项目用地审批实务.ppt

1、项目用地审批实务项目用地审批实务 武清区国土资源分局武清区国土资源分局武清区国土资源分局武清区国土资源分局内内 容容n n农用地转用与土地征收审批n n土地使用权出让审批 n n土地登记审批 第一部分第一部分农用地转用与土地征收n n中华人民共和国宪法n n中华人民共和国物权法n n中华人民共和国土地管理法n n天津市土地管理条例n n天津市征收土地工作程序一、征收土地的法律依据一、征收土地的法律依据n n符合乡镇土地利用总体规划和城乡建设规划符合乡镇土地利用总体规划和城乡建设规划n n具有年度土地利用计划指标（现状建设用地除外，具有年度土地利用计划指标（现状建设用地除外，以地籍台帐为准）以地

2、籍台帐为准）n n符合建设项目用地控制标准符合建设项目用地控制标准n n符合国家产业政策及供地政策符合国家产业政策及供地政策n n已履行相关法定程序已履行相关法定程序n n征地补偿已足额支付到位征地补偿已足额支付到位n n被征地农民的社会保障费用已足额支付到位被征地农民的社会保障费用已足额支付到位二、土地征收应具备的条件二、土地征收应具备的条件三、土地征收的程序三、土地征收的程序 （一）申请 建设用地项目（包括单独选址项目、区（县）成批次用地中的具体建设项目和政府储备用地）需征收集体土地的，由用地单位或土地整理储备机构持有关文件向项目所在地的区国土资源管理部门提出用地申请。应报送的材料应报送的

3、材料 ：1.土地收购整理类（适用于住宅、商服、旅游、娱乐和工业用地等）用地申请；说明本次申请用地的地块位置、四邻、面积、权属地类，拟意向用于何种项目建设及相关理由。（原件一份）村民代表会议记录及户代表签字材料；参加村民代表会议的乡镇政府、街道办的工作人员签字并加盖所在镇政府、街道办公章。（原件一份）如有地上物或青苗需提供乡镇政府与村街签订的地上物及青苗补偿协议书；注明地上物或青苗的产权人、数量、补偿费用等。（原件一份）土地地类审核材料。（三份，至少一份原件。并需经市地籍处及地籍中心确认盖章）土地权属审核材料。（地籍科）意向建设项目节约集约用地说明材料；项目总投资情况、建设类型、建设规模、项目占

4、地面积、投资强度、容积率等符合国家及市政府的规定的说明。（原件一份）土地勘测定界材料；包括土地勘测定界图、批次用地位置图、项目位置图、土地勘测定界技术成果。（三份原件）乡镇级土地利用总体规划彩图；标明地块位置。（三份）镇区规划彩图或村庄规划图规划文本及批准材料；标明地块位置。（三份）补充耕地相关材料 2.具体项目用地类（适用于公共建筑、基础设施、机关团体用地等），除需提供上述土地收购整理类所需材料外还提供以下材料：项目选址意见书 项目预审报告 市（区）发改委立项（三份，至少一份原件）（二）受理申请（三）内业审核（四）拟订征地补偿标准、安置方案（五）征收土地告知（六）征收土地确认（七）依申请听证

5、（八）组卷上报（九）区（县）政府审核（十）审查报批（十一）缴纳费用（十二）用地批复（十三）批后公告（十四）区（县）批准征地补偿、安置方案（十五）实施征地补偿安置方案第二部分第二部分国有土地使用权出让审批n n中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法n n中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院令第号暂行条例国务院令第号n n中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法n n国务院关于加强土地调控有关问题的通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国国发发 2006 20063131号号）n n国务院关于促进节约集

6、约用地的通知国务院关于促进节约集约用地的通知（国发国发200820083 3号号 ）n n协议出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定n n招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定n n协议出让国有土地使用权规范协议出让国有土地使用权规范n n招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范一、法律依据一、法律依据1 1、农用地转用与土地征收程序履行完毕：征地与安置、农用地转用与土地征收程序履行完毕：征地与安置补偿到位，缴齐新增建设用地有偿使用费及各项税费、补偿到位，缴齐新增建设用地有偿使用费及各项税费、管理费，社会保障落实到位，履行完毕

7、批后公告等。管理费，社会保障落实到位，履行完毕批后公告等。2 2、通过收回或收购的原国有土地，要履行完毕收回或、通过收回或收购的原国有土地，要履行完毕收回或收购程序，完成了拆迁安置补偿、房地产权属注销手收购程序，完成了拆迁安置补偿、房地产权属注销手续等工作，土地整理达到场清地平的净地条件。续等工作，土地整理达到场清地平的净地条件。3 3、规划部门出具了、规划部门出具了规划设计条件规划设计条件4 4、到土地部门办理了预申请手续，并缴纳预申请保证、到土地部门办理了预申请手续，并缴纳预申请保证金。金。5 5、拟出让地块土地权属无纠纷、无查封、无抵押。、拟出让地块土地权属无纠纷、无查封、无抵押。二、国

8、有土地使用权出让方式应具备的条件二、国有土地使用权出让方式应具备的条件第一、第一、第一、第一、招标拍卖挂牌方式公开出让招标拍卖挂牌方式公开出让招标拍卖挂牌方式公开出让招标拍卖挂牌方式公开出让 第二、协议出让第二、协议出让第二、协议出让第二、协议出让第三、现状补办出让第三、现状补办出让第三、现状补办出让第三、现状补办出让三、土地使用权出让方式三、土地使用权出让方式第一、第一、招标拍卖挂牌方式公开出让招标拍卖挂牌方式公开出让一、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权内涵招标出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，

9、根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门拍卖出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门挂牌出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌受竞买人

10、的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。二、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围二、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围 n n供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及工业用地（包括仓储用地）；n n其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；n n划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；n n划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；n n出让土地使

11、用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；n n依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。三、经营性用地公开出让程序三、经营性用地公开出让程序（一）土地储备机构提出申请（包括用地预申请）（一）土地储备机构提出申请（包括用地预申请）,同时提供下列资料：同时提供下列资料：1 1、国有土地出让申请表；（由乡镇政府或土地整理、国有土地出让申请表；（由乡镇政府或土地整理中心）用地预申请及预申请保证金中心）用地预申请及预申请保证金2 2、土地权属证明文件复印件（市局农用地转用与土、土地权属证明文件复印件（市局农用地转用与土地征收的批准文件或注销

12、土地使用证、房屋所有权证地征收的批准文件或注销土地使用证、房屋所有权证的证明文件，或土地储备证原件复印件）（的证明文件，或土地储备证原件复印件）（2 2份）；份）；3、规划设计条件;(原件、复印件)4、土地储备机构或乡镇政府出具的权属无争议无抵押查封的承诺书、地块基础设施配套说明、土地整理成本测算表等。5、出让宗地界址图10份（其中4份需四邻盖章确认）、出让地块位置图4份，技术成果报告2份；（二）现场踏勘与资料审核（三）地价评估与确认；（四）编制出让方案、确定出让底价并报区政府批准；（五）组卷报市土地交易中心实施公开出让活动（发布出让公告、编制公开出让的文件、申请（报名）和资格审查均由市土地交

13、易中心负责实施）。（六）签订成交确认书（在市土地交易中心、或区国土分局交易厅）（七）签订出让合同，公布出让结果；（八）核发建设用地批准书，交付土地；（九）办理土地登记；（十）资料归档。四、工业用地（包括仓储用地）公开出让程序四、工业用地（包括仓储用地）公开出让程序 (一一)、乡镇政府或土地储备机构提出申请（包括、乡镇政府或土地储备机构提出申请（包括用地预申请）用地预申请）同时提供下列资料：同时提供下列资料：1 1、国有土地出让申请表；（由乡镇政府、土地整、国有土地出让申请表；（由乡镇政府、土地整理中心或开发区总公司）理中心或开发区总公司）2 2、办理用地预申请，缴纳预申请保证金、办理用地预申请

14、，缴纳预申请保证金 3 3、土地权属证明文件复印件（市局农用地转用与、土地权属证明文件复印件（市局农用地转用与土地征收的批准文件或注销土地使用证、房屋所有权土地征收的批准文件或注销土地使用证、房屋所有权证的证明文件，或土地储备证原件复印件）（证的证明文件，或土地储备证原件复印件）（2 2份）；份）；4、规划设计条件；（原件、复印件）5、土地储备机构或乡镇政府出具的权属无争议无抵押查封的承诺书、地块基础设施配套说明、土地整理成本测算表等。6、出让宗地界址图10份（其中4份需四邻盖章确认）、出让地块位置图4份，技术成果报告2份；（二）、现场踏勘与资料审核（二）、现场踏勘与资料审核（三）、地价评估与

15、确认；（三）、地价评估与确认；（四）、编制出让方案、确定出让底价并报区政府（四）、编制出让方案、确定出让底价并报区政府批准；批准；（五）、组卷报市土地交易中心实施公开出让活动（五）、组卷报市土地交易中心实施公开出让活动（发布出让公告、编制公开出让的文件、申请（报（发布出让公告、编制公开出让的文件、申请（报名）和资格审查均由市土地交易中心负责实施）。名）和资格审查均由市土地交易中心负责实施）。（六）、签订成交确认书（在市土地交易中心、或（六）、签订成交确认书（在市土地交易中心、或区国土分局交易厅）区国土分局交易厅）（七）竞得人持土地成交确认书分别到投资主管部（七）竞得人持土地成交确认书分别到投资

16、主管部门和环保主管部门办理项目核准手续和环评审批手门和环保主管部门办理项目核准手续和环评审批手续（时限在续（时限在6 6个月内）个月内）（需成立新公司的，到工商部门办理新公司的注册（需成立新公司的，到工商部门办理新公司的注册登记）登记）（八）、签订出让合同，公布出让结果；（八）、签订出让合同，公布出让结果；（九）、核发（九）、核发建设用地批准书建设用地批准书，交付土地；，交付土地；（十）、办理土地登记；（十）、办理土地登记；（十一）、资料归档。（十一）、资料归档。五、几点注意事项五、几点注意事项（一）关于项目用地预申请制度（一）关于项目用地预申请制度 凡经营性用地和工业用地等依照法律法规规定凡经营性用地和工业用地等依照法律法规规定必须以公开出让方式获取国有土地使用权的建设用必须以公开出让方式获取国有土地使用权的建设用地项目均实行预申请制度地项目均实行预申请制度 项目用地预申请是指单位或个人对有使用意向项目用地预申请是指单位或个人对有使用意向的具体地块，向国土资源管理部门提出用地申请的的具体地块，向国土资源管理部门提出用地申请的行为。行为。每个项目用地公开出让前都必须履行预申请手续，每个