房地产中介服务管理.ppt

1、1 第九章第九章 房地产中介服务管理房地产中介服务管理 房地产房地产经营管理经营管理学习内容学习内容房地产中介服务的内容房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.19.1.1房地产中介服务的概念及特点房地产中介服务的概念及特点 一、房地产中介服务的概念一、房地产中介服务的概念 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活

2、动 对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理人员特定房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.19.1.1房地产中介服务的概念及特点房地产中介服务的概念及特点 二、房地产中介服务的主要特点二、房地产中介服务的主要特点 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理服务有偿委托服务房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.29.1.2房地产估价服务内容房地产估价服务内容一、房地产估价的概念一

3、、房地产估价的概念 房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.29.1.2房地产估价服务内容房地产估价服务内容二、房地产估价原则二、房地产估价原则 合法原则 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 保持现状前提保持

4、现状前提 转换用途前提转换用途前提 装修改造前提装修改造前提 重新利用前提重新利用前提 上述情形的某种组合上述情形的某种组合 房地产中介服务管理房地产中介服务管理三、房地产估价程序三、房地产估价程序 9.1.29.1.2房地产估价服务内容房地产估价服务内容明确估价基本项 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查勘估价对象 选定估价方法计算 确定估价结果 撰写估价报告 估价资料归档 明确估价目的明确估价对象明确估价时点 拟采用的估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度 对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的

5、资料相关房地产交易、成本、收益实例资料反映估价对象状况的资料 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.29.1.2房地产估价服务内容房地产估价服务内容四、房地产估价方法选用四、房地产估价方法选用（1）估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。（2）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。（3）根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价

6、报告中予以说明并陈述理由。（4）有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。（5）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。（7）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.39.1.3房地产经纪服务内容房地产经纪服务内容一、房地产经纪的内涵一、房地产经纪的内涵 房

7、地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。核心房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理其一，居间，指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。其二，代理，指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。其三，佣金，指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.39.1.3房地产经纪服务内容房地产经纪服务内容二、房地产经纪的特性二、

8、房地产经纪的特性 特特 性性服务性专业性地域性房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理三、房地产居间三、房地产居间9.1.39.1.3房地产经纪服务内容房地产经纪服务内容房地产居间的含义房地产居间的含义 房地产居间是指以房地产或有关房地产的业务为对象，通过居间人的协调，促成交易双方不成交易，居间人依法取得合理的中介报酬的经营活动。房房地地产产居居间间业业务务 指示居间指示居间 媒介居间媒介居间 指居间人仅为委托指居间人仅为委托人报告订约机会的人报告订约机会的居间居间 居间人仅为委托人居间人仅为委托人订约

9、撮合、媒介的订约撮合、媒介的居间居间 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理房地产居间活动的特征房地产居间活动的特征 9.1.39.1.3房地产经纪服务内容房地产经纪服务内容特 征房地产居间人只以自己的名义进行活动 房地产居间活动业务内容广 是一种有偿的商业服务行为 房地产居间业务专业性强 介入房地产交易活动程度较浅 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.39.1.3房地产经纪服务内容房地产经纪服务内

10、容四、房地产代理四、房地产代理 房地产代理是指以委托人的名房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。取佣金的行为。商品房销售代理是商品房销售代理是中国目前房地产代中国目前房地产代理活动的主要形式理活动的主要形式 房地产代理的概念房地产代理的概念 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.39.1.3房地产经纪服务内容房地产

11、经纪服务内容房地产代理业务的主要类型房地产代理业务的主要类型 按按服服务务对对象象分分类类 卖方代理卖方代理 买方代理买方代理 卖方代理是指房地产经纪卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产人名义出租、出售房地产的经纪行为的经纪行为 房地产买方代理业务是指房地房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的托人名义承租、购买房地产的经纪行为经纪行为 商品房销售代理商品房销售代理 房屋出租代理房屋出租代理 二手房出售代理二手房出售代理 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地

12、产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.49.1.4房地产咨询服务内容房地产咨询服务内容一、房地产咨询的概念一、房地产咨询的概念 房地产咨询指在房地产开发及流通过程中，为客户提供信息、建议、策划、可行性研究等各种智能服务的活动。房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理二、房地产咨询业务的主要类型二、房地产咨询业务的主要类型 9.1.49.1.4房地产咨询服务内容房地产咨询服务内容法律咨询法律咨询房地产企业经营咨询房地产企业经营咨询 房地产服务咨询房地产服务咨询

13、三、房地产咨询的服务方式三、房地产咨询的服务方式 直答式服务方式直答式服务方式 网络式服务方式网络式服务方式 项目式服务项目式服务 房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.1.59.1.5房地产中介服务收费房地产中介服务收费 一、房地产咨询费收取标准一、房地产咨询费收取标准 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。二、房地产价格评估收费标准二、房地产价格评估收费标准 房地产价格评估收费，由具备房地

14、产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理三、房地产经纪收费标准三、房地产经纪收费标准 9.1.59.1.5房地产中介服务收费房地产中介服务收费 房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-

15、2.5计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3。9.2.19.2.1我国房地产估价管理制度概述我国房地产估价管理制度概述房地产中介服务管理房地产中介服务管理 随着我国房地产业和房地产中介服务随着我国房地产业和房地产中介服务的发展，我国已建立起房地产估价管理制的发展，我国已建立起房地产估价管理制度。按照度。按照城市房地产管理法城市房地产管理法第三十三第三十三条的规定，国家实行房地产价格评估制度条的规定，国家实行房地产价格评估制度目前我国房地产估价管理制度主要体现在：目前我国房地产估价管理制度主要体现在：（1）建立了比较完善的房地产估价理论和

16、方法体系）建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系（2）建立房地产估价人员资格认证和评估机构资格）建立房地产估价人员资格认证和评估机构资格评级制度评级制度（3）制定了房地产估价国家标准）制定了房地产估价国家标准（4）成立了房地产估价行业组织）成立了房地产估价行业组织（5）形成了统一开放的房地产估价市场）形成了统一开放的房地产估价市场（6）建立了中国房地产估价信用档案）建立了中国房地产估价信用档案房地产中介服务的房地产中介服务的内容内容房地产估价管理房地产估价管理房地产经纪管理房地产经纪管理房地产中介服务管理房地产中介服务管理9.2.29.2.2注册房地产估价师管理注册房地产估价师管理 注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照注册房地产估价师管理办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。注册房地产估价师实行注册执业管理制度 相关法律法规房地产估价师注册管理办法（建设部令第64号）建设部关于修改房地产估价师注册管理办法的决定（建设部令