北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目申请报告.docx

1、北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目申请报告 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目申请报告 中船建筑工程设计研究院二零零八年十一月第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况建设单位名称：北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社法人代表：郭庶培： 北京市朝阳区十八里店乡周家庄村注册资金；3508万元所有制形式：集体所有制组织机构代码：-x二、项目概况1、项目名称：北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目。2、项目建设地址：本项目位于朝阳区十八里店乡周家庄村。具体四至范围为： 南临大羊坊路，北至周庄二期计划路，东至西燕东街，西至大羊坊79号院。3、项目承办单位：北京市朝阳区十八里店乡周家庄

2、村经济合作社。4、项目建设内容：商业及配套；具体有家用电器、床上用品、灯饰、超市。图1-1项目区域位置图5、项目总投资：本项目总投资估算为1800万元。6、项目资金来源：本项目资金由北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社自筹。7、项目建设周期考虑目前办理相关审批手续的周期及工作结点。考虑到项目性质及所在区域建设的要求，本项目为框架结构，建设周期打算约22个月左右，其中前期工作为10个月左右，实际施工期约为12个月，2020年10月底投入利用。项目启动时期本项目为绿化隔离地域产业配套项目，须完善各类前期手续的预备。估量工作时刻为2008年12月至2009年9月。全面建设时期完成基础建设、结构建

3、设、内部装修、室外工程建设等。估量工作期间为2020年10月至2020年10月。 八、项目建设的投资进度依照本项目前期手续办理进度的预测，依据各项费用投入的顺序制定本项目的投资进度如下：项目初期，第一时期别离投入用地补偿资金、基础设施建设费和部份建安工程费约为900万元，占总投资的50%；项目第二时期（即项目全面建设期），投入建设资金900万元，占总投资的50%。9、 总规模及技术指标建设用地面积：公顷总建筑面积：22860平方米其中：地上建筑面积: 22860平方米层数：地上3层， 容积率：本项目整体技术指标如下表 ：表1-1 项目建设技术指标表用地性质总用地面积（公顷）总建筑面积（平方米）

4、容积率建筑高度层数停车数总面积地上面积地下面积地上地下总数地上地下商业22860 22860-2- -配套-1-总计2286022860-2- 10、总平面布置本项目南临南临大羊坊路，与京津塘高速路隔路相望。北至周庄计划路，与周庄嘉园、汇中园、山水文园及新村物业小区相呼应，东至南磨房路。项目用周围有消防通道，商业楼出入口均与消防环路相连。11、 要紧建筑物的建筑特点本项目的设计风格、三维尺度、外立面颜色应与周边环境相和谐，细节设计包括：如砖、窗、屋顶构件等，也应遵循和谐统一的。外立面设计可结合目前流行趋势和本项目的特点，以现代简约建筑风格为主，以给人一种大气、简约、有效、时尚的感觉。12、项目

5、进展情形2008年7月9日，经对北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目的申报，朝阳区发改委做出了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地计划征求意见函（朝发改投资函202077号）；2020年11月3日朝阳计划局就朝阳区发改委的函件，作了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地计划征求意见函复函（规朝文2020090号）。 北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社取得“北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目”的土地开发权，承担本项目的开发建设。13、项目招标本项目建设进程中所涉及的招标内容要紧包括：勘探招标、设计招标、施工招标、监理招标和其他专业工程招标。本项目的招标工作应依照北京市计划委员会关于印发北京

6、市计划委员会建设工程勘探设计招投标备案程序暂行规定的通知、北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定（北京市人民政府第89号令）、关于印发北京市工程建设项目招标方案核准方法的通知（京发改（2006）664号）等文件的规定执行。三、报告编制原那么及依据一、报告编制原那么本报告依照中央的要求和北京市的整体计划，合理配置和利用现有土地资源，坚持科学开发和建设，坚持可持续进展，坚持节能减排的方针，坚持社会效益和环境效益的统一，建设公共化的一流的建筑精品。面向群众、面向科学、面向自然与和谐。二、报告编制依据国家进展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）；国家发改委和建设部颁

7、发的建设项目经济评判方式与参数(第三版)；北京城市整体计划(2004年2020年)；北京市土地利用整体计划(2005年2020年)；北京市朝阳区区域整体计划；北京市朝阳区国民经济和社会进展第十一个五年计划纲要；北京物流港、十八里店乡计划关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地计划征求意见函（朝发改投资函202077号）；关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地计划征求意见函复函（规朝文2020090号）； 委托方提供的其他数据资料；第二章 进展计划、产业政策和行业准入分析一、进展计划分析一、本项目符合北京市国民经济和社会进展第十一个五年计划纲要北京市国民经济和社会进展第十一个五年计划纲要在“坚持统筹兼

8、顾的原那么，尽力增进城乡和区域和谐进展”的计划原那么中指出：依照城市整体计划和区县功能定位的要求，增强分类指导，完善产业布局，增进区县发挥各自的优势，实现特色进展。成立城乡互补、区域和谐、统筹进展的机制，推动社会主义新农村建设，加速郊区城镇化、现代化进程，集中力量抓好重点新城的进展建设。踊跃参与和推动京津冀都市圈经济合作，增进区域经济和谐进展。本项目属于北京市绿化隔离产业用地的商业楼项目建设，在北京城东南部地域，位于京津塘高速与京沈高速路聚集点之间，有利于实现城市功能优化，便于参与京津冀都市圈经济进展。由于，本项目由北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社出资建设，还将有利于加速城镇一体化、现

9、代化进程。因此，本项目的建设是符合北京市国民经济和社会进展第十一个五年计划纲要要求的。2、 本项目的建设符合北京城市整体计划(2004年2020年)为了适应首都现代化建设的需要，2002年5月北京市第九次党代会提出了修编北京城市整体计划的工作任务，依照2003年国务院对北京城市空间进展战略研究的指示精神，和2004年1月建设部请尽快开展北京市城市整体计划修编工作的函，特编制北京城市整体计划（2004年2020年）。2005年1月27日，国务院关于北京城市整体计划做出了批复(国函20052号)，同意了整体计划的实施。北京城市整体计划（2004年2020年）中对城镇建设用地规模进行了计划，2020

10、年，北京市建设用地规模操纵在1650平方千米，人均建设用地操纵在105平方米。其中中心城城镇建设用地规模约778平方千米，人均建设用地操纵在92平方米；新城城镇建设用地规模约640平方千米，人均建设用地操纵在112平方米；镇及城镇组团建设用地规模约212平方千米，人均建设用地操纵在120平方米之内。本项目利用集体非耕地土地建设周庄商业楼建设项目，位于北京城的城市功能拓展区域，本项目的建设内容与建设规模已取得北京市朝阳计划委员会下发的关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地计划征求意见函复函（规朝文2020090号）。本项目的建设符合北京城市整体计划的要求。项目的建设有利于城市环境整治、基础设施改善

11、、有利于提升城市职能中心品质。3、本项目符合北京市朝阳区国民经济和社会进展第十一个五年计划纲要的要求北京市朝阳区是城市功能拓展区，将成为国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点、对外效劳业发达地域、现代体育文化中心和高新技术产业基地。本项目位于北京市朝阳区，在北京市朝阳区国民经济和社会进展第十一个五年计划纲要中指出，“十一五”期间朝阳区的要紧任务之一是优先进展现代效劳业。依照对外效劳业发达地域的功能定位要求，完善政策，改良效劳，优化效劳业进展环境，稳固提升金融保险、商务效劳、会展旅行、商贸流通等优势行业，加速进展文化传媒、教育培训、医疗保健、体育健身、信息效劳等需求潜力大的行业，构建“

12、高增值、强辐射、广就业”的现代效劳业体系，增强现代效劳业的主导作用。依托CBD等重点功能区，大力进展总部经济，吸引更多跨国公司设立地域总部、投资公司、研发中心和采购中心，带动会计、审计、评估、律师、信息咨询等中介效劳业进展，使朝阳成为国内外跨国公司和国际机构的集聚地，提高朝阳区综合效劳能力。北京市朝阳区国民经济和社会进展第十一个五年计划纲要在增强土地资源治理中指出，要完善土地储蓄制度，合理安排土地投放的数量，优化土地资源配置，节约和集约利用土地。挖潜土地存量，整理利用闲置土地，增强土地供给总量和结构的调控。坚持“组团式计划、板块式进展”，推动边缘集团建设，增进绿化隔离地域建设，构建奥运、CBD

13、、电子城、温榆河、定福庄、垡头六大城市组团布局。合理利用城市地下空间，推动地下交通系统、地下人防系统和地下公共设施系统建设。北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目在北京市城市功能拓展区的朝阳区范围内，是朝阳区重点林带建设区域。本项目的建设有利于优化区域效劳业进展环境，整理利用闲置土地，爱惜生态环境，同时增进农村劳动力就业。此项目符合北京市朝阳区的进展计划要求。二、产业政策分析依照北京市朝阳区国民经济和社会进展第十一个五年计划纲要1. 增进产业升级调整不符合功能定位的产业。走高端产业进展之路，严格限制高能耗、高物耗、高污染、低附加值产业进展。加速小商品批发市场、集贸市场改造升级，限制并淘汰低级次产

14、业，提高产业进展层次和技术水平，提高规模和集聚效益。对限制类新建项目禁止投资，对属于限制类的已投资项目加速改造升级。优先进展现代效劳业。依照对外效劳业发达地域的功能定位要求，完善政策，改良效劳，优化效劳业进展环境，稳固提升金融保险、商务效劳、会展旅行、商贸流通等优势行业，加速进展文化传媒、教育培训、医疗保健、体育健身、信息效劳等需求潜力大的行业，构建“高增值、强辐射、广就业”的现代效劳业体系，增强现代效劳业的主导作用。依托CBD等重点功能区，大力进展总部经济，吸引更多跨国公司在区设立地域总部、投资公司、研发中心和采购中心，带动会计、审计、评估、律师、信息咨询等中介效劳业进展，使朝阳成为国内外跨

15、国公司和国际机构的集聚地，提高朝阳区综合效劳能力。改造提升传统产业。围绕提升城市功能、增进劳动力就业，推动商贸、餐饮、交通运输、社区效劳、物业治理等效劳业加速进展。运用先进适用技术，大力提升服装、家居、包装、食物、印刷等都市型工业水平。坚持大商贸、大流通进展方向，标准引导特色市场、专业市场进展。充分利用绿色资源，以市场为导向，重点进展符合城市化要求的都市农业和绿色产业。引导房地产业进展，优先支持增强经济进展后劲和整体竞争力的房地产项目，合理操纵住宅开发规模，增进房地产二级市场进展。2. 进展循环经济增强土地资源治理。完善土地储蓄制度，合理安排土地投放的数量，优化土地资源配置，节约和集约利用土地

16、。挖潜土地存量，整理利用闲置土地，增强土地供给总量和结构的调控。坚持“组团式计划、板块式进展”，推动边缘集团建设，增进绿化隔离地域建设，构建奥运、CBD、电子城、温榆河、定福庄、垡头六大城市组团布局。合理利用城市地下空间，推动地下交通系统、地下人防系统和地下公共设施系统建设。3. 爱惜生态环境增强绿化美化。提升绿化隔离地域绿化水平。加速温榆河、京沈高速路、五环路、京承高速路、机场高速路等重点林带建设，加速奥林匹克丛林公园、太阳宫公园、朝阳公园、高碑店兴隆公园、东坝千亩湖生态公园等重点公园建设，制造一批精品公园。加速完成三大功能区计划绿地建设，踊跃推动城市集中绿地、居住区绿化建设，增强新增道路、

17、河道水系、社区公园建设，增强湿地爱惜和建设。增强环境建设和爱惜。巩固和进展国家级生态示范区创建功效，推动国家环境爱惜模范城区和全国生态区建设。增强水环境建设，加大对清河、坝河、凉水河等要紧河道及骨干排水沟的截污治理力度，增强污水排放管线和截流管线建设，强化对污染排放的监管，全面改善区域水环境质量。加壮大气污染防治，严格操纵扬尘、燃煤、机动车排放和餐饮业油烟污染。增强噪声污染防治，推动安静小区建设。增强固体废弃物污染防治，完成高安屯垃圾无害化处置中心建设，完善回收和集中处置体系，增强环卫配套基础设施建设，推动城市垃圾分类搜集和减量化、资源化、无害化处置。切实落实环境卫生治理责任制，增强执法监督。

18、进展环境卫生爱惜志愿者和社区公益性组织，提高全社会参与治理的责任意识，引导公众养成文明、健康的卫生适应。4. 扩大劳动就业多渠道增进就业。增强就业与产业的对接，重点开发饮食效劳、商贸流通、交通运输和专业特色市场等领域的就业职位，挖掘物业、家政、配送和保健等领域的社区就业潜力，拓展就业空间。增进符合区域功能定位的劳动密集型行业和中小企业进展，增加就业容量。以“4050”失业人员和低保、残疾、农转非失业人员为重点，完善增进就业政策，鼓舞失业人员自谋职业和自主创业。对转居人员、低保人员和失地农人采取踊跃的增进就业方法。完善农村劳动力转移就业政策支撑体系和城乡一体化就业效劳体系，增进农村劳动力就业。健

19、全就业和失业统计分析制度，成立失业预警机制。强化劳动合同治理，完善劳动保障监察制度，依法增强劳动用工治理，保护劳动者的合法权益。增强技术培训和就业效劳。普遍发动社会资源，为劳动者开展多层次、多形式的职业培训和创业培训，提高劳动者就业能力和创业能力。增强区、街（乡）、社区劳动力市场建设，实现各级公共效劳就业机构的信息共享，提高劳动力市场的效劳功能。进展和标准各类专业性职业中介机构和劳务调派、职业咨询指导、就业信息效劳等社会化效劳组织，鼓舞社会各类职业中介机构为城乡劳动者提供诚信、有效的就业效劳。完善职业介绍补助政策，成立与效劳成效挂钩的机制，对提供免费职业介绍效劳的各类职业中介机构给予补助。综上

20、所述，本项属目商业地产项目，是“十一五”计划提倡的加速如房地产业等消费性效劳业的进展内容，项目的建设符合相关的产业政策要求。三、行业准入分析该项目是北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社开发建设的十八里店乡周庄商业楼项目，开发主体的资质品级为暂定资质。依照开发企业相关资质的规定，开发企业可承担10万平方米以下（含）的开发项目，将依照企业资产、专业技术治理人员等情形，核准可承担的项目规模。本项目总建筑面积为22860平方米，依照有关批件，北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社已取得土地开发权，符合行业准入的条件。第三章 资源开发及综合利用分析在中国，人多地少的大体国情决定了土地资源高效集约利

21、用不仅是贯彻落实科学进展观，构建社会主义和谐社会，实现人口、资源、环境可持续进展必需解决的重大问题，而且是资源节约型、环境友好型社会必需高度重视的重要问题。一、北京市“十一五”时期土地资源爱惜与开发利用计划“十一五”时期是北京市落实“新北京、新奥运”战略构思、全面实施国务院批复的北京城市整体计划（2004年2020年、在全国率先大体实现现代化、构建现代国际城市大体框架的关键时期。考虑到北京市山地多，平原少，可用于开发建设的土地所占比重低；生态环境脆弱，土地后备资源不足等特点，在那个高速进展时期，土地资源对经济社会进展的约束作用将日趋明显。二、项目土地利用状况1、项目未建设前的土地利用状况北京市

22、朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目总用地面积公顷，总建筑面积30920平方米。本项目位于朝阳区十八里店乡周庄村。具体四至范围为：南临大羊坊路，北至周庄二期计划路，东至西燕东街，西至大羊坊79号院。经对北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目的申报，朝阳区发改委做出了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地计划征求意见函（朝发改投资函202077号）；朝阳计划局就朝阳发改委的函件，作了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地计划征求意见函复函（规朝文2020090号）。 北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社取得“北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目”的土地开发权，承担本项目的开发建设。2、项目土地利用方案本

23、项目南临南临大羊坊路，与京津塘高速路隔路相望。北至周庄计划路，与周庄嘉园、汇中园、山水文园及新村物业小区相配套，东至南磨房路。项目用周围有消防通道，商业楼出入口均与消防环路相连。本项目总建筑面积22860平方米，其中地上建筑面积22860平方米。包括商业及配套；具体有家用电器、床上用品、灯饰、超市。等。本项目商业建筑容积率，地上商业建筑及配套3层。本项目具有独立商业建筑功能，以商业购物为主，合理配置公建设施，完善周边道路、停车、休憩等各项公共设施功能，融入周边区域建设配套，以增进本项目与周边区域的和谐。项目的建设将有效的提高土地的利用率，提升该区域的购物环境，有助于提高市政配套条件，有利于土地

24、资源的高效集约。三、项目土地利用状况分析本项目实施以前，本地的经济、市政配套、生活条件都不睬想，通过本项目的实施，改善了本地城市居民居住条件，使该地域成为北京新城市建设中一个集生态居住、商业、办公、休闲娱乐于一体的核心区域。项目建成后，使所在区域商业配套齐全、生活条件知足、购物环境优美，使该地域的经济效益与社会效益并举且彼此增进。本项目为商业楼建设用地，不存在资源开发和综合利用问题。依照市政计划，本项目周围有完善的雨、污水市政管网。运营期间产生的生活污水通过市政污水管网排放，可不能对地表、地下水造成不利阻碍。四、水资源利用分析本项目在建设时期要紧消耗钢材、混凝土等建筑材料，为常规资源的投入，在

25、确保建筑质量的前提下，以本钱最优化为目标合理利用该类建筑材料，间接阻碍金属矿、建材矿的开发利用。本项目建成后要紧用于文化活动中心自用，对自然资源中的水的需求一样。但北京市作为水资源严峻欠缺的城市，人均水资源量不足400m3为全国的1/7,全世界的1/28.目前北京市年用水量已达到平水年水资源量（42亿m3），水资源匮乏已成为制约首都经济和社会进展的一个要紧瓶颈，节约用水己成为迫在眉睫的现实问题，具体到本项目，仍应在建设及后期利历时期要注重对水资源的利用与节约。依照项目建设规模、利用需求，参考相应的设计标准能够计算得出本项目对水的具体用量需求，其中总的给水用水量300 m3/d（最高日）。 为有

26、效节约用水，本项目拟采纳如下节水方案：（一）合理利用管材、降低供水能耗利用内壁滑腻的供水管材，减少管道沿程水头损失，利用低阻力阀门和倒流避免器，较少管道局部水头损失，水利损失降低后，相应可减少水泵供水压力，以此降低供水耗能。（二）采纳节水型器具；为减少漏水现象，卫生设备采纳节水型，各类阀门采纳建委、规委许诺产品。坐便器采纳冲洗水量为6升水的节水便器且采纳两档冲洗阀门，水龙头采纳陶瓷芯片，公共洗手间采纳红外线感应式水嘴，感应式冲洗阀冲洗大小便器，排除长流水。第四章 节能方案分析能源既是人类赖以生存和进展的大体条件，同时也是制约国家经济社会进展的重要因素。解决能源问题的全然前途是坚持开发与节约并举

27、、节约优先的方针，大力推动节能降耗，提高能源利用效率。本项目属房地产开发项目，建筑节能为该类型项目实现节能降耗的一项重要工作内容。本项目将严格遵循民用建筑节能设计标准（采暖居住部份）JGJ26-95、北京市居住建筑节能设计标准（DBJ)及公共建筑节能设计标准(DBJOl-621-2005)等有关标准标准进行各项细部设计与建设，以使本项目的建筑水平达到节能型建筑标准。选用节能、节水型建筑设备与产品，并利用市政中水，以利水资源的节约。一、用能标准和节能标准建筑节能主若是指在建筑中合理利用和有效利用能源，不断提高能源的利用率，减少能源消耗（要紧包括采暖、通风、空调、照明、炊事、家用电器和热水供给等的

28、能源效率）。我国建筑节能工作始于20世纪80年代初期，通过建筑节能技术研究、节能标准制定的探讨与试行后，现进入制订建筑节能政策和全面组织实施时期，并明确了住宅建筑采暖节能目标与公共建筑整体节能标准。具体内容如下：一、北京地域住宅建筑冬季采暖的节能目标是：在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能60%；二、以20世纪80年代改革开放初期建造的公共建筑作为比较能耗的基础，现代公共建筑节能目标50%,具体能耗包括建筑保护结构和采暖、通风、空调和照明用能源消耗。3、为达到上述有关建筑节能标准，项目前期计划、建筑设计与建造需符合国家公布的相关节能政策、标准与设计标准：相关法律、法规、计划和产

29、业政策（1）中华人民共和国节约能源法（2）中华人民共和国建筑法（3）中华人民共和国计量法（4）国务院关于增强节能工作的决定（国务院令28号）（5）建设部关于贯彻国务院关于增强节能工作的决定的实施意见（建科仁2006231号）（6）民用建筑节能治理方法（建设部令第143号）（7）节能中长期专项计划（国家发改委发改环资2004】2505号）（9）北京市贯彻落实国务院关于增强节能工作的决定假设干意见（10）北京市建筑节能治理规定（北京市人民政府令80号）（11）北京市固定资产投资项目节能评估和审查治理方法建筑节能标准与设计标准（1）公共建筑节能设计标准GB 50189-2005（2）公共建筑节能设计

30、标准DBJ 01-621-2005（3）采暖通风与空气调剂设计标准GB50019-2003（4）外墙外保温工程技术标准JGJ 144-2004（5）建筑照明设计标准GB50034-2004（6）全国民用建筑工程设计技术方法-节能专篇（2007)二、设计方案和能耗状况分析一、空调工程空调系统采纳集中空调系统。二、供水工程 供水现状本项目紧邻北京物流港，可利用市政自来水骨干网。供水方案分析（1）给水系统给水包括自来水供给系统、中水供给系统。依照市政自来水的水压、建筑的高度和建筑的实际情形给水系统采纳以下分区方式：设置生活水箱（不锈钢板结构）及变频调速水泵房一座；地上3层由市政给水管网直接供给。经雨

31、水搜集系统搜集的雨水、及生活排水等，处置成中水以后，供给项目的冲厕及绿化用水。（2）排水系统污水通过化粪池后排入市政排水管道；厨房含油废水经隔油池处置后排入市政污水管道。雨水采纳虹吸雨水排水系统，内排水，经搜集后排入市政雨水管道；室内污水、雨水分流；室外污水、雨水分流。室内排水采纳同层排水系统，管道采纳HDPE管，承插粘接。3、供电工程按供电局和消防要求，本项目内设置变电所，变电所采纳一台1000kVA干式变压器，由市政引两路独立电源进变电所。设置派接室和配电室。消防电梯、正压送风、防排烟、应急照明、消防泵等一级负荷，和客梯、给水设备、排水设备等二级负荷采纳两路电源，结尾双电源自投复式供电；其它三级负荷采纳一路供电。项目采纳集中式火灾报警系统，在项目走廊、楼梯前室、