房地产第三讲.ppt

1、房地产法房地产法房 地 产法一、房地产登记相关法律法规一、房地产登记相关法律法规n n（一）登记的基本含义（一）登记的基本含义n n房地产登记是不动产物权公示方式。房地产登记是不动产物权公示方式。n n分为初始登记、变更登记、更正登记、预分为初始登记、变更登记、更正登记、预登记。登记。n n产权登记和他项权利登记等。产权登记和他项权利登记等。n n（二）我国不动产登记法律法规（二）我国不动产登记法律法规（二）我国不动产登记法律法规（二）我国不动产登记法律法规n n1.20041.20041.20041.2004年修订的年修订的年修订的年修订的土地管理法土地管理法土地管理法土地管理法n n第第1

2、1条条 农民集体所有的土地，由县级人民政府农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。登记造册，核发证书，确认所有权。n n农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。设用地使用权。n n单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院

3、确定。记发证机关，由国务院确定。n n2.20072.20072.20072.2007年修订的年修订的年修订的年修订的城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法第五章第五章第五章第五章n n确立了房、地双轨登记制度确立了房、地双轨登记制度确立了房、地双轨登记制度确立了房、地双轨登记制度n n第第第第6161条条条条:以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县县级以上

4、地方人民政府土地管理部门申请登记，经县县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。政府颁发土地使用权证书。政府颁发土地使用权证书。政府颁发土地使用权证书。n n在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管当凭土地使用权证

5、书向县级以上地方人民政府房产管当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。部门核实并颁发房屋所有权证书。部门核实并颁发房屋所有权证书。部门核实并颁发房屋所有权证书。n n3.3.3.3.地方性登记条例地方性登记条例地方性登记条例地方性登记条例n n1996199619961996年年年年上海市房地产登记条例上海市房地产登记条例上海市房地

6、产登记条例上海市房地产登记条例08080808年修订年修订年修订年修订n n1992199219921992年年年年深圳市房地产登记条例深圳市房地产登记条例深圳市房地产登记条例深圳市房地产登记条例09090909年修订年修订年修订年修订n n4.4.4.4.物权法物权法物权法物权法第二章第一节，第二章第一节，第二章第一节，第二章第一节，9-229-229-229-22n n第第9条条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，经依法登记，发生效力；未经

7、登记，不发生效力，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但法律另有规定的除外。但法律另有规定的除外。但法律另有规定的除外。n n二、房地产登记实务二、房地产登记实务n n以二手房产权过户登记为例以二手房产权过户登记为例以二手房产权过户登记为例以二手房产权过户登记为例n n1.1.1.1.基本流程基本流程基本流程基本流程n n过户材料过户材料过户材料过户材料n n（一）申请书；（一）申请书；n n（二）身份证明；（未婚证（二）身份证明；（未婚证/结婚证）结婚证）n n（暂住证、用工证明）（暂住证、用工证明）n n（三）房地产

8、权证书；（三）房地产权证书；n n（四）证明房地产权属发生转移的文件；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（买卖合同）（买卖合同）n n（五）根据登记技术规范应当提交的其他（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。有关文件。n n产权转移申请书产权转移申请书产权转移申请书产权转移申请书n n（一）未婚的面签；（一）未婚的面签；（一）未婚的面签；（一）未婚的面签；n n（二）已婚的配偶双方面签。（二）已婚的配偶双方面签。（二）已婚的配偶双方面签。（二）已婚的配偶双方面签。n n过户的税费过户的税费过户的税费过户的税费n n（一）（一）（一）（一）买房人应缴纳税费：买房人应缴纳税费：买房人应缴

9、纳税费：买房人应缴纳税费：1 1 1 1、契税：房款的契税：房款的契税：房款的契税：房款的1.5%1.5%1.5%1.5%（面积在（面积在（面积在（面积在144144144144平米以上的需要缴纳平米以上的需要缴纳平米以上的需要缴纳平米以上的需要缴纳3%3%3%3%，面积在，面积在，面积在，面积在90909090平米以下并且是首套房的可以缴纳平米以下并且是首套房的可以缴纳平米以下并且是首套房的可以缴纳平米以下并且是首套房的可以缴纳1%1%1%1%）2 2 2 2、交易费：交易费：交易费：交易费：3 3 3 3元元元元/平方米平方米平方米平方米 3 3、测绘费：按各区具体规定测绘费：按各区具体规

10、定 4 4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在一般情况是在200200元内。元内。n n（二）（二）（二）（二）卖房人应缴纳税费：卖房人应缴纳税费：卖房人应缴纳税费：卖房人应缴纳税费：1 1 1 1、交易费：交易费：交易费：交易费：3 3 3 3元元元元/平方米平方米平方米平方米2 2 2 2、营业税：差价营业税：差价营业税：差价营业税：差价*5.5%(5.5%(5.5%(5.5%(房产证未满房产证未满房产证未满房产证未满5 5 5 5年的年的年的年的)3 3 3 3、个人所得税个人所得税个人所得税个人所得税:房产交易盈利部分的房产交易盈利部分

11、的房产交易盈利部分的房产交易盈利部分的20%20%20%20%或者房或者房或者房或者房款的款的款的款的1%1%1%1%（房产证满（房产证满（房产证满（房产证满5 5 5 5年并且是唯一住房的可以免年并且是唯一住房的可以免年并且是唯一住房的可以免年并且是唯一住房的可以免除）除）除）除）三、房地产登记制度的理论分析三、房地产登记制度的理论分析n n（一）房地产登记的法律性质（一）房地产登记的法律性质（一）房地产登记的法律性质（一）房地产登记的法律性质n n1.1.1.1.行政管理行为说；行政管理行为说；行政管理行为说；行政管理行为说；n n2.2.2.2.私法行为说；私法行为说；私法行为说；私法行

12、为说；n n3.3.3.3.双重属性说；双重属性说；双重属性说；双重属性说；n n4.4.4.4.证明行为说。证明行为说。证明行为说。证明行为说。n n行政管理行为说？行政管理行为说？行政管理行为说？行政管理行为说？n n理由：理由：理由：理由：n n（1 1 1 1）功能是确保交易、保证公共利益）功能是确保交易、保证公共利益）功能是确保交易、保证公共利益）功能是确保交易、保证公共利益 ；n n（2 2 2 2）从目的来看，登记（公示）在于体现国家对不动产物权）从目的来看，登记（公示）在于体现国家对不动产物权）从目的来看，登记（公示）在于体现国家对不动产物权）从目的来看，登记（公示）在于体现国

13、家对不动产物权关系的干预；关系的干预；关系的干预；关系的干预；n n（3 3 3 3）登记的机构为行政机关；）登记的机构为行政机关；）登记的机构为行政机关；）登记的机构为行政机关；n n（4 4 4 4）登记的依据为行政法规；）登记的依据为行政法规；）登记的依据为行政法规；）登记的依据为行政法规；n n（5 5 5 5）具有强制性，并非源于当事人自愿委托；）具有强制性，并非源于当事人自愿委托；）具有强制性，并非源于当事人自愿委托；）具有强制性，并非源于当事人自愿委托；n n（6 6 6 6）登记的意思表示中，当事人申请仅具有启动意义。）登记的意思表示中，当事人申请仅具有启动意义。）登记的意思表

14、示中，当事人申请仅具有启动意义。）登记的意思表示中，当事人申请仅具有启动意义。n n私法行为说？私法行为说？私法行为说？私法行为说？n n理由：理由：理由：理由：n n（1 1 1 1）功能是不动产公示、而不是管理）功能是不动产公示、而不是管理）功能是不动产公示、而不是管理）功能是不动产公示、而不是管理 ；n n（2 2 2 2）从目的来看，登记与交付是物权变动的公示方法，登记）从目的来看，登记与交付是物权变动的公示方法，登记）从目的来看，登记与交付是物权变动的公示方法，登记）从目的来看，登记与交付是物权变动的公示方法，登记并不创造权利，目的仅是向世人公示权利，是典型的民事行并不创造权利，目的

15、仅是向世人公示权利，是典型的民事行并不创造权利，目的仅是向世人公示权利，是典型的民事行并不创造权利，目的仅是向世人公示权利，是典型的民事行为中的事实行为。为中的事实行为。为中的事实行为。为中的事实行为。n n（3 3 3 3）登记的机构为行政机关，但行政机关在此是履行服务职能；）登记的机构为行政机关，但行政机关在此是履行服务职能；）登记的机构为行政机关，但行政机关在此是履行服务职能；）登记的机构为行政机关，但行政机关在此是履行服务职能；n n（4 4 4 4）从权利的救济来看，如果是行政行为，就应该通过行政诉讼解决；）从权利的救济来看，如果是行政行为，就应该通过行政诉讼解决；）从权利的救济来看

16、，如果是行政行为，就应该通过行政诉讼解决；）从权利的救济来看，如果是行政行为，就应该通过行政诉讼解决；n n（5 5 5 5）登记源于当事人申请的意思表示，属于典型的民事行为。）登记源于当事人申请的意思表示，属于典型的民事行为。）登记源于当事人申请的意思表示，属于典型的民事行为。）登记源于当事人申请的意思表示，属于典型的民事行为。n n（6 6 6 6）很多国家，如德、日都将登记视为民事行为。）很多国家，如德、日都将登记视为民事行为。）很多国家，如德、日都将登记视为民事行为。）很多国家，如德、日都将登记视为民事行为。n n（二）对房地产登记法律性质恰当的看法（二）对房地产登记法律性质恰当的看法（二）对房地产登记法律性质恰当的看法（二）对房地产登记法律性质恰当的看法n n（1 1 1 1）事实层面的行政管理行为；）事实层面的行政管理行为；）事实层面的行政管理行为；）事实层面的行政管理行为；n n第一，新中国依据第一，新中国依据第一，新中国依据第一，新中国依据1947194719471947年年年年土地法大纲土地法大纲土地法大纲土地法大纲、1950195019501950年年年年土地土地土