房产税费改革集中篇.docx

1、房产税费改革集中篇房产税费改革-2006集中篇陈淮:应该说，现在价格已进入敏感期，房价对收入、对价格处在一个高弹性的阶段。大致的判断是“稳中有升、中长期看好”。整体来看，全国楼市将呈回暖趋势，不过全国各城市差异性很大，上海、宁波等少数城市回暖的速度要慢一些，但整个趋势肯定是回暖。因为中国的房地产市场有效需求依然会很旺盛，2006年经济发展的基调是平稳较快发展，房地产业的发展也应该是平稳较快发展。从政策层面看，会有些微调，但不会出现大的政策调整。记者:在很多专家与机构看来，房价是看跌的，您的判断有何依据？陈淮:有哪些专家和机构？我要强调一点，不能因为某些地区高档楼盘的房价有一定回落，就作出整体的

2、判断，这会造成一种误判。更何况，价格波动是很正常的，因为人们买房子并不一定是今天消费，而且房子是必须要消费的，人一辈子一定有机会面临房价下跌或房价上涨，这才是真实的客观规律。近年来，长三角地区的购房者对于所购房产的“档次”与“品位”不断攀升，导致即使个别楼盘的开盘价格下跌，但是楼市价格总体仍处在一个上升通道中，房地产商也有利可图。这也是为什么有些机构预测，明年国际资本将加快进入中国房地产业的步伐，推动商业地产全面提速的真正原因。利率风险是最大风险记者:无论是房价大幅上涨还是大幅下跌，对广大消费者来讲都不是一件好事，就国家而言亦是如此，就怕“大起大落”，而现实是目前高企的房价已成为影响某些地区可

3、持续发展的一大挑战。陈淮:我非常同意这样的观点，的确，国内房地产市场存在这样一些问题。一直以来，房地产市场比较特殊，不仅有自住的需求，还有投资投机的需求，后者很大程度上是一种虚假需求。同时在房地产需求中还有很多是拆迁带来的被动需求。再加上，利率、税率、汇率、通货膨胀率的变化使得国内房地产处于风险较高的阶段。此外，劳动力成本上升所带来的物业费上升，GDP增速的变化都会使房价产生波动。现在银行、保险公司、中介机构、开发商、宏观调控增加的房地产税最终都可以向消费者转嫁，而消费者几乎是毫无防备赤裸裸的面对这些风险。拿银行利率来说，如果向银行按揭三十年还清房贷，这三十年利率的变化是非常大的，目前我国的利

4、率处在历史最低点。未来三十年内，利率上涨的可能性是99%，下降的可能性只有1%。所以说，三十年多付的利息要远远高于购房者对房价上涨的估计，消费者的风险和银行的风险是不对称的。我们可以得出这样的一个结论，不管现在的房价高与低，实际上利率给老百姓留下的风险才是最大的风险。记者:中央高层对房地产市场风险的调控一直很重视，2005出台了很多切实有效的政策，您认为明年在政策方面会有哪些大的变化？陈淮:这真不好预测，房价问题是一个永无休止的论题，单纯依靠行政方式解决房价是不行的，房价要按照市场规律办。因此，对政策出台的期望值不要太高。在这里我可以说的是，其一对房地产、不动产采取持有环节征税的政策明年有望出

5、台；其二，政府将为老百姓开辟一些避险的方式，让应该由制度承担与市场其他主体承担的种种风险，不再转嫁到老百姓头上。但是，我还有一点要提醒广大购房人，无论是自住还是投资，一定是要承担风险的。而在漫长的时间内，房价一定会上涨，不要用炒股的心态来看待房子，房屋价格在短期内的涨跌都是正常现象。(中国证券报本报记者石朝格)二手房交易收个税敲山震虎炒房坚持有意义吗广州开始恢复征收二手房个税，对远在千里的上海房产投资者来说，不是一个好消息。有迹象表明，沪上有少数投资者正在设法应对，如提前离开市场。虽然目前还没有确切的说法表明上海将要开始恢复征收该税种，但是业内人士却认为征收只分迟早，不会不征。广州开始征收二手

6、房交易所得个人所得税，这对上海的房产投资者也产生了一定的影响，有迹象表明，现在有部分投资者想赶在上海尚未开征之前，赶快离开市场。虽然上海财政部门目前尚未明确表态，二手房个税在上海何时恢复征收，这不得而知，而有专家表示，二手房个税的征收毫无悬念，区别在于征收的幅度是多大，部分征收或全额征收。中介市场又感受到了一丝寒意，他们害怕的是万一二手房个税恢复征收之后，上海二手房交易量进一步萎缩，目前因为宏观调控使得市场冷清异常，如果再出现这样一项对二手房交投不利的政策，无疑雪上加霜。“投资者急着想脱手”虽然眼下的状况跟此前一段时间没有多大的区别，看房的人不少，但是问完价格之后，便摇摇头就走开了，即使是留下

7、了联系方式，但再也没有了音讯。21世纪不动产上海家喜加盟店总经理助理林锋最近两天还是感到市场有一些不一样。他说：“来挂牌的人中间，有些人似乎特别着急想把房子抛售出去，定价的时候相对来说就低一些了。”在跟这些人细聊之后，林先生发现，这些人是看到了广州开始恢复征收二手房个税的消息之后，才做出这样的决定的。“这主要是投资者急着想脱手，”他这样认为。这样的情形并不是只有林锋一个人碰到。住商不动产宛平店店长汪女士也发现最近有些反常。她说：“有些人挂牌的时候，主动将价格调低一些，希望在近期内赶快把房子卖掉。”据汪女士介绍，这些房东在了解同类型物业的挂牌价之后，便会主动在正常挂牌价的基础上，下调一定的幅度来

8、挂牌。如别的同类型物业的挂牌价为180万元，他们便会将挂牌价确定在170万元左右。记者所熟知的一个温州房产投资客陈女士也对二手房个税的恢复征收感到有些担忧。目前她手头还有20套房源，大都在浦东世纪公园附近，因为房价下跌已被套牢，她想坚持到2006年年底再做决定，但听到广州开始恢复征收二手房个税的消息之后，心里便有些不太踏实了，她说：“如果征收二手房个税的话，那我再多坚持一段时间有什么意义呢？”记者通过采访了解到，虽然广州恢复征收二手房个税，对上海的二手房市场起到了敲山震虎的作用，致使部分投资者逃市的想法更为强烈。但是，这种情绪还没有蔓延，上述两位业内人士都表示尚未出现大量抛售的情形。记者还走访

9、了古美路附近的中介门店，也没有得到大量抛售的说法。“我们不知道”上海何时开始恢复征收二手房个税？如何征收？记者在采访中将这些问题抛给相关部门时，得到的说法是“我们不知道”。由此看来，上海对二手房个税的恢复征收与否，还有待时日才会有明确的说法。2005年12月27日上午，记者致电闵行区房地产交易中心时，有关人士表示目前没有接到有关二手房个税的具体通知。“到底何时开始恢复征收，如何征收，我们都不清楚，”这位人士如是说。随后，这位人士建议记者可以咨询一下闵行区税务部门。记者致电闵行区税务局之后，得到的说法仍然是一连串的“不知道”。此后，记者又拨通了上海财税局的咨询服务热线“12366”，工作人员也表

10、示目前没有接到相关具体通知，所以有关是否会恢复开征这项税收，目前还不知道。但是业内人士却表示二手房个税的恢复征收只是时间问题。卫明不动产营销智库负责人蔡为民告诉记者，虽然目前上海关于二手房个税的征收与否还没有一个明确的说法，但是这种税种的恢复征收可能性非常大。“上海的房价处于龙头地位，领涨全国，虽然已经在这一轮宏观调控中吃了不少药，但是二手房个税的恢复征收这付药，还是要继续吃的，”他如此调侃道。关于二手房个税的恢复征收时间，他预测可能会在2006年上半年。“10%是关键”如果二手房个税在上海开始征收，那么对投资者、二手房市场将会产生怎样的影响呢？房产投资专家蔡为民表示，二手房个税恢复征收的可能

11、性非常大，那么投资者所担心的问题不再是征与不征了，而是征收额度大小，以及减免期限以及条件的设定。蔡为民认为，二手房个税的恢复征收，将对投资者非常不利。他进而分析道：“如果征收的额度在10%以下，那么可以肯定，对投资者的影响还是比较小的。仅仅征收5%的话，那么对投资者的影响不大；征收10%的话，就会产生较大的影响；而如果全额征收的话，即20%，那么投资者就不要玩了。”的确，作为投资者来说，投资房产主要以赢利为目的。而如果因为付出的成本太高，而在目前房地产市场不再火爆的情形下，再增加一笔额外的成本支出，等于压缩了赢利的空间。记者此前也曾经做过这方面的计算，在上海投资一套商品房(两年内转让)，如果扣

12、除银行贷款利息、契税、中介佣金、营业税、印花税、物业维修基金等等支出，基本上要求房价上涨20%以上，才会有赚头。此外，该税种恢复征收之后，关于减免的期限和条件也会影响到投资者。如果按照广州的做法，如5年之后转让以及唯一一套住房转让都属于免征对象的话，那么这项税收政策的目标就非常明显了，即专门针对投资者。国税总局：商用地下室开征房产税原条例被废止/B2006年1月1日起，在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，都将依照有关规定征收房产税。这是财政部和税总联合下发通知明确的。记者昨天获悉，财政部和国家税务总局在“关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知”中说，凡在房产税征收范围内的具备房屋功

13、能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。通知称，对于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。而对于自用的地下建筑，分三种情况计算征税。它们分别是，工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。业内人士就此接受本报采访时表示，对于个人而言，非营业住房不在房产税征收范围内，因此自住用地下室不用交税。但转做经营用的，自经营之日起，要征收房产税。这一通知从2006年1月1日起执行，财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定第十一条同时废止。据称，这一通知出台的目的是为了统一税收政策，规范税收管理。