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1、三产联动三产联动 产业造城产业造城追求卓越德达天下管理房地产企业管理课件讲师：吕建中建中日期：日期：2015.9.15三产联动三产联动 产业造城产业造城课程目录1、工程管理过程中遇到的一些常见问题2、施工索赔三产联动三产联动 产业造城产业造城为什么我们会出现这些问题？-案例一：不是笑话的笑话题不能按时交房前松后紧，留给施工图设计和施工的时间很短前期遗留问题太多，导致后期返工三产联动三产联动 产业造城产业造城为什么我们会出现这些问题？-案例一：不是笑话的笑话不能按时交房前松后紧，留给施工图设计和施工的时间很短前期遗留问题太多，导致后期返工三产联动三产联动 产业造城产业造城 为什么我们会出现这些问

2、题？-案例二：关于二次深化设计为什么我们二次设计总是在往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工？设计、工程、成本之间总会会扯皮？为什么我们的二次设计效果和成本控制总不能和谐统一？为什么施工完成后，后期物业管理中总会表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等方面困难。三产联动三产联动 产业造城产业造城为什么我们会出现这些问题？-案例三专业交叉点管理1、场地竖向标高设计2、原因分析:土建设计、市政设计与景观设计系三个不同的单位，分别完成后施工以最后的景观设计为依据进行控制标高。3.经验及教训：各专业设计提前介入是好事，但各自完成后须进行综合竖向设计汇总。绘制综合竖向设计图并进行严格的综合评

3、审。三产联动三产联动 产业造城产业造城为什么我们会出现这些问题？-案例四关于客户投诉与无效成本案例1:某项目第一期C3建筑立面进行了调整,但相应的结构变化未及时发出知会及变更,待正式变更发出时,施工单位已按照原结构图完成了钢筋的下料和部分安装,施工方提出高达50万元的索赔费用.案例2:某项目二期M6、M7两栋楼，因与周围楼栋距离较近，在规划检查中发现在拐角处的六层日照间距不够(说明：M6、M7楼形为“Z”字形，“日照间距不够”：前一栋楼因日照影起的阴影遮挡了后一栋楼，使后一栋楼处于阴暗中)。处理方案必须将已施工完成的拐角处六层改为五层，并将M6五层窗台，M7四、五层窗台向里改，将原大三房改为小

4、三房。因为保护已施工的其余构件不受破坏，在凿除六层的过程不能用普通凿除方式，而且还要在五层有保护支架。如此取消两套屋顶板成本近15万元.案例3：某项目二期设计中所有卫生间均未留设排气孔，主体施工完成后再补变更进行梁上钻孔作业，导致钻孔无效成本支出7万元。案例4：某项目到了收楼的阶段，底商应该分割的，销售部已经按分割的房间销售出去，但竣工时确没有隔墙。工程部解释是按消防部门要求没有做隔墙，从而造成销售底商时没有及时告诉销售部门。案例5：户型改了，未通知销售三产联动三产联动 产业造城产业造城对比行业优秀企业，寻找差距是优化和提升的有效方法序号序号现状与问题现状与问题标杆企业做法标杆企业做法改进建议

5、改进建议1 1设计设计管理管理流程流程n 没有形成系统化的设没有形成系统化的设计管理流程体系计管理流程体系n将设计管理按阶段和对象划分为概念设计管理流程、方案设计管理流程、施工图设计管理流程、景观设计管理流程、精装修设计管理流程和设计变更管理流程，使设计过程更清晰、职责更明确、管理更精细化。n编制设计管理流程，按照设计过程和专业进行细分，明确各个设计流程的逻辑关系，明确职责，在制度上保证各专业之间的配合，加快设计进度。2 2设计设计任务任务书编书编制制n 设计各阶段，缺乏比设计各阶段，缺乏比较明确的输入、输出成果较明确的输入、输出成果标准；标准；n 设计过程中成本部门设计过程中成本部门介入的深

6、度不够，没有提介入的深度不够，没有提供成本限额指标，导致成供成本限额指标，导致成本跟设计相脱节本跟设计相脱节n 缺乏设计任务评审机缺乏设计任务评审机制制n设计各个阶段制定设计任务书的标准模板，使设计成果满足公司的要求。n在确定限额设计指标时，成本与设计应反复沟通，达成一致。n设计任务书由设计部门组织相关专业编制后，经正式的集中评审和修改完善，作为设计的要求和成果的主要检验标准发放设计单位。n明细化设计任务书，明确各个专业任务书的内容和深度。n设计任务书会签之前，经各专业提出审查意见，并上会集中评审，使评审更有效，减少反复修改和事后修改。3 3材料材料选型选型定板定板n 材料设备选型定板滞材料设

7、备选型定板滞后，给材料设备的采购和后，给材料设备的采购和工程施工带来影响。工程施工带来影响。n 公司目前是在施工图出来之后，进行材料设备的选型定板工作，给后期在材料设备的采购方面造成被动。n在方案阶段，根据以往项目、周边楼盘的调研和设计单位的推荐，编制材料设备清单初稿；同时在此阶段成本部门提供材料设备的成本意见，采购部门和项目部明确材料的供货方式（即是甲供还是甲定乙供等）。n在初步设计阶段编制正式的材料设备清单和选型定板计划。n施工图设计完成后，材料设备选型定板工作全部完成，立即着手进行采购相关工作，大大缩短了采购时间。n加强公司材料设备部品的研究工作。n在材料设备选型定板阶段，加强与成本部门

8、、采购部门和项目的沟通联系，把材料设备的成本因素和供货方式前置考虑。三产联动三产联动 产业造城产业造城案例二：微观流程的优化案例二：微观流程的优化-二次深化设计流程二次深化设计流程问题与改善方法问题与改善方法问题1、对施工单位考察，大多是成本和工程部参加，研发设计未参加。造成对其的考察仅注重施工质量，而未能对其承建的现有楼盘的效果进行考察。2、二次设计任务提出时间滞后，造成成本部确定施工单位时间滞后，也造成二次设计开始时间滞后，设计时间不能保证，往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工。3、二次设计效果和成本控制没有和谐统一，如景观外墙栏杆。4、做二次深化设计的单位设计资质考察不完善，比如

9、门窗的施工单位，并不具备很强的设计能力或者资质。5、现阶段样板点评的重点在施工质量方面，研发设计人员参加较少，对样板的效果、风格等方面未做专业点评。6、前期招投标技术文件编制，主要是工程系统为主，营销部门参与度不够，研发参与也较少。7、施工完成后，后期物业管理中表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等方面困难。改善方法1、研发及技术系统中主管风格、效果方面的工程师要能参与对施工单位的考察。2、工程部在前期明确提出各专业需要进行二次设计的内容清单、时间节点要求。让成本部有足够的时间确定单位，施工单位有充足的时间进行二次设计。3、二次设计的突出点要明确。根据研发要求对核心竞争点以效果考虑为主

10、，研发给成本有明确的信号（注明某些点要首先注重效果，在成本上应该加大投入）。在非效果控制方面可以适当降低成本，达到基本要求即可。4、在二次设计图纸审查时，各专业工程师要能提高自己对图纸的把控能力。充分考虑完善，能够提出设计中的不足点和不符合规范要求的地方。5、研发人员必须参与，多提意见。研发管立面风格的工程师尽量参与样板点评。6、招标技术文件的制定，营销、研发要提前介入。7、物业在二次深化图的会审时参与，提出客户使用要求。三产联动三产联动 产业造城产业造城（二）施工索赔1.索赔的特征（1）索赔是双向的（2）只有实际发生了经济损失或权利损害，一方才能向对方索赔。（3）索赔是一种未经对方确认的单方

11、行为。三产联动三产联动 产业造城产业造城2.施工索赔分类(1)按索赔目的分类A、工期索赔B、费用索赔(2)按索赔事件的性质分类A、工程延误索赔B、工程变更索赔C、合同被迫终止的索赔D、工程加速索赔E、意外风险和不可预见因素索赔F、其他索赔三产联动三产联动 产业造城产业造城3.索赔程序三产联动三产联动 产业造城产业造城4.常见的索赔内容(1)承包商向业主的索赔(10)不利的自然条件与人为障碍引起的索赔工程变更引起的索赔工期延期的费用索赔加速施工费用的索赔业主不正当地终止工程而引起的索赔物价上涨引起的索赔法律、货币及汇率变化引起的索赔拖延支付工程款的索赔业主的风险不可抗力三产联动三产联动 产业造城

12、产业造城业主向承包商的索赔1.工期延误索赔u业主盈利损失;u由于工程拖期而引起的贷款利息增加;u工程拖期带来的附加监理费u由于工程拖期不能使用，继续租用原建筑物或租用其他建筑物的租赁费。质量不满足合同要求索赔承包商不履行的保险费用索赔对超额利润的索赔对指定分包商的付款索赔业主合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔三产联动三产联动 产业造城产业造城序号条款号主要内容可补偿内容工期费用利润1 11.91.9延误发放图纸2 22.12.1延误移交施工现场3 34.74.7承包人依据工程师提供的错误数据导致放线错误4 44.124.12不可预见的外界条件5 54.244.24施工中遇到文物和古迹6

13、 67.47.4非承包人原因检验导致施工的延误7 78.48.4（a a）变更导致竣工时间的延长8 8(c)(c)异常不利的气候条件9 9(d)(d)由于传染病或其他政府行为导致的工期的延误1010(e)(e)业主或其他承包人的干扰11118.58.5公共当局引起的延误121210.210.2业主提前占用工程131310.310.3对竣工检验的干扰141413.713.7后续法规的调整151518.118.1业主办理的保险未能从保险公司获得补偿部分161619.419.4不可抗力事件造成的损害三产联动三产联动 产业造城产业造城5.索赔费用的计算人工费人工费包括施工人员的基本工资、工资性质的津贴

14、、加班费、奖金以及法定的安全福利等费用。对于索赔费用中的人工费部分而言，人工费是指完成合同之外的额外工作所花费的人工费用;由于非承包商责任的工效降低所增加的人工费用;超过法定工作时间加班劳动;法定人工费增长以及非承包商责任工程延误导致的人员窝工费和工资上涨费等。材料费材料费的索赔包括：a.由于索赔事项材料实际用量超过计划用量而增加的材料费;b.由于客观原因材料价格大幅度上涨;c.由于非承包商责任工程延误导致的材料价格上涨和超期储存费用。施工机械使用费施工机械使用费的索赔包括：a.由于完成额外工作增加的机械使用费;b.非承包商责任工效降低增加的机械使用费;c.由于业主或监理工程师原因导致机械停工

15、的窝工费。窝工费的计算。三产联动三产联动 产业造城产业造城分包费用分包费用索赔指的是分包商的索赔费，一般也包括人工、材料、机械使用费的索赔。工地管理费索赔款中的工地管理费是指承包商完成额外工程、索赔事项工作以及工期延长期间的工地管理费，包括管理人员工资、办公费、交通费等。利息a.拖期付款的利息;b.由于工程变更和工程延期增加投资的利息;c.索赔款的利息;d.错误扣款的利息。三产联动三产联动 产业造城产业造城总部管理费a.按照投标书中总部管理费的比例(3%8%)计算：总部管理费=合同中总部管理费比率(%)X(直接费索赔款额+工地管理费索赔款额等)b.按照公司总部统一规定的管理费比率计算：总部管理

16、费=公司总部管理费比率(%)X(直接费索赔款额+工地管理费索赔款额等)c.以工程延期的总天数为基础对某一工程提取的管理费=合同期内公司的总管理费X(该工程的合同额/合同期内公司的总合同额)该工程的每日管理费=该工程向总部上缴的管理费/合同实施天数索 赔 的 总 部 管 理 费=该 工 程 的 每 日 管 理 费 X工 程 延 期 的 天 数三产联动三产联动 产业造城产业造城利润一般来说，由于工程范围的变更、文件有缺陷或技术性错误、业主未能提供现场等引起的索赔，承包商可以列入利润。但对于工程暂停的索赔，由于利润通常是包括在每项实施的工程内容的价格之内的，而延误工期并来影响削减某些项目的实施，而导致利润减少。三产联动三产联动 产业造城产业造城谢谢!