前期物业管理投标文件技术标.docx

1、前期物业管理投标文件技术标前期物业管理投标文件(技术标)LT二周一次现场查勘（无陪同）。每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加）。物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。需开发商配合的工作协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施使用说明书、售楼合同等。（1）现场模拟阶段中心工作通过现场模拟，达到临战状态。基础工作1.根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评其适应性。2.通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则作适当修正。3.进行接管训练，调整适应状态

2、。4.现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以备派发入户通知书时一并发放。5.对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正预防措施。6.与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。7.确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单，明确各自岗位要求及职责。需开发商配合工作8.进行入岗模拟提供进入现场方便。9.请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题：“如何使小区保值、增值”。10.派发并要求业主签收居住物业禁止行为，并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。11.监督承建商重视物业公司前期质量

3、监理中报告的相关质量问题以及合理化建议。（2）验收和进户阶段中心工作组织对新接物业的全面验收。1.预验验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。2.整改整改报告经公司经理批准后送达开发商，由开发商督促承建商或其它方式进行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验收标准。3.正式验收经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。接纳前期业主入住。基础工作验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。编制违章处理程序，制止各类违章行为。派发、签收各类资料

4、。物业公司派发或需上墙公布的资料：入住须知（明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居住物业各类禁止行为）。物业管理规定（各岗位职责）。物业管理收费批准文件。房屋装修协议书（明确业主在装修中需承担的义务）。外来人员出入登记办证制度（施工人员进出花园遵守的各类规定）。停车占路协议书（明确车位及相应的权利义务）。业主办理入住手续时随带资料：房屋买卖合同。开发商签发的入住通知书业主身份证或企业营业执照。委托书及被委托人身份证。房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。其它资料。业主办理入住手续时，同时提供相关服务（代请信誉较好的装修公司；代请施工质量监理人员；代为订购花卉及家庭绿化布置、管理；其它委

5、托服务等）。加大各类违章纠正力度，力保前期无违章。推行ISO国际质量体系。需开发商配合的工作。严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一次）。（3）正式实施中心工作1.迎接大批业主入住。2.检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。3.制定纠正和预防措施。4.全面实施品牌战略。基础工作5.总结前阶段的经验教训，为业主提供更直接更有效的服务。6.检查各工种的工作效果，征询各方面的意见或建议，针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充，保证所提供的服务符合要求。7.对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析（包括：违章占路、乱停

6、车、违章搭建、乱倒垃圾等），制定相应的纠正和预防措施。8.按即定方针，全面实施品牌战略。需开发商配合的工作9.组织相关人员对物业管理工作进行检查，及时反馈相关意见。10.参与制定纠正和预防措施。二、前期物业管理工作计划时间工作计划工作要求中标后成立筹备工作小组。明确工作要求及职责。签订物业管理合同一周内协调进入施工现场。物业管理前期介入（按规定办理施工现场进入手续）。签订物业管理合同后按前期介入要求实施物业管理前期介入工作。每月一次参加工作例会（时间另定）。每周二次巡视施工现场，对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。时间工作计划工作要求项目施工阶段开发商向物业公司提供如下图纸：1、每幢

7、楼层标准平面图、底层、顶层平面图。2、水、电、煤、排污等管线走向图。3、智能化设施图纸及操作要求。熟悉楼宇建造情况。承接查验前一周召开协调会，说明有关技术资料的保存、移交事宜。请开发商、承建商、监理派员参加。交楼前二个月管理服务中心筹建工作会议。1、邀请开发商派员参加会议。2、会议确定管理服务中心组成人员的类型、要求。交楼前二个月1、确定培训计划。2、管理服务中心人员招聘工作计划。3、实施培训工作。物业公司制定，开发商提供售楼合同样本壹份及对业主承诺文书样本。签订物业管理合同召开专题会议，检查针对前期介入过程中合理化建议工作落实情况。开发商、承建商、物业公司参加。交楼前二个月确定二年保修责任及

8、保修费用事宜。讨论、拟稿、确认。交楼前二个月确定入岗模拟训练方案。物业公司负责。时间工作计划工作要求承接查验前二周确定物业预验收的方法及三方参与验收人员名单，确定预验日期。开发商、承建商、物业公司参加。承接查验前一周对培训人员进行授课。开发商有关领导主讲。承接查验前一周月底前实施培训，制定招聘员工计划。按本小区要求实施。承接查验前一周做好交接管验收的准备工作。物业公司负责。承接查验前一周对物业进行预检物业公司负责承接查验前一周对接受培训人员进行入岗模拟训练（走场）承接查验前一周对管理文件和各工种人员的适宜性进行考察论证物业公司负责，开发商指导承接查验前一周根据预验情况编写整改报告物业公司负责承

9、接查验前一周召开三方会议，落实整改工作交楼前一个月拟定管理用房移交方案物业公司负责销售期间派发各类资料并要求购房者签收开发商负责承接查验期移交整套图纸及批准文件开发商、承建商、物业公司承接查验期正式验收三方参加交收楼期迎接先期业主入住举行入户仪式正常管理期首期业主入住满二个月，召开业主回访工作会议开发商、物业公司、部分业主参加正常管理期检查物业公司管理情况开发商三、前期介入物业管理的内容（一）、对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。（二）、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。

10、（三）、对小区的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。（四）、结合物业管理的实际经验，对本小区所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合开发商进行验收，包括检验其质量是否符合国家有关标准要求，有无质检合格证书，配件是否齐全，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否齐全等。（五）、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。（六）、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。（七）、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。 (八)、配合开发商做好楼宇销售工作 物

11、业管理服务的前期介入重要任务之一，就是配合开发商的售楼工作，管理服务中心将按开发商的具体要求，拟定关于接待、陪同、解释，样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便，同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛，从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则，为本小区提供上佳的物业管理服务，并通过矢志不渝的努力，同开发商及全体业主一起，共创物业开发和管理的佳绩，使该小区成为周遍地区的标的。第二章 物业项目维修、养护和管理方案一、房屋本体和公共设施的养护（1）物业维修养护的基本原则小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主管，并配备专业人员负责实施。管理上采用综合性

12、管理和专业化管理相结合的方式。专业化管理与社会化协作相结合。管理处维修中心的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司，维修服务中心负责对分包工程实施监理和检查。分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔期，保证小区设备设施不应有的磨损、老

13、化的损坏。（2）物业维修养护的组织实施方案房屋承重及抗震结构部位巡检对象养护维修方案与要求质量标准每周对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰区域的墙与顶棚巡查一次，发现问题，即时处理、维修。每周对室外钢结构件进行一次目测检查，发现问题，及时处理、维修。每年对房屋基础进行一次巡查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。及时了解各办公使用区域内有无白蚁情况。由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修。如局部受损较重，应请专家会诊后，提出方案，委托专业公司设施。每二年对室外钢结构进行一次敲铲、除绣、油漆。屋架、柱、梁、檀条等在巡查时对损坏变形严重的需加固、补强或拆换，以确保钩件的承载力。基础不均匀

14、沉降，影响上部机诶构，倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地进行加固。安全、正常使用、功能完善。建筑物白蚁防治标准，房屋修缮标准。有关工程施工技术规范。除绣处需显出金属光泽，油漆、底漆、面漆各两道。外墙巡检对象养护维修方案与要求质量标准每周对大理石、玻璃、铝板、台阶、雨蓬巡查一次。对台阶，雨蓬每月检查、每季养护一次。墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不剥落。无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善。房屋修缮标准。有关工程施工技术标准。道路巡检对象养护维修方案与要求质量标准由维修服务专中心业维修工按项目每天检查一遍，随坏随修。每年对局部损坏严重、修补多次地路面、道牙、人行道板进行整修。平整

15、、无坑洼、无积水、无缺损路面修缮质量标准。人行道铺设修缮标准。屋顶巡检对象养护维修方案与要求质量标准每季对隔热层、防水层破损造成屋面渗漏、避雷带脱焊、间断、屋面积水检查一遍，发现问题及时维修。屋顶、外墙面每月检查一次。对隔热层每季度进行一次检查，确保完好无损，屋面无渗漏。每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来临之前必须检查一次。要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清扫，确保泄水畅通。在台汛季节，每周检查清扫。无积水、无渗漏。隔热层完好无损。避雷带无间断。房屋修缮标准。沟渠池井巡检对象养护维修方案与要求质量标准由工程部专业维修工按作业规程每周检查一遍，发现问题及时维修。每半年对井壁脱落修理一次。每年对

16、井盖编号刷漆一次。每年汛期前对井内堆积物清理一次。井盖无缺损，完好率达100。流水畅通，井内无积物，井壁物脱落。井盖上标志清晰。楼内设施巡检对象养护维修方案与要求质量标准每周对地面、墙面、天花板、门窗、梁柱、楼梯踏步、扶手目测检查一次，发现问题及时解决。对地面、踢脚线、踏步每季检查一次。对墙面、天花板、天窗、扶手每月检查一次。门窗应开关灵活，不送动，不漏风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。地坪应平整、牢固、安全、无倒泛水。水泥地面不起沙、不空鼓、不开裂。油漆粉刷要求不起壳、不脱落、无绣迹、色泽均匀，尽量与原色一致。对铁、木构件应进行周期性地油漆保养。停车场巡检对象养护维修方案与要求质量标准

17、由工程部专业维修工按相关维修规程每天检查一遍，随坏随修。每年对局部界石进行一次修整。平整、无积水、无缺损路面修缮质量标准。绿地修缮标准。二、共用设施设备维修保养（一）供配电系统1.建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；2.值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；3.保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；4.潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；5.每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；6.每日

18、填写运行记录，建档备查。（二）弱电系统1操作人员受过专业培训，持证上岗；2工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；3有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；4对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；5工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；6分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。（三）给排水系统及其配套设施 1、增压泵、给水设施等 2、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵

19、房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查； 3、每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 4、专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，

20、出现问题随时处理。（四）排水设施1楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面检查更换1次；2每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；3每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。（五）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 2、保持居住区道路

21、畅通，路面平坦整齐，排水畅通； 3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补； 4、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物； 5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划； 6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。（六）智能化安保系统每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状态。日检：系统外观：前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。制定

22、维护计划小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。中修计划；根据季检记录及报告，年检记录及报告制定每年一次的中修计划。大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁中央监控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统，发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理，同时立即采取人工保安补救措施。（七）电梯运行与管理1、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并

23、签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。（1）保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。（2）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。

24、建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于5%。（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号15分钟解救乘客、排除设备故障。（5）使用有关行政主管部门统一制定的起重机械安全技术档案（电梯类），对电梯逐台建档、建卡、注册登记。（6）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。2、工作程序电梯维修保养管理： 电梯主管和电梯维保公司根据电梯安全维护操作规范，确定电梯维修工岗位职责。 电梯例行保养：A、电梯维保公司维修组组长每月初填写该月电梯保养时间安排。B、对每栋电梯按照当月电梯保养时间安排表中时间安排及住宅区电梯定期保养与检查记录的检查项目，进行例行保养工作。

25、C、每次保养完毕填写机房内的住宅区电梯定期保养与检查记录表。 电梯维修管理A、电梯维保公司维修人员按照电梯维修工岗位职责的规定，参照电梯维修保养工艺细则中操作规范，对照电梯季检报告书中对应项目的要求对电梯进行维修。B、电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照电梯维修质量检验制度确定。C、电梯的小修工作由电梯维保公司驻点维修组进行，组长对维修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知管理服务中心，经管理服务中心同意后方可停梯维修。D、电梯的中修工作由电梯维保公司驻点维修组组长根据电梯状况提出书面申请报主管和电梯维保公司审查，由电梯维保公司调配技术力量和人员配合实施。E、电梯的大修工作由电梯公司实

26、施。F、由主管进行维修质量检查，对维修质量不符合国家（GB1006093）和电梯季检报告书中要求时，应限期两周内整改完毕。验收合格后电梯方可正常运行。G、任何电梯维修完毕后由维修组填写电梯维修记录表。（3）变配电系统维保方案低压开关柜（如有供电部门管理则我司予以配合）巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器等。检查接触器、继电器、指示灯和按钮。检查主接线、二次接线、接地线。检查操作部分。接触器、继电器、指示灯和按钮等元件全面检查、清洁，每月一次。检查主接线、二次接线、接地线，每月一次。表计校验每半年一次。接线桩紧固、接地测试，每年一次。开关柜内设备齐全完整固定

27、，盘面油漆完好。二次接线与电器设备或端子连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。接地线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁地动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器和继电器完好，面板指示灯和按钮完好。楼层电机设备巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查灯具、开关、插座和照明配电箱。检查层面配电间。照明电源柜检查、除尘，每月一次。元器件清洁检查，每月一次。标识、指示灯检查，每月一次。接头紧固、接地测试，每月一次。灯具、开关、插座和照明配电箱等安装牢固。开关有效，接地可靠。照明线路绝缘符合规程要求，接线头不外露。设备房配电巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查电源柜、控

28、制柜。检查双电源切换箱。检查控制箱手动和自动操作。检查柜内元件（接触器、继电器、指示灯和按钮等）。检查模式指示屏。电源柜、控制柜检查、除尘清扫，1次/月。元器材清洁、检查，1次/月。自动、手动功能检查，1次/月。双电源切换箱功能检查，1次/月。标识检查，指示灯检查，1次/月。接头紧固、接地测试，1次/年。开关柜设备齐全完整固定，盘面油漆完好。二次接线与电器设备或端子连接应牢固，捆扎排列整齐，标志清晰齐全。接点线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器和继电器完好，面板指示灯和按钮完好。模拟屏指示与开关实际位置相符。防雷接地装置

29、巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查接地线。检查接地体焊接。接地体、接地线接头紧固，1次/年。接地测试，1次/年。检查接地电阻值小于1。接地线平直、牢固，无高低起伏和弯曲现象。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。机房环境巡检对象养护维修方案与要求质量标准保持机房、配电柜环境清洁。检查机房工具及消防器材。机房、设备全面清扫，1次/月。无积尘、积水、油渍。无杂物和易爆、易燃物品设备油漆齐全，无锈蚀现象。机房工具放置整齐。消防器材完好且在有效期内。（4）给排水系统供水渠巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查水泵运行；检查阀门、避震接头、压力表、止回阀。检查控制箱元器件。检查接地装置、防护罩。每月检查、清洁一次，检查其运行情况、流量、扬程等主要参数，电机绝缘测试，电流检测。每季进行润滑加油、捉漏保养。每年作大保养一次，保养范围；全面检查、轴承清洁加油、泵体润滑油更换、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝以及避震器磨损度。每月一次检查保养绿化给水设备及露天设备井、阀门井、水表井。运行主要参数符合出厂要求。管道上的各阀门、躲震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭