xxx某酒店建设项目项目可行性研究报告.docx

1、xxx某酒店建设项目项目可行性研究报告第一章总 论1.1 项目简介1.项目名称：xxx酒店建设项目2.项目建设单位：xxx市xxx有限责任公司3.项目负责人：4.项目建设地点xxx酒店建设项目位于内蒙古自治区xxx市xxx，西水消防支队西、654机械园东,占地面积4006平方米。5.项目建设内容和建设规模：建筑面积： 地上建筑面积：11956.51； 地下室面积：3275平方米；化粪池面积：54； 总建筑面积：15285.51。其中客房4655.65，客房110间； 建筑层数、高度：地下1层、地上9层，建筑高度42.850米。 工程分类：二类高层。 建筑设计使用年限：3类(50年)。 建筑耐火

2、等级：地上二级，地下一级。 抗震设防烈度：8度。 结构类型：钢筋混凝土框架结构6.投资估算及筹措资金总投资7780万元，其中：建设投资7630万元，铺底流动资金150万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹7780万元；1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3. xxx市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4.xxx市土地利用总体规划和其他有关专项规划5.xxx市城市总体规划6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定7.其他相关的政策法规和技术规划8.建设项目提供的相关

3、资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照xxx市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）

4、的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.2.4建设单位概况 xxx市xxx有限责任公司于-年-月-日经xxx市工商行政管理就批准成立，注册资金-万元人民币，法定代表人-，经营地址：xxx市-区-街-号，经营范围：-等。1.3项目背景 中国酒店业目前正处于市场发展较快的增长期，在GDP中所占的比重，均呈增长走势，酒店业的这种快速发展的走势表明，该产业属于朝阳产业，其

5、产业的延伸内涵丰富，供求的弹性空间较大。酒店业是低风险，回报期较长的服务产业，这个行业为政府创造高税利，创造大量就业机会，国家政府有关部门已表明，将是国家进一步启动和激励投资的重要领域之一，其发展前景极为广阔。xxx市正大力实施建设内蒙古西部区域中心城市发展战略，深入贯彻走新型城市化道路，积极推进产业结构调整，优先发展高新技术产业，全市工业逐渐形成完善的产业体系，第三产业比重上升，酒店行业正面临良好的发展机遇。xxx市是目前内蒙古经济发展较为迅速的地区之一。经济实力强，基础设施及交通环境日益改善，国民经济发展后劲足；居民收入高，生活水平不断提高，为当地房地产业尤其是住宅产业的发展奠定了有力的基

6、础。xxx市以及周边地区的房地产市场呈现如下基本特征。住宅和生活市场功能细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占据市场。近年来，以体育运动、休闲度假、养老保健等为主题的项目吸引了众多买家。倡导以“健康生活”为基本核心，独特绿色景观主题公园式的设计必将赢得市场。xxx市位于内蒙古自治区西南部黄河之滨，南与宁夏回族自治区接壤；北邻著名的塞上粮仓河套灌区；西连乌兰布和沙漠；东接鄂尔多斯高原。xxx市行政区域面积1754平方公里，全市辖海勃湾、乌达、海南三个县级区，海勃湾区是市人民政府所在地，为xxx市的中心城区，乌达区与海勃湾区隔黄河相望。黄河流经xxx市105公里，落差12.5米。为了提高城市品

7、位，做好黄河这篇大文章，将河岸风光引入城市，使黄河成为城市独具特色的一道亮丽的风景线，给居民营造良好的人居环境，根据xxx市经济社会和城市发展的实际需要，“十二五”期间，xxx市将充分利用黄河资源优势，结合水利枢纽工程，把库区地段规划建设成为以生态为主，兼高效农业、旅游观光、综合开发、居住于一体的滨河生态观光园区。 近年来，随着xxx市经济和社会的不断发展和壮大，xxx市提出了以“人口向建成区集中、工业向开发区集中、农业向高校园区集中、城市向黄河靠拢”为主题的xxx市城市总体规划，一方面不断加快城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市品位，努力打造自治区西部宜居城区，生态绿洲型工业城市建设取得

8、明显成效。加大城市基础设施投入力度，先后实施了热电联供、民用煤气、供水管网改造、污水和垃圾处理等一批工程，城市服务功能日臻完善。另一方面，充分发挥区位优势，拓宽服务领域，提升服务水平，努力打造自治区西部重化工业基地生产性和生活性服务中心，区域集聚和辐射能力显著增强。2011年，全市实现地区生产总值481亿元，按可比价格计算，比上年增长17.5%，连续16年实现两位数增长。其中，第一产业增加值4.36亿元，增长5%；第二产业增加值351.95亿元，增长19.7%；第三产业增加值125.27亿元，增长12.7%。按常住人口计算，我市人均GDP预计达到89521元，比上年增长15.8%，按年均汇率计

9、算折合1.39万美元。2011年xxx地区生产总值完成151亿元，同比增长23%，其中工业增加值完成112亿元，同比增长24.7%；第三产业增加值完成29.1亿元，同比增长17.5%；农业增加值完成1.7亿元，同比增长7%。固定资产投资完成81亿元，同比增长15%。地方财政总收入完成24亿元，同比增长29.32%。2011年xxx工业经济保持平稳较快发展。“双百亿”工程和企业素质提升工程扎实推进，支柱产业持续壮大，58户规模以上工业企业预计完成增加值109亿元，同比增长26%。煤化工、氯碱化工基地规模优势进一步显现，榕鑫、西部、佳鑫等百万吨焦化项目建成投产，华油、中联化工、盛远塑胶等一批投资规

10、模大、带动能力强的工业重点项目抓紧建设，PVC软制品、煤焦油精制、丙炔醇及系列制药等一批产业链延伸项目加快推进。资源综合利用水平不断提高，神华焦炉煤气制甲醇、煤矸石发电和东孚水泥改性粉煤灰、双清煤矸石制砖项目顺利实施。非资源型产业发展步伐加快，通达运通电涡流缓速器和西来峰机械制造公司全自动托辊生产线、大型矿用皮带机及矿山设备维修项目开工建设。投资环境不断优化。实施经济开发区黄河取水、石大门沟水库引水、固废处理场和污水处理厂二期工程，完成了开发区道路亮化、绿化、交通设施设置和海惠支线、神华广场周边道路新建改造工程，西来峰、拉僧庙两个特勤消防站投入使用；拆除园区内15户关闭取缔企业的厂房和生产设施

11、，收储土地19.6万平方米，工业园区承载能力进一步增强，海南经济开发区被列为自治区循环经济试点示范园区。水电油气等保障供应能力明显提高，生态环境水源地取水工程开工建设，扩建卧龙岗220千伏变电站，实施重点供电工程13项，新建改造加油、加气站10座。地区交通运输条件进一步改善，海南至海勃湾、乌达城际快速通道和恩格尔互通立交桥建成通车，海南至乌达重载公路开工建设，拓宽了高速公路宁蒙界、海南出入口和109国道连接线收费站，新建矿区道路10.6公里。城市面貌明显改观。多渠道筹资3.6亿元，新修棚户区安置区外环路2.6公里，完成城区公乌素街、西卓子山街等7条街路人行道铺装和路灯安装工程，铺设给水管网8.

12、5公里，新建换热站3座，城区分区域供水、生活垃圾无害化处理和六五四热源厂二期工程开工建设；建成区人民公园，完成恩格尔河、城区北出口和公乌素街、海拉路等主要街路景观绿化工程，改造公安分局东、人民医院南等4个街头游园，城区绿化面积达到280万平方米，绿化覆盖率达到39.4%；旧城改造稳步推进，新增建筑面积72.2万平方米。强化城市规划建设管理，编制完成建成区控制性详细规划。第三方面，认真落实自治区及我市加快发展第三产业若干政策，编制完成第三产业和商业网点布局规划，基本形成了“三个中心六条街”的城市商业网点骨干体系。改造提升传统服务业，一批规模较大、档次较高的综合商场、专业市场和酒店建成并投入运营。

13、突破传统营销模式，加快发展新型业态。现代服务业快速发展，大型综合物流项目进展顺利，电子商务、技术咨询、金融、法律、中介等服务业有序推进。旅游业稳步发展，推动金沙湾、黄河湿地、桌子山岩画等旅游景点和旅游促销项目建设，成功承办沙漠旅游节，特色旅游品牌得到进一步提升。基于以上“城市向黄河靠拢使得旧城改造加快”、“人们生活水平的提高使得居民对住房和各种商业活动的要求档次也越来越高”和“三产的规模化发展迅猛使得人口逐步增加”三方面的原因，将会直接带动xxx市的住宅、商业和综合服务等房地产需求进入快车道。此外，xxx市的各项旅游服务设施得极大改善，将进一步吸引国内游客和周边地区的人们前来消费，旅游业具有很

14、大的发展潜力。2011年旅游市场迅速发展。全年国内旅游收入14.11亿元，比上年同期增长59.26。为提升本地区商务、旅游、住宿环境，创造简洁、美丽、大方、经济、适用、温馨、和谐的商务、旅游、餐饮住宿环境，打造xxx市xxx一流酒店大厦。xxx市xxx有限责任公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前xxx酒店业现状与发展趋势，选择在这一黄金地段开发高档高品质酒店。本项目符合国家和地区发展的产业政策，发展前景十分广阔。该项目的建成将拓展xxx三角区贸易的功能，是一项立足长远具有重大政治经济意义的大事。同时对xxx经济发展有很强的拉动和促进作用。有利于提升经济发展和综

15、合竞争力，提升xxx城市综合实力，具有良好的社会效益和经济效益。1.4项目可行性分析1、管理优势xxx市xxx有限责任公司，自成立以来，积累了丰富的项目建设管理经验和技术人才，拥有一支富于创新意识、高凝聚力的管理团队，可为本项目提供充足的人员、管理技术支持。2、优越的地理位置本项目选址位于内蒙古自治区xxx市xxx，西水消防支队西、654机械园东。交通网络四通八达，交通便捷，适用于开发娱乐及商业酒店等。本项目周边地区商贸活动活跃，酒店及休闲娱乐市场需求大，但附近暂无大型住宿、餐饮、休闲娱乐场所，本项目建设完成后能较好地满足区域的酒店及休闲娱乐市场需求。3、市场前景广阔xxx市经济的快速发展，以

16、自治区西部区域中心城市建设为战略发展目标，繁荣的商贸活动，给酒店行来带来良好的发展机遇。同时产业调整和产业升级将带来较大量的中高端商务群体，中高端商务群体的集中，也必将带动酒店业的进一步发展。4、良好的规划布局与社会效益本项目的建设顺应了地区产业规划和产业发展政策，符合国土部门对该建设用地的规划设计要点。项目建筑规划符合国家环保节能建设要求。项目建成后能新增175个工作岗位，缓解就业压力，创造可观的财政税收，具有良好的社会效益。1.4项目投资概况总投资7780万元人民币，其中：建设投资7630万元，其中：土地费用290万元，工程费用（含室内项目装修工程）5383万元，设备及安装（含机电设备、空

17、调、电梯、给排水、卫生设备、消防设备等）1325万元，其他投资（含勘察、设计、监理等工程建设其他费用及预备费）362万元,预备费270万元，铺底流动资金150万元。本项目总投资7780万元人民币，资金全部建设单位自筹。1.5 主要经济技术指标表经计算得出相关指标如下表所示：指 标单位计算值说明占地面积4006建筑面积15285.51 其中：地上11956.51 地下3275项目总投资万元7780年均营业收入万元3952年营业税及附加万元165年平均利润万元11523917年所得税万元288年平均净利润万元864投资利润率%14.81%投资净利润率%11.10财务内部收益率（所得税前）%12.2

18、3基准收益率10%财务内部收益率（所得税后）%11.10基准收益率10%财务净现值（所得税前）万元23680财务净现值（所得税后）万元14150投资回收期（所得税后）年6.14不含建设期投资回收期（所得税前）年5.02不含建设期第二章行业与市场分析2.1宏观环境1、国内经济环境2012年我国经济增速“破八”，创出2000年以来的年度GDP增速最低值。在本轮经济周期下行的过程中，拉动经济增长的“三驾马车”投资、消费、出口在过去一年也低位运行。相关机构和专家预计，2013年“三驾马车”将在去年四季度企稳基础上继续小幅增长，从而带动经济再起航。而宏观经济政策受制于通胀和房价上涨压力则可能维持审慎稳健

19、。当前我国经济正在经历两个转变，即从高速增长转为平稳增长，从规模扩张式发展转为质量效益型发展。我国经济总的形势是好的，且由于我国正处于工业化中期，工农业投资机会多，供给仍然不足，需要满足市场需求。服务业在GDP中的比重只有30%多，仍有很大潜力。因此可以说，我国依然处于经济高增长阶段。随着我国收入消费台阶效应的加速，我国新型城市化的加速、我国比较优势在产业和区域的转换、我国工业化在梯度转移中的加速等，2013年我国宏观经济将随着换届效应的持续发酵、房地产困局的破解等超越新常态，步入次高速增长期。2013年是贯彻落实党的十八大精神的开局之年，是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，是为全面建成小

20、康社会奠定坚实基础的重要一年。也将是我国宏观经济持续复苏的一年，是完成由次萧条到繁荣的周期形态转换的关键期，是我国迈向新结构、超越新常态的关键年，也是多重因素叠加充满不确定的一年，更是新政府全面确立和落实新经济发展战略的一年。2013年我国宏观经济将是在复杂中充满朝气的一年。党的十八大进行的战略定位不仅意味着积极宏观经济政策延续、同时意味着新政府积极趋向的扩大，未来内需扩张的幅度也许比预期还要大，这主要表现在五个方面：一是2020年地区生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，即总体目标两个翻番。二是在新增长源泉构建上，将走我国特色的新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，也就是综合发

21、展、综合推动的路子。三是在结构调整中促进经济健康增长。金融危机正在倒逼我国经济从“出口”转到“内需”上来。2013年，我国将充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机，把化解产能过剩矛盾作为工作重点，把主要精力放在转方式、调结构、促改革上，加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度，倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起，尽快形成经济增长的新引擎。四是工业化和城镇化建设成为经济驱动力。根据国家“十二五”发展规划，到2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右，城镇化率将由现在的45.7%上升到60%左右。工业产值每增加1个百分点，就可以带动GDP增长0.6个百分

22、点，城镇化率每增加1个百分点，可以带动GDP增长1.5-2个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。前几天人民日报发表李克强副总理关于解读十八大的一篇文章，提出要把改革称为最大的红利，把城镇化作为我们扩内需、调结构的核心。五是国内市场消费增长潜力巨大。我国已经进入全面建设小康社会阶段，消费结构也进入全面升级阶段。在进一步调整收入分配体制，提高劳动者收入报酬，逐步缩小收入分配差距，有效解决居民消费增长的制约瓶颈之后，国内市场的消费增长仍具有十分巨大的潜力稳定发展的社会经济环境，居民收入水平不断提高，促进了商业贸易活动的繁荣，为酒店业的快速发展提供了良好的基础。2、xxx市经济环境近

23、年来，随着xxx市经济和社会的不断发展和壮大，xxx市提出了以“人口向建成区集中、工业向开发区集中、农业向高校园区集中、城市向黄河靠拢”为主题的xxx市城市总体规划，一方面不断加快城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市品位，努力打造自治区西部宜居城区，生态绿洲型工业城市建设取得明显成效。加大城市基础设施投入力度，先后实施了热电联供、民用煤气、供水管网改造、污水和垃圾处理等一批工程，城市服务功能日臻完善。另一方面，充分发挥区位优势，拓宽服务领域，提升服务水平，努力打造自治区西部重化工业基地生产性和生活性服务中心，区域集聚和辐射能力显著增强。2011年，全市实现地区生产总值481亿元，按可比价格

24、计算，比上年增长17.5%，连续16年实现两位数增长。其中，第一产业增加值4.36亿元，增长5%；第二产业增加值351.95亿元，增长19.7%；第三产业增加值125.27亿元，增长12.7%。按常住人口计算，我市人均GDP预计达到89521元，比上年增长15.8%，按年均汇率计算折合1.39万美元。2011年xxx地区生产总值完成151亿元，同比增长23%，其中工业增加值完成112亿元，同比增长24.7%；第三产业增加值完成29.1亿元，同比增长17.5%；农业增加值完成1.7亿元，同比增长7%。固定资产投资完成81亿元，同比增长15%。地方财政总收入完成24亿元，同比增长29.32%。20

25、11年末xxx市年末全市常住人口54.14万人。人口城镇化率为95。城市居民人均可支配收入 达到22349元，比上年增长13.21%，扣除价格因素，实际增长7.2%。人均消费支出为18471元，比上年增长10.7，扣除价格因素，实际增长4.83。，民的消费能力强。3、旅游业发展近年来，xxx市旅游业已成为新的经济增长点，各项指标大幅增长，入境旅游人数稳定增长。xxx市的各项旅游服务设施得极大改善，将进一步吸引国内游客和周边地区的人们前来消费，旅游业具有很大的发展潜力。2011年旅游市场迅速发展。全年国内旅游收入14.11亿元，比上年同期增长59.26。 为实现经济社会双转型，加大对旅游业发展的

26、支持力度，市政府下发了关于进一步加快旅游业发展的意见，规范旅游业发展。未来旅游业发展的总体目标是：把旅游业进一步培育成服务业的龙头产业、国民经济的重要产业，旅游业的快速、健康发展，为酒店业发展提供了巨大的消费群体，促进了酒店业的发展。2.2中国酒店业发展全球整体经济的不乐观，是一个阶段性的状况，每隔几年都会有波动，由美国次贷危机引发的金融风暴已经扩展到了全球，很多国家的旅游业和酒店业都受到了不同程度的冲击，我国酒店业也不例外，不少酒店投资者和经营者已经感到一定的压力。但单从中国饭店业市场来看，金融危机对我们带来的负面影响并不大，目前我国酒店业仍在全球金融危机的影响下顽强生存、缓慢发展。首先，从

27、金融危机影响的地域范围来看，上海、广州、深圳等东南沿海一线城市由于经济发展较快，国际化程度较高，在此次全球金融海啸中受到的波及相对较大；而我国中西部大范围地区由于国际化程度相对较低，在这场金融危机中受到的影响也相对较小。目前我国中西部地区酒店业仍然保持稳健之势。从中我们可以看到，金融危机虽然带来酒店客源的趋缓，但是并不足以改变中国酒店业整体向前发展的局面。其二，从国家政策层面来看，由于政府不断出台各种各样的政策，扩大内需，以缓解金融危机对我国带来的负面影响，保持国内经济的持续增长，导致我国国内商务会展活动仍然呈现出频繁之势。因此，总体看来，国际金融危机虽然一定程度上殃及中国酒店业，但并不足以阻

28、碍我国酒店业的持续向前发展。据统计，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2008年年底的16528家，星级酒店总数的年均增长率超过10%。2000年到2008年，全国星级酒店的客房数量从59万间增长至200万间左右。另外，在五星级之上增设“白金五星级”，北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店、广州花园酒店于2007年8月被正式批准为“白金五星级饭店”。我国近30年来人均GDP提高15倍，从200美元发展到5000美元，已经进入消费升级的新时期。无论是中国、印度、俄罗斯、巴西的金砖四国之说、还是中国、印度、中东的新丝绸之路之说，都少不了中国，中国的未来被世界看好。中国的人口数量和消费质量的

29、提高将伴随着经济发展助推中国旅游业不断发展。中国未来GDP8%10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增长12%，预计2010年中国酒店客房数量将达到5.52亿间。金融危机促使企业洗牌加速，市场机制和企业行为的作用将引导酒店业的健康发展，本土品牌将面临很好的发展机遇；金融危机使跨国管理品牌遭遇自由落体式的下降；酒店管理市场朝着于业主方有利的方向发展。2.3酒店业发展1、酒店业市场规模近年来，xxx市经济快速发展，商务活动带动了酒店业的快速发展。2010年年末全市有4星级酒店2家，但仍满足不了经济发展的需要。 2、酒店消费者分析xxx酒店消费者主要来自两大块，第一种是来自所在区域及周边地区的企业，

30、他们大多数是企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量一半以上。第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要成为酒店的消费客。 小结：xxx市经济快速发展，人民生活水平得到提高，酒店中高档需求增长，尤其是高档消费需求快速增长，高星级酒店数量缺乏，市场需求旺盛，xxx市xxx有限责任公司紧抓这一发展机遇，投资建设xxxxxx酒店，酒店定位为商务旅游酒店。第三章 项目建设条件3.1建设场址及区域环境3.1.1场址 项目建设地点位于内蒙古自治区xxx市xxx，西水消防支队西、654机械

31、园东,占地面积4006平方米。该地块属于xxx市xxx的黄金地段。占地范围：场地为方形用地，南向退道路边线20米,场地南北71.20米，场地东西56.27米。3.1.2区域环境1、地理位置与城市概况xxx市是内蒙古自治区直辖市，是一座新兴的资源性工业城市，位于内蒙古自治区西部，总面积1754平方公里，辖海勃湾、乌达、海南三个区，总人口53余万人,其中城区人口50万人，占总人口的94.68%，农区人口3万人，占全市人口的532%。共25个民族。xxx位于xxx市南部，地理坐标在东经10635-10707，北纬3913-4010之间。东依鄂尔多斯高原，西傍黄河，南与宁夏石嘴山市接壤，北与河套平原毗邻。总面积1004.95平方千米。常住人口102500人，其中农业人口23000人，由蒙、汉、回、满、达斡尔等15个民族构成。xxx市xxx地处黄河上游，毗邻宁夏，是华北和西北地区交汇处，东北、华北通往西北的重要交通枢纽，同时还是“宁蒙陕”经济区的结合部和沿黄经济带的中心，是新疆、甘肃、宁夏开发运行的大通道，在国家实施西部大开发战略中占有重要位置。市政府所在海勃湾区距内蒙古自治区首府xxx市526公里,1988年xxx市被国务院确定为内蒙古自治区经济体制改革实验区和对外国人开放城市，享有省级经济管理权限。2、地形地