河北石家庄东开发区CBD项目定位报告.ppt

1、PRIVATE&CONFIDENTIAL石家庄石家庄中央商中央商务区区项目目市场研究及策划顾问报告市场研究及策划顾问报告2011年8月僅呈：僅呈：XX房地产开发有限公司房地产开发有限公司PRIVATE&CONFIDENTIAL目录目录n石家庄中央商务区功能定位n石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位427n开发方案建议60n财务分析96n开发时序及亮点建议78Page 3本部分待解决问题及研究思路本部分待解决问题及研究思路问题一：石家庄中央商务问题一：石家庄中央商务区与北京区与北京CBDCBD的区别？未的区别？未来的功能定位？来的功能定位？通过对比分通过对比分析，明确石析，明确石家庄中央商家庄

2、中央商务区功能务区功能本项目的模式本项目的模式以及业态比例以及业态比例关系关系地块分析北京CBD的发展分析石家庄发展趋势分析综合体模式分析勒泰业态关系万达业态关系总体布局方案问题二：各个物业所承担问题二：各个物业所承担的角色以及比例关系？的角色以及比例关系？问题三：方案布局？开发问题三：方案布局？开发分期？亮点？分期？亮点？开发时序及亮点财务分析本项目不同业态关系PRIVATE&CONFIDENTIAL1、石家庄中央商务区功能定位Page 5n石家庄中央商务区应该是一个以什么功能为主的石家庄中央商务区应该是一个以什么功能为主的中央商务区？中央商务区？1n开发超高层写字楼的适宜时间节点？开发超高

3、层写字楼的适宜时间节点？2n明确石家庄中央商务区的总体功能明确石家庄中央商务区的总体功能本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题n北京国贸北京国贸案例支持案例支持功能定位功能定位n 三个发展阶段：三个主导功能三个发展阶段：三个主导功能 三个开发亮点三个开发亮点n 石家庄与北京商务区的不同点：石家庄与北京商务区的不同点：总体功能总体功能 产业特征产业特征 客户特征客户特征 物业特征物业特征n石家庄中央商务的特征？石家庄中央商务的特征？3Page 6北京国贸北京国贸项目背景项目背景n中国国贸地处北京中央商务区的核心地段，是由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商

4、业建筑形态组成的地标性建筑综合体项目，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。n国贸自1990年开业以来，云集了多家国际知名跨国公司、承接多项国际、国内会议及大型商务活动，取得了良好的经济效益和社会效益。n随着2007年国贸三期的竣工完成，使国贸总体占地面积达到1717公顷公顷，总建筑面积达110110万万平方米，进一步提升了中国国际贸易中心在全球世贸中心的地位。北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 7北京国贸的发展历程及主导功能北京国贸的发展历程及主导功能形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目第一阶段第一阶段（1985-1990年）起

5、步阶段起步阶段n 市场环境：国贸建设初期，外商大量进入北京，然而国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱n主导功能：国贸一期以酒店功能为核心n 开发亮点：五星级中国大饭店第二阶段第二阶段（1996-1999）发展阶段发展阶段n 市场环境：大量外资企业进入北京市场，巨大的办公需求，以及国贸一期的成功，大北窑地区商务氛围初具规模n 主导功能：国贸二期以写字楼为主，核心商务功能显现n 开发亮点：高端甲级写字楼第三阶段第三阶段（2005-2010）成熟阶段成熟阶段n 市场环境：区域商业市场持续繁荣，商务环境趋向成熟，办公物业激增n 主导功能：写字楼，文化、会议和展览功能突出n 开发亮点：京城

6、第一高楼330米国贸大厦功能定位：功能定位：n 重要国际金融重要国际金融功能区功能区n 现代服务也聚现代服务也聚集地集地n 文化传媒产业文化传媒产业聚集区聚集区以商贸为主的城市综合功能区产业多元化发展：国际商贸中心区，金融和文化传媒产业聚集地国际商务中心区北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 8中国国贸中国国贸起步阶段（起步阶段（1985198519901990年）年）国贸一期：满足城市功能，树立区域形象国贸一期：满足城市功能，树立区域形象n改革开放后，外商大量进入北京，外贸进出口额逐年大幅增长。但北京能够满足外商要求的商务设施极其薄弱。n北京亟需一个可以代表城市形象的综合

7、性商务地标项目，体现城市的商务功能，为吸引更多外商进驻北京提供硬件基础。n1985年，中国国际贸易中心项目开始破土动工。n当时国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱。区域功能单一，以酒店为主，国贸一期的功能组合基本代表了区域特征，但在品质上均大幅提升。n1990年，总建筑面积43.7万平米的国贸一期工程竣工，一座多元化、高质量、全方位的大型高档综合体成为区域的地标。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 919851985年年

8、19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸起步阶段（起步阶段（1985198519901990年）年）国贸一期：大量外商进驻，以酒店为主导功能国贸一期：大量外商进驻，以酒店为主导功能市场驱动力区域特点国贸一期业态国贸一期业态n外商大量进入北京，外贸进出口额逐年大幅增长n所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱，区域功能单一，以酒店为主n项目一期主导功能为酒店，其次项目一期主导功能为酒店，其次为写字楼为写字楼n1990年8月30日国贸中心一期全面开业，成为北京首个集办公、住宿、餐饮、展览、会议、宴

9、会、购物、娱乐等多种功能于一体的综合建筑群。n在业态配比方面，酒店功能占比大，大量外商的进驻，为酒店业在业态配比方面，酒店功能占比大，大量外商的进驻，为酒店业的发展提供市场支撑。的发展提供市场支撑。北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 10n国贸一期以酒店和写字楼功能为核心，其中总建筑面积近8万平米的国贸写字楼抢占了京城写字楼市场30%30%的份额，在其带领下，区域内集中了60%以上的外商驻京机构，成为外商在京首选办公地点，从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。n项目亮点为五星级中国大饭店由香格里拉饭店管理集团管理，是众多国家元首、政府

10、首脑、重要国际组织和各国商业巨头来京的首选下榻之地，有“第二国宾馆”之称。n此酒店成为区域高端酒店代表，为项目树立良好的形象，提升项目整体档次和品质。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸起步阶段（起步阶段（1985198519901990年）年）国贸一期：确立以商贸为主的城市功能区，中国大饭店提升国贸一期：确立以商贸为主的城市功能区，中国大饭店提升项目整体档次和品质项目整体档次和品质物业类型物业类型规模规模国贸写字楼1座建筑面积69,523平米国贸写字楼西楼建筑面积10,00

11、0平米中国大饭店（五星）建筑面积110,000平米716间客房国贸饭店（四星）建筑面积39,000平米552间客房国贸公寓410套国贸展厅10,000平米国贸商城60,000平米国贸一期中国大饭店设施设施规模规模楼层21层房间面积38-110平米会议设施800人宴会厅/2000人会议厅北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 11n从1990年到2000年，北京实际利用外资金额由1亿多美元增长到24亿美元，猛涨20余倍，大量外资企业进入北京。n1996年12月25日，国贸中心二期工程破土动工。1999年12月30日，国贸中心二期工程全部竣工。在国贸二期中，全部为写字楼物业，总建

12、筑面积超过10万平米。n外资的进入激发了办公物业的需求，国贸也真正成为办公为主的商务综合体。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸发展阶段（发展阶段（1996199619991999年）年）国贸二期：区域功能转型，突出写字楼功能业态国贸二期：区域功能转型，突出写字楼功能业态物业类型物业类型规模规模国贸写字楼2座建筑面积71,871平米国贸写字楼东楼建筑面积23,129平米国贸二期业态国贸二期业态市场驱动力区域特点国贸二期业国贸二期业态态n外资企业持续增加，市场办公需求剧增，国贸

13、一期的成功提升区域的吸引力n所在的大北窑区域商务氛围初具规模，同时确立了以国贸周边4平方公里建设的北京中央商务区n 办公为最主要办公为最主要的功能业态的功能业态北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 12n 国贸二期写字楼在硬件设施上可代表当时写字楼最高水准。与2007年入市的金地大厦相比，国贸二期写字楼的硬件设施保证了设备不落后。n2000年度国贸写字楼成为北京市甲级写字楼中的领先者，156家在京的世界财富500强企业中，有70家入驻国贸写字楼。在国贸的带动下，大量金融机构及跨国公司进入CBD区域。截至2003年，CBD区域的外国金融机构数量达到146146家家，跨国公司总

14、部或区域总部数量达到2020家家。n大量国际企业的入驻，确立了其国际化商务功能，形成国际商大量国际企业的入驻，确立了其国际化商务功能，形成国际商务中心区。务中心区。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸发展阶段（发展阶段（1996199619991999年）年）国贸二期：高端写字楼吸引优质客户，确立国际化商务功能国贸二期：高端写字楼吸引优质客户，确立国际化商务功能写字楼档次对比北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 1319851985年年19991999年年

15、20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）国贸三期：伴随区域商务环境成熟，写字楼主导功能凸国贸三期：伴随区域商务环境成熟，写字楼主导功能凸显显n随着区域商务环境成熟，写字楼主导地位显现，与酒店、公寓和商业的占比差距拉大。n国贸三期总建筑规模为54万平米，分为AB两个阶段，其中A阶段为28万平米的超高层写字楼，另外还有一个2340平米的大宴会厅，这将是北京最大的宴会厅。物业类型物业类型规模规模国贸写字楼3期建筑面积280,000平米国贸商业建筑面积40,000平米

16、国贸大饭店278间客房国贸三期业态国贸三期业态市场驱动力区域特点国贸三期业国贸三期业态态n中国加入世贸组织，加速对外贸易流通，整体经济环境向好，办公需求增多n区域价值被认可，办公物业激增，核心商务区地位凸显n 高端写字楼为高端写字楼为主导主导北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 14n作为北京展览密度最大的展览设施之一，国贸展厅总面积达10,000平方米，由三个展厅、序厅及多个多功能厅组成。平均每年承办各类国内国际展会50余场次，年展览面积达27.5万平方米，吸引了50万人次参观，丰富了CBD的商务功能。n而CCTV的迁入又为CBD区域带来了文化传媒产业这一全新的产业发展方向。n功能定位逐渐由国际商务中心向产业多元化方向发展。功能定位逐渐由国际商务中心向产业多元化方向发展。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）国贸三期：承办多种展览以及依托国贸三期：承办多种展览以及依托CCTVCCTV，带动