第四章国有土地有偿使用制度.ppt

1、第四章第四章 国有土地有偿使用制度国有土地有偿使用制度 国有土地有偿使用的方式：国有土地有偿使用的方式：1.国有土地出让国有土地出让2.国有土地租赁国有土地租赁3.国有土地使用权作价出资或入股。国有土地使用权作价出资或入股。4.1 建设用地使用权出让制度建设用地使用权出让制度4.1.1 建设用地使用权出让及其性质建设用地使用权出让及其性质建设用地使用权出让的概念：建设用地使用权出让的概念：指指国家将国有土地使用权在一定期国家将国有土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让用者向国家支付土地使用权出让金的行为。金的行为。建设用地使用权出

2、让的特征：建设用地使用权出让的特征：1.所有权与使用权分离所有权与使用权分离2.出让是有年限的出让是有年限的3.支付出让金支付出让金我国建设用地出让是民事法律行为我国建设用地出让是民事法律行为1.出让行为平等自愿有偿。出让行为平等自愿有偿。2.签订合同形式反映民事性质。签订合同形式反映民事性质。3.出让方式为民事法律行为性质。出让方式为民事法律行为性质。4.出让金的实质为土地使用权价出让金的实质为土地使用权价格。格。4.1.2 国有建设用地使用权出让的国有建设用地使用权出让的主体与客体主体与客体1、出让主体出让主体出让主体，国有土地使用权出让人。出让主体，国有土地使用权出让人。根据法律规定，建

3、设用地使用权出让人必须是代表根据法律规定，建设用地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县市人民政府。土地国家所有权的县市人民政府。出让的受让人没有限制。出让的受让人没有限制。2、出让客体、出让客体出让客体为：出让客体为：一定年限的土地使用权。一定年限的土地使用权。出让方式获得土地使用权，有严格限制：出让方式获得土地使用权，有严格限制：必须是国有土地必须是国有土地必须符合规划必须符合规划必须获得批准必须获得批准4.1.3 出让方式出让方式出让方式：协议，招标，拍卖，挂牌出让方式：协议，招标，拍卖，挂牌1、协议出让、协议出让协议出让，协议出让，是指政府土地管理部门是指政府土地管理部门作为土地所有

4、者的代表，与选定的作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。出让土地使用权的方式。协议出让的范围协议出让的范围p95 最低价规定最低价规定p96基准地价基准地价：对不同地域或不同级别：对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、工业等的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的最高年限期用途，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。土地使用权的平均价格。2.招标、拍卖、挂牌出让招标、拍卖、挂牌出让招标出让招标出让 是指政府土地管理部门作为是指政府土地管理

5、部门作为土地所有者的代表向多方土地使土地所有者的代表向多方土地使用者发出投标邀请，在规定的期用者发出投标邀请，在规定的期限内，由符合条件的单位以书面限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞投该宗土地的使用形式投标，竞投该宗土地的使用权，招标小组通过对标书的评判，权，招标小组通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让择优确定土地使用者的土地出让方式。方式。拍卖出让拍卖出让 是指政府土地管理部门作为是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，在指定的时间和地点的拍卖人，在指定的时间和地点组织符合条件的国有土地使用权组织符合条件的国有土地使用权有意受

6、让人到场，就拟出让地块有意受让人到场，就拟出让地块公开叫价竞投，按公开叫价竞投，按“价高者得价高者得”的原则，确定土地使用者的出让的原则，确定土地使用者的出让方式。方式。挂牌出让挂牌出让 p97 是指出让人发布挂牌公告，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。使用者的行为。挂牌的优势挂牌的优势招拍挂范围：招拍挂范围：商业

7、、旅游、娱乐和商业住宅等各类经营性商业、旅游、娱乐和商业住宅等各类经营性用地。用地。物权法物权法 扩大了招牌挂出让范围：扩大了招牌挂出让范围：“工业、商业、旅游、娱乐和商品工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。招标、拍卖等公开竞价方式出让。”2010年年3月月17日，保利地产（国企）经过日，保利地产（国企）经过82轮激烈角逐，以轮激烈角逐，以50.4亿元拿下北京朝阳大望京村亿元拿下北京朝阳大望京村28.07万平方米的居住用地，万平方米的居住用地，折合楼面地

8、价折合楼面地价17949元元/平方米。平方米。楼面地价楼面地价土地总价土地总价规划建筑面积规划建筑面积 土地单价土地单价规划容积率规划容积率 2011年年1月，月，深化国有建设用地有偿使深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案用制度改革实施方案调整土地出让方式结构调整土地出让方式结构在坚持在坚持“招拍挂招拍挂”的前提下，少的前提下，少“拍拍”多多“招招”。土地财政转向土地财政转向方案有望改方案有望改变地方对土地财变地方对土地财政的依赖。政的依赖。4.1.4 建设用地使用权的内容与限制建设用地使用权的内容与限制出让土地使用权的内容：出让土地使用权的内容：1.占有和使用土地的权利占有和使用土地的权

9、利2.出租土地的权利出租土地的权利3.转让权和设定担保权转让权和设定担保权4.物权请求权物权请求权5.相邻权相邻权出让建设用地使用权的限制：出让建设用地使用权的限制：1.期限的限制期限的限制2.条件的限制条件的限制3.违约责任违约责任4.15 建设用地使用权作价出资或入股建设用地使用权作价出资或入股建设用地使用权作价出资或入股，建设用地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年限的国有土地是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管新设企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出

10、让土地使用权理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。的规定转让、出租、抵押。4.1.6 建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让，是建设用地使用权的转让，是指土地使用者将土地使用权指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、再转让的行为，包括出售、交换与赠与。交换与赠与。4.1.7 建设用地使用权的出租和抵押建设用地使用权的出租和抵押1、出租、出租（1）出租的类型）出租的类型 国有土地租赁国有土地租赁 建设用地使用权出租建设用地使用权出租（2）区别）区别所处的土地市场不同所处的土地市场不同法律关系主体不同法律关系主体不同土地使用者的权益不同土地使用者的权益不

11、同（3）国有建设用地使用权出租与出让、）国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别转让、抵押的区别出租与出让的区别出租与出让的区别出租与转让的区别出租与转让的区别出租与抵押的却别出租与抵押的却别2、建设用地使用权的抵押、建设用地使用权的抵押1.法律规定不得抵押的范围：法律规定不得抵押的范围：p1122.权属有争议的土地权属有争议的土地3.教育卫生市政等公共福利建设用地教育卫生市政等公共福利建设用地使用权使用权4.文物、具有主要纪念意义建筑物及文物、具有主要纪念意义建筑物及建设用地使用权建设用地使用权5.已依法公告列入拆迁范围的房地产已依法公告列入拆迁范围的房地产6.被依法查封、扣押等形式限

12、制的房被依法查封、扣押等形式限制的房地产地产7.依法不得抵押的其他房地产依法不得抵押的其他房地产4.1.8 出让建设用地使用权年限届满出让建设用地使用权年限届满1.住宅建设用地使用权届满，自动续期住宅建设用地使用权届满，自动续期2.其他建设用地年限届满，需在前一年其他建设用地年限届满，需在前一年申请续期申请续期4.1.9 提前收回建设用地使用权提前收回建设用地使用权1.（1）收回建设用地使用权事）收回建设用地使用权事由：由：2.为公共利益需要为公共利益需要3.旧城区改建旧城区改建4.出让使用期限届满出让使用期限届满5.单位撤销、迁移等，停止使用单位撤销、迁移等，停止使用划拨用地划拨用地6.公路

13、、铁路、机场、矿场等经公路、铁路、机场、矿场等经核准报废核准报废4.2 国有建设用地使用权租赁制度国有建设用地使用权租赁制度概念：概念：国有土地租赁国有土地租赁是指国家将国有土地租给使是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支政管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。付租金的行为。（1）租赁方式）租赁方式国有土地租赁可以采取招标、拍卖或者双方协议国有土地租赁可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标拍卖方式。的方式，有条件的必须采取招标拍卖方式。（2）租赁内

14、容）租赁内容承租人取得承租土地使用权，根承租人取得承租土地使用权，根据合同约定或经土地行政主管部据合同约定或经土地行政主管部门同意，可将承租土地使用权转门同意，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。租、转让或抵押。（3）租赁权利限制）租赁权利限制限期的限制限期的限制用途的限制用途的限制4.3 国有土地作价出资（入股）制度国有土地作价出资（入股）制度概念：概念：指国家以一定年限的国有土地指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照权由新设企业持有，可以依照法律法规关于出让土地使用权法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。的规定转让、出租、抵押。国有土地作价出资（入股）的权利内容：国有土地作价出资（入股）的权利内容：作价出资（入股）地上建作价出资（入股）地上建筑物、其他附着物的归属筑物、其他附着物的归属和处分和处分作价出资（入股）建设用作价出资（入股）建设用地使用权的转让、出租、地使用权的转让、出租、抵押抵押