成 二、房地产开发成本费用所占比例二、房地产开发成本费用所占比例 三、我公司开发项目成本构成的特点三、我公司开发项目成本构成的特点一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 第一部分土地获取费用指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包以下内容：以下内容：土地征用费：土地出让金、交纳的契税土地征用费：土地出让金、交

2、纳的契税 等 拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费：其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费。其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费。一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 地价可通过容积率折算成楼面地价地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米即每建筑平方米里的土地成本里的土地成本)。简单的公式是。简单的公式是楼面地价楼面地价 =地价（单位：万元地价（单位：万元/亩）亩）666.67666.67容积率容积率举例：举例：地价地价100100万万/亩，容积率亩，容积率3.03.0，楼面地价为，楼面地价为500500元元/；地价地价6060万万/亩，容积率亩，容积率3.03.0，楼面

3、地价，楼面地价300300元元/。一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 容积率经验系数容积率经验系数别墅容积率为别墅容积率为0.40.4左右左右多层容积率约多层容积率约1 1左右左右小高层容积率约小高层容积率约1.5-2.01.5-2.0高层容积率约高层容积率约2.2.0 0以上以上一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用。房地产开发项目的设计费内容主要包括：场地勘探费、概念性规划方案设计费、详规及扩初设计费、景观方案及扩初设计费 单体工程施工图设计费、景观施工图设计费 小区高低压外网设计费、采暖外网设计

4、费、给排水外网设计费、煤气外网设 计费、装饰装修设计费、样板间设计费 审图费等费用等第二部分勘察设计费用一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 工程手续费是指为取得建设项目的合法手续而向政府各级管理部门缴纳的各种费用。第三部分工程手续费用 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。教育集资费、人防建设费、砂石管理费、白蚁防治费、环境评估费、劳保费、工程交易费、招投标代理费、散装水泥费、质量监督费、档案费、地名办费、环保费、排污费、破道补偿费等等费用。大连市各种行政事业收费多达40余种。一、房地产项目成

5、本构成一、房地产项目成本构成 第四部分前期工程费用指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、可行性研究、测绘、三通一平等前期费用。主要包括以下内容：“三通一平”费：临水费、临电费、道路、场地土方平整等。临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 第五部分房屋建筑安装工程费用房屋建筑安装工程费用主要由以下五项费用组成：房屋建筑安装工程费用主要由以下五项费用组成：总包合同的承包范围一般包含下图中土建工程费用、水总包合同的承包范围一般包含下图中土建工程费用、水电安装工程费及部分装修工

6、程费用电安装工程费及部分装修工程费用(粗装饰部分粗装饰部分)。房屋建筑安房屋建筑安装工程费用装工程费用土建工程土建工程费用费用 外饰面装外饰面装修工程费修工程费水电安装水电安装工程工程排水工程排水工程给水工程给水工程煤气工程煤气工程弱电工程弱电工程消防工程消防工程采暖工程采暖工程公共装修公共装修工程工程监理费用监理费用一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 土建工程费用主要由以下三项费用组成：土建工程费用主要由以下三项费用组成：基础工程费：土石方、桩基、降水支护工程费，基础基础工程费：土石方、桩基、降水支护工程费，基础处理费、桩基咨询费。处理费、桩基咨询费。主体工程费：土建结构工程费（含

7、地下室部分），即主体工程费：土建结构工程费（含地下室部分），即主体钢筋砼费用和砌体费用。主体钢筋砼费用和砌体费用。防水工程费防水工程费一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 水电安装工程费用又主要由以下费用组成：水电安装工程费用又主要由以下费用组成：电气电气(强电强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。电讯电讯(弱电弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电

8、讯设施安装费。等电讯设施安装费。给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。自控系统等空调设施安装费。消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。防设施安装费。天燃气安装工程费

9、：主体工程内的天燃气管线等燃气设施安装费。天燃气安装工程费：主体工程内的天燃气管线等燃气设施安装费。采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 第六部分基础配套工程费用基础配套基础配套工程费用：指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预工程费用：指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯等基础设施算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯等基础设施工程费用，红线外工程费用，红线外2m与大市政接

10、口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要由以下七项费用组成：市政公司交纳的费用。主要由以下七项费用组成：供电工程供电工程：高压电缆、开闭所、中心配、箱变、低压电缆、楼宇箱、用户高压电缆、开闭所、中心配、箱变、低压电缆、楼宇箱、用户箱、电表等箱、电表等供水工程：供水工程：管道、阀门、检查井、井盖、水表、水箱等管道、阀门、检查井、井盖、水表、水箱等供气工程：供气工程：雨污水工程：雨污水工程：化粪池、管道、检查井、雨水井、井盖等化粪池、管道、检查井、雨水井、井盖等热力工程：热力工程：热力交换站、管道热力交换站、管道(保温直埋管

11、保温直埋管)、检查井、热表等、检查井、热表等楼宇智能化：楼宇智能化：楼宇对讲、监控、周界防范、背景音乐、电子巡更、刀闸等楼宇对讲、监控、周界防范、背景音乐、电子巡更、刀闸等一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 景观工程费是指完成小区环境建设所花费的费用，其包括绿化工程费、小区内各种道路建设费、运动场地及设施、广场、喷泉等水景、小区照明设施、标识、凉亭花架、小品及围护设施等费用。第七部分室外景观工程费用一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 第七部分室外景观工程费用一、硬质铺装（场地铺装、道路铺装）1、石材铺装 2、地砖铺装（烧结砖、水泥砖及广场砖）3、其他铺装（卵石、洗米石路面）

12、二、园区道路（非铺装面层）及停车场1、混凝土道路 2、沥青道路（多用于别墅，如上海中环墅）3、地面停车场（植草砖面层）4、道路配套的路缘、车挡等三、渗水路面四、园林绿化1、乔木、单株灌木 2、片植灌木（花坛、绿篱、花境等）3、地被及草坪五、景观水体1、泳池水景 2、观赏水景 3、常与水体共存的景观：驳岸、景观桥、木栈道、喷泉、喷水雕塑等六、景观小建筑（亭子、廊架、花架等）七、园林土建小品（树池、花池、景墙、挡土墙、台阶、假山、假石等等）八、围墙及栏杆九、景观小品及其他（景观花钵、休息座椅、景观标识牌、雕塑及垃圾桶等）十、照明景观（灯光照明在景观中也很重要，对景观有烘托和画龙点睛的左右）一、房地

13、产项目成本构成一、房地产项目成本构成 公共配套费主要包括学校、幼儿园、物业管理用房、会所、居委会等等公共设施所发生的费用。第八部分公共配套设施费一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 第八部分管理费用(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。工会经费和职工教育经费。(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。财产保险费、劳动保险

14、费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费金、费)、印花税等。、印花税等。(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。(6)无形资产及长期待摊费用摊销。无形资产及长期待摊费用摊销。(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9)租金：包括房屋租金、车库租金

15、等。租金：包括房屋租金、车库租金等。(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 是指企业为项目建设中筹资资金而发生的各项费用，包括贷款利息支出、金融机构手续费、以及企业筹集资金发生的其他费用。第九部分财务费用一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成第十部分销售费用 销售费用主要由广告费、业务宣传费、制作费、咨询费、展览费、租赁费、售楼处装修费、样板间家具及配饰、销售人员职工薪酬(含销售提成)、办公费、差旅费、招待费、交通费、会务费、销售代理费、交易手续费、房屋空置费等费用组成。销售费用

16、一般确定在销售收入的4左右。一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 4、税金、税金（1）营业税）营业税是对工商盈利事业以营业额为征税对象的一种税。应纳营业税营业额营业税税率房地产业营业税率为5（2）城乡维护建设税）城乡维护建设税 它是国家为了加强城乡的维护建设，稳定和扩大城市、维护建设的资金来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种税。应纳税额应纳营业税额适用税率税率为纳税人所在地为市区的为7，所在地为县镇的税率为5，所在地为农村的税率为1。一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 （3）教育附加税）教育附加税教育费附加是按应纳营业税额乘以3确定。应纳税额应纳营业税额3一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 （4）土地增值税）土地增值税 土地增值税以转让房地产所取得的增值额为增税对象，是以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。土地增值税税率实行四级超率累进税率。一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 （5）企业所得税）企业所得税是指以单位在一定时期内的纯收入额为征税对象的一种税应纳税额应纳税所得额所得税税率企业所得税实行25得比