深圳桃园村管理处物业制度汇编.docx

1、深圳桃园村管理处物业制度汇编一、组织架构1、桃源村管理处管理运作流程图 32、桃源村管理处组织结构图 4二、公众制度1. 精神文明建设公约 52. 业主公约 63装修管理规定 104. 消防管理规定 135. 停车场管理规定 146. 自行车、摩托车管理规定 157. 出租层管理规定 168. 入住手续办理程序 179. 商业网点管理规定 2010. 文化娱乐场所管理规定 2111.安全用水、电管理规定 22三、内部岗位责任制1. 经理岗位职责 232. 经理助理岗位职责 243. 人事培训主管岗位职责 254. 后勤主管岗位职责 265社区文化主管岗位职责 276社区文化宣传员岗位职责 28

2、7. 维修主管岗位职责 298、信息处理指挥中心工作人员岗位职责 309文档管理员岗位职责 3110. 会计员岗位职责 3211. 出纳员岗位职责 3312.仓管员岗位职责 3413.采购员岗位职责 3514.公用设施维修技术员岗位职责 3615.家庭维修技术员 3716.食堂工作人员岗位职责 3817驾驭员岗位职责 3918安全管理教官岗位职责 4019安全管理班班长岗位职责 4120安全督察员岗位职责 4221安全管理员岗位职责 4322交通管理员岗位职责 4423保洁管理员岗位职责 4524保洁组长岗位职责 4625楼内保洁员岗位职责 4726外围保洁员岗位职责 4827绿化员岗位职责

3、49四、管理运作制度1. 员工守则 502. 管理处工作人员守则 533. 职业道德规范 544. 文档管理制度 565. 办公用品领用制度 576. 办公设备领用制度 587. 财务管理规定 598. 值班管理规定 609. 消防责任制 6110.对外服务工作管理规定 6211.工作服管理规定 6312.宿舍管理规定 6413.投诉处理及回访制度 6514.维修回访制度 6615房屋维修养护制度 6716节能运行制度及措施 68五、考核制度1. 深圳市万科物业管理有限公司员工考核及奖惩办法 69桃源村管理处管理运作流程图桃 源 村 管 理 处 管 理 架 构 图合计：129人第二部分：公众制

4、度精 神 文 明 建 设 公 约 为了搞好本住宅区精神文明建设，使广大业主、住户享有文明、健康的工作、生活环境,特制定如下公约，敬请遵守。 一、遵守国家政策、法令、法律和特区的有关规定及本住宅区的各项管理规定，配合管理人员的各项工作，做一个遵纪守法的居民。 二、小区居民来自长城内外、大江南北，大家要正确对待不同生活习俗、文化背景，求大同、存小异，互相尊重、平等相待、团结互助。 三、积极参与社区公益活动，维护公共卫生，不随地吐痰、乱扔杂物、乱倒污水，不乱张贴、涂写，不在小区内饲养家畜，爱护小区环境。 四、要养成讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的习惯。 五、不

5、得在小区内进行赌博、吸毒等违法行为，严禁将禁品，如黄色书刊、画片、唱片、录影带等带入小区和家庭。 六、爱护小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施；爱护花草树木，节约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全、舒适的生活环境。 七、注重家庭文化建设，提高家庭文化品味，培养文明有益的业余爱好，营造温馨和谐的休闲环境。 八、积极维护小区各种荣誉、为小区的发展及建设，提出合理化建议。 九、热心社会福利事业，尊重妇女、爱护儿童，关心和帮助孤寡残疾人。 十、积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污、无虫害的文明卫生小区。业主公约 为加强_(以下简称“本物业”)的物业管理，维护

6、全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。 一、业主的权利、义务 业主是指房地产所有权人。 (一)权利： 1.依法享有所拥有物业的各项权利； 2.依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利； 3.有权按有关规定进行室内装饰装修； 4.有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外； 5.有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮； 6.有权参加业主大会，并拥有对

7、本物业重大管理决策的表决权； 7.有权就物业管理的有关事项和业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复； 8.有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目； 9.有权对物业管理工作提出建议、意见或批评； 10.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议； 11.有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。 (二) 义务 1.在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定； 2.执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定； 3.自觉维护

8、公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好； 4.按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用； 5.业主如需进行内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。 6.业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维

9、修、养护，应支会有关费用； 7.明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任； 8.明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。 9.在本物业范围内，不得有下列行为： (1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等； (2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、阳台进行违章凿、拆、搭、建； (3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位

10、、设施及公共场所(地)； (4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排污、消防等公共设施； (5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物； (6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等。 (7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品； (8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等； (9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音； (10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为； (11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。二、业主大会和业主管理委员会 1.业主大会是则由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主

11、自治管理组织。 业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。 业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。 2.第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。 3.本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。 4.业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权

12、委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。 5.业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。 6.业主管理委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。 经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。 业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。 7.业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。 8.业主大

13、会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。 9.业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票，一百平方米以下的每份房地产证书一票。 10.业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。 三、违约责任 1违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；

14、强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。 2主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。 四、其他事项 1.本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理报区物业管理主管部门审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。 2.本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。 3.业主

15、大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。 4.业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。 5.本公约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。 本业主所拥有物业： 住 宅：_栋_号 商业用房：_栋_号(店、铺) 其 他： 所在单位： 电 话： （住宅） （办公） 业 主： 装 修 管 理 规 定 为加强本住宅区装修工程的管理和监督，有效地制止违章装修行为，保障建筑物的结构安

16、全和外观统一，维护广大业主的正常生活工作秩序，让业主安居乐业，特制定如下装修管理规定： 一、报批程序： 住户装修应提前7天向管理处申报，填写“装修申请表”，详细如实填写装修项目、范围、标准、时间、施工图和施工队伍名称，如需按规定改变房屋结构，由申请人向管理处提交装修方案图纸及有关部门的市批手续，经管理处审批后，由施工队负责人与管理签定装修工程施工队治安责任书，办理“临时出入证”，填写装修施工人员登记表后，方可进行施工。 二、装修范围： (1)任何装修均不得拆改原屋墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，及上下水管道、供电线路、屋面防水隔热层等。 (2)不得改变房屋及配套设施的使用功能。 (3)不得因改

17、动阳台、门、窗花、安装空调器等造成款式颜色与楼宇外部形象不一致而影响美观。 (4)允许住户对室内地面、天棚进行表面装修。 (5)楼地面不得凿除原水泥面层。只允许凿毛或柏地板层，地面装修材料厚度不得超过10毫米。 (6)不允许安装防盗网，阳台不得封闭。 (7)进户门的防盗金属换装时，必须与原来防盗门一样，不得改变原有门框的设计，不得妨碍楼梯通行和消防，不得在进户门外加设神台等不雅之物。 (8)允许改换厨房的灶台、洗涤池和卫生间的便器、洗脸盆、浴缸等，但不得改变厨房、卫生间的结构和使用功能。 (9)严禁将生活污水排入雨水管道。 (10)外门窗不得随意改动，安装空调必须报管理处审批，按指定位置、材料

18、安装，并必须安装牢固，把空调出水接回户内。 (11)违反上面规定者，给予扣留或没收工具，责令停工、恢复原貌，并按情节轻重处以赔偿经济损失和根据省、市有关规定处以人民币2000元以下罚款，并停水、电一周。三、装修期限及时间：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不得超过30天，如确实需要延期，要办理延期手续，否则，按未经允许擅自装修者进行处罚。装修时间必须安排在每天上午8:00-12:00时，下午14:00-18:00时，不得延长工作时间，以免影响他人休息，否则，作罚款100元并处停水、电一天的处理。四、装修垃圾处理：装修垃圾必须及时运出住宅区，并且应在清运车到达住宅区时方可从住户房屋中运出，

19、绝不可以先堆放到公共场地，以免影响行人安全和破坏区内环境卫生，否则，作罚款200元。五、其它：装修施工需用电、用水时，住户不得私自在户外接驳水、电，严禁用电源线直接接在漏电开关上，严禁在室内抽烟，用电炉做饭，违者照章罚款。在装修过程中，需要进行电焊操作的，必须事先向管理处提出申请附有操作证，方可施工。住户装修必须预交人民币1000元(或按工程总造价5%)押金，装修完毕后，由管理处派人进行验收，如业主或装修队违反上述规定，从押金中扣除赔偿费用或罚款或可并处停水、电三天以下处罚。如果没有违反规定，并没有出现渗、漏、堵等损坏情况则退回押金。装修工程完工半年内，如发现因装修施工造成的管道堵塞，渗漏水、

20、停电、损毁他人物品或公共设施等仍由装修户负责修复和赔偿。附：装修工程队安全责任书为使业主（住户）享有一个舒适、安宁的生活环境，维护住宅区的正常秩序，加强对装修工程队伍的管理，凡住户及承租人申请装修经管理处审批同意后，工程队进入小区前必须签订本责任书，并履行如下责任：一、责任范围：1.如实申报施工人员名单，每人交黑白免冠一寸像二张，交验身份证、暂住证（或边防证）等有效证件，填写装修施工人员登记表，办理临时出入证。为保障施工安全，制止违章装修，每人还需交纳管理押金。待工程结束后，施工人员若没发生违章事项，管理处凭押金收据和工程人员临时出入证，办理退款手续。2.施工人员不准在小区内及装修单位内过夜，

21、特殊情况需少数人员留守的，每人加交押金800元，三天以上者，须到派出所申报临时户口，并且仅限于该单位内活动，不得在小区其它范围活动。3.装修领导必须教育施工人员遵纪守法，要熟知管理处有关规定，并严格遵守，否则，由此引起的一切后果，均由工程队负责。4.施工人员不准擅自上天台，更不允许在天台或楼道内加工操作。5.施工人员不允许在住宅内争吵、打架斗殴、及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。6.加强消防管理工作，施工队必须配备足够的灭火器材，做好用电、用火的安全防范措施。7.不准污染公共卫生，文明施工，不影响他人生活和休息，不准在其它房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事件发生。8.施工

22、过程中，工程队必须指派专人负责治安工作，严密巡视、观察，防止案件和灾情发生，发现可疑情况及危险苗头，须及时处理并报告管理处。 9施工时间：8：0012：00 14：00-1800（不得延长施工时间，以免影响他人休息。）二、处罚办法：1.如有违反上述责任范围事项者，管理处有权拒绝其进入管理区。如有多人违反，管理处将拒绝该工程队进入。2.违反第、3、6项者，管理处将扣其押金，并视情节轻重追究责任。3.违反第4、8、9项及管理处其它有关规定者，每人罚款100元。 三、本责任书经双方签字后生效。 装修施工单位： 监督单位： 施工单位负责人： 负责人： 联系地址： 联系电话： 联系电话： 年月日 年 月

23、 日消 防 管 理 规 定 为了保障业主住户生命财产安全，确保业主、住户的安居乐业，特制定如下消防管理规定： 1、严禁损坏、挪用消防器材、挪用消防水源。 2、严禁未申请审批即进行室内装修。 3、进行室内装修需要增设电气线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉乱接电气线路。 4、严禁用不符合防火要求，未经防火处理的材料进行装修。 5、烧焊等动火作业，应向消防机关提出申请，审批后在大厦管理处管理人员的监护下方可作业，严禁未办理手续和非持证作业人员进行动火作业。 6、严禁占用、堵塞消防通道、天台出口或其他安全疏散口；严禁在楼道、天台上进行喷油漆等作业。 7、严禁封闭或损坏安全疏散指示，事故照明设施或消防标

24、志等。 8、严禁在户内存放大量易燃易爆物品，小量存放时必须避开高温撞击；液化石油气最大储存量为两瓶，严禁超量储存。 9、严禁储存烟花、爆竹、炸药、雷管及各类剧毒品，不得在本村内燃放烟花、爆竹。 10、严禁把烟头及其他带火物品投向户外。 11、严禁在小区内及阳台堆放燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶剂，及泡沫塑料类、纸布类等易燃易爆物品。 12、各住户必须服从消防机关和管理处有关消防方面的管理、监督、不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职务。 13、管理处的全体管理人员为小区消防管理监督人员；发生火灾时，必须迅速报管理处或报火警，并且听从消防机关或管理处的指挥。 14、违

25、反以上第一到十一条任何一款者，根据情节轻重，处以人民币1002000元罚款，并可上报处以行政拘留；违反第十二条至十三条任何一款者，处以人民币300500元罚款；情节严重者，依实际情况从严处理。 15、纵火者，则追究刑事责任。 16、管理处全体人员为有组织的义务救火队员；本小区的所有人员都有救火的义务。停 车 场 管 理 规 定 为维护本住宅区交通秩序，加强机动车车辆停放管理，方便住户车辆保管，预防交通事故和失窃事件发生，特制定本规定。 1、本停车场系住宅区专用停车场，原则上外来车辆不得进入。 2、出租车接送本住宅区住户的可以进入，但落客后必须马上驶离，不得停留，司机不得下车在停车场及小区游荡。

26、出租车司机属来访人员必须办理来访手续，凭证出入。 3、大货车、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车不得进场。 4、进场车辆必须按指定位置停放，不得堵塞消防通道、进出车路口，上人行道、压草坪。 5、车辆进入停车场时，管理员发给停车牌并登记车辆型号、进入时间、外貌特征，以备查阅之需。 6、本停车场不仅凭证出入，同时认人放行。车辆必须由专人驾驶，若非车主驾驶，必须由车主陪同驾驶者前来车场治安岗讲明，或交亲笔委托书，方可出场。 7、停车后驾驶者必须锁好车门窗，调好防盗系统到警备状态。停车证等有效证件及车内贵重物品必须随身携带，否则所产生的一切后果自负。 8、停放好车辆后，司机必须马上离开停车场，不得在

27、他人车辆旁停留。 9、车辆带货出场，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家时，必须由户主到管理处输物资放行手续，方可出场。 10、不得在停车场试刹车、练习驾车、大型修车，有滴漏机油等必须清洗干净。 11、不得鸣号，时速不得超15公里。 12、不得损坏停车场设施。 13、本区住户要求长期停放的车辆，应向管理处申请，办理进出/停放月卡，并按号定位，其他车辆不得占用；凡允许进入住宅区的一切车辆必须按规定交缴停车费。 14、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍车场管理员执行公务。自行车、摩托车管理规定 为了保障住户财产的安全和小区治安秩序的稳定，特制定以下管理规定： 一、非机动车辆必须按指定的位置集中

28、停放，严禁在通道及楼宇内随意停放。 二、童车不得与成人车辆混杂停放，必须停放在指定的童车位置。 三、停放车辆时，应在围栏上加锁防盗。 四、闲杂人员不得在车棚内逗留、玩耍。 五、非车主使用车辆时，必须出具车主委托书及相关证件，以备治安人查询。 六、为了不影响小区环境，破旧单车一律不得停入在车棚内。 七、摩托车在小区内行驶时速不得超过20公里。 八、摩托车停放前，驾驶者需调好防盗系统，锁好各部位锁头。 九、不得在小区内练习驾驶摩托车。 十、如有无锁车辆停放时应主动与保安人员联系，协助看管否则后果自负。 十一、凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤或遗失，后果自负。 十二、严禁破坏他人车辆，拆取他人车

29、辆零件，一经发现从重处理。 十三、自行车如需长时间停放应自觉停放在单车棚靠里面的位置。 十四、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍管理人员执行公务。出租屋及暂住人员管理规定 一、出租屋管理规定： (1)屋主出租房屋，需到房管所办理房屋出租许可证。方可出租。 (2)出租屋主需到管理处将房屋出租情况登记备案。 (3)只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证的外地人居住，并需出具承租人的单位证明。 (4)出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。 (5)出租屋内不得进行违法活动。 (6)业主必须经常了解其承租人的活动情况，发现有不轨行为，及时报告管理处或派出所。 (7)违反以上规定者视情节轻重

30、处以罚款或将承租人交公安机关处理。 二、暂住人员管理规定： (1)暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报临时户口。 A.在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证。 B.本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。 (2)投靠亲友的暂住人员，暂住时间超过三天以上，须到派出所申报临时户口。 (3)暂住人员必须遵守管理处的有关管理规定。 (4)暂住人员不得在本辖区内从事非法活动，违者从严处罚。入住手续办理程序为了按标准步骤准确地误地办理业主（住户）入住手续。特特定如下程序： 一、业主（住户）需携带下列资料前往管理处办理入住手续：购买合同书、入住通知书、身份证、工作证，出示原件，复印件

31、留底，同时持指定银行存折办理管理费托收手续。如有业主委托人办理应带资料：业主委托书、被委托人身份证及复印件以及上述所列资料。 二、业主（住户）与管理处签约文件包括：入住协议书、委托银行代收款协议书、住户情况登记表、业主公约。 三、业主（住户）领取钥匙、纪念品、住户手册等，并办理签收手续。 四、由指定维修技术员陪同业主（住户）验房、抄录水电表底数并共同确认。 五、业主（住户）验房后若提出质量问题，由业主（住户）填写返修申请表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。 六、如发展商或施工单位将工程质量问题委托管理处返修时，双方须签字确认。 七、对租赁管理处所属商业房的顾客，须与管理处