长沙市城市规划管理技术规定.docx

1、长沙市城市规划管理技术规定长沙市城市规划管理技术规定(修订)二00九年二月第一章总则第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标第四章建筑间距第五章建筑离界及退让第六章建筑设计相关规定第七章 停车场配建规定第八章建筑环境与配套设施第九章市政工程第十章附则附件：附录一名词解释附录二长沙市建筑间距I类地区范围示意图附表一各类建设用地适建范围表附表二建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表附表三各种管线之间及其与建(构)筑物之间最小水平净距表附表四地下管线交叉时最小垂直净距表附表五市政管线的最小覆土深度（M)表第一章 总则第1。1条 为加强城市规划管理,保证城市规划的实施,根据中华人民共和

2、国城乡规划法、湖南省城市规划法实施办法、长沙市城市规划管理办法和长沙市城市总体规划及有关规范规定，结合本市实际情况，制定本规定。第1.2条 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程.临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定.第1.3条 编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。各项工程建设应按经批准的详细规划执行。第二章 建设用地的区划分类和适建范围第2。1条 按照主要用途和功能,参照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90)，在长沙市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类和代码标准要求：类别代号类别名称范围大类中类小类R 居

3、住用地 基层社区、居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地R1一类居住用地 市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地R11住宅用地住宅建筑用地R121教育设施用地托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地R122其它公共服务设施用地基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地，如粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地。（不含中小学等用地）R13道路用地基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地。R14绿地基层社区及以下级的小游园等用地R2二类居住用地 市政公用设施齐全、布局完整、建设有多层、中

4、高层及高层住宅为主的用地.(含农民生活安置用地R2n，酒店式公寓用地及老年公寓用地）R21住宅用地住宅建筑用地R221教育设施用地托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地R222其它公共服务设施用地基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地，如粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地。（不含中小学等用地）R23道路用地基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地R24绿地基层社区及以下级的小游园等用地R3三类居住用地 市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地(含学生公寓、单身宿舍、用地）R31住宅用地

5、住宅建筑用地R321教育设施用地托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地R322其它公共服务设施用地基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地，如粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地。（不含中小学等用地）R33道路用地基层社区及以下级社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地,不包括宅间小路R34绿地基层社区及以下级的小游园等用地R4四类居住用地 以简陋住宅为主的用地，R41住宅用地住宅建筑用地R421教育设施用地托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地R422其它公共服务设施用地基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地，如粮店、菜店、副食店、服务站、储

6、蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地。（不含中小学等用地）R43道路用地基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地,不包括宅间小路R44绿地基层社区及以下级的小游园等用地C公共设施用地 居住（社)区及居住（社)区级以上的行政、经济、文化、教育科研、医疗卫生、体育、社会福利、公共安全和宗教等公共设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地C1行政办公用地行政、党派和团体等机构用地C11市属办公用地市属机关，如人大、政协、人民政府、法院、检察院、公安、各党派和团体,以及企事业管理机构等办公用地C12非市属办公用地在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用

7、地C2商业金融业用地 商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地C21商业用地综合百货商店、商场、经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库的用地。C22金融保险业用地银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司,以及外国驻本市的金融和保险机构等用地C23商务办公用地各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地C24服务业用地饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地C25旅馆业用地旅馆、招待所、度假村、公寓式酒店及其附属设施等用地C26市场用地独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地

8、C3文化娱乐用地 新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地C31新闻出版用地各种通讯社、报社和出版社等用地C32文化艺术团体用地各种文化艺术团体等用地C33广播电视用地各级广播电台、电视台、转播台和差转台等设施及其附属设施的用地C34图书展览用地公共图书馆、会展中心、展览馆、博物馆、科技馆、纪念馆和美术馆等展览设施及其附属设施的用地C35影剧院用地电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所,包括各单位对外营业的同类用地C36游乐用地独立地段的游乐园、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地C4体育用地 居住(社）区级以上级别的体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等单

9、位内配套建设的体育设施用地C41体育场馆用地室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地，包括附属的业余体校用地C42体育训练用地为各类体育运动专设的训练基地用地C5医疗卫生用地 医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施的用地C51医院用地 综合医院和各类专科医院等用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院等C511综合医院有一定规模的综合性医院用地C512专科医院各类专科医院的用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院和传染病医院等C52卫生防疫用地 卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地C

10、53休疗养用地 休养所和疗养院等用地,不包括以居住为主的干休所用地，该类用地应归入居住用地（R）C6教育科研用地 高等院校、中等专业学校、职业学校、特殊学校等各类教育设施以及各类科学研究、勘测及测试机构的用地。不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R)C61高等学校用地 大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地,包括军事院校用地C62中等专业学校用地 属于高中阶段职业教育的普通中专、职业高中和技工学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地C63成人与业余学校用地 独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地C64特殊学校用地 聋、盲、哑人学

11、校及工读学校等用地C65科研设计用地 科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地C7文物古迹用地 具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地。不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别.C9其它公共设施用地除以上之外的公共设施用地。如宗教活动场所、社会福利院等用地M工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的用地。包括专用铁路、码头和道路等用地.不包括露天矿用地，该用地归入水域和其它非城市建设用地（E）M1一类工业用地 对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业类型的用地,如电子工业、缝纫工业、

12、工业品制造工业等用地M2二类工业用地 对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业、干扰和污染环境不严重的大中型机械制造工业等用地M3三类工业用地 对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、一般性大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地W 仓储用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地W1普通仓库用地 以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地和货运及配载市场用地W2危险品仓库用地 存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地W3堆场用地 集装箱堆场及露天堆放货物的储物用地T 对外交通用

13、地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输设施及其附属设施等用地T1铁路用地 铁路站场、线路及其附属设施的用地T2公路用地 高速公路和其它各类公路、长途客运站及其附属设施的用地，不包括村镇公路用地,该用地应归入水域和其它用地（E）T21高速公路用地 含高速公路路面用地及为高速公路配建的公厕、电话亭、收费站等附属设施的用地T22一、二、三级公路用地 除高速公路以外的其它级别公路用地及配建的公厕、电话亭等附属设施的用地T23长途客运站用地 长途客运站、客运枢纽及其附属设施的用地T3管道运输用地 运输石油、煤炭、天然气等能源和水资源的地面管道设施及其附属设施用地T4港口用地 海港和河港的

14、陆域部分所建的各类港口设施及其附属设施的用地，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地T41海港用地海港港口用地T42河港用地河港港口用地T5机场用地 民用及军民合用的机场中各类航空设施及其附属设施的用地，包括飞行区和航站区等用地，不包括净空控制范围的用地S 道路广场用地 市级道路、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地S1道路用地 快速路、主干路、次干路和支路的用地,包括其交叉路口和道路绿地，不包括居住、工业区内部的道路用地S111快速路用地 城市快速路的用地S112主干路用地 城市主干路的用地S12次干路用地 城市次干路的用地S13支路用地 城市主、次干路间的联系道路用地S19其它道路用

15、地 除快速路、主、次干路和支路外的城市道路用，包括步行街、自行车专用道等S2广场用地 进行公共活动的广场用地，不包括单位内的广场S21交通广场用地 以交通集散为主要功能的广场用地S22游憩集会广场用地 以游憩、纪念和集会为主要功能的广场用地S3社会停车场库用地 公共使用的停车场和停车库的用地，不包括其它各类用地配建的停车场库用地S31机动车停车场库用地机动车停车场库用地S32非机动车停车场库用地非机动车停车场库用地U 市政公用设施用地 居住（社）区级及以上级别的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地U1供应设施用地 供水、供电、供燃气和供热等市政公用设施及其附属设施的用地U

16、11供水用地 独立地段的自来水厂及附属的泵房、调压站等设施的用地U12供电用地 提供电力供应和传输的市政公用设施及其附属设施的用地，包括变电站和高压塔基等用地，不包括电厂用地，该用地应归入工业用地（M）。划定的高压走廊下控制范围内的用地，应按其地面实际用途归类U13供燃气用地 燃气供应和储存的市政公用设施及其附属设施的用地，包括液化石油气气化站、混气站、瓶装供应站、储配站、天然气门站、天然气调压站及煤气抢险设施等用地。不含燃气厂用地，该用地归入工业用地（M）U14供热用地 大型锅炉房、调压、调温站和地面输热管廊等用地U2交通设施用地 城市公共交通和货运交通等设施用地.U211公共交通用地 公共

17、汽车、出租汽车、有轨电车和无轨电车等类公共交通的停车场、保养场、车辆段和首末站等设施的用地以及轮渡（陆上部分）所建设施的用地U212轨道交通用地 指各种形式的轨道交通在地面以上独立的站场、线路及其附属设施的用地，包括轻轨交通站场、线路以及地下铁道在地面部分的出入口、排气口、地面停车场、保养场和车辆段等设施的用地,高架轨道交通用地应按其地面实际用途归类。U22货运交通用地 货运公司车队的站场和其它货运交通设施的用地U291公共加油加气站用地 提供汽油、柴油等成品油的加油服务以及天然气、液化石油气的加气服务的设施及其附属设施的用地U292其它交通设施用地 除上述交通设施之外的其它交通设施用地。如教

18、练场、洗车场、交通队、汽车维修站等U3邮电设施用地邮政、电信和电话等设施用地U31邮政设施用地 独立用地的邮政营业网点及其它邮政设施的用地U32电信设施用地 各类大型电信设施及其附属设施的用地U4环境卫生设施用地 进行雨水、污水及固体废物处理的市政公用设施及其附属设施的用地U41雨水、污水处理用地 进行雨水、污水处理的环境卫生设施的用地，包括雨水泵站、污水泵站、排渍站、污水处理厂和地面专用排水管廊等用地,不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和其它非城市建设用地（E）U42粪便垃圾处理用地 进行固体废物的收集、转运、堆放、处理和管理的环境卫生设施及其附属设施的用地U5施工与维修设施用地 进行房屋

19、建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物的施工及养护维修设施及其附属设施的用地U6殡葬设施用地 殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地U9其它市政公用设施用地 除上述市政公用设施之外的其它市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地G 绿地 居住(社）区级及以上级别的公共绿地、生产防护绿地，不包括附属绿地、园地和林地G1公共绿地 向公众开放、有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域G11公园 综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园和居住区小公园等用地G12街头绿地 沿道路、河湖、海岸和城墙等，设有一定游憩设施的绿化用地G2生产防护绿地 园林生产绿地和防护

20、绿地G21园林生产绿地 为城市绿化提供苗木、草皮、花卉和种子生产的苗圃、花圃、草圃等用地G22防护绿地 城市中用于隔离、卫生和安全防护目的的林带及绿地，包括道路防护绿地、铁路防护绿化带、沿江防护绿地、城市高压走廊绿带、防护林、城市组团隔离带等D特殊用地 特殊性质的用地D1军事用地 直接用于军事目的的军事设施用地,如指挥机关、营区、训练场、军用机场、港口码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地D2外事用地外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地D3保安用地 监狱、拘留所、劳改场和安全保卫部门的用地，不包括公安局、公安分局和派出所的办公用地，该用地应归入

21、公共设施用地（C）E水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地E1水域 江、河、湖、海、水库和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域E2耕地种植各种农作物的用地E21菜地常年种植蔬菜为主的耕地，包括温室和大棚用地E22灌溉水田有水源保证和浇灌设施，在一般年景能正常浇灌、用以种植水生作物的耕地，包括浇灌的水旱轮作地E29其它耕地除以上之外的耕地E3园地 果园、桑园、茶园、橡胶园等园地E4林地生长乔木、竹类、灌木和沿海红树林等林木的土地E5牧草地 以生长草本植物为主并用于畜牧业的土地.E6村镇建设用地集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地E61村镇居住用地以农村住宅为主的用地，包括住宅、

22、公共服务设施和道路等用地E62村镇企业用地村镇企业及其附属设施用地E63村镇公路用地村镇与城市、村镇与村镇之间的公路用地E69村镇其它用地村镇其它用地E7弃置地 由于各种原因未使用或尚不能使用的土地,如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地和废窑等闲置用地E8露天采矿用地 各种矿藏的露天开采用地备注：在国家的城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）的基础上，本分类根据长沙地方的实际情况作了进一步的细化和局部调整： 1）细分了部分类别： 原居住用地中R12、R22、R32、R42公共设施用地分别细分为R121、R122； R221、R222; R321、R322; R42

23、1、R422;两个小小类C51医院用地细分为C511 综合医院、C512专科医院两个小小类U21公共交通设施用地中细分为U211公共交通设施用地、U212轨道交通用地两个小小类U29其它交通设施用地中细分为U291公共加油加气站用地、U292其它交通设施用地两个小小类U3邮电设施用地细分为U31邮政设施用地、 U32电信设施用地两个小类-S11主干路用地中细分了S111快速路用地、S112主干路用地两个小小类2)修改了部分类别的用地范围-针对近来出现的农民安置货币补偿办法，将农民生活安置用地（R2n）和老年公寓用地纳入R2二类居住用地范围内,农民生产安置用地纳入规划所需的任一类别，农民生活、生

24、产安置地具体位置在农民安置地规划图中体现.-将酒店式公寓纳入R2二类居住用地范围内将学生公寓、单身宿舍纳入R3三类居住用地范围内将公寓式酒店增加至C25旅馆业用地范围内将干扰和污染环境不严重的大中型机械制造工业纳入M2二类工业用地范围内-将货运及配载市场用地纳入W1普通仓库用地用地范围内第2。2条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按附表一的规定执行。凡附表一中未列入的建设项目,应由城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的,应先提出调整规划，按规定程序和管理权

25、限报批。第三章 建筑容量控制指标第3.1条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率和建筑密度，下同）按本章的有关规定执行.第3.2条 建筑基地面积大于30000平方米的成片用地必须编制详细规划（详细规划覆盖范围由城市规划行政主管部门核定），并经批准后才能实施。成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整.第3.3条 建筑基地面积小于或等于30000平方米的用地,其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规

26、划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计,其建筑容量指标应按附表二的规定执行。第3.4条 附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地.对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。第3。5条 对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有

27、关专业规定执行。但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。第3。6条 建设项目原则上应按街区及规划地块划分进行整合开发,建筑基地未达到下表规定最小面积的,一般不能单独建设.序号项目内容建筑高度（H)最小用地面积(M2)1低层居住建筑H 10M5002多层居住建筑10MH28M800多层公共建筑10MH24M10003高层居住建筑28MH50M250050MH100M3500高层公共建筑24MH50M350050MH100M4500注：建筑工程除满足最小用地面积要求外,还必须符合相关规范及规定要求；不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地

28、条件等情况相应增加。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设：（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的;（二)邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（三）受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的.第3.7条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的,不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值,但其扩建（含加层）破坏原空间环境的亦不能进行建设。第3。8条 建筑间距I类地区建筑基地为社会公众提供公共开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的25。核定建筑容积率每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（m2)FAR 22.02FAR 43。04FAR 63。5FAR64。