富强家园项目可行性研究报告.docx

1、富强家园项目可行性研究报告第一章申报单位及项目概况1.1申报单位1.1.1、单位名称：献县鸿基房地产开发有限公司1.1.2、单位地址：献县北环路北侧1.1.3、单位主营业务：市政工程施工，园林绿化工程，房地产开发（包括旧城改造）。1.1.4、单位经营年限：自2006年7月18日成立至今。1.1.5、法定代表人：李保华1.1.6、股东构成：李保华。企业注册资金800万元，李保华股权比例为100%。1.1.7、企业财务经济状况：1、经济实力评价截止20010年6月30日，献县鸿基房地产开发有限公司的资产状况如下： 单位：万元年份项目2010年6月30日总资产7310.45流动资产7238.95负债

2、总额3116.73流动负债总额3116.73货币资金625.74流动比率2.32速动比率0.35资产负债率0.42公司2010年6月30日的资产负债表反映总资产7310.45万元，总负债3116.73万元，没有长期负债，其他应收款400万元，非常有利于以后业务的发展1.1.8单位资质：肆级1.1.9、主要投资项目献县鸿基房地产开发有限公司自2006年成立以来，倡导“团结、务实、进取、创新”的企业精神，着力建立适应市场需求的现代化企业制度，公司采取现代化的管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室、工程部、销售部、财务部、开发部等职能部室，拥有建筑工程、房地产、经济、财会、统计等各类专用技术人员16

3、人；面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造的行列中，目前公司已经通过拍卖购买了原献县针织厂、原献县县棉织厂、原献县农机修造厂、原献县轴承厂等几处土地。其中原献县县棉织厂、原献县针织厂、原献县农机修造厂、原献县轴承厂均已拆迁完毕正在建设之中预计2011年全部完成开发建设工作。1.1.10、企业管理情况：献县鸿基房地产开发有限公司是一个具有良好信誉、朝气蓬勃的企业，公司设有董事长兼总经理一人，副总经理二人，总工程师一人，财务总监一人，部门经理五人，公司领导层平均年龄36岁，现有中高级职称4人，初级职称8人，共16人，全部为大中专以上学历，领导层具有较高的素质。公司副总经理各有所

4、长，在房地产开发中，各尽所能，均具备多年的专业工作经验，完全具备开发本项目的能力。1.2项目概况1.2.1、建设背景献县房地产市场起步较晚，规模较大、较成熟的住宅小区较小。目前已开发建设和入住的小区主要有成功家园住宅小区、明珠商住小区、交通小区、邮电小区、新华小区、县医院住宅小区、欣苑小区、书香苑小区、泰昌家园小区、铅笔厂小区、电力局小区等。3万平米以上小区4个。随着献县经济的飞速发展，人们的购房需求在不断增长。献县鸿基房地产开发有限公司为适应献县县城总体规划的要求，加快旧城改造综合开发，改善居住环境，提高居民生活水平，兴建富强家园（一期）工程，以满足城镇居民的生活需求，富强家园（一期）的建成

5、可为献县县城增加一个环境优雅、造型新颖、功能齐全、交通便利、设施配套的全新居住小区，成为县城又一新的亮点。1.2.2、建设地点：献县南河头乡曹庄村东富强大街北侧幸福院南侧1.2.3、主要建设内容和规模本项目占地44.53亩（29685平方米），拟建框肢剪力墙结构（14+1）高层住宅楼一幢，框肢剪力墙结构（11+1）高层住宅楼七幢，。总建筑面积62636平方米，其中住宅建筑面积53274平方米,商业门市7362平方米，其它配套用房建筑面积2000平方米。1.2.4、产品和工程技术方案献县富强家园（一期）的总平面设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、功能明确的人居空间，小区

6、在中间区域设有集中绿地及活动场地，为居民提供便利的交往休憩场所，在满足日照间距的基础上合理布置建筑群落，住宅采用行列式和点式布局，有效方便住户的生活需求。该小区计划建框肢剪力墙结构（14+1）高层住宅楼一幢，框肢剪力墙结构（11+1）高层住宅楼七幢，住宅总户数540户，套型建筑面积90平米以下住户408户，套型建筑面积90-120平方米住户94户，套型建筑面积120平方米以上住户22户，套型建筑面积90平方米以下的住套幢号90 m290 m2-120 m2120 m2车库及储藏室套数建筑面积套数建筑面积套数建筑面积1564928282996566244387222235456634438722

7、2235456644438722223545665665808528666580852874438723528443872223014626总计4083590494100582230144298户建筑面积占住宅总建筑面积的73.3%。户型分布及建筑面积见下表:居住总人口1677，容积率2.11，建筑密度16.1%，绿地率30%。1.2.5、配套工程 为更好的满足人们的居住需求，小区配有物业服务、停车位，小区监控、垃圾箱，消防设施，路面硬化、绿化景观花坛，交通照明与庭院照明，小区加压供水设施，3台630KVA箱式变压器等配套设施。小区道路系统及给水、消防、电缆、电话、宽带、地热供暖、排水、雨水等

8、配套设施管线的铺设。1.1.6、投资规模和资金筹措方案投资规模：本项目总投资8845.6万元，详见附表1投资估算表。资金筹措方案：本项目建设资金全部由献县鸿基房地产开发有限公司自筹。1.1.7、项目实施进度计划本项目建设期暂定为24个月，自2010年10月至2012年10月。第二章发展规划、产业政策、行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1献县国民经济与社会发展“十一五”规划1、发展思路今后五年，献县将围绕“一个主题”，着力实施“四大战略”，精心培育“三大增长极”，努力推动献县经济社会更好更快地发展。“一个主题”即实现跨越式发展这一主题。“四大战略”即工业立县战略、开放活县战略、城镇兴县战略和

9、“三农”稳县战略。“三大增长极”即支柱企业群体增长极、特色产业集群增长极和旅游服务行业增长极。2、发展战略城镇兴县战略。按照政府主导、市场经营、社会运作的原则，以加强城镇基础设施建设为重点，加快推进城镇建设步伐，不断优化整合城镇资源，全力打造适宜居住和发展创业,集工业区、居住区、商贸流通区为一体的现代中心城镇，并依托城镇建设打造区域块状经济，实现人口与产业的聚集，达到减少农民、增加工人、搬出农村、进入城镇的目标。3、主要措施“十一五”期间，要顺应经济发展和城镇发展规律，按照提质扩容、做大城镇的要求，科学规划，合理布局，切实采取有效措施，有序加快推进城镇化进程，以加强城镇基础设施建设为重点，优化

10、整合现有城镇资源，健全城镇整体功能，促进城镇化进程，到2010年，城镇化水平达到30%以上，县城区面积12.1平方公里，城区绿化覆盖率达到30%。（1）加快城镇建设。按照统筹城乡发展的要求，加快城镇化进程，突出重点，实施以扩大中心城市和重点城镇的规模与实力为重点的城镇带动发展战略，优先发展县城，不断提升县城综合功能，强化区域中心城镇的辐射带动作用，建成以县城为中心，以淮镇、商林、陈庄、河街、郭庄为次中心，以本斋、陌南为重镇的城乡一体化城镇网络化体系。按照城市规划、城市文化和城市形象的定位，县城要坚持“优化主体、拓展外延”的思路,完善区域规划,加速新城区和居民小区的建设步伐,结合城区绿化、美化，

11、抓好供水、燃气、地热、污水处理、垃圾处理等基础设施建设。大力发展商贸、娱乐等第三产业，强化县城功能。高标准搞好城镇重点工程建设，集中力量抓好平安大街、新华路、献王路、东外环路、城南新区道路建设、五星级大酒店等重点工程。加快旧城改造步伐，启动老居民区和城中村改造，全面提升城镇品位。（2）搞活城镇经营。充分发挥城镇的经济优势、资源优势和交通优势，坚持以市场为依托，完善城镇经营机制，盘活城镇有形资产和无形资产，加大对土地的征用、收购，规范房地产市场，实现以地生财，以地养城。加强政府宏观调控，鼓励和引导各种所有制企业和个人投资市政公用服务领域，逐步形成城镇建设投资主体由政府向社会过渡的格局。2.1.2

12、献县城市总体规划1、规划区确定县城规划区界定范围为：北至子牙新河右堤，西至滏阳新河右堤，东至河街乡东界，南至石黄（石家庄至黄骅港）高速公路，规划区面积110.3平方米公里。2、布局规划依托国道和县城，构筑“两轴一翼一核”的空间布局结构。“两轴”指106国道、307国道城镇发展轴；“一冀”指沿韩村路、肃献路、留西路的发展带；“一核”指县城。 县域重点发展地区的范围为：106国道与307国道的交汇地带，涉及县城、陈庄镇、河街镇等。县城应发挥自身优势，进一步突出中心城市职能，带动全县经济发展和城镇建设。陈庄镇2020年镇区人口规模为1.35万人，用地规模控制在1.62平方公里，其镇区建设用地逐步置换

13、到307国道以北，106国道以西，大杨庄以北的空地。河街镇2020年镇区人口规模为1.3万人，用地规模控制在1.56平方公里，其镇区建设用地主要向西发展，向南不宜跨越307国道。3、县城性质为：全县的政治、经济、文化、科技、信息及商贸中心，以发展轻工业为主的城镇。4、县城人口规模至2010年，控制在11万人左右（其中常驻人口10万元，暂住人口1万人）；至2020年，县城人口规模达到20万，其中常住人口18万，暂住人口2万，全县城镇化水平达到54%。5、县城建设用地规模2010年建设用地为1210公顷，人均用地110.0平方米；2020年为1800公顷，人均用地105.0平方米。6、县城用地布局

14、县城建设用地发展方向为：鼓励内部挖潜，禁止向北、控制向西、适当向东和向南发展。7、重点景观地段规划确定重点景观地段5处：东西大街及俱乐部前文化广场、东环路及教堂西欧式公园、现状106国道及文化广场、平安大街及中心广场、南环路及休闲广场。规划重点景观地段及绿化系统，应精心设计，尽快形成面貌，成为展现县城面貌的窗口。对重点景观地段、生态优先、群体协调、反映时代的原则上提高城市环境质量和景观艺术水平。8、居住用地布局规划居住用地以二类为主、一类为辅，重点安排在建城区、城区西部及南部，并与一类工业用地组合，形成组团式布局。居住用地中应保证绿化率，加强中小学、商业等公共服务设施和市政基础设施配套建设，创

15、造良好的人居环境。西部新区以安排滞洪区移民及西部周围村庄居民为主。中部建成区改平房为主，以多层楼房为主。东北部新区改建为低层高密度居住区，主要安排东部村民居住，风格与教堂建筑群相协调。东南部新区建设为多高层高密度居住区，主要安排附近村民及东部工业区就业人口居住。逐步改造建城区内居住质量差、层数低的住宅，重点改造老城中心区的居住用地，充分发挥商贸活动中集中区域土地开发效益高的优势，在这些地段安排兼容性用地可增大土地的灵活性和选择性，优化用地结构，发挥土地区位效益，改善环境质量。9、绿地系统规划城区绿地人均不小于9平方米，其中公共绿地人均不应少于7平方米。城区绿地总面积不应少于154.26公顷，其

16、中公共绿地不应少于119.98公顷。到规划期末，规划绿地率达到35%，绿化覆盖率达到40%。居住小区详细规划绿地指标按下表执行。该类用地属居住用地。居住小区详细规划绿地指标序号用地类别公共绿地（/人）绿地率（%）绿化覆盖率（%）1一类居住用地2.04545-502二类居住用地1.0 3030-40居住区新建1.53540改建1.03040居住小区新建1.03035改建0.52535居住组团新建1.03035改建0.5253510、环境保护到规划期末，县城污染物排放和环境污染得到有效控制，环境明显改善，生态系统转入良性循环。大气中TSP年日平均浓度控制在国家二级标准以内，二氧化硫年日平均浓度小于

17、150微克/标准立方米；城区各主要功能区噪音得到有效控制；地表水水体达到地表水二类标准，县城内景观渠系统用水达到国家地表水三类水体标准，地下水质符合国家地下水一级标准。采取积极有效的环境保护对策。本项目符合献县国民经济与社会发展“十一五”规划目标，符合献县县城总体规划的要求。2.2产业政策分析建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见摘录如下：2.2.1切实调整住房供应结构（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划

18、，明确“十一五”期间，特别是今年两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住户（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划

19、单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。2.2.2进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（一）严格房地产信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（二）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府编制年度用地计划，科学确定房地产开

20、发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（三）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且

21、未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。本项目套型建筑面积90平方米以下的住户建筑面积占住宅总建筑面积的73.3%。符合产业政策要求。2.3行业准入分析河北省人民政府令2004第3号河北省城市房地产开发经营管理规定摘录如下：第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据中华人民共和国城市房地产管理法和国务院城市房地产开发经营管理条例等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并

22、转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第十一条房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。第十二条房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：（一）一级资质的房地产企业承担开发项目规模不予限制；（二）二级资质的房地产开发企业承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；（三）三级资质的房地产开发企业承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；（

23、四）四级资质和暂定级资质的房地产开发企业承揽开发项目的建筑面积不超过十万平方米。本项目建设单位资质为肆级，开发建筑面积为6.2万平方米，符合相关行业准入的规定。第三章资源综合利用分析3.1土地资源优化配置与合理性分析3.1.1土地资源调查本项目选址于献县南河头乡曹庄村东富强大街北侧幸福院南侧，项目用地作为居住用地，占地面积29685平方米。项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其他环境敏感点，不会对周围居民造成不良影响。该项目建设将为人们提供一个整洁、优美、文明、安全、生活方便的居住环境，提高周围建设区域的土地价值曹庄村民置换出的土地利用率很高，增加献县的经济收入，推进城市建设进度，提

24、升城市形象。3.1.2土地资源论证根据献县总体规划，项目用地符合城市总体规划，所选场地属于土地利用总体规划中的建设用地和未利用地；预选的建设用地和未利用地，其位置分布、规模、数量、土地权属、周边环境、利用现状等满足建设项目需求，项目位置设置合理。项目建设为当地民众提供了舒适的住房环境，使受影响的民众得到合理补偿，尽量减少对群众的负面影响，取得当地民众的大力支持。3.1.3节约用地措施根据献县现有土地情况，可以利用的土地已出现紧张情况，同时土地需求量也在不断增加，所以本项目从国家产业政策出发，节约用地，在满足日照采光要求的前提下，增加容积率，用好用足每一分土地。3.1.4结论项目建设用地合理。3

25、.2水资源优化配置与合理性分析3.2.1水资源现状河北省是全国水资源匮乏的省份之一。全省水资源总量为237亿立方米，人均383立方米，亩均水资源量242立方米，分别为全国平均数的1/6和1/7。目前，全省水资源可用量仅为1695亿立方米，人均只有274立方米排在全国的倒数第而位。近几年地下水的过量超采造成地裂、地面沉陷等环境地质问题严重影响了河北省的城乡建设、水利与交通设施以及人民生命财产的安全，破坏了水资源持续供应的条件，违背了可持续发展的宗旨。3.2.2项目用水水源该项目用水由献县水厂提供。3.2.3项目用水和理性分析1、用水量预测根据献县的具体情况，按照城市给水工程规划规范（GB5028

26、2-98）及给水量计算方法确定该项目的总用水量表：序号项目名称用水明细单位使用定额使用量最高日流量(/)1住宅生活用水L/(人*d)2501677419.32商业员工及顾客L/(*d)8936274.93绿化灌溉1.5890613.44未预见水量1050.85合计558.42、排水主要为生活污水，污水进入化粪池处理后，直接排入城市污水管网，对环境影响较小，不会对生态环境造成严重后果。3、本项目用水由市政供水管网提供，对周围水资源及水环境不会造成影响。3.3电力资源优化配置与合理性分析3.3.1项目供电本项目供电由献县电网提供。3.3.2用电负荷预测按照全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（20

27、07年），该小区电力负荷分类综合用电指标取值如下：名称用电指标（W/）建筑面积（）总用电负荷（KW）变压器指标（VA/）变压器容量（KVA）住宅、车库、储藏室1553274799.1201065商业公建609362561.780749室外照明4048其他2024合计1440.81886需要三台630KVA箱式变压器。3.4、热力资源优化配置与合理性分析本项目自打地热井，采取地板辐射方式采暖。 该项目地热资源年使用量为107MJ,在项目区域外打一眼地热井，二期建成后共用此地热井供暖。第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范拟建项目属于居住建筑行业，设计依据及用能标准如下：1、民用建筑节能设计标

28、准（采暖居住建筑部分）JCJ26-952、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20013、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20034、绿色建筑评价标准GB/T50378-20065、绿色建筑技术导则（建科2005199号）6、城市热力网设计规范CJJ34-2002；J216-20027、通风与空调工程施工质量验收规范GB50234-2002 89、外墙外保温工程技术规程JGJ144-200410、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-200511、民用建筑热工设计规范GB50176-9312、建筑照明设计标准GB50034-200413、建筑采光设计标准GB/T

29、50033-200114、城市道路照明设计标准GJJ45-9115、城市供热管网工程质量检验评定标准CJJ38-9016、城镇燃气设计规范GB50028-9317、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-200118、地板辐射供暖技术规程JGJ142-200419、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9220、河北省居住建筑节能设计规程DBJ2000 各类居住建筑的节能设计，必须根据当地的气候条件，首先保证室内热环境质量，提高人民生活水平；与此同时，还要提高采暖、通风、空调和照明系统的能源利用效率，实现国家的节能目标、可持续发展战略和能源发展战略，完成规定节能50-65的任务。4.2能耗状况和能

30、耗指标分析献县水资源充足，可充分满足项目需要。4.2.1能源消耗种类项目建成后居民使用主要能源为：水、电力、热力。4.2.2能源供应状况献县为能源缺乏地区，电力靠华北电网供给，基本能满足本县的需求，特别是2007年开工建设的220千伏变电站，2008年投入运营后能够保障献县今后经济发展所需电力，能充分满足本项目电力需要。献县地热资源十分丰富，目前已开采地热井8眼，在项目区域外打一眼地热井，二期建成后共用此地热井供暖，能满足本项目地板辐射采暖需要。4.2.3能源消耗数量年用水量=558.40.73365=148785.68吨年用电量=1440.80.724365=8834986度年用热量=107兆焦。4.2.4能耗指标的计算能耗种类计量单位年需要量折标系数单位折标系数折标后数量（）生活用水吨/年148786Kgce/t0.08571